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2010年度房地产企业所得税汇算清缴培训 二 一 年十二月 主讲 注册税务师注册会计师 陈亚强 沁园春房神州大地 万人蜗居 亿人盼房 望市内郊外 空楼大厦 售楼中心 炒房滔滔 祖孙三代 倾尽所有 难与房价试比高 须钞票 清储蓄贷款 分外心焦 楼价如此虚高 逼无数白领竞折腰 昔秦皇汉武 闻所未闻 唐宗宋祖 紧捏钱包 一代天骄 成吉思汗 只好蜗居蒙古包 俱往矣 数天价楼盘 还看今朝 1 高房价成为社会舆论的焦点 2 国家调控房地产市场的三大手段 土地金融税收3 国家对房地产企业税收政策趋于偏紧 4 切实做好2010年企业所得税汇缴工作 5 企业所得税申报表要做一些改动 2010房地产企业所得税汇缴宏观形势 通过培训 使地产的相关企业财税人员能够做到 在正确的时间将正确的税额交与正确的税务机关 避免因未按规定纳税造成企业财务损失或给企业领导和相关人员带来法律风险 培训要达到的目的 1 企业所得税汇缴的关键2 企业所得税收入总额的规定3 不征税收入的规定4 免税收入税务处理的规定5 税前扣除的规定6 关于预提费用的处理7 税前扣除中的发票问题8 财产损失的税前扣除9 预缴税款的税前扣除10 以前年度亏损的弥补11 企业会计准则 所得税准则会计处理 收入的税务处理 税前扣除的税务处理 企业所得税汇缴的基础 课程内容框架 依法纳税准确纳税 多缴税 企业受损少缴税 企业违法 一 企业所得税汇缴的基本要求 1 正确核算应纳税所得额是企业所得税正确汇缴的关键2 应纳税所得额 会计利润 纳税调整事项 间接法体现的逻辑关系 3 应纳税所得额 收入总额 不征税收入 免税收入 各项扣除 允许弥补的以前年度亏损 企业所得税法体现的逻辑关系 二 企业所得税汇缴的关键 企业所得税收入总额的一般规定房地产开发经营业务销售开发产品取得收入的特殊规定房地产开发经营业务销售开发产品取得收入税务处理中容易出现的问题 三 企业所得税收入总额的规定 1 企业所得税收入总额的一般规定 第六条企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入 为收入总额 包括 一 销售货物收入 二 提供劳务收入 三 转让财产收入 四 股息 红利等权益性投资收益 五 利息收入 六 租金收入 七 特许权使用费收入 八 接受捐赠收入 九 其他收入 企业所得税法 1 企业所得税收入总额的一般规定 企业所得税法实施条例12条 收入的形式 货币形式 非货币形式 现金 银行存款 应收账款 应收票据 准备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等 固定资产 生物资产 无形资产 股权投资 存货 不准备持有至到期的债券投资 劳务以及有关权益等 按照公允价值确定收入额公允价值 是指按照市场价格确定的价值 条例第13条第2款 1 企业所得税收入总额的一般规定 销售货物收入 是指企业销售商品 产品 原材料 包装物 低值易耗品以及其他存货取得的收入 提供劳务收入 是指企业从事建筑安装 修理修配 交通运输 仓储租赁 金融保险 邮电通信 咨询经纪 文化体育 科学研究 技术服务 教育培训 餐饮住宿 中介代理 卫生保健 社区服务 旅游 娱乐 加工以及其他劳务服务活动取得的收入 转让财产收入 是指企业转让固定资产 生物资产 无形资产 股权 债权等财产取得的收入 股息 红利等权益性投资收益 是指企业因权益性投资从被投资方取得的收入 利息收入 是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资 或者因他人占用本企业资金取得的收入 包括存款利息 贷款利息 债券利息 欠款利息等收入 企业所得税法实施条例14 18条 股息 按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现 利息 按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现 注意 权责发生制 1 企业所得税收入总额的一般规定 企业所得税法实施条例19 22条 租金收入 是指企业提供固定资产 包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入 按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现 特许权使用费收入 是指企业提供专利权 非专利技术 商标权 著作权以及其他特许权的使用权取得的收入 按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现 接受捐赠收入 是指企业接受的来自其他企业 组织或者个人无偿给予的货币性资产 非货币性资产 按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现 收付实现制其他收入 包括企业资产溢余收入 逾期未退包装物押金收入 确实无法偿付的应付款项 已作坏账损失处理后又收回的应收款项 债务重组收入 补贴收入 违约金收入 汇兑收益等 视同销售的税务处理 31号文第7条 视同销售的范围 视同销售收入确认的方法 将开发产品用于 职工福利 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等 奖励 捐赠 赞助 不再包括开发企业自用 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 按开发产品的成本利润率确定 成本利润率不得低于15 具体比例由主管税务机关确定 2 房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 