楼盘调研强排分析产品定位模版PPT课件.ppt

内容提纲 常州市楼盘调查研究 A地块建筑风格选型 A地块意向户型参考 A地块规划强排方案 A地块产品类型布局 区位分析 区位分析 本案区位 本案处于钟楼区 新北区及国家级常州高新区交界地带 位于常州市的西北 在新建的龙江路 龙城大道高架道路交口西南 基地南临新闸路 东侧位龙江路 龙江路为贯穿常州南北并连接沪宁及沿江高速的重要交通干线 基地北侧的龙城大道往东可以通向新市政府及麦德龙超市 两条道路的交汇处即为常州第一高架 龙江路高架 注 1 市政府2 飞龙居住区规划配套商业 体育公园 小学 酒店等3 欧尚超市4 麦德龙超市5 华联吉买盛 总体鸟瞰 地块总体综合经济技术指标 技术指标 地块北临龙城大路 东临龙江路 南临新闸路 西临某工厂 总用地面积409亩 分为A B C三个地块组合而成 A地块 98850m2B地块 98225m2C地块 75740m2 板块 钟楼区 新北区 武进区 戚墅堰 常州楼盘项目调查研究 武进区 新北区 戚墅堰 钟楼区 武进区01 武进区01 新城公馆 模型鸟瞰 楼盘概况 物业类型 高层 排屋 商业建筑风格 西班牙总建筑面积 46 4万m2占地面积 25 8公倾销售均价 高层7800元 m2 9800元 m2别墅 已售清主力房型面积 高层130m2 部分 160 200m2设计单位 中建国际 区位示意 武进区01 新城公馆 1 高层住宅与排屋2 别墅实景照片3 高层住宅与商铺 1 2 3 武进区01 新城公馆 四房两厅两卫185平方米 三房两厅两卫127平房米 武进区01 御城 楼盘概况 物业类型 高层 小高层 别墅建筑风格 新古典总建筑面积 90万m2占地面积 48 70公倾销售均价 小高层7500元 m2高层6000元 m2别墅13000元 m2主力房型面积 高层120m2独栋别墅310m2 模型鸟瞰 武进区01 御城 武进区01 御城 独栋别墅房型232平房米 高层房型三房两厅一卫130平房米 武进区01 莱蒙城 楼盘概况 物业类型 高层 联排 商业建筑风格 高层 ArtDeco联排 北美风格总建筑面积 100万m2占地面积 26公顷销售均价 高层5800元 m2 1月中价格 联排12000元 m2 包含地下 主力房型面积 高层120m2联排240m2 模型鸟瞰 新北区02 新北区02 九洲花园 楼盘概况 物业类型 高层 别墅 商业建筑风格 地中海风格总建筑面积 68 8万m2占地面积 27 2公倾销售均价 高层 4800元 m2 1月初价格 4200元 m2 10月价格 叠加 7000元 m2主力房型面积 高层130m2别墅170m2 售楼处实景 新北区02 九州花园 三房两厅两卫138 82平房米 三房两厅两卫130 67平房米 新北区02 世茂香滨湖 鸟瞰效果图 楼盘概况 物业类型 高层 联排 商业建筑风格 美式总建筑面积 150万m2占地面积 89公倾 销售均价 高层6500元 m2 1月中价格 小高层7500元 m2 1月中价格 联排13000元 m2双拼16000元 m2 1月中价格 主力房型面积 高层130m2别墅180m2 新北区02 世茂香滨湖 沿街实景 排屋实景 排屋区实景 新北区02 世茂香滨湖 四房两厅两卫182平方米 三房两厅两卫135平方米 新北区02 香树湾别墅 总平面图 楼盘概况 物业类型 合院别墅建筑风格 英式 美式 中式总建筑面积 29 16万m2占地面积 45公顷销售均价 别墅12000元 m2主力房型面积 联排别墅220m2独体别墅390m2 新北区02 香树湾 售楼中心实景照片 新北区02 香树湾 独栋别墅房型平面 新北区02 香树湾 排屋房型平面 排屋效果图 新北区02 秀江南 楼盘概况 物业类型 联排 叠拼别墅建筑风格 中式总建筑面积 10万m2占地面积 14 5公倾销售均价 联排 12000元 m2叠拼 