工程指导书1范文.doc

工程指导书1范文 工程部作业指导书审批人李永编写人凌云志时间xx-02-01巢湖市中住物业管理有限公司xx-02-01CHZZWYGC0第0页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改内容 一、公司简介 二、企业文化 三、组织架构 四、辖区简介 五、岗位说明 六、规章制度 七、维保规程 八、装修管理CHZZWY-GC-1第1页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改 一、公司简介巢湖中住物业管理有限公司成立于xx年1月，注册资金200万元人民币，隶属于拥有国家壹级资质的江苏中住物业服务开发有限公司，并由其控股的一家子公司。 目前公司承接巢湖人民路商业街的物业管理。 公司的成立，瞄准了巢湖未来物业市场发展前景，紧跟国家对皖江经济带的开发及产业转移政策，同时也秉持了江苏中住物业服务开发有限公司的管理服务理念，以“应用先进技术，实施严格管理，开发合格产品，提供优质服务”经营方针；公司执行以“市场化运作为手段，立足品质，塑造企业品牌”的经营思路，与业主携手共创精致生活。 目前公司主要有工程部、秩序维护部、综合管理部组成，共有员工60余人，其中管理人员均具有大专以上学历，其中高管人员的物业管理从业经验多达十年之久，不仅具有渊博的理论知识，而且积累了丰富的物业管理实操经验。 在企业文化方面，我们积极的将江苏中住物业服务开发有限公司优秀的文化理念根植于巢湖地域优良的传统文化基础之上，以“服务社会，服务业主”为己任，坚持“至专、至诚、至精”的企业理念。 我们认为业主不是上帝，是亲人、始终把业主的利益放在首位，为他们提供无微不至的关怀和便利服务是我们永恒的信念。 CHZZWY-GC-1第2页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改 二、企业文化秉承中住集团创新管理的企业精神，公司借鉴优秀物业管理企业的成功经验总结提炼出具有自己鲜明特色的企业文化。 其核心内容是企业精神至专、至诚、至精。 管理理念员工为本，客户优先。 服务理念我们多努力，让您更满意。 JCHZZWY-GC-1第3页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改 三、组织架构CHZZWY-GC-1第4页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改总经理（1人）综合管理部主任（1工程管理部经理（1秩序维护部主管（1总经理助理（1人）行政人事助理（1客服助理（4人）财务经理（副总兼）出纳（1人）环境领班（1人）保洁员（10人）绿化员（1人）维修主管（1人）运行主管（工程经理强电维修工综合维修工弱电维修工电梯维修工秩序维护领班（3固定岗巡逻岗车辆管理员综合管理部主管（1前台接待（1人）指挥中心领班1人中控室值班员（3给排水维修工工程领班副总经理（地产财务经理会计（地产财务 四、巢湖人民路商业街简介巢湖人民路商业街由信泰（巢湖）房地产开发有限公司开发建设，精心打造的“皖中首席商业步行街”，是巢湖城市核心商业项目，也是全国屈指可数的大型商业街项目之一。 总建筑面积约262，758平方米。 其中地下总建筑面积36，854平方米；地上总建筑面积225，094平方米（住宅建筑面积18，771.84平方米，商业建筑面积205，932.16平方米，物业企业办公用房788平方米，居委会用房600平方米）。 主要业态由大型商场、百货、酒店、餐饮娱乐、商务办公等组成。 五、岗位说明CHZZWY-GC-1第5页共页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改工程部经理（兼运行主管）岗位说明书岗位名称工程部经理（兼运行主管）所属部门工程管理部直接上级总经理助理直接下级维修主管、维修工平行协调关系综合管理部主任、综合管理部主管、秩序维护部主管岗位编制1岗位目的负责工程管理部的全面工作，做好工程人员的管理与工作安排，保证辖区内所有硬件设备的正常运行，以最低的费用开支保持辖区机电设备的管理。 岗位职责 1、负责组组织制定本部门各岗位规范及操作规程，组织拟定设备管理、操作、维护的各种程序文件和技术标准。 督促检查下属的执行情况；上报总经理审批后监督实施； 2、制定和审查设备检修计划及设备的年、季、月度保养的周期计划，并督促、检查、落实；组织制定设备重大维修保养计划及备件购进计划，并组织实施；审查各专业系统工作计划，进行统筹安排与人力调配。 