预租行为收入的确认 31号文第10条 预租的定义 收入确认时点 收入确认金额 房地产企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记 取得产权证前 与承租人签订租赁预约协议 将房屋出租 开发产品交付承租人使用之日起 确认收入的实现 按预租价款确认收入 2 房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 第一条 交易合同或协议中规定租赁期限跨年度 且租金提前一次性支付的 根据 实施条例 第九条规定的收入与费用配比原则 出租人可在租赁期内 分期均匀计入相关年度收入 预收租金的收入处理 国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知国税函 2010 79号 2 房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 3 房地产企业收入申报表的填报 1 销售未完工开发产品进行季度申报时的填报方法 第一条第 一 款企业本期取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额 季度预缴申报时填报在 企业所得税月 季 度预缴纳税申报表 A类 第4行 利润总额 执行 国家税务总局关于企业所得税年度纳税申报表的补充通知 国税函 2008 1081 北京市国家税务局 北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知 京国税发 2009 92号 附件4 房地产企业所得税纳税申报口径 的规定 国税函 2008 635号 可以减除期间费用 税金及符合税法规定的亏损 销售未完工开发产品季度申报 京国税发 2009 92号 附件4 房地产企业所得税纳税申报口径 的规定 第一条第 二 款 年度汇算清缴申报时的处理销售未完工开发产品收入额的填报企业取得的销售未完工开发产品收入额 年度汇算清缴申报时填报在 企业所得税年度纳税申报表 A类 第1行 营业收入 栏和附表一 1 收入明细表 第4行 销售货物 及附表三 纳税调整项目明细表 第19行 其他 栏第4列 调减金额 3 房地产企业收入申报表的填报 2 销售未完工开发产品进行年度汇算清缴申报时的填报方法 收入的填报 销售未完工开发产品收入额的填报 可作为业务招待费计算基数 销售未完工开发产品收入额的填报 与主表对应一致 企业所得税年度纳税申报表附表三 如果营业收入填的是0 此处也填0 销售未完工开发产品收入额的填报 京国税发 2009 92号 附件4 房地产企业所得税纳税申报口径 的规定 第一条第 二 款 年度汇算清缴申报时的处理预计毛利额的填报企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额 年度汇算清缴申报时填报在附表三 纳税调整项目明细表 第52行 房地产企业预售收入计算的预计利润 栏第3列 调增金额 3 房地产企业收入申报表的填报 2 销售未完工开发产品进行年度汇算清缴申报时的填报方法 预计毛利额的填报 企业所得税年度纳税申报表附表三 销售未完工产品预计毛利额的填报 3 房地产企业收入申报表的填报 2 销售未完工开发产品进行年度汇算清缴申报时的填报方法 京国税发 2009 92号 附件4 房地产企业所得税纳税申报口径 的规定 第一条第 二 款 年度汇算清缴申报时的处理销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加 土地增值税的填报企业销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加 土地增值税 如果会计处理时未计入营业税金及附加等科目核算 季度预缴申报时 其数额在 企业所得税月 季 度预缴纳税申报表 A类 第4行 利润总额 栏减除 年度汇算清缴申报时填入附表三 纳税调整项目明细表 第19行 其他 栏第4列 调减金额 税金的填报 国税函 2008 635号 可以减除期间费用 税金及符合税法规定的亏损 销售未完工产品缴纳的营业税及附加 土增税 会计上未计入营业税金及附加科目核算的 在此减除 预缴营业税 土增税的处理 季度预缴申报 预缴营业税 土增税的处理 年度汇算清缴 4 房地产企业收入税务处理中容易出现的问题 1 预售房款未按规定预缴税款 预售房款记入 应付账款 其他应付款 等往来科目归集 不通过 预收账款 科目核算 长期挂账不结转收入 将预收房款混为购房定金 不结转收入 分开开票 一部分预售房款开预收款发票交财务入账 将另一部分预售房款开具收据入销售部 不入企业财务账 形成账外小金库 2 隐匿销售收入或视同销售不作收入 销售收入确认不及时 长期挂在 预收账款 科目 以未清算 未决算为由拖延缴纳企业所得税 只计商品房收入 车库销售不计收入 将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业 按照约定收取转让费 却不按规定作收入 而是挂往来账 甚至私设账外账 先租后售的房产 收取的租金不记收入 以开发的房屋向建筑商抵账 不进行收入的确认 以房屋抵顶地价款 赔偿给原住户的房屋不作收入处理 合作建造开发产品以房屋抵顶投资额 以土地使用权 股权等权利换取开发产品不作收入处理 3 房地产企业收入税务处理中容易出现的问题 视同销售房屋不记收入 视同销售房屋价格偏低 价外费用 如代物业收取的有线电视初装费 燃气管道安装费 防盗门 封闭阳台等开具了自己的发票 不记收入 与关联方之间的出售 出租业务 或挂往来 或随意作价 代建工程 提供劳务过程中节省的材料 下脚料 报废工程或产品的残料 按合同留归开发企业所有的 不作收入处理 收取的拆迁安置补偿费列 其他应付款 