新城南都可行性研究报告.doc

新城南都可行性研究报告新城南都可行性研究报告 目目 录录 一 总论一 总论 2 1 1 项目简介 2 1 1 1 项目位置 2 1 1 2 项目现状 2 1 1 3 项目总体规划要求 3 1 1 4 项目主要经济技术指标 3 1 2 项目法人概况 3 1 3 编制依据 4 1 4 结论 4 二 市场分析二 市场分析 4 2 1 常州宏观经济分析 5 2 1 1 宏观经济分析 5 2 1 2 人口 6 2 1 3 生活水平 7 2 1 4 居住状况 7 2 1 5 未来走势 8 2 2 房地产市场分析 9 2 2 1 常州房地产综述 9 2 2 2 写字楼市场 11 2 2 3 商业用房市场 12 2 2 4 未来房地产市场趋势分析 12 三 项目周边环境与竞争性楼盘分析三 项目周边环境与竞争性楼盘分析 13 3 1 项目周边环境 14 3 1 1 周边环境分析 14 3 1 2 周边竞争楼盘 14 3 2 SWOT 分析 15 四 项目定位四 项目定位 16 4 1 产品定位 16 4 2 价格定位 17 4 3 客户定位 17 五 财务分析五 财务分析 18 5 1 技术指标说明 18 5 2 东区财务测算 18 5 3 西区财务测算 21 一 总论一 总论 1 1 项目项目简介简介 1 1 1 项目位置项目位置 新城 南都 位于武进区湖塘镇 具体位置在花园街以西 长虹中路以北 武宜 路以东 里底河以南 项目地理位置优越 南临武进区政府和常州大学城 东接规划中占地 1000 亩的南田休闲购物公园 西靠建设中的占地面积为 4000 亩的淹城森林公园 北倚 武进区经济中心湖塘镇和武进广电中心 是将来大常州的集居住 教育 文化 旅 游 消费 休闲等功能于一体的城南新区域中心 1 1 2 项目现状项目现状 项目占地逾 700 亩 总建筑面积 80 多万 是常武地区首屈一指的超大型 多功能 高档次 生态居住社区 A 新城 南都东区 已全面开发 项目在建面积已逾 35 万 建筑形态有多层 小高层 别墅等 项目总体销售情况良好 销售率大约为 70 B 新城 南都西区 在新城 南都东区的领头羊作用和良好市场营造下 武进 区房地产市场将形成一个新的竞争形势和新一轮区域热点 目前 新城 南都西 区尚未开发 和东区一样 西区的建筑形态也将有多层 小高层 高层等多种形 态 1 1 3 项目总体规划要求项目总体规划要求 新城 南都项目由江苏新城房产股份有限公司联合国际著名的规划设计公司 翌德 法国 国际设计机构以及园林设计公司 贝尔高林景观设计公司精心规划 分期开发 开发宗旨为把本项目打造成为常武地区首屈一指的超大型 多功能 高档次 生态居住社区 高度体现项目大型化 人性化 现代化 国际化人居生活的先进 规划设计理念和原则 根据规划 新城 南都项目分为御园 雅园 锦园 馨园四大组团 其中 别墅 为 102 套 多层约 2000 多套 高层及小高层约 3000 多套 居住人口可达 20000 余人 另外 项目还配套了 500 米国际风情商业街 大型会所 实验幼儿园 小学 园林泳池 网球场 羽毛球场 篮球场 老人养生活动区 康体中心 儿童乐园 银行 邮局 购物超市 生活市场等小区配套 中国文案网搜集整理 版权归原作者 1 1 4 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标 项项目目指指标标单单位位 总用地面积48 8公顷 地上总建筑面积84 72万 容积率1 78 建筑密度27 8 绿地率30 1 机动车位数4000个 非机动车位数15000个 1 2 项目法人概况项目法人概况 企业名称 江苏新城房产股份有限公司 住 所 武进高新技术产业开发区 法定代表人 王振华 注册资本 10018 万 企业类型 有限责任公司 经营范围 房地产投资 开发 销售 凡涉及许可经营的项目凭许可证经营 1 3 编制依据编制依据 本项目可行性报告根据常州新城房产开发有限公司提供的资料 结合有关 的政策法规和常州市有关规划 在实地考察与市场研究的基础上 通过客观分析 和经济评估 为项目的开发融资提供科学的决策依据 此外 本项目可行性研究报告编制依据还有 1 常州市国土资源局国有土地使用权出让合同 2 新城 南都地块控规图 3 常州市规划国土管理局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条 件和要求 1 4 结论结论 项目地块在区位 配套 交通 规模等方面具有较为明显的优势 位于常州 市武进区富裕的湖塘镇 距离武进区政府非常近 同时由于规模非常大 社区配 套齐全 楼盘整体档次较高 对推动武进区房地产市场的发展 改善武进区居民 居住条件将会产生巨大作用 