乙方方案意见回复.doc

精品文档对京元国际广场方案意见回复逐条回复如下：1. 东北角圆形商业楼已经拔高，作为东北角的标志性建筑效果已经显现出来。最北边两栋建筑外立面这个问题，第一栋公寓楼实际上也是住宅，自然立面效果与其他住宅要相同，第二栋酒店式公寓楼仍然属于住宅，管理和使用加入商务功能，这两个楼首先要考虑的是与其他楼整体的协调，除非业主明确此楼按酒店或者办公楼设计，功能的改变对建筑外观区别与其他楼的要求自然成立。2. 地下车库目前满足规范要求，涉及到出入口数量、位置、使用、管理、物流等等问题需要综合考虑，目前方案阶段无法解释清楚，只能随着方案逐步深化、商业业态确定、物业管理、营销策划介入并明确设计要求之后修改。3. 住宅体量目前方案86000平方，包括5万平高档住宅，1.8万宅迁安置房，1.8万平公寓，占地上面积比重32.8%，如果加上酒店式公寓将达到109000平方，占地上面积比重41.6%，超过了40%。说到面积是否可以增加的问题，这牵涉到首先是地上容积率多少的问题，目前看来地上商业面积已经饱和，商业密度已经很大，最终和商业销售、商业经营这些问题都是捆绑在一起要综合考虑，不能单方面从住宅面积多还是少考虑，本地块是商业用地兼容住宅，住宅的量是被控制的，面积做足做够会有一个前提在那。4. 三楼以上人流在方案里面已经阐述，第一是尽量多的底层门厅沿商业街布置，有单独楼梯电梯直上三四楼，第二是在两个商业广场重要节点处设置直达四层的自动扶梯引导人流向上走，可以说这些措施已经尽可能满足目前概念的提出并有相应解决思路，具体还要根据业态具体布局具体调整，这需要业主结合商业销售提供明确的设计要求。5. 因为不管是地上商业街还是地下商业街都要有明显的入口标识引导人流，他们的关系是并列的，相互依存又相互便捷的连通，对人流的依赖关系要求他们必须在一起才能有价值。具体需要到施工图阶段深化设计。6. 具体经济指标是经过认真核算的，本方案可以满足并达到。所谓与实际相符应该是在施工图阶段明确的具体经济指标才是最终的，与现在的所列指标会有差别，但都在控制范围以内。7. 关于三层商业的退台问题，我的理解是三四楼上部商业气氛外向化的展现问题和高大商业体量带来的压抑感的综合考虑，具体到目前方案的解决方法有外廊、广告、橱窗、三四楼部分外墙采用玻璃，第一展现商业气氛，第二削弱实墙的压抑感。8. 所谓公用平台的问题，这是物业管理问题，用围墙或者栅栏分隔开等等类似的一些小手段都可解决。9. 住宅和商业屋顶的使用已经不是销售的范围，他涉及的是开发商的承诺、管理、理念和信用等等问题，目前方案表现出来的只是最低层面的营造这样一个效果或者称理念，综合以上从商业价值的角度考虑值不值得进一步开发利用需要再定。10. 屋顶商业街同上一条的想法，具体实施还需要根据实施情况再决定，说到底商业性开发建设的目标要明确，并且会贯穿整个项目建设周期。11. 这一条我方看法是不能突出显示沿河地带停车场，因为沿河地带的停车场无法解释他存在的合理性，第一他是城市绿化带不是本次开发用地，第二滨河绿化公园对整个项目价值有提升，而停车场没有，第三没人关心他是不是个停车场，而恰恰所有人