不结转营业收入 其他收入如客户放弃的购房定金 没收的违约保证金 施工方延误工期的罚款收入 政府给予的安全奖 优质奖等不入 营业外收入 核算 2 隐匿销售收入或视同销售不作收入 3 房地产企业收入税务处理中容易出现的问题 1 企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定2 房地产开发企业收入总额中不征税收入的特殊规定3 房地产企业不征税收入的中容易出现的问题 四 企业所得税收入总额中不征税收入的规定 1 企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定 第七条收入总额中的下列收入为不征税收入 一 财政拨款 二 依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费 政府性基金 三 国务院规定的其他不征税收入 企业所得税法 1 企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定 财政拨款 是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位 社会团体等组织拨付的财政资金 但国务院和国务院财政 税务主管部门另有规定的除外 行政事业性收费 是指依照法律法规等有关规定 按照国务院规定程序批准 在实施社会公共管理 以及在向公民 法人或者其他组织提供特定公共服务过程中 向特定对象收取并纳入财政管理的费用 政府性基金 是指企业依照法律 行政法规等有关规定 代政府收取的具有专项用途的财政资金 国务院规定的其他不征税收入 是指企业取得的 由国务院财政 税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金 企业所得税法实施条例26条 不征税收入解释 1 企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定 财税 2008 151号 企业取得的各类财政性资金 除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外 均应计入企业当年收入总额企业取得的由国务院财政 税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金 准予作为不征税收入 在计算应纳税所得额时从收入总额中减除 财政性资金 指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助 补贴 贷款贴息 以及其他各类财政专项资金 包括直接减免的增值税和即征即退 先征后退 先征后返的各种税收 但不包括企业按规定取得的出口退税款 国家投资 指国家以投资者身份投入企业 并按有关规定相应增加企业实收资本 股本 的直接投资 1 企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定 财税 2009 87号文 一 对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金 凡同时符合以下条件的 可以作为不征税收入 在计算应纳税所得额时从收入总额中减除 企业能够提供资金拨付文件 且文件中规定该资金的专项用途 财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求 企业对该资金以及该资金发生的支出单独进行核算 二 根据实施条例第二十八条的规定 上述不征税收入用于支出所形成的费用 不得在计算应纳税所得额时扣除 用于支出所形成的资产 其计算的折旧 摊销不得在计算应纳税所得额时扣除 2 房地产开发企业收入总额中不征税收入的特殊规定 1 不征税收入中没有对房地产企业做出特殊性的规定 2 房地产企业收入中 没有符合不征税收入条件的收入 3 房地产企业不征税收入中容易出现的问题 第五条企业代有关部门 单位和企业收取的各种基金 费用和附加等 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的 应按规定全部确认为销售收入 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门 单位开具发票的 可作为代收代缴款项进行管理 国税发 2009 31号 法律规定 2 企业代有关部门 单位和企业收取的各种基金 费用和附加 作为不征税收入处理 1 关于免税收入的一般规定2 关于房地产开发企业免税收入的具体规定3 房地产企业免税收入的税务处理中出现的问题 五 收入总额中关于免税收入的规定 1 关于收入总额中免税收入的一般规定 1 国债利息收入 企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入 2 符合条件的居民企业之间的股息 红利等权益性投资收益 居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益 不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益 3 在中国境内设立机构 场所的非居民企业从居民企业取得与该机构 场所有实际联系的股息 红利等权益性投资收益 4 符合条件的非营利组织的收入 除国务院财政 税务主管部门另有规定的外 不包括非营利组织从事营利性活动取得的收入 企业所得税法第26条企业的下列收入为免税收入 1 关于收入总额中免税收入的一般规定 1 国债利息收入 企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入 2 符合条件的居民企业之间的股息 红利等权益性投资收益 