同时 本项目的财务收益非常可观 东东区区预计总销 售收入为 12 41 亿 总投资为 8 24 亿 税后净利润 2 23 亿 税后销售利润率 17 98 西区西区预计总销售收入为 20 06 亿 总投资为 13 91 亿 税后净利润 3 23 亿 税后销售利润率 16 10 将给本公司带来巨大的利润 符合公司的发展战略 因此 本项目十分可行 二 市场分析二 市场分析 2 1 常州宏观经济分析常州宏观经济分析 常州市处于沪 宁 杭三角区域的中心地带 是中国经济体制综合改革试点 城市和长江三角洲最早开放的地区之一 改革开放以来 常州市国内生产总值持 续以高速度递增 成为中国城市综合实力 50 强 和投资环境 40 优 城市 2 1 1 宏观经济分析宏观经济分析 2004 年 常州市 GDP 预计将达到 1100 亿元 按可比价计算 增长 15 5 成为江苏省又一个经济总量 超千亿 的地级市 这是一个具有历史性意义的发展 标志 同样具有跨越式意义的发展指标是 去年常州市人均 GDP 按现行汇率计 算达到 3800 美元 图图2 1 近近年年来来常常州州市市 GDP增增长长情情况况 600 3 673 760 3 900 2 1100 10 90 12 12 40 14 50 15 50 0 200 400 600 800 1000 1200 20002001200220032004 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 GDP 亿元 增长率 图图2 2 近近年年来来常常州州市市人人均均 GDP增增长长情情况况 17625 19707 22260 26610 31600 0 10000 20000 30000 40000 20002001200220032004 人均GDP 元 根据世界银行的发展报告 人均 GDP3000 美元左右是进入中等以上收入国 家或地区的门槛 考察当今发达国家的发展经历可以看到 人均 GDP 从 1000 到 2000 美元 日本用了 6 年时间 德国 9 年 英国和法国 13 年 从 2000 到 3000 美 元 日本 3 年 德国 6 年 英国和法国 7 年 美国 12 年 常州市在 1994 年人均 GDP 达到 1000 美元 6 年时间突破 2000 美元 4 年时间突破 3800 美元 2004 年 常州市预计完成全社会固定资产投资额 580 亿元 比上年增长 30 其中工业投资完成 340 亿元 比上年增长 35 左右 高新技术产业完成投资 32 亿元 比上年增长 44 图图2 3 近近年年来来常常州州市市社社会会固固定定投投资资情情况况 0 100 200 300 400 500 600 700 20002001200220032004 0 00 20 00 40 00 60 00 80 00 100 00 固定资产投资 亿元 增长率 2 1 2 人口人口 截止 2004 年底 常州市户籍总人口达到 348 96 万人 比上年增长 0 8 其 中市区人口为 217 14 万人 增长 1 7 外来人口达到 95 8 万人 比上年增长 20 3 外来人口总量达到了一个新的峰值 图图2 4 近近年年来来常常州州市市人人口口变变动动情情况况 万万人人 341 5 343 343 2 346 2 348 96 336 338 340 342 344 346 348 350 20002001200220032004 2 1 3 生活水平生活水平 当一个国家和地区的人均 GDP 达到 3000 美元左右时 居民的消费开始从 温饱为主的基本型消费向满足为主的享受型消费转变 恩格尔系数明显下降 交 通通讯 文化娱乐教育等消费比重迅速上升 对住房 轿车的需求呈快速增长趋 势 据市统计部门测算 2004 年 全市城镇居民人均可支配收入将达 12867 元 农民人均纯收入将超过 6280 元 均居全省第三位 图图2 5 近近年年来来常常州州市市区区居居民民 可可支支配配收收入入情情况况 0 5000 10000 15000 20002001200220032004 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 市区居民可支配收入 元 增长率 图图2 6 近近年年来来常常州州市市城城乡乡居居 民民人人均均存存款款余余额额情情况况 元元 10440 13017 14566 17992 20759 0 5000 10000 15000 20000 25000 20002001 2002 20032004 2004 年 常州人民生活发生巨大的变化 住房 不仅大了 亮了 而且功 能配套更齐全了 出行 感叹私家车增长速度之快 