7000元 m2主力房型面积 联排171 245m2叠拼150 213m2 鸟瞰效果图 新北区02 秀江南 联排别墅房型图216平方米 戚区03 戚区03 新城公园壹号 鸟瞰图 温莎郡楼盘概况 物业类型 别墅建筑风格 英式销售均价 别墅12000元 m2主力房型面积 220m2 润园楼盘概况 物业类型 高层建筑风格 新古典折中销售均价 高层4600元 m2主力房型面积 70 90m2120m2 润园 温莎郡 总建筑面积 11万m2占地面积 8 47公顷 城东03 公园壹号 润园 城东03 公园壹号 润园 高层房型三房两厅两卫121平方米 高层房型三房两厅两卫124平方米 高层房型两房两厅一卫76平方米 戚区03 公园壹号 温莎郡 排屋房型平面220平方米 钟楼区04 钟楼区04 景瑞熙城 鸟瞰图 楼盘概况 物业类型 高层 小高层建筑风格 现代总建筑面积 90万m2占地面积 27公倾销售均价 5000元 m2 1月初价格 4500元 m2 10月价格 主力房型面积 90 120m2 钟楼区04 景瑞熙城 景瑞熙城 钟楼区04 两房两厅一卫89平方米 三房两厅一卫128平方米 景瑞熙城 钟楼区04 两房两厅一卫90平方米 两房两厅一卫95平方米 三房两厅一卫123平方米 青枫公园04 青枫一号 楼盘概况 物业类型 联排 联排别墅销售均价 12000元 m2主力房型面积 280m2注 未正式销售无具体房型 注 未正式销售无具体房型及楼盘效果图 项目调查研究 项目汇总 市场分析 2009 1 2009 12常州商品房交易均价走势 宏观特点 1 住宅 经过2007 2008年房产项目的市场调节 住宅购房者的刚性需求已在2008年四季度开始显现 09年初受国际金融危机影响 成交略有影响 以后一路上扬 受2010年新政的影响 12月冲到历史新高 2 政策 受2008年底国际金融风暴影响 国家及地方政府连续出台一系列 救市 政策 3 房价 根据国家统计局2009年统计数据 全国无论是商品房成交量 销售额 房价涨幅 都创下了历史纪录 4 土地 2009年10月以来 常州市土地出让不再出现流标 土地市场竞争激烈 有的项目成交价比底价高出了一倍多 市场分析 市场预见 1 受房产税收政策影响 2009年带动房价上涨的投资客表现出又一轮观望的情绪 2 2010年常州市在续建20万平方米廉租住房和公共租赁住房的基础上 再新开工建设12万平方米 从结构上调节供应 加大普通住房 特别是中小户型 中低价位住房的供应 3 国家还会继续出台新政 维护房地产市场的稳定 4 2009年常州市区土地出让42块 出让面积4036472平方米 2010年供给大于需求 市场竞争激烈 A地块产品定位研究 SWOT分析 产品发展建议 户型配比建议 开发强度计算 用地价值分析 产品类型布局 已建成案例 B地块规划总平面图 B地块 B地块指标 B地块经济技术指标 C地块规划总平面图 C地块 C地块指标 C地块经济技术指标 2020 3 20 49 SWOT分析 优势 W 劣势 S Strength 优势 项目紧临城市主要交通干道 龙城大道 龙江路 飞龙西路 交通畅达性较高 项目位于城市飞龙居住区板块西端 项目自身配套齐全 62万平方米雄踞区域体量之首 打造低密度城市生活 绿地集团实体品牌支撑 一 二期项目开发为项目三期开发提供良好保障 整体体量大 品种类众多 联排 高层 满足不同客户需求 项目南 西两侧临景观河道 区域独立 不受周边未开发项目的干扰 项目东北侧有50米的城市绿化隔离带 减少高架道路噪声影响 Weakness 劣势 虽然交通便捷 但本期项目东北侧是大型立交接口 噪音景观受到一定影响 项目西侧有城市河道 东北受立交影响 内部出入只能使用新福路单向南行 SWOT分析 机会 T 威胁 O Opportunity 机会 2010年常州市场上多家外来大型房地产公司项目开始销售 