指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益 不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益 3 符合条件的非营利组织 是指同时符合下列条件的组织 依法履行非营利组织登记手续 从事公益性或者非营利性活动 取得的收入除用于与该组织有关的 合理的支出外 全部用于登记核定或者章程规定的公益性或者非营利性事业 财产及其孳息不用于分配 按照登记核定或者章程规定 该组织注销后的剩余财产用于公益性或者非营利性目的 或者由登记管理机关转赠给与该组织性质 宗旨相同的组织 并向社会公告 投入人对投入该组织的财产不保留或者享有任何财产权利 工作人员工资福利开支控制在规定的比例内 不变相分配该组织的财产 实施条例82 84条 1 关于收入总额中免税收入的一般规定 关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知 财税 2009 69号 第四条2008年1月1日以后 居民企业之间分配属于2007年度及以前年度的累积未分配利润而形成的股息 红利等权益性投资收益 均应按照企业所得税法第二十六条及实施条例第十七条 第八十三条的规定处理 即 可以作为免税收入处理 2 房地产开发企业收入总额中免税收入的特殊规定 关于非营利组织免税资格认定管理有关问题的通知 财税 2009 123号 关于非营利组织企业所得税免税收入问题的通知 财税 2009 122号 房地产企业属于营利性组织 上述规定不适用于房地产企业税务总局对房地产企业免税收入无特殊规定 3 房地产企业免税收入的税务处理中出现的问题 1 股票二级市场取得的所得未缴纳企业所得税 房地产企业 投资A股票 2010年2月20日以30元 股购入 2010年5月30日分红2元 股2010年8月5日以40元 股转让 连续持有未超过12个月 股息要缴税 转让利得10元 股要缴税 投资B股票 2009年2月20日以30元 股购入 2010年5月30日分红2元 股2010年8月5日以40元 股转让 转让利得10元 股要缴税 连续持有超过12个月 股息不缴税 个人投资股票取得的所得暂免征收个人所得税 税收分析 财税字 1998 61号 3 房地产企业免税收入的税务处理中出现的问题 2 购买企业证券投资基金取得的所得未缴纳企业所得税 房地产企业 购买证券投资基金税收分析 2010年2月20日以1 1元 份申购 2010年5月30日分红0 05元 份2010年8月5日以1 2元 份赎回 暂不征收企业所得税 财税 2008 1 赎回价与申购价之间的差价所得 应缴纳企业所得税 财税字 1998 55号第3条 个人买卖投资基金不征收个人所得税 1 关于企业所得税税前扣除的一般规定2 关于房地产开发企业税前扣除的特殊规定3 关于房地产开发企业税前扣除税务处理中具体问题的处理 六 企业所得税税前扣除的规定 1 企业所得税税前扣除的一般规定 企业所得税法 第八条企业实际发生的与取得收入有关的 合理的支出 包括成本 费用 税金 损失和其他支出 准予在计算应纳税所得额时扣除 原则 1 实际发生2 与取得收入直接相关3 不允许重复扣除4 支出要合理 内容 1 成本2 费用3 税金4 损失5 其他支出 符合生产经营活动常规必要和正常的支出 1 企业所得税税前扣除的一般规定 1 成本 企业在生产经营活动中发生的销售成本销货成本 业务支出以及其他耗费 2 费用 企业在生产经营活动中发生的销售费用 管理费用和财务费用 已经计入成本的有关费用除外 3 税金 企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加 4 损失 企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏 毁损 报废损失 转让财产损失 呆账损失 坏账损失自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失 5 其他支出 除成本 费用 税金 损失外 企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的 合理的支出 实施条例29 33条 1 文件依据 国税函 2009 3号 2 合理工资的判定标准 企业制订了较为规范的员工工资薪金制度 工资制度企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平 薪资水平企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的 工资薪金的调整是有序进行的 有序调整企业对实际发放的工资薪金 已依法履行了代扣代缴个人所得税义务 依法扣税有关工资薪金的安排 不以减少或逃避税款为目的 合理商业目的 1 企业所得税税前扣除的一般规定 工资 3 工资总额的组成 实际发放的工资总额 不包括 职工福利费 职工教育经费 工会经费以及养老保险费 医疗保险费 失业保险费 工伤保险费 生育保险费等社会保险费和住房公积金 不得超过政府有关部门给予的限定数额 超过部分 不得计入工资薪金总额 也不得税前扣除 国有企业 私营企业 1 企业所得税税前扣除的一般规定 工资 职工福利费的内容 尚未实行分离办社会职能的企业 内设福利部门所发生的设备 设施和人员费用 包括职工食堂 职工浴室 理发室 医务所 托儿所 疗养院等集体福利部门的设备 设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金 社会保险费 住房公积金 劳务费等 为职工卫生保健 生活 住房 交通等所发放的各项补贴和非货币性福利 包括企业向职工发放的因公外地就医费用 未实行医疗统筹企业职工医疗费用 职工供养直系亲属医疗补贴 