餐饮 去年全市餐饮业 营业额达 39 1 亿元 更多常州人走进餐厅 享受生活 2004 年 全市的社会保障 体系进一步完善 人民的生活质量进一步提高 文化设施进一步普及 随着经济 的快速发展 政府更有实力为百姓的美好生活锦上添花 去年常州市财政总收入 达 175 54 亿元 其中地方一般预算收入达 67 34 亿元 增长 32 55 2 1 42 1 4 居住状况居住状况 近年来 随着城市建设的不断发展 常州市城镇居民家庭居住状况大为改善 居民人均居住面积从 2000 年的 10 8 平方米增加到 2004 年末的 27 6 平方米 2004 年常州市统计局对市区 1418 户家庭调查结果显示 截止 2004 年 5 月 常州 市市区居民户均住房建筑面积为 74 0 平方米 人均建筑面积为 25 7 平方米 与 2002 年末相比 以 200 户常年住户抽样调查资料为依据 下同 户均建筑面积上 升了 6 平方米 人均建筑面积增加了 2 2 平方米 从居民家庭住房的建筑面积分 布来看 有 31 1 的家庭住宅建筑面积在 30 60 平方米之间 有 45 8 的家庭住 房建筑面积在 60 90 平方米之间 12 1 的家庭住宅建筑面积在 90 120 平方米 之间 还有 9 1 的居民住房建筑面积在 120 平方米以上 一部分经济条件较好 的城镇居民家庭出于投资或其它考虑 购置了第二套或更多住宅 调查中 有 13 8 的城镇居民家庭拥有 2 套及 2 套以上房子 这一比例比 2002 年调查结果 上升 3 8 个百分点 图图2 7 常常州州市市城城镇镇居居民民居居住住状状况况分分布布图图 30 60平方米 31 90 120平方米 12 120平方米以上 9 60 90平方米 46 30平方米以下 2 图图2 8 近近年年来来常常州州市市城城镇镇居居民民住住宅宅面面积积增增长长情情况况 m2 10 8 12 17 3 27 1 27 6 0 5 10 15 20 25 30 20002001200220032004 2 1 5 未来走势未来走势 2005 年 是常州实现 十五 计划目标 衔接 十一五 发展的重要一年 也是 常州市力争 两个率先 实现富民强市的关键之年 经济总量跃上 千亿级 平台 常州站在了一个更新的发展起点 在市委九届十二次全会上 市委 市政府以科学发展观统领全局 统筹安排 明确提出 2005 年要把工作重点转移到推进结构调整 转变增长方式 提高经济 运行质量和效益上来 全力推进 两个率先 和富民强市 全力推进新型工业化和 现代制造业基地建设 全力推进外资民资新一轮突破 全力推进农村发展农民增 收 全力推进生态常州建设 全力推进社会主义和谐社会建设 走全面协调可持 续发展道路 预计常州市明年国民生产总值增长 13 地方一般预算收入增长 15 全社 会固定资产投资增长 25 协议注册外资和实际到账外资均增长 30 以上 城镇 居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长 10 和 8 以上 城镇登记失业率控 制在 4 以内 人口自然增长率控制在 1 以内 从以上常州市政府的经济分析可 以看出 明年常州市经济将会继续保持增长态势 人均居民收入将进一步提高 人均可支配性收入将进一步增加 人民对于改善居住 生活质量等的要求将进一 步加强 2 2 房地产市场分析房地产市场分析 2004 年 虽然国家连续推出加强土地管理 控制信贷增长 加息等多项宏观 调控政策 但常州市房地产开发仍然保持强劲的增长态势 全年完成房地产开发 投资 97 9 亿元 比上年同比增长 85 5 在建商品房屋施工面积达 991 万 增 长 53 7 其中新开工面积 573 4 万 增长 53 2 房屋竣工面积 250 3 万 与上年持平 房屋销售面积 236 6 万 比上年增长 14 9 90 以上竣工房屋顺 利实现销售 2 2 12 2 1 常州房地产综述常州房地产综述 自 1998 年以来 常州市房地产市场快速发展 房地产投资连续多年保持快 速增长 尽管 2004 年受宏观调控政策影响 全社会固定投资出现大幅度回落 但 房地产投资增速高达 83 4 达到 83 8 亿元 图图2 9 常常州州市市房房地地产产投投资资情情况况 0 20 40 60 80 100 20002001200220032004 0 00 20 00 40 00 60 00 80 00 100 00 房地产投资 亿元 增长率 在房地产供应方面 2004 年 常州市商品房施工面积达到 991 万平方米 同 比增长达 53 7 商品房竣工面积为 250 3 万平方米 基本与 2003 年持平 图图2 10 常常州州市市商商品品房房施施工工情情况况 