小区业主维权几个问题探讨.ppt

有关小区业主维权几个问题的探讨 从物权法及司法解释等相关法律谈起 引言因购买商品房 我们成了邻居 共同成为小区业主 因为住房 物业服务走进我们的生活 小区业主该如何处理与开发商 物业公司 业委会 其他业主关系 如何正当行使自己权利 维护自身利益呢 主要法律规定1 物权法 2 物业管理条例 3 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 简称 建筑物区分所有权司法解释 4 最高法院 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 简称 物业服务司法解释 5 侵权责任法 一 小区业主身份的认定1 提出问题 小区 业主 一般为房屋所有权人 而 房屋所有权人 以办理房屋所有权登记为准 那么没有办理物权登记的人是否能够成为小区业主呢 2 法条依据 建筑物区分所有权司法解释 第1条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人 应当认定为物权法第六章所称的业主 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为 已经合法占有建筑物专有部分 但尚未依法办理所有权登记的人 可以认定为物权法第六章所称的业主 物权法 第二章第三节第28条 因人民法院 仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等 导致物权设立 变更 转让或者消灭的 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力 第29九条 因继承或者受遗赠取得物权的 自继承或者受遗赠开始时发生效力 第30条 因合法建造 拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的 自事实行为成就时发生效力 一 小区业主身份的认定3 法条释义 上述法条有利于解决 以经依法登记取得所有权作为认定业主身份的标准 所引起的问题 没有办理产权登记 但符合法律特别规定的取得房屋专有部分所有权的人 享有业主地位 法律这样规定符合现实需要 可以解决现实生活中因住房引起的系列问题 也符合法律公平正义的精神 4 注意事项 尚未依法办理所有权登记的 虽可以认定为业主 但房屋所有权毕竟还没有通过公权力机关登记 为避免开发商一房二卖 明确房屋产权归属 便于业主权利行使 购房落户 购房配套教育等顺利办理 应尽早到房产管理部门办理产权登记 对于因继承 赠与或裁决确认的自然取得所有权的 不登记也有所有权 如想进行交易 需要办理两个产权登记 首先将原产权人的产权通过变更登记变更到自己名下 然后再与房屋受让方交易 二 小区内业主专有部分和共有部分的区分1 提出问题 业主专有部分与共有部分 直接关系到业主权利范围和尺度 我们需要正确区分专有部分和共有部分 合理合法行使权利2 法条依据 物权法 第73条 建筑区划内的道路 属于业主共有 但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地 属于业主共有 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房 属于业主共有 第74条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 建筑物区分所有权司法解释 第2条建筑区划内符合下列条件的房屋 以及车位 摊位等特定空间 应当认定为物权法第六章所称的专有部分 一 具有构造上的独立性 能够明确区分 二 具有利用上的独立性 可以排他使用 三 能够登记成为特定业主所有权的客体 规划上专属于特定房屋 且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分 建筑物区分所有权司法解释 第三条除法律 行政法规规定的共有部分外 建筑区划内的以下部分 也应当认定为物权法第六章所称的共有部分 一 建筑物的基础 承重结构 外墙 屋顶等基本结构部分 通道 楼梯 大堂等公共通行部分 消防 公共照明等附属设施 设备 避难层 设备层或者设备间等结构部分 二 其他不属于业主专有部分 也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等 建筑区划内的土地 依法由业主共同享有建设用地使用权 但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路 绿地占地除外 二 小区内业主专有部分和共有部分的区分3 法条释义 专有部分具有构造上和利用上的独立性 能够登记成特定业主所有 不属于业主专有部分 不属于市政公用部分或者其他权利人所有的 为共有部分 业主对于专有部分享有独占权 在不损害其他业主 公共利益条件下 可自由行使自己的权利 业主对共有部分享有成员权 需要通过集体表决方式行使共有权 4 