建筑投标文本ppt课件.pptx

区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇 PlotIntroductionExplainPlanningConceptionMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanFacadeTechnology 区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇 PlotIntroductionExplainPlanningConceptionMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanFacadeTechnology 虹桥商务区20 2Km 核心商圈23 9Km 陆家嘴26 0Km 莘庄商圈12 2Km 徐家汇18 7Km 浦东机场39 0Km 虹桥枢纽22 4Km 市级区位 4 2020 3 21 申嘉湖高速3 5Km 交通大学1 5Km 华东师范大学2 8Km 轨道交通5号线1 3Km 沪金高速1 1Km 紫竹科学园区2 5Km 区域级区位 5 2020 3 21 控规图则 6 2020 3 21 规划幼儿园0 1Km 闵行公园0 3Km 交大二附中0 2Km 规划城市绿地0 1Km 农工商超市0 2Km 规划商业区0 3Km 规划滨江公园0 6Km 街坊级区位 7 2020 3 21 区域向北开发相对较为成熟 大片区整体的项目和土地供应量相对于奉贤非常有限的 地块处于5号线分线 目前马桥为闵行第一外溢承接区域 而2017年年底5号线外延开通 奉贤将代替马桥成为新的主要承接区域 从规划来看 莘庄将成为新城市副中心 奉贤南桥为新城级中心 未来马桥将非常可能成为价值哑铃中间段 板块竞争 8 2020 3 21 现状照片 沧源路 江川路 德宏路 9 2020 3 21 竞品分析 万科城Vcity 10 2020 3 21 竞品分析 绿地璀璨天城 11 2020 3 21 竞品分析 凤凰城 12 2020 3 21 低总价特征 一房主力总价115万 两房紧凑主力总价140 170万 两房舒适主力总价约250万 小三房主力总价约200万 大三房主力总价约330万 交叉分析 13 2020 3 21 项目特征 项目定位为以首置首改为主要购房需求的刚需项目 项目主要针对老闵行内部改善置业客群 大学城和紫竹科学园的高知客群以及莘庄 徐家汇 奉贤板块的引进客群 总价不高 针对区域内低密度产品较少 可主打低密度高溢价产品 结合自身优势和大学 紫竹科学 园区 提倡绿色生态的轻奢健康的生活模式 实现售价的科技化溢价 具备打造上海第一家轻智能 轻奢云社区的客群基础 有利于品牌建设及差异化溢价 项目定位 14 2020 3 21 区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇展示区专篇房型选样立面意向技术专篇 PlotIntroductionExplainPlanningConceptionMasterPlanValueUpgradingValueCalculationDisplayAreaPlanFacadeTechnology 其它特殊条件 地块内住宅套数不少于1027套保障性住房比例不低于住宅建筑总面积的7 装配式住宅比例不低于50 预制装配率不低于15 规划条件 建筑离界 停车指标 本案条件 本地块处于闵行江川社区 属于三类区域 总建筑面积约92401 2 住宅户数 1027户 住宅户均面积 88 停车计算 商品房机动车停车系数1 0 保障房机动车停车系数0 5 非机动车停车系数1 1 区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇 PlotIntroductionExplainPlanningConceptionMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanFacadeTechnology 出让宗地面积计容建筑面积容积率户数下限户均面积建筑限高保障房绿地率集中绿地率 46200 6 92401 2 2 0102788 50m7 35 10 住宅 6468 1 9240 1848 74844 84084 保障房 商业 配套 2020 3 21 矛盾 户均88 高溢价产品量VS户数1027 策略 高层产品量最小且户数最大 高溢价产品最大化 目标 功能分区 一级价值区 二级价值区 商业价值最大区 一级价值区以低密度最大化为原则二级价值区为高层住宅南低北高为原则商业价值区布置两层沿街商业 