0 200 400 600 800 1000 1200 2000 2001 2002 2003 2004 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 商品房施工面积 万m2 增长率 图图2 11 常常州州市市商商品品房房竣竣工工情情况况 0 50 100 150 200 250 300 2000 2001 20022003 2004 10 00 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 竣工面积 万m2 增长率 在销售方面 自 1998 年起 常州市房地产销售经过连续数年的快速增长 2002 年商品房销售面积达到 248 6 万平方米 同比增长 43 8 住宅销售面积达 到 223 8 万平方米 同比增长 31 5 2003 年 随着国家宏观条政策的影响 房地 产销售开始放缓 全年商品房销售面积为 205 9 万平方米 同比下降 17 2 住宅 销售面积为 170 4 万平方米 同比下降 23 8 2004 年 尽管宏观调控政策作用 明显 但常州市商品房销售情况依然出现了较大幅度增长 达到 236 6 万平方米 增幅 14 9 图图2 12 常常州州市市商商品品房房销销售售情情况况 0 50 100 150 200 250 300 2001200220032004 40 00 20 00 0 00 20 00 40 00 60 00 销售面积 万m2 增长率 2 2 22 2 2 写字楼市场写字楼市场 常州市写字楼的分布大都在城北区和市中心 相对分布区域较为集中 表表 2 1 常州市写字楼分布情况常州市写字楼分布情况 分布区域分布区域写字楼数量写字楼数量平均售价平均售价平均租金平均租金 城北区 8 3500 元 400 500 元 年 市中心 19 5000 元 700 900 元 年 根据目前写字楼物业市场状况 可以将常州市写字楼市场分为三类 中 低档 中高档 高档 按照其品质 价格及其市场份额见下表 表表 2 2 常州市写字楼分常州市写字楼分类类 分类分类租金租金售价售价代表楼盘代表楼盘市场情况市场情况发展前景发展前景 C 类 中低 档 1 0 元 天以下4000 元 以下 多宝 金桥大多宝 金桥大 厦厦 市场主流将逐渐减少 B 类 中高 档 1 1 6 元 天4000 5500 元 泰富 常信份额较少未来主流 A 类 高档2 4 元 天7500 元 左右嘉业国贸仅此一家市场有待培育 从上表可以看出 常州市目前的市场发展正从 C 类物业 普通中低档写 字楼向 B 类 中高档写字楼逐步过渡 未来写字楼物业的发展主流将是 B 类 物业 常州新推出写字楼个案主力价格在 4500 5500 元 平方米左右 而高端市场其价 格在 7500 元 平方米左右 以目前的市场对产品的价格抗性来看 即使产品现在 已经全部完工现房交付 销售前景也不能过于乐观 2 2 32 2 3 商业用房市场商业用房市场 常州市目前比较成熟的主要有延陵西路商圈 南大街商圈和文化宫广场商 圈 此外 还有北大街商圈 城中路商圈等 主要集中在怀德路以东 延陵西路以 北 和平路以西 东横街以南这一环市政府区域内 表表 2 3 常州市各商圈商常州市各商圈商铺铺租金租金 商圈商圈营业面积营业面积 平均租金平均租金 元 月 商圈特征商圈特征 延陵西路商圈 300150 服装 手机通讯器材等 南大街商圈 90 小百货 餐饮 服装等 文化宫广场商圈 家电 餐饮等 北大街商圈 装潢 五金 城中路商圈 180 餐饮等 但是 常州市得到较高认同的商业区域相对较少 主要集中在延陵西路和南 大街两个地段 市场调查发现 41 的消费者逛街首选延陵西路 而更有高达 50 的消费者逛街首选南大街 相比较而言 对于其他几个商圈的认同度大大降 低 均不超过 5 2 2 42 2 4 未来房地产市场趋势分析未来房地产市场趋势分析 从 2003 年常州市商品房竣工面积和销售面积来看 竣工面积为 249 2 万平 方米 销售面积为 205 9 万平方米 供需之比为 1 21 1 供略大于求 2004 年 这 种情况有所好转 竣工面积为 250 3 万平方米 销售面积为 236 6 万平方米 供需 之比为 1 05 1 说明常州市房地产市场从前几年的供不应求 经过近几年的快速 发展之后 已经进入供求相对均衡的时期 图图2 13 商商品品房房供供需需比比 1 12 1 08 1 21 1 06 0 95 1 00 1 05 1 10 1 15 1 20 1 25 2001200220032004 令人乐观的是 常州作为长三角一个崛起中的城市 其房地产市场的需求潜 力仍然巨大 主要有以下几方面需求支撑 