供暖费补贴 职工防暑降温费 职工困难补贴 救济费 职工食堂经费补贴 职工交通补贴等 按照其他规定发生的其他职工福利费 包括丧葬补助费 抚恤费 安家费 探亲假路费等 国税函 2009 3号文第3条 1 企业所得税税前扣除的一般规定 三项费用的扣除 实施条例的规定 43条 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出 按照发生额的60 扣除 但最高不得超过当年销售 营业 收入的5 政策要点 强调实际发生强调与生产经营有关双重标准孰低原则销售收入包括 包括销售货物收入 劳务收入 出租财产收入 转让无形资产使用权收入 视同销售收入等 但不包括税务机关查补的收入 预售收入有地区差异需区别对待 国税函 2009 202号 1 企业所得税税前扣除的一般规定 业务招待费的扣除 实施条例的规定 44条 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出 除国务院财政 税务主管部门另有规定外 不超过当年销售 营业 收入15 的部分 准予扣除 超过部分 准予在以后纳税年度结转扣除 政策要点 强调实际发生不能理解为广告费和业务宣传费的扣除限额分别为当年销售收入的15 包括视同销售收入 国税函 2009 202号 1 企业所得税税前扣除的一般规定 广告费和业务宣传费的扣除 企业参加财产保险 按照规定缴纳的保险费 准予扣除 实施条例的规定 46条 财产保险费的范围 按照 中华人民共和国保险法 及 财产保险公司保险条款和保险费率管理办法 规定缴纳的财产保险费 为职工家庭投保的财产保险费不允许税前扣除 1 企业所得税税前扣除的一般规定 财产保险费的扣除 根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费 可以扣除 实施条例的规定 47条 经营租赁方式租入 租赁期限均匀扣除 融资租赁方式租入 按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用 分期扣除 1 企业所得税税前扣除的一般规定 租赁费的扣除 租赁费还能税前扣除吗 实施条例的规定 48条 企业发生的合理的劳动保护支出 准予扣除 劳保费的具体内容 确因特殊工作环境需要为雇员配备或提供工作服 手套 安全保护用品 防暑降温用品等所发生的支出 国税函 1996 673号文 政策要点 劳动保护支出属于非现金支出 必须取得正式发票 现金发放的劳保费不允许税前扣除劳动保护用品是保护劳动者安全健康的一种预防性辅助措施 不是生活福利待遇 非因工作需要和国家规定以外的带有普遍福利性质的劳动保护支出 应界定为福利费支出 1 企业所得税税前扣除的一般规定 劳动保护费的扣除 国税函 2009 3号文作为福利费 人人有份 福利车间公用 劳保 银行人人有份的行服是劳动保护费还是福利费 财税 2009 27号 自2008年1月1日起 为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费 补充医疗保险费 分别在不超过职工工资总额5 标准内的部分 在计算应纳税所得额时准予扣除 超过的部分 不予扣除 政策要点 从2008年1月1日起执行必须为本企业的在职职工支付标准 为工资总额的5 以内 超过部分不准扣除 也不准结转以后年度扣除 1 企业所得税税前扣除的一般规定 补充养老保险和补充医疗保险 实施条例53条 企业发生的公益性捐赠支出 不超过年度利润总额12 的部分 准予扣除 扣除条件 条例51条 1 通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门捐出 2 符合公益事业捐赠法关于公益事业捐赠的规定1 救助灾害 救济贫困 扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动 2 教育 科学 文化 卫生 体育事业 3 环境保护 社会公共设施建设 4 促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业 财税 2008 160号文 会计口径 1 企业所得税税前扣除的一般规定 公益性捐赠的扣除 依法登记不以营利为目的全部资产及其增值为该法人所有收益和营运结余用于该法人设立目的的事业终止后的剩余财产不归属任何个人或者营利组织不经营与其设立目的无关的业务有健全的财务会计制度捐赠者不以任何形式参与社会团体财产的分配 3年内未受到行政处罚 在民政部门依法登记3年以上 申请前连续2年年度检查合格 1年 登记年限 3年 社会组织评估等级在3A 含 以上 公益性社会团体 不含基金会 在民政部门依法登记3年以上 净资产不低于登记的活动资金数额 申请前连续2年年度检查合格 实施条例52条 财税 2008 160号 1 企业所得税税前扣除的一般规定 公益性捐赠的扣除 3 接受捐赠的主体必须规定的条件 实施条例52条和财税 2008 160号文第4条 4 取得加盖就收捐赠单位盖章的公益性捐赠票据 5 通过公益性群众团体的公益事业捐赠支出也可扣除 财税 2009 124号文 6 上海世博会结束之前 向上海世博会的捐赠可以全额扣除 除此之外的捐赠只能按会计利润的12 以内据实扣除 国税函 2009 202号 1 企业所得税税前扣除的一般规定 公益性捐赠的扣除 如会员费 合理的会议费 差旅费 违约金 诉讼费用 银行罚息 汇兑损失等 均准予扣除 1 企业所得税税前扣除的一般规定 其他扣除项目 1 向投资者支付的股息 红利等权益性投资收益款项 2 企业所得税税款 3 税收滞纳金 4 罚金 罚款和被没收财物的损失 5 超过规定标准的捐赠支出 6 赞助支出 是指企业发生的与生产经营活动无关的各种非广告性质支出 7 未经核定的准备金支出 8 企业之间支付的管理费 