3、负责设备设施的安装验收、安全运行管理工作；配合相关部门对所辖物业及新增项目的接管验收工作。 4、根据公司要求，制定工程管理部预算，监督及控制本部门的费用开支，以最低的成本保证辖区内的各项设备系统的正常运营。 5、负责领导部门员工对业主的装修方案进行审批与装修验收管理工作。 6、对工程管理部责任范围的重大投诉事件，安排人员及时处理；对于突发性的重大事故，及时上报总经理，同时安排人员处理，使损失降到最低。 7、负责协调好与供电、给排水、消防及有关施工单位的公共关系。 在与各关系单位的接触中应维护和提高公司在社会上的信誉和良好的形象。 8、挑选和配备下属各专业岗位的管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障所有机电设备的安全运行与装修设施的完好；对下属人员进行考核、技术指导、业务培训等，保证向业主提供优质服务。 岗位关键绩效指标 1、成本控制； 2、能耗控制； 3、设备运行完好情况；岗位任职资格年龄与学历30-45岁，大学专科及以上学历，电气、机电类专业经验6年以上工作经验，4年以上本行业工作经验，3年以上该职位工作经验；知识与技能熟知电气、空调、消防、土建、装修等专业知识及企业管理、物业管理知识；深入了解房屋建筑的电气系统、空调系统的运行；掌握土建、装修等专业知识；了解物业公司的运营机制及工程管理部的主要职责、业务范围；了解国家有关装饰、装修及消防安全等各项法律、法规规定。 CHZZWY-GC-1第6页共页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改维修主管岗位说明书岗位名称维修主管所属部门工程管理部直接上级工程管理部经理直接下级维修工平行协调关系综合管理部主任、综合管理部主管、秩序维护部主管岗位编制1岗位目的在工程经理的领导下，对所辖物业的房屋建筑、公共配套设施及相关设备组织实施维修养护工作，并向业主提供维修服务，确保房屋建筑无安全隐患、配套设施正常运转。 岗位职责 01、对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务。 02、熟悉和遵守国家有关房屋及楼宇公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程。 03、负责协助工程部经理对本项目新增内容的接管及验收工作。 04、负责协助其他部门处理人民路商业街改造工程维修投诉的解释和处理工作。 05、负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务。 06、负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。 向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结。 07、负责完成专业技术资料的搜集、管理并每月定期向经理汇报当月完成和进行的主要工作。 负责每月提交所有维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格。 08、在工程部经理的指导下具体负责辖区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作。 09、负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高。 10、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。 11、负责向工程部经理提出工程管理方面的合理化建议。 12、积极配合其他专业和部门的工作。 岗位关键绩效指标 1、维修及时率； 2、客户满意度；岗位任职资格年龄与学历30-45岁，土建、电气类专业经验5年以上工作经验，3年以上本行业工作经验，2年以上该职位工作经验知识与技能熟知装修、工程、土建等专业知识及物业管理的相关知识；了解房屋建筑的内外结构状况，掌握电气、空调、土建、装修等专业知识；了解工程管理部的工作流程及主要职责、业务范围；了解国家有关的法律、法规规定。 CZHZWY-GC-1第7页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改工程领班岗位说明书岗位名称工程领班所属部门工程管理部直接上级工程管理部经理、维修主管直接下级平行协调关系秩序维护领班、环境领班岗位编制2岗位目的协助部门经理、主管做好员工管理，落实各项工作计划。 岗位职责 01、组织本班组员工及时完成经理、主管下达的各项任务。 