随着常州市经济快速发展 越来越多的外资 外地企业进入常州 外来人口 的增加势必产生新的住房需求 城市基础建设和市政改造力度加大 旧房拆迁量逐年上升 动迁户仍然是未 来房地产需求市场的重要组成部分 常州市居民普遍居住老式住宅小区 房型面积较小 随着居民生活条件提高 改善居住条件的需求强烈 房地产市场的宏观调控 在较大程度上抑制了投机性购房 缓解了商品房供 求紧张矛盾 而新楼盘的大量上市 也将起到平抑市场房价的作用 2004 年新城 南都一期 水木年华等楼盘相继开盘 近期市区还将推出面积达 45 万平方米的 低价位定销商品房 随着商品房供应量的大幅增加 预计在未来的两三年内 房 价上升的空间将非常有限 房地产市场也将进入一个供求相对平衡 结构比较合 理 价格趋向平稳的新的发展时期 未来的常州房地产市场竞争将更加激烈 专 业化 规模化发展是未来房地产发展的方向 三 项目周边环境与竞争性楼盘分三 项目周边环境与竞争性楼盘分 析析 3 1 项目周边环境项目周边环境 3 1 1 周边环境分析周边环境分析 经济环经济环境分析境分析 常州正面临着划时代的发展机遇 从政府城市规划的定位来看是以上海为 中心的苏锡常经济圈 而上海 无锡 苏州都在常州的南面 而武进是联接苏锡 常的门户 政府正在大力发展武进新区已是势在必然 而新城南都紧接武进新区 行政中心 商业中心 是未来城市发展的核心区域 人文人文环环境分析境分析 常州城南区域为文化 旅游生态区 西有鬲湖 南有太湖 同时常州大学城 淹城春秋森林公园 常州高新技术开发区 衬托常州市武进区浓厚的人文环境底 蕴 而新城南都位于武进区核心区位 尽占人文优势 生生态环态环境分析境分析 常州南面具有三大休闲生态旅游区 环太湖湾旅游度假区 环鬲湖休闲旅游 区 春秋淹城风景旅游区 新城南都地处其间 享受良好的生态旅游资源 具有 极佳的居住空间 具体表现为 1 项目正东为规划中占地 1000 亩的南田购物休闲公园 它的建成标志着武 进区新经济 商业 休闲中心的南移 对新城 南都的品质提升和齐全的周边市政 配套有极大促进作用 2 项目南面为武进区政府和常州大学城 是武进区行政中心和文化中心的 象征 武进区浓厚的文化氛围 是新城 南都项目的潜力所在 3 项目西南的春秋淹城森林公园是武进区旅游度假 休闲的代表 新城 南 都受其生态旅游资源的薰陶 是最适合人居的社区之一 3 1 2 周边竞争楼盘周边竞争楼盘 案名 绿园 100 三 期 四季北苑随园华都馨园阳湖名城 开发商万联房产新城房产双益房产华馨房产武进建设房产 规模8 万 13 万 14 万 9 5 万 35 万 价格3100 元 3250 元 3220 元 3300 元 未知 推案量 177 户300 户412 户228 户 规划楼层多层 18 层多层 小高层小高层多层 小高层 销售率三期 70 左右 73 80 65 未开盘 客户主要区 域 清潭 牛塘 凌家塘 常州 湖塘 外地 湖塘 外地 常州 湖塘 外地 常州 竞争优势 周边无竞争 个案 形象包 装 价格 地段 小区规划 配 套 品牌实力 价格 学区 交通 价格 学区 竞争劣势 周边环境 滥 尾改造楼 房 型 区内景观 配套 品牌 实力 周边环境 高 压线 地形不 规则 品牌 配套 交通 地理位 置 周边环境 规划前景 配套设施 售楼处已基本 装修完成 销售 人员正处于培 训期间 估计今 年上半年开盘 总体上来看 区域内竞争性楼盘较多 已经形成了武进区新型住宅区的集中 地 但由于目标客户群比较分散 因此销售周期控制较长 推案量不大 从目前 来看 随园由于靠近大学城且交通非常便利 销售情况较好 达到 80 目标客 户群辐射到常州市以及外地 其它几个楼盘销售情况也不错 推出部分成交量都 超过 60 3 2 SWOT 分析分析 StrengthStrength 地域优势 未来武进新都市中心区域 项目拥有无限升值潜力 规划优势 常武地区超大型生活社区 融合国际规划 园林公司等共同打 造的新型 优异社区 市场优势 作为常武地区最富庶的地区 个体经济实力雄厚 本项目是目 前武进区楼盘中仅有的高档 明星楼盘 投资价值极高 超前的规划与设计 新城房产的知名品牌优势及小区的智能化管理系统 WeakWeak 项目周边的生活居住氛围还未形成 项目所在区域的客户有效需求明显不足 周边的直通常州市区的公交线路不发达 和常州市区的联系度低 OpportunityOpportunity 本区域是武进区经济 文化和行政的中心 拥有浓厚的历史 文化基础 有助 于今后市场的挖掘和发展 目前新城 南都的周边市政配套 绿化等正处于不断完善中 因此存在极大的 发展潜力和空间 南田公园的开工 建设及完成 将是新城 南都最大的周边配套设施 也是新 城 南都形象与品位的极大提升 