注意事项 小区内 业主专有部分范围狭窄 按照法学界比较通行的 最后粉刷表层说 专有部分以室内最后表层为界 我们所购房屋实际是一个立体空间 还要除去空间内的承重墙 公共通行的管道等 专有权利受到很大限制 我们在装修房屋时 对共有部分 如屋顶 外墙 承重墙等基本结构不能随意改造 如需改造要经过相关方同意 并不得危及公共安全 左邻右舍装修房屋中 对于危机共有部分权益的 应进行劝阻 三 业主共有权及其行使1 提出问题 业主共有权利的行使 受到业主专有房屋面积 业主人数 表决人数比例等条件的限制 业主有那些共有权利 这些权利如何行使呢 2 法条依据 物权法 76条 下列事项由业主共同决定 一 制定和修改业主大会议事规则 二 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 三 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 四 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 五 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 六 改建 重建建筑物及其附属设施 七 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定前款第五项和第六项规定的事项 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 决定前款其他事项 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 建筑物区分所有权司法解释 第8条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积 可以按照下列方法认定 一 专有部分面积 按照不动产登记簿记载的面积计算 尚未进行物权登记的 暂按测绘机构的实测面积计算 尚未进行实测的 暂按房屋买卖合同记载的面积计算 二 建筑物总面积 按照前项的统计总和计算 第9条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数 可以按照下列方法认定 一 业主人数 按照专有部分的数量计算 一个专有部分按一人计算 但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分 以及同一买受人拥有一个以上专有部分的 按一人计算 二 总人数 按照前项的统计总和计算 三 业主共有权及其行使3 法条释意 物权法76条可概括为双2 3规则和双1 2规则 其中 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 改建 重建建筑物及其附属设施 适用双2 3规则 即该两项表决通过 需有专有部分面积站总面积2 3以上 且人数占业主人数占总人数2 3的业主同意方可 除该两项事项外的其他适用双1 2规则 建筑物区分所有权司法解释 对专有部分面积计算 业主人数的计算进行了明确 有利于业主正确行使自己的共有权 4 注意事项 业主应积极参与小区内各个事项的表决 行使自己的权利 对于小区业主委员会 不按照相关法律规定及业主议事规则 不按程序作出决议事项 损害共有权利的 应及时提出异议 通过行政管理部门调处 无法调解的可以通过司法途径撤销业主委员会做出的决议 该撤销权行使期间为 知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内 四 小区车库 车位分配1 提出问题 时下 小区内有车族较多 为了停车挤得头破血流 小区停车位也成了开发商一大卖点 小区业主如何应对车位 车库问题呢 2 法条依据 物权法 第74条 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 建筑物区分所有权司法解释 第5条 建设单位按照配置比例将车位 车库 以出售 附赠或者出租等方式处分给业主的 应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关 应当首先满足业主的需要 的规定 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位 车库与房屋套数的比例 第6条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外 占用业主共有道路或者其他场地增设的车位 应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位 四 车库 车位分配3 法条释义 建筑区划内的车库 车位在售房前 开发商享有产权 可以自由处分买卖 但小区的车库 车位本身是小区的重要附属设施 为了防止开发商将车位 车库高价出售给小区外的人以牟取高额利润而损害了小区业主的权益 上述规定对开发商出售车库 车位进行了限制 