企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费 以及非银行企业内营业机构之间支付的利息 不得扣除 9 与取得收入无关的其他支出 1 企业所得税税前扣除的一般规定 不得税前扣除的项目 完工开发产品 及时结算计税成本 计算此前销售收入 预售收入 的实际毛利额 将其实际毛利额与预计毛利额之间的差额 计入企业当年本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额 即 及时将预计毛利调整为实际毛利 文件第9条 未完工开发产品 1 销售未完工开发产品取得的收入 预售收入 按预计计税毛利率分季 或月 计算出预计毛利额 计入当期应纳税所得额2 计税毛利率 文件第8条 开发项目位于省会城市和计划单列市政府所在地城市城区和郊区的 不得低于15 开发项目位于地级市城区及郊区的 不得低于10 开发项目位于其他地区的 不得低于5 经济适用房 限价房和危改房的 不得低于3 年度纳税申报时 企业须出具该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告和税务机关需要的其他相关资料 文件第9条 京国税发 2009 92号文要求报送 开发产品 成本对象 完工情况表 一 二 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 国税函 2010 201号 房地产开发企业建造 开发的开发产品 无论工程质量是否通过验收合格 或是否办理完工 竣工 备案手续以及会计决算手续 当企业开始办理开发产品交付手续 包括入住手续 或已开始实际投入使用时 为开发产品开始投入使用 应视为开发产品已经完工 房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本 并计算企业当年度应纳税所得额 工程是否通过验收是否办理完工备案手续是否办理会计决算手续 不影响企业所得税完工产品的确认 计税成本 第25条 在开发 建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用 会计成本在开发 建造开发产品过程中所发生的按照会计规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用 一 计税成本对象 成本对象由企业在开工之前合理确定 并报主管税务机关备案 成本对象一经确定 不能随意更改或相互混淆 如确需改变成本对象的 应征得主管税务机关同意 26条 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 可否销售原则 分类归集原则 功能区分原则 定价差异原则 成本差异原则 权益区分原则 开发产品能够对外经营销售的 作为独立的计税成本对象 否则 先作为过渡性成本对象进行归集 然后再将其相关成本摊入能对外经营销售的成本对象 同一开发地点 竣工时间相近 产品结构类型无明显差异的群体开发的项目 作为一个成本对象 开发项目某组成部分相对独立 且具有不同使用功能时 可以作为独立的成本对象 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的 应分别作为成本对象 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的 分别作为成本对象 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的 应结合上述原则分别划分成本对象 计税成本对象的确定原则 第26条 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 二 计税成本对象确定原则 三 计税成本支出的6大内容 31号文第27条 1 土地征用费及拆迁补偿费 2 前期工程费 3 建筑安装工程费 为取得土地开发使用权而发生的各项费用 主要包括土地买价或出让金 大市政配套费 契税 耕地占用税 土地使用费 土地闲置费 土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费 拆迁补偿支出 安置及动迁支出 回迁房建造支出 农作物补偿费 危房补偿费等 指项目开发前期发生的水文地质勘察 测绘 规划 设计 可行性研究 筹建 场地通平等前期费用 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用 主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 4 基础设施建设费 5 公共配套设施费 6 开发间接费 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出 主要包括开发项目内道路 供水 供电 供气 排污 排洪 通讯 照明等社区管网工程费和环境卫生 园林绿化等园林环境工程费 指开发项目内发生的 独立的 非营利性的 且产权属于全体业主的 或无偿赠与地方政府 政府公用事业单位的公共配套设施支出 为直接组织和管理开发项目所发生的 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出 主要包括管理人员工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 工程管理费 周转房摊销以及项目营销设施建造费等 三 计税成本支出的6大内容 31号文第27条 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 2 条文规定 合作他方的税务处理37条 处理时间 首次取得开发产品时 处理方法 