ThreatThreat 武进区的经济实体以传统型 私营企业为主 个体老板由于思想 目光等原 因不太容易接受新鲜事物 城南的传统郊区概念影响深远 四 项目定位四 项目定位 4 1 产品定位产品定位 常武地区首屈一指的超大型 多功能 高档次 生态居住社区 具体表述如下 具体表述如下 齐全配套 优质服务 各种健康 娱乐设施 新城物管多年管理经验 有口皆 碑 远离尘嚣 但交通便利 交通网络四通八达 优良的生态环境 1000 亩南田购物休闲公园 高素质的市政配套 大学城 南田购物公园 行政中心 高品质的产品 国际规划公司 国际园林设计大师倾情演译 4 2 价格定位价格定位 多层和小高层部分价格定位采用市场定价法 选用临近本项目且同属于高 档住宅的项目作为可比样本 结合本项目特点进行比较修正 从而得出本项目最 合适的市场参考价格 本项目选取可比样本为绿园 100 三期和随园 对于别墅项目 由于项目周边无可参照样本 故本项目以现在售价为准 目 前联排别墅 165 万 套 独立别墅 355 万 套 表表 4 1 市场比较法定价市场比较法定价 绿园 100 三期随园 比较内容权重 拟合程度比较系数拟合程度比较系数 物业位置 15 0 80 120 90 135 外部环境 25 0 90 2250 90 225 社区环境 10 0 9 0 090 09 0 90 09 物业类型 25 10 250 90 225 房型设计 10 0 90 0910 1 生活配套 10 0 80 080 80 08 主题提炼 5 0 60 030 80 04 合计 100 0 885 0 895 将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到 比较项目价格修正市场参考价格 绿园 100 三期5800 0 8853504 随园4300 0 993464 经过对比较样本进行比较系数修正后得到本项目多层 小高层市场参考价 在 3464 3504 元 平方米 因此 本项目多层 小高层市场参考均价为 3500 元 平方 米 4 3 客户定位客户定位 常武地区拆迁居民中较富有的群体 武进区政府机关公务员 武进区大型企事业单位高层人士 长期进行房地产投资的常州市人士 武进区私营企业业主 部分常州市区富有居民 五 财务分析五 财务分析 5 1 技术指标说明技术指标说明 新城 南都总占地 48 8 公顷 地上总建筑面积 847 200 平方米 其中住宅部分 共计 677 112 平方米 独立及联排别墅共计 34 888 平方米 商业街 48 000 平方米 沿街商业 15 000 平方米 公建配套面积为 72 200 平方米 各期开发详情见下表 物业类型物业类型东区东区西区西区总计总计 土地面积 309 807 00 178 193 00 488 000 00 总建筑面积 368 417 03 525 561 16 893 978 19 地上总建筑面积 340 817 03 506 382 97 847 200 00 可售建筑面积 311 771 96 463 228 04 775 000 00 住宅 245 754 96 431 357 04 677 112 00 别墅 34 888 00 0 00 34 888 00 商业街 21 129 00 26 871 00 48 000 00 沿街商业 10 000 00 5 000 00 15 000 00 公建配套 29 045 08 43 154 92 72 200 00 地下总建筑面积 27 600 00 19 178 19 46 778 19 东区已于 2004 年 3 月开始预售 预计于 2005 年底竣工 西区预计将于 2006 年底开始预售 预计于 2009 年建成 项目东区的开发周期为 3 年 西区为 4 年 5 2 东区财务测算东区财务测算 根据常州市现阶段房地产市场行情及未来预期 本项目住宅目前销售均价 为 3 500 元 平方米 未来商业街销售均价预计为 6 000 元 平方米 沿街商铺销售 均价预计为 8 000 元 平方米 机动车位价格恒定在 70 000 元 个上下浮动 销售收入测算如下 销销售收入售收入测测算表算表 销售收入 销售收入 RMBRMB 序号序号项目项目单位单位 20042004 年年20052005 年年 合计 合计 RMBRMB 住宅销售单价RMB m2 3 000 00 3 500 00 住宅销售面积m2 200 000 00 45 754 96 245 754 96 1 住宅销售收入RMB 600 000 000 00 160 142 349 50 760 142 349 50 别墅销售单价RMB m2 5 500 00 别墅销售面积m2 34 888 00 0 