要求车库 车位首先要满足小区业主的需要 4 注意事项 我们在选购新房时 应将停车位作为选小区条件之一 了解小区规划的停放汽车车库 车位与专有部分的比例 对于停车位 车库少而户数多的小区 需要意识到将来小区可能面临拥堵问题 购房时 留心开发商如何分配小区内的车库 车位以及小区的共有车位情况 已购车或考虑购车的朋友 可通过开发商附赠 提前购买等方式取得车位 五 业主住改商问题1 提出问题 小区中 由于业主将住宅楼改为商用 比如将住宅改成了歌厅影响了其他业主正常生活 引起业主不满情况时有发生 如何避免该类纠纷呢 2 法条依据 物权法 第77条 业主不得违反法律 法规以及管理规约 将住宅改变为经营性用房 业主将住宅改变为经营性用房的 除遵守法律 法规以及管理规约外 应当经有利害关系的业主同意 建筑物区分所有权司法解释 第10条 业主将住宅改变为经营性用房 未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意 有利害关系的业主请求排除妨害 消除危险 恢复原状或者赔偿损失的 人民法院应予支持 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的 人民法院不予支持 第11条 业主将住宅改变为经营性用房 本栋建筑物内的其他业主 应当认定为物权法第七十七条所称 有利害关系的业主 建筑区划内 本栋建筑物之外的业主 主张与自己有利害关系的 应证明其房屋价值 生活质量受到或者可能受到不利影响 五 业主住改商问题3 法条释意 为了防止住改商侵害其他业主的合法权益 物权法 规定 住改商应当经有利害关系的业主同意 对于有利害关系的业主的认定 司法解释进一步明确 住改商所在的本栋建筑物内的其他业主为当然的有利害关系的业主 对于其他楼栋的业主是否能成为有利害关系的业主 为了避免有利害关系超过必要限度 司法解释还要求主张自己是利害关系人的业主证明 住改商对自己房屋价值 生活质量受到或可能受到不利影响 4 注意事项 我们在使用房屋过程中 如想将居住功能转为商住功能 应遵守法律 法规以及小区管理规约 经有利害关系的业主一致同意 避免住改商后引起纠纷 尽量选择噪音小 排污少 不会导致楼栋公共部位和公共设施过度使用的商业项目 对于其他业主住改商严重影响自己生活质量的 应先行协商 找业主委员会协调 并注意收集相关证据材料 实在无法协商的可以通过法律途径解决 六 业主知情权1 提出问题 我们入住小区 要交纳维修基金等各项费用 对于这些费用的使用 业主享有知情权 除此外 业主还在那些事情上享有知情权呢 2 法条依据 物业管理条例 第6条 业主在物业管理活动中 享有下列权利 七 监督物业服务企业履行物业服务合同 八 对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 九 监督物业共用部位 共用设施设备专项维修资金 以下简称专项维修资金 的管理和使用 建筑物区分所有权司法解释 第13条 业主请求公布 查阅下列应当向业主公开的情况和资料的 人民法院应予支持 一 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集 使用情况 二 管理规约 业主大会议事规则 以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录 三 物业服务合同 共有部分的使用和收益情况 四 建筑区划内规划用于停放汽车的车位 车库的处分情况 五 其他应当向业主公开的情况和资料 六 业主知情权3 法条释义 知情权是业主的一项重要权利 业主对物业服务合同的履行 维修基金等各项费用的使用 小区公共管理等情况 享有有监督权 知情权 从司法解释规定看 业主要求公布 查阅小区相关事项的 开发商 业主委员会 物业管理单位 有义务公开相关信息 接受小区业主的监督 4 注意事项 小区的管理 关系到小区的每个人 业主可以要求开发商 物业公司 业主委员会对小区内各项管理工作定期进行公示 以便于及时了解小区内的动态信息 维护自己权益 避免开发商后续开发 物业管理等影响到正常的生活 对于公布的情况有异议的 业主可要求给予说明 进行复核 特别是住宅专项维修金 公共设施改造调整 共有部分收益分配的 直接关系到房屋的正常合理使用 更应该引起重视 七 第三方实际使用房屋问题1 提出问题 小区内 房屋的实际使用人可能并不是业主本人 那么小区内的各项规约是否能适用实际使用人呢 2 法条依据 建筑物区分所有权司法解释 第16条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人 借用人等物业使用人的 参照本解释处理 专有部分的承租人 借用人等物业使用人 根据法律 法规 管理规约 业主大会或者业主委员会依法作出的决定 以及其与业主的约定 享有相应权利 承担相应义务 第12条 因物业的承租人 借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同 以及法律 