分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务 按应从该项目取得的开发产品 包括首次取得的和以后应取得 的市场公允价值计算土地使用权转让所得或损失 六 合作建房的税务处理 31号文第31 36 37条 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 扣除的基本方法和内容 第11 12和14条 1 按规定区分期间费用和开发产品计税成本 2 按规定区分已销和未销开发产品计税成本 可售面积单位工程成本 成本对象总成本 成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本 已实现销售的可售面积 可售面积单位工程成本 已销开发产品计税成本的计算公式 期间费用 已销开发产品计税成本 营业税金及附加 土地增值税准予当期按规定扣除 可售面积 取得了 商品房预售许可证 可以进行预售和销售的商品房面积 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 可以税前扣除 法律规定 维修费用的内容 日常的维护 保养 修理费用 扣除的原则 实际发生原则不允许预提 1 尚未出售的已完工开发产品2 按照有关法律 法规或合同规定对已售开发产品3 开发产品包括共用部位 共用设施设备 维修费用范围 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 维修费用的扣除第15条 企业将已计入销售收入的共用部位 共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门 单位的 应于移交时扣除 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 维修基金的扣除31号文第16条 范围 开发区内建造的会所 物业管理场所 电站 热力站 水厂 文体场馆 幼儿园等 1 非营利性且产权属于全体业主 2 无偿赠与地方政府 公用事业单位 视为公共配套设施 可以计入开发成本税前扣除 1 属于营利性 2 产权归企业所有 3 未明确产权归属4 无偿赠与地方政府 公用事业单位以外其他单位 应单独核算成本 自用 按建造固定资产处理 非自用 一律按建造开发产品处理 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 配套设施的扣除第17条 单独建造的停车场所 作为成本对象单独核算 利用地下基础设施形成的停车场所 作为公共配套设施进行处理 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 停车场所的税务处理第33条 房地产企业为业主提供按揭贷款担保 向银行提供的保证金 不得减除销售收入 不得作为费用税前扣除 实际发生损失时可据实扣除 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 按揭贷款保证金的税务处理 第19条 不再做视同销售处理 实际使用时间累积超过12个月的 可在税前扣除自用开发产品的折旧费用 实际使用时间累计未超过12个月又销售的 不得在税前扣除折旧费用 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 自用开发产品的税务处理 第24条 3 房地产开发企业税前扣除税务处理中出现的具体问题的处理 1 成本划分不清 不按规定计算期间费用和开发产品成本 擅自扩大期间费用 将未竣工验收产品的成本并入产品销售成本 未取得建筑商合法凭证前 将预计建筑成本转为销售成本 返还给建筑商的货款不冲减销售成本 立项作为经营资产的项目不及时结转 或并入可售面积计算销售成本 企业自用房产仅分摊前期工程费 基础设施费等费用 而土地成本 借款利息 建筑安装等费用由出售房分摊 建筑成本重复入账 在取得建筑发票结转完工成本入账的同时 又签订虚假单项合同 或者将建材发票重复进入开发成本 3 房地产企业税前扣除税务处理中出现的具体问题 2 借款费用税前列支不规范 将利息支出全额在 财务费用 科目中直接列支 向关联企业借款全额在税前列支 借款给关联企业长期挂 应收账款 其他应收款 等往来账务 不按照独立企业往来结算应收利息 通过其他企业或个人拆借资金在 财务费用 列支 3 房地产企业税前扣除税务处理中出现的具体问题 3 虚列成本 虚列拆迁补偿费 签订虚假合同 协议 虚列 多列或重复列支成本费用 资本性支出直接列入当期成本 扩大期间费用列支范围及标准 1 企业所得税关于预提费用税务处理的一般规定2 房地产开发企业关于预提费用税务处理的特殊规定3 房地产开发企业关于预提费用税务处理中出现的具体问题的处理 七 企业所得税关于预提费用的处理 1 企业所得税关于预提费用税务处理的一般规定 第四十五条企业依照法律 行政法规有关规定提取的用于环境保护 生态恢复等方面的专项资金 准予扣除 上述专项资金提取后改变用途的 不得扣除 实施条例 3 房地产企业预提费用税务处理中出现的具体问题 1 预提的数额无依据或依据不充分 2 会计制度未向税务机关备案 3 已经备案的会计制度中没有3项预提费用的种类 计算比例 1 发票的一般规定2 房地产开发企业关于发票问题的特殊规定3 房地产开发企业税前扣除中发票出现的具体问题的处理 八 企业所得税税前扣除中的发票问题 1 发票的一般规定 发票管理办法财政部令 1993 第6号 第20条销售商品 提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人 对外发生经营业务收取款项 收款方应向付款方开具发票 特殊情况下由付款方向收款方开具发票 第21条所有单位和从事生产 经营活动的个人在购买商品 