公共资源区 2020 3 21 功能分区 矛盾 户均88 高溢价产品量VS户数1027 策略 高层产品量最小且户数最大 高溢价产品最大化 目标 2020 3 21 做足10 商业面积共9240 方案一 依据任务书 高层 叠拼 高低层产品分区明确低密度产品布局集中 品质高商业总量大 销售总价贡献高 优点 东侧17F高层用地效率较低组团感略差周边未成熟前 大货值商业去化慢 缺点 总图布局 2020 3 21 高层住宅布局 叠拼别墅布局 叠拼住宅单栋按6 6米面宽考虑排布总共196套南侧商业上侧设置屋顶联排22套间距控制根据规范要求 多层与多层 3mx4m 0 3 0 3 x1 2 15 12m多层与高层 3mx4m 0 3 0 3 x1 2 15 12m 保障房根据要求按总建筑面积的7 考虑 以套数最大化为原则 6468平米 36平米 单套 180套1027 总套数 180 保障房 196 叠加 22 屋顶联排 629套高层住宅为629套 以本区块限高50米 套数最大化为原则 平均层数为629套 10栋 4户 15 7层建筑间距控制根据日照分析及规范要求所得 24 2020 3 21 方案一总图 2020 3 21 总图布局 17F 17F 17F 17F 17F 14F 14F 14F 14F 14F 14F 方案二 商业缩减面积至5000 高层 洋房 产品分区明确 用地效率高洋房产品集中且总量大商业面积略减 利于去化 优点 东西向间距较小空间略局促 缺点 69m 69m 18m 30m 30m 12m 228m 2020 3 21 方案二总图 2020 3 21 区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇 PlotIntroductionExplainPlanningConceptionMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanFacadeTechnology 方案一总图 2020 3 21 三维模型呈现 2020 3 21 交通分析 回车场 车库出入口 区内人行道 区内车行道 车行出入口 人行出入口 城市道路 2020 3 21 日照分析 0 1H 1 2H 3 4H 4 5H 6 7H 2 3H 2020 3 21 产品分布 85 65 高层 75 高层 110 130 叠拼 保障房 2020 3 21 首开区范围分布 高层建筑面积 20400平米叠拼别墅建筑面积 4230平米保障房建筑面积 6468平米售楼处建筑面积 800平米首开区范围建筑面积 31898平米满足预售至少要求30000平米要求 高层工期 1 出地面78天 2 封顶6天x17层 102天 不带地库 共约180天 叠拼工期 1 出地面90天 2 封顶4天x8 32天 带地库 共约122天 工期 面积 首开区范围 地库区范围 2020 3 21 方案一PC分布 PC分布区域 高层PC建筑面积 27000平米叠拼别墅建筑面积 21660平米PC建筑面积总计 48660平米满足规划条件要求 装配式住宅比例不低于50 2020 3 21 方案二总图 2020 3 21 模型鸟瞰 2020 3 21 交通分析 回车场 车库出入口 区内人行道 区内车行道 车行出入口 人行出入口 城市道路 2020 3 21 日照分析 0 1H 1 2H 3 4H 4 5H 6 7H 2 3H 2020 3 21 产品分布 75 高层 110 130 洋房 保障房 85 65 高层 2020 3 21 首开区范围分布 高层建筑面积 20400平米叠拼别墅建筑面积 4620平米保障房建筑面积 6468平米售楼处建筑面积 800平米首开区范围建筑面积 32288平米满足预售至少要求30000平米要求 地库区范围 首开区范围 高层工期 1 出地面78天 2 封顶6天x17层 102天 不带地库 共约180天 多层工期 1 出地面90天 2 封顶8天x7层 56天 带地库 共约150天 面积 工期 2020 3 21 方案二PC分布 高层PC建筑面积 14400平米洋房PC建筑面积 34320平米PC建筑面积总计 48720平米满足规划条件要求 装配式住宅比例不低于50 PC分布区域 2020 3 21 售楼展示区 利用公共绿地作为展示区 景观化售楼前场空间 营造舒适 典雅的展示环境 2020 3 21 区位分析用地解读总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇 PlotIntroductionExplainMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanFacadeTechnology 屋顶联排 商业层高最大化 一 二层商业层高均做足4 5米 商业屋顶利用最大化 前面设置联排南院 后面设计为北院 空中联排也能充分拥有前院 后院 屋顶联排 2020 3 21 高层底部复式 高层底下两层设计为叠拼产品 丰富了高层产品类型 增加了高层住宅的附加值 高层底部叠拼与南面叠拼 共同营造出更加近人的组团空间尺度 也提升了高层住宅的品质 高层底部设置叠拼 叠拼可增加2400 2020 3 21 商业附加值 商业二层局部面积赠送 增加商业附加值 商业地下一层增加机动车停车位 储藏空间 2020 3 21 A B 1 8 H 6m H A B 当高层屋顶机房水箱平面投影面积 屋顶平面投影面积 1 8 机房水箱突出屋顶高度 6m 机房水箱不计入计容面积 方案一 方案二 屋顶水箱 机房面积 2020 3 21 外墙保温面积 墙体外保温面积不计入容积率面积 计入销售面积 方案一 方案二 2020 3 21 地下机房面积 地下室机房主要包括强电机房 弱电机房 方案一 方案二 2020 3 21 常用偷面积方法 屋顶露台高层产品底层大堂 后期建设阳台连接花池 设备平台卧室飘窗设计低密度产品入口及客厅上方通高设计 需征询 常用偷面积方法 2020 3 21 区位分析用地解读总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇 PlotIntroductionExplainMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanFacadeTechnology 基本货值计算 方案一基本货值计算 方案二基本货值计算 2020 3 21 设计附加值计算 方案一设计附加值计算 方案二设计附加值计算 2020 3 21 区位分析规范解读总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇 PlotIntroductionExplainMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanFacadeTechnology 高层住宅采用两个电梯一个楼梯的四户平面布置 户均面积控制在75平米左右 户内空间强调紧凑经济 适当兼顾舒适 同时布置在上海地区接受度较高的东西厅设计 节省面宽资源 高层户型 2020 3 21 洋房户型 多层主要考虑舒适性 保证三面宽朝南及南北通透 同时注意控制面积 以实现总价控制 2020 3 21 叠拼户型注重紧凑好用 及报审允许范围内的偷面积 增加销售附加值 同时控制销售总面积及总价 叠拼户型 上叠 2020 3 21 下叠 叠拼户型 2020 3 21 区位分析规范解读总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇 PlotIntroductionExplainMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanFacadeTechnology 老闵行区域有较多的南加州风格的住宅项目 形成了一定的区域城市风貌 也获得了较多的市场认同 南加州风格 2020 3 21 秉承当代置业的传统建筑风格 采用现代风格的建筑立面形式 注重体现建筑工业化科技成果和现代科技住宅的建筑风貌 现代风格 2020 3 21 市场认可度比较高的ArtDeco风格和新古典风格较容易形成体现一定品质感和价值感的建筑形象 但可以采用较简洁的设计手法 古典风格 2020 3 21 除现代风格及南加州风格外 古典风格以及褐石风格的低密度产品立面均能与高层建筑形成良好的风格呼应 因此可选择的风格也较多 低密度产品 2020 3 21 区位分析用地解读总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇 PlotIntroductionExplainMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanfacadeTechnology 装配式建筑面积要求的解决方法本项目地上部分总计容建筑面积 24万平方米 既装配式建筑面积至少需要9 24x0 5 4 62万平方米 需要数个单体采用装配式 这些单体的户型尽量一致 单体平面及立面尽量简洁 以利于构件的加工制作及安装 提高模具重复利用率 提高施工效率 减少成本 装配率的解决方案 本项目采用装配整体式剪力墙结构体系 拟在三层及以上采用装配式结