法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷 人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理 七 第三方实际使用房屋问题3 法条释意 根据上述司法解释 业主以房屋出租 出借等方式 将房屋交由他人实际使用的 实际使用人因居住在小区这一特定区域 应该同小区业主一样 遵守小区内的各项管理规定 受到物业服务合同 管理规约的约束 房屋实际使用人不能以自己不是小区业主 而主张管理规约 业主大会或者业主委员会依法作出的决定对其无约束力 4 注意事项 业主在将自己住房交给他人使用时 最好明确告知承租人小区内的管理规约 业主委员会的有关决议 与其他业主的约定 对于通过出租方式转让使用权的 最好签订书面的租赁合同 明确约定 承租人已全面知晓小区内的各项管理规约 对小区各项规约和业主委员会的决议自觉遵守 业主要加强对实际使用人的监管 避免实际使用人原因给自己造成麻烦和损失 八 擅自处分小区共有部分的问题1 提出问题 开发商为了利益最大化 将业主共有部分的擅自处分 改变用途 进行经营的 业主应如何维权 2 法条依据 商品房销售管理办法 第24条 开发商应当按照批准的规划 设计建设商品房 商品房销售后 开发商不得擅自变更规划 设计 建筑物区分所有司法解释 第14条 建设单位或者其他行为人擅自占用 处分业主共有部分 改变其使用功能或者进行经营性活动 权利人请求排除妨害 恢复原状 确认处分行为无效或者赔偿损失的 人民法院应予支持 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形 权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的 人民法院应予支持 行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任 八 擅自处分小区共有部分的问题3 法条释义 上述法律对开发商 物业公司 业主等擅自改变规划 擅自占有 处分业主共有部分 改变共有部分使用功能进行了规定 对于开发商 物业公司 业主等侵害共有权利时 其他业主可以权利人请求排除妨害 恢复原状 确认处分行为无效或者赔偿损失的 4 注意事项 在买房或者入住后 开发商擅自改变规划 比如业主将原绿地新建高楼 的 应尽早提出异议 避免改变规划后 新的房屋 设施 设备建成成为既成事实后 因涉及新业主利益 而难以通过撤除恢复原状 对于物业公司改变共有部分用途的 业主可根据是否改善小区环境 是否影响业主生活质量 是否提升物业管理水平等 提出异议 九 业主高空抛物致害赔偿问题1 提出问题 高空抛物 高空坠物将楼下行人砸伤事故 屡见不鲜 小区内同栋业主可能因其他业主的高空抛物 坠物行为承担责任 对此法律如何规定的呢 2 法条依据 侵权法 第85条 建筑物 构筑物或者其他设施及其搁置物 悬挂物发生脱落 坠落造成他人损害 所有人 管理人或者使用人不能证明自己没有过错的 应当承担侵权责任 所有人 管理人或者使用人赔偿后 有其他责任人的 有权向其他责任人追偿 第87条 从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害 难以确定具体侵权人的 除能够证明自己不是侵权人的外 由可能加害的建筑物使用人给予补偿 九 业主高空抛物致害赔偿问题3 法条释义 对于搁置物 悬挂物脱落 坠落 侵权法执行的是过错推定的原则 不能证明自己没过错 则推定为有过错 应承担侵权责任 对于抛掷物伤人的 邻居 连坐 根据前述法律规定 当楼上坠物砸到人的 如果查不出来是谁造成的 由可能造成损害的居民共同承担补偿责任 4 注意事项 关于悬挂物 搁置物 主要是窗台或阳台上养花 搁物 业主在阳台上种花养草 搁置东西的 要加强安全防护 小心因刮风等自然力造成的坠落砸人 养成良好的生活习惯 不要从窗户 阳台往楼下扔东西 对于其他业主高空抛物致人伤害引起纠纷的 要避免不承担赔偿责任 需要证明自己不是侵权人 比如证明自己家中长期无人居住 物落砸人时全家都在外地旅游 十 物业公司安保义务1 提出问题 小区内公共设施被盗 小区内业主财物被盗 人身受到伤害 物业公司是否应承担法律责任 2 法条依据 物业管理条例 第36条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定 提供相应的服务 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 第46条 对物业管理区域内违反有关治安 环保 物业装饰装修和使用等方面法律 法规规定的行为 物业服务企业应当制止 第47条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 发生安全事故时 物业服务企业在采取应急措施的同时 应当及时向有关行政管理部门报告 协助做好救助工作 物业服务企业雇请保安人员的 应当遵守国家有关规定 