将整体抬高房价 2010年钟楼区大力投资区域服务业和制造业 受益于产业发展 区域房产市场刚性需求增加 项目一期 二期已成功开发 销售良好 本期产品丰富了项目整体产品线 可灵活适应市场的产品需求 B区物业交付 带动项目整体成熟 大型房地产企业刚刚陆续进入常州 以往市场产品品质不高 产品类型较少 Threat 威胁 2010年上半年国家调控政策力度加大 本期产品面向市场需要一段周期 未来市场预期不明确 区域竞争项目供应量较大 瓜分客源 为项目成功销售带来威胁 二期项目暂时没有面市 缺少一定的市场反馈信息 产品发展建议 业态依据 政策层面 2010年常州市继续调整住房结构供应 加大中小户型普通商品房建设 累计到2012年本项目交付时将建成30万平方米的廉 公 租房 市场层面 联排别墅类产品得到中高档客户认可 针对整个常州市场 随着中小户型的大量上市 联排类产品成了 稀缺品 供不应求 竞品层面 从区域竞品的产品结构分析 2009年上市销售和在建的多是 小 高层公寓 客户层面 作为常州市中心商务科技园区 区域吸引了追求舒适居住理念的中高层商务人士 对于高端物业有着强烈的需求 建议 以中高档住宅产品为支撑 开发联排 洋房 高层类综合社区 户型配比建议 A地块产品定位研究 配比依据 1 政策层面 为了应对2006年 国十五 条中涉及的70 90政策 也为项目提高日后销售风险 建议考虑部分比例的可分可合户型 2 市场层面 根据 常州新建商品房信息公示 平台提供的12月住宅销售统计 中心城区已售住宅347400m2 成交套数3070套 即成交套均面积113m2 套 可售住宅1815600m2 16927套 即套均107m2 可见2010年中心城区可售住宅的单套面积以小户型为主 3 竞品层面 从区域竞品在售项目剩余的房源分析 同类产品的小户型依然受到追捧 去化相对较快 如果不同面积的产品区位无优势 附加值无差异 使用功能无增加 去化就会相对慢 4 客户层面 区域内缺少为高端客户度身定制的住宅区域产品 结论 中小户型仍然是高层公寓的主力户型 针对目前市场需求 排屋及花园洋房180m2 220m2为主力户型 配以300m2舒适型类独栋 户型配比建议 A地块产品定位研究 配比建议 建议A地块高层公寓户型配比 B地块高层公寓户型配比 C地块高层公寓户型配比 户型配比建议 A地块产品定位研究 配比建议 建议A地块排屋及洋房户型配比 B地块排屋户型配比 C地块排屋户型配比 同高层 详细 开发强度计算 A地块产品定位研究 规划要点 用地面积 SA 98 850 容积率 FAR 2 61注 2 61为规划要求最大容积率建筑密度 D 0 25建筑层数 3层 32层 总建筑面积 RBA 257 998 5 总占地面积 RFA 24 712 5 若全部做排屋 以每户220 计算 一层面积85 住宅总建筑面积 RBA 257 998 5 住宅总占地面积 RFA 98 850 SA 0 25 D 24 712 5 排屋户数 V 257 998 5 220 1172排屋占地面积 85 1172 99 620 总住宅占地面积 RFA 24 712 5 产品类型可设定为类独栋 排屋 多层洋房 高层 注 公共建筑部分已在B C地块设置 结论 不可能全做别墅产品 必定含有高层 11F 32F 产品 基于以上设计条件 拟定以下强排方案 方案一 小高层 排屋 方案二 高层 排屋 方案三 小高层 高层 排屋 方案四 高层 洋房 排屋 类独栋 A B C地块总规划用地272845m2 可作容积率2 3 子 多层小高层高层 高架的噪音对本地块北侧产生一定影响 城市绿地对高架噪音有一定减弱作用 河道景观提升了本地块的环境品质 与已建成的B地块的小高层隔河相望 结论 综合城市形象以及环境等因素 本地块布局应呈现由南至北 洋房到高层的布局 A地块产品定位研究 用地价值分析 子 多层小高层高层 