00 34 888 00 2 别墅销售收入RMB 191 884 000 00 0 00 191 884 000 00 商业街销售单价RMB m2 6 000 00 商业街销售面积m2 0 00 21 129 00 21 129 00 3 商业街销售收入RMB 0 00 126 774 000 00 126 774 000 00 沿街商业销售单价RMB m2 8 000 00 沿街商业销售面积m2 0 00 10 000 00 10 000 00 4 沿街商业销售收入RMB 0 00 80 000 000 00 80 000 000 00 车位销售单价RMB 个 70 000 00 车位销售个数个 0 00 1 180 00 1 180 00 5 车位销售收入RMB 0 00 82 600 000 00 82 600 000 00 6 总销售收入RMB 791 884 000 00 449 516 349 50 1 241 400 349 50 本项目建设投资估算如下表所示 建建设设投投资资估算表估算表 估算金额估算金额估算指标估算指标估算面积估算面积 序序 号号 项目项目 RMB RMB m2 m2 前期工程费 142 208 975 43 前期规费 90 262 173 53 245 00 368 417 03 规划设计费 40 894 290 86 111 00 368 417 03 1 其他前期费 11 052 511 04 30 00 368 417 03 建安工程费 361 105 752 70 住宅 270 330 452 70 1 100 00 245 754 96 别墅 31 399 200 00 900 00 34 888 00 商业街 19 016 100 00 900 00 21 129 00 沿街商业 10 000 000 00 1 000 00 10 000 00 2 地下车库 30 360 000 00 1 100 00 27 600 00 公共配套设施费 29 045 077 80 3 公建配套设施 29 045 077 80 1 000 00 29 045 08 公共基础设施费 102 261 201 90 供电 24 941 756 56 80 00 311 771 96 供水 18 706 317 42 60 00 311 771 96 邮电 1 558 859 79 5 00 311 771 96 雨污水 6 235 439 14 20 00 311 771 96 智能化 10 288 474 58 33 00 311 771 96 4 室外工程费 40 530 354 41 130 00 311 771 96 后期成本 6 547 211 10 物业维修基金 3 741 263 48 12 00 311 771 96 交接费用 935 315 87 3 00 311 771 96 5 交易手续费等杂费 1 870 631 74 6 00 311 771 96 建设成本合计建设成本合计 641 168 218 93641 168 218 93 本项目现金流量估算如下 现现金流量表金流量表 估算指标估算指标估算金额 估算金额 RMBRMB 序号序号项目项目 20022002 年中年中20032003 年年20042004 年年20052005 年年 一 现金流入 0 00 0 00 791 884 000 00 449 516 349 50 销售收入 0 00 0 00 791 884 000 00 449 516 349 50 二 现金流出 87 478 267 31 8 105 463 51 487 579 653 73 325 107 232 83 1 总投资 87 478 267 31 8 105 463 51 433 792 411 73 294 422 171 94 土地出让金 70 762 537 00 契税 4 00 2 830 501 48 拆迁补偿费 6 848 575 79 其他 7 036 653 04 建设成本 384 700 931 36 256 467 287 57 管理费用 3 00 10 929 697 29 10 929 697 29 销售费用 2 00 15 837 680 00 8 990 326 99 财务费用 6 00 8 105 463 51 9 456 374 10 9 456 374 10 不可预见费 3 00 12 867 728 98 8 578 485 99 2 营业税及附加 5 55 43 949 562 00 24 948 157 40 3 土地增值税预征1 2 9 837 680 00 5 736 903 50 三 税前净现金流量 87 478 267 