接受服务以及从事其他经营活动支付款项时 应当向收款方取得发票 取得发票时 不得要求变更品名和金额 第22条不符合规定的发票 不得作为财务报销凭证 任何单位和个人有权拒收 第23条开具发票应当按照规定的时限 顺序 逐栏 全部联次一次性如实开具 并加盖单位财务印章或者发票专用章 2 房地产开发企业关于发票问题的特殊规定 国税发 2010 92号 一 整治一批重点对象 要结合税收专项检查工作和本地实际 在房地产 医药经销行业等必查行业之外确定若干个重点行业 在辖区内发票违法行为比较集中的地区和领域中确定若干个重点区域 进行发票使用情况的重点检查 对重点行业 区域的整治 要摸清该行业 区域中存在的共性问题 制定不同的检查工作方案 有针对性地开展检查处理工作 二 查办一批重点案件 对查处制售假发票案件中发现的虚假发票线索和信息 要认真梳理和整理 深入追查购买 使用虚假发票的纳税人 对新类型发票违法案件 要密切关注其新特征 新动向 并对准问题进行解剖式检查 争取查办一批典型案件 对跨地区的重大案件 应当迅速发函委托相关地区税务机关予以协查 受托地税务机关应当及时将协查结果反馈委托地税务机关 不得敷衍应付 在查办案件过程中 要切实做到 查账必查票 查案必查票 三 检查一批重点税源 要采用自查 抽查和重点检查相结合的检查方法 自查工作要与宣传辅导相结合 积极引导纳税人查找问题 纠正过错 主动规范用票行为 抽查要结合实际情况 准确选择检查对象和项目 有针对性地进行发票使用情况检查 重点检查要查清企业存在的发票违法问题并依法妥善处理 从而全面规范企业的用票行为 3 房地产企业税前扣除中发票出现的具体问题 签订虚假单项合同 取得虚开发票 加大建安工程费市场上购买虚假发票入账取得旧版作废发票入账涂改 伪造 自行填开发票入账没有填写用品 规格 数量和单价发票无抬头或抬头不规范大额费用发票未有采购清单和采购合同 采购合同未计税贴花取得第三方开具的发票入账取得开具内容不实的发票入账 1 税金扣除的一般规定2 税金扣除的特殊规定3 房地产企业税金扣除中出现的具体问题的处理 九 税金的扣除 1 税金扣除的一般规定 第八条企业实际发生的与取得收入有关的 合理的支出 包括成本 费用 税金 损失和其他支出准予在计算应纳税所得额时扣除 企业所得税法 税金 是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加 实施条例31条 2 房地产税金扣除的特殊规定 第十二条企业发生的期间费用 已销开发产品计税成本 营业税金及附加 土地增值税准予当期按规定扣除 国税发 2009 31号文 1 财产损失税前扣除的一般规定2 财产损失税前扣除办法改革动向3 财产损失税前扣除的特殊规定4 房地产开发企业财产损失税前扣除中出现的具体问题的处理 十 财产损失的税前扣除 1 财产损失税前扣除的一般规定 企业所得税法 第八条企业实际发生的与取得收入有关的 合理的支出 包括成本 费用 税金 损失和其他支出 准予在计算应纳税所得额时扣除 1 财产损失税前扣除的一般规定 第三十二条企业所得税法第八条所称损失 是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏 毁损 报废损失 转让财产损失 呆账损失 坏账损失 自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失 企业发生的损失 减除责任人赔偿和保险赔款后的余额 依照国务院财政 税务主管部门的规定扣除 企业已经作为损失处理的资产 在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时 应当计入当期收入 企业所得税法实施条例 财税 2009 57号 1 资产损失的内容 现金损失存款损失坏账损失贷款损失股权投资损失固定资产损失存货损失自然灾害损失其他损失 盘亏损失毁损损失报废损失被盗损失 1 财产损失税前扣除的一般规定 2 可以税前扣除的损失额 现金损失 现金短缺金额 责任人赔偿金额 存款损失 因法定存款机构依法破产 清算或者政府责令停业 关闭确实不能收回的金额 坏账损失 应收 预付账款 可收回金额 贷款损失 贷款类债权未能收回的金额或国务院专案批准核销的金额 股权投资损失 股权投资额 可收回金额 固定资产或存货盘亏损失 账面净值或存货成本 责任人赔偿金额 固定资产或存货的损毁报废损失 账面净值或存货成本 残值 保险赔款额 责任人赔偿金额 固定资产或存货被盗损失 账面净值或存货成本 保险赔款额 责任人赔偿金额 存货中的进项税可作为损失一并扣除 1 以后年度收回时 计入收回年度的应税所得2 境外机构发生资产损失形成的亏损 计算境内应税所得时不得扣除 财税 2009 57号 1 财产损失税前扣除的一般规定 1 审批 资产损失 自行计算扣除 经审批后扣除 实际发生 正常经营中因销售 转让 变卖资产发生的损失各项存货的正常损耗固定资产正常报废清理的损失生产性生物资产正常死亡发生的资产损失通过证交所 银行间市场买卖债券 股票 基金以及金融衍生品的损失其他经税务总局确认不需经税务机关审批的资产损失 上述6项损失以外的损失无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失 向税务提出审批申请 1 不层层审批2 即报即批 30个工作日3 申请受理截止日 本年度终了后第45日4 特殊原因可延期申请 原则 公正透明廉洁高效方便纳税人不改变企业依法申报的责任 与收入相关 国税发 2009 88号 1 财产损失税前扣除的一般规定 2 证据 外部证据 内部证据 1司法机关的判决或者裁定 2公安机关的立案结案证明 回复 3工商部门的注销 吊销及停业证明 4企业的破产清算公告或清偿文件 5行政机关的公文 6国家及授权专业技术鉴定部门的鉴