保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时 应当履行职责 不得侵害公民的合法权益 十 物业公司安保义务3 法条释义 根据上述法律规定 物业公司有安全保障义务 业主人身 财产安全受到损害 物业公司是否赔偿 如何赔偿 主要看物业公司在物业服务合同履行中是否有过错 是否是由于物业公司未按照物业服务合同的约定履行自己义务造成管理漏洞 如果物业公司有过错 导致致害人有可乘之机 则物业公司应承担一定的赔偿责任 4 注意事项 为避免业主财物被盗引起的赔偿纠纷 促进物业公司加大安全管理力度 最好能在 物业服务合同 中具体约定物业公司安保义务及赔偿标准 加强对物业公司安保义务履行的监督 要求物业公司按规定配备安保设施 设备 通过门岗 巡逻 守护等方式加强安全防范 加强小区进出管理 物业公司对小区内可疑人员应主动询问 对于可疑人员业主也应提高警惕 发生财物丢失的 业主应收集证据 证明丢失物的价值 证明物业公司存在过错 违反了物业管理合同约定的安全保障义务 十一 共有部分收益分配1 提出问题 我们经常看到 小区房屋面或房顶被做上了各式各样的平面或立体广告 广告主是否有权在这些区域做广告 这些广告收益应如何处分 2 法条依据 物权法 第73条 建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房 属于业主共有 物业管理条例 第55条 利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的 应当在征得相关业主 业主大会 物业服务企业的同意后 按照规定办理有关手续 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金 也可以按照业主大会的决定使用 十一 共有部分收益分配3 法条释义 上述法律对共有部分的经营收入分享进行了规定 法律这样规定的理由在于 业主在购买商品房时 已经通过公摊方式享有了除专有部分外的其他部分的共有权 作为共有权人 共有部分使用当然人要经其同意 在共有部分产生收益时 当然应该由业主共同分享 4 注意事项 除去业主专有部分 业主共有部分很多 如户外墙面 屋面和道路 场地 绿地等部位 公共停车位等 当开发商 物业公司 业主等未经其他业主同意 利用这些共有部分进行广告等经营活动时 我们可以选择两种方式解决 一是要求经营者停止经营 恢复原状 二是选择继续由其经营 但收益应在业主之间进行合理分配 由各业主按照专有部分面积的大小按比例分担 十二 物业服务合同效力问题1 提出问题 物业公司容易利用自己的专业知识签订对自己有利的物业合同 为保护业主 法律对物业合同及有关条款效力作出了特别规定 具体哪些特殊规定呢 2 法条依据 物业服务司法解释 第2条 符合下列情形之一 业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的 人民法院应予支持 一 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同 二 物业服务合同中免除物业服务企业责任 加重业主委员会或者业主责任 排除业主委员会或者业主主要权利的条款 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同 十二 物业服务合同效力问题3 法条释义 无论是开发商聘任的物业公司签订的前期物业服务合同 还是业委会与物业公司签订物业服务合同 在业主或业委会请求确认无效的情况下 如出现上述规定 法院可认定为合同无效或者条款无效 该规定有利于避免开发商 物业公司利用优势地位侵犯业主合法权益 4 注意事项 对于物业公司将全部物业转包第三方执行 影响物业服务质量的 可以要求物业公司清退第三方 亲自切实履行物业管理义务 虽然司法解释规定 物业服务合同中免除物业公司责任 排除业主权利的条款无效 但为避免发生纠纷 在签订合同时 应对此类条款引起警觉 加强合同谈判 使合同条款尽量公平 公正 十三 业主宠物伤人赔偿问题1 提出问题 很多家庭喜欢养宠物 宠物伤人事件也时有发生 法律对宠物伤人有那些规定 业主应如何避免宠物伤人造成的损失呢 2 法条依据 侵权责任法 第78条 饲养的动物造成他人损害的 动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任 但能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的 可以不承担或者减轻责任 第79条 违反管理规定 未对动物采取安全措施造成他人损害的 动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任 第80条禁止饲养的烈性犬等危险动物造成他人损害的 动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任 十三 业主宠物伤人赔偿问题3 法条释义 动物致人伤害 动物饲养