沿高架一侧考虑板式高层与点式高层的结合来进一步丰富产品线 并且形成了小区的屏障 中间以小高层过度丰富了天际线 应建类独栋 排屋等底层低密度住宅充分利用河道等自然景观 北童子河 A地块产品定位研究 产品类型布局 A地块规划强排方案 方案一排屋 小高层 方案二排屋 高层 方案三类独栋 排屋 洋房 高层 方案四排屋 小高层 高层 开发强度计算 A地块规划强排方案 排屋 3F 146户 小高层 11F 1540户 地上建筑面积 184 800 地上建筑面积 32 100 地下建筑面积 12 400 地下建筑面积 30 000 总户数 1686户 地上总建筑面积A1 A1 184 800 32 100 21 6900 FAR 2 20 地下总建筑面积A1 A1 30 000 12 400 42 400 方案一 排屋 小高层 收益额估算 成本计算 注 成本计算以C地块为样板 开发强度计算 成本计算 注 成本计算以C地块为样板 收益额估算 A地块规划强排方案 方案一 排屋 小高层 开发强度计算 排屋 3F 146户 高层 32F 1940户 地上建筑面积 226 900 地下建筑面积 40 600 地上建筑面积 32 100 地下建筑面积 12 400 总户数 2086户 地上总建筑面积A2 A2 259 000 FAR 2 61 地下总建筑面积A2 A2 53 000 A地块规划强排方案 收益额估算 成本计算 注 成本计算以C地块为样板 方案二 排屋 高层 开发强度计算 收益额估算 A地块规划强排方案 成本计算 注 成本计算以C地块为样板 方案二 排屋 高层 开发强度计算 方案三 类独栋 排屋 洋房 高层 排屋 3F 36户 高层 32F 1920户 地上建筑面积 201 000 地上建筑面积 6800 高层 18F 324户 地上建筑面积 27 100 类独栋 18F 33户 总户数 2330户 地上总建筑面积A4 A4 257 800 FAR 2 60 花园洋房 5F 96户 地上建筑面积 13 000 地上建筑面积 9900 A地块规划强排方案 成本计算 注 成本计算以C地块为样板 收益额估算 开发强度计算 方案三 成本计算 注 成本计算以C地块为样板 收益额估算 类独栋 排屋 洋房 高层 A地块规划强排方案 开发强度计算 方案四 排屋 小高层 高层 排屋 3F 116户 高层 32F 1280户 地上建筑面积 153 300 地上建筑面积 25 500 地下建筑面积 10 000 小高层 11F 660户 地上建筑面积 79 800 小高层及高层地下建筑面积 40 000 总户数 2065户 地上总建筑面积A3 A3 25 7000 FAR 2 6 地下总建筑面积A2 A3 50 000 A地块规划强排方案 收益额估算 成本计算 注 成本计算以C地块为样板 开发强度计算 方案四 收益额估算 A地块规划强排方案 成本计算 注 成本计算以C地块为样板 排屋 小高层 高层 开发强度计算 方案比较 方案一 方案三 方案二 方案四 A地块规划强排方案 开发强度计算 结论 高层产品可提高产值及规模 目前市场接受度较低 建议预留用地 考虑后期待市场成熟后开发 低层产品可满足利润最大化 是企业盈利的最佳选择 但不能满足容积率 并且总价高目标客户少 结论 排屋 小高层 高层的产品混合类型是A地块在当前形势下的最佳选择 A地块规划强排方案 推荐方案 方案四 类独栋 排屋 小高层 高层产品排屋 小高层 高层产品的制胜点产品种类丰富 具有产品创新的空间 低层产品具有利润高 周期短等优势 小高层 高层产品所占有市场份额高 且市场影响大销售额高等特点 A地块产品意向 总户数 2330户 地上总建筑面积A A 257 800 FAR 2 61 总平面 3F 33户地上建筑面积 6 800 类独栋 间距15M 3F 36户地上建筑面积 9 900 排屋 间距13M 14M