31 8 105 463 51 304 304 346 27 124 409 116 67 所得税 33 00 0 00 0 00 68 877 803 10 41 055 008 50 四 税后净现金流量 87 478 267 31 8 105 463 51 235 426 543 17 83 354 108 17 五 税后净现值 87 478 267 31 7 505 058 81 201 840 314 79 66 169 178 49 由以上各表可知 本项目东区总销售收入为 12 41 亿 总投资为 8 24 亿 税 后净利润 2 23 亿 税后销售利润率 17 98 在 8 折现率下 净现值为 173 026 167 元 项目回笼资金的速度非常快 效益好 5 3 西区财务测算西区财务测算 根据常州市现阶段房地产市场行情及未来预期 本项目住宅未来销售起价 预计为 3 700 元 平方米 未来商业街销售起价预计为 6 500 元 平方米 沿街商铺 销售起价预计为 9 000 元 平方米 机动车位价格恒定在 70 000 元 个上下浮动 销售收入测算如下 销销售收入售收入测测算表算表 销售收入 销售收入 RMBRMB 序号序号项目项目单位单位 20062006 年年20072007 年年20082008 年年20092009 年年 合计 合计 RMBRMB 住宅销售单价RMB m2 3 700 00 3 900 00 4 100 00 4 300 00 住宅销售面积m2 110 000 00 110 000 00 110 000 00 101 357 04 431 357 04 1 住宅销售收入RMB 407 000 000 00 429 000 000 00 451 000 000 00 435 835 284 90 1 722 835 284 90 商业街销售单价RMB m2 6 500 00 6 750 00 7 000 00 商业街销售面积m2 10 000 00 10 000 00 6 871 00 26 871 00 2 商业街销售收入RMB 65 000 000 00 67 500 000 00 48 097 000 00 0 00 180 597 000 00 沿街商业销售单价RMB m2 9 000 00 沿街商业销售面积m2 5 000 00 5 000 00 3 沿街商业销售收入RMB 0 00 0 00 0 00 45 000 000 00 45 000 000 00 车位销售单价RMB 个 70 000 00 车位销售个数个 820 00 820 00 4 车位销售收入RMB 0 00 0 00 0 00 57 400 000 00 57 400 000 00 5 总销售收入RMB 472 000 000 00 496 500 000 00 499 097 000 00 538 235 284 90 2 005 832 284 90 本项目建设投资估算如下表所示 建建设设投投资资估算表估算表 估算金额估算金额估算指标估算指标估算面积估算面积 序序 号号 项目项目 RMB RMB m2 m2 前期工程费 202 866 607 45 437 94 前期规费 128 762 484 00 245 00 525 561 16 规划设计费 58 337 288 67 111 00 525 561 16 1 其他前期费 15 766 834 78 30 00 525 561 16 建安工程费 629 735 192 35 1 359 45 住宅 582 332 008 05 1 350 00 431 357 04 商业街 24 183 900 00 900 00 26 871 00 沿街商业 5 000 000 00 1 000 00 5 000 00 2 地下车库 18 219 284 30 950 00 19 178 19 公共配套设施费 43 154 922 20 93 16 3 公建配套设施 43 154 922 20 1 000 00 43 154 92 公共基础设施费 151 938 798 10 328 00 供电 37 058 243 44 80 00 463 228 04 供水 27 793 682 58 60 00 463 228 04 邮电 2 316 140 22 5 00 463 228 04 雨污水 9 264 560 86 20 00 463 228 04 智能化 15 286 525 42 33 00 463 228 04 4 室外工程费 60 219 645 59 130 00 463 228 04 后期成本 9 727 788 90 21 00 物业维修基金 5 558 736 52 12 00 463