02、依据已批准计划（月、季、年度）和所辖设备的运行管理方案，做好日常管理工作。 03、安排与人员调配，包括监督和检查设备维修保养合同单位人员的具体工作情况，做好各项相应工作记录，及时报送本专业主管汇总；保管好和合理利用本班组的公用工具、备品、备件、材料等，及时做好相应记录。 04、向本部门经理、主管建议工具、材料的采购与申领。 05、接到维修单及投诉后，及时进行工作安排，做好相关记录工作。 06、带领并监督本班组员工规范执行各项相关规章制度。 07、负责新员工日常工作中专业设备介绍与各项相关技术、规章制度的培训工作。 08、协助部门经理、主管做好新员工考核工作。 09、做好本班组员工工作排班、考勤与绩效评审工作，每月报送部门主管汇总。 10、完成上级交办的其他工作任务。 岗位关键绩效指标 1、工程维修保养计划的完成率 2、设备设施完好率 3、工作记录的完整性岗位任职资格年龄与学历20-45岁，中专及以上学历，技工学校毕业经验1年以上物业管理公司维修岗位或相关岗位工作经验知识与技能CHZZWY-GC-1第8页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改综合维修工岗位说明书岗位名称综合维修工所属部门工程管理部直接上级工程领班直接下级平行协调关系同级员工岗位编制岗位目的保证项目设备的运行正常，及时维修公共区域设施设备岗位职责 01、负责根据维修主管或工程班长的工作安排，完成本岗位工作。 维修人员必须对日常报修的工作任务负责，做到及时、迅速完成各项小修、小件的加工任务，遇有紧急报修任务时，必须做到随报随修，努力完成任务。 02、巡视所管辖物业区域内各种公共设施，掌握公共设施完好状况，如有损坏及安全隐患及时维修保养。 03、根据客户需求，为业户提供便民维修服务，并按标准和要求收取费用。 04、协助负责所辖物业区域内公共设施维修保养,确保公共设施使用性能良好,无安全隐患。 05、维修人员应努力学习专业知识，不断提高自己的技术水平，争取做到一专多能。 要随时注意维修质量，遇有故障必须彻底处理，遇有特殊问题必须及时汇报。 06、维修人员接单维修前，要向领班报告所在的工作地点，修理完工后回班组待命； 07、维修人员必须认真填写维修记录和工作单，当班遇到有特殊情况和未修理好的项目，必须在记录本上详细写明情况，并定期将质量记录提交部门存档。 08、维修人员日常保管好维修工具和材料。 借用工具室的工具下班前要交还。 09、协助所管辖区内突发事件或异常情况的处理。 10、完成领导交办的其他临时性工作。 岗位关键绩效指标 1、设备的维修率 2、工作记录的完整性 3、设备保养计划的完成率岗位任职资格年龄与学历20-45岁，中专及以上学历，技工学校毕业经验1年以上物业管理公司维修岗位或相关岗位工作经验知识与技能CHZZWY-GC-1第9页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改电梯维修工岗位说明书电梯维修工岗位名称所属部门工程管理部直接上级工程部经理(运行主管)直接下级平行协调关系同级员工岗位编制岗位目的负责所辖物业电梯日常保养和维修，保证电梯正常运行。 岗位职责 1、严格按照安全操作规程，确保辖区内电梯的安全运行；负责电梯电源开关及机房照明设施的检查、维护和维修工作。 2、严格遵守电梯机房的值班制度和出入制度，保证机房设备的安全和整洁。 3、坚守值班岗位，服从上级运行主管的工作指令，随时排除电梯的一般故障，保障电梯的正常运行；若电梯发生故障停运，自己无法解决时及时联络电梯供应商或生产厂家并要跟班学习及监督检查、验收。 4、严格按照电梯巡回保养周期，执行电梯的周期性保养并按规定的内容，准确填写维护检查表，做好维修保养记录。 岗位关键绩效指标 1、设备的维修率 2、工作记录的完整性 3、设备保养计划的完成率岗位任职资格年龄与学历22-40岁之间，大学专科及以上学历，电梯工程、自动控制等相关专业知识经验3年以上工作经验，2年以上本行业工作经验，2年以上该职位工作经验知识与技能熟悉电梯运行及操作CHZZWY-GC-1第10页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改强电维修工岗位说明书岗位名称强电维修工(高配)所属部门工程管理部直接上级工程部经理(运行主管)直接下级平行协调关系同级员工岗位编制岗位目的在工程经理、运行主管的领导下开展工作，对辖区内的各类供电设施和供电线路进行日常检查、维护，准确掌握电力设备运行状况，及时消除隐患，承担业主的用电故障维修业务，确保业主正常用电。 岗位职责 1、根据公司相关操作规范要求，对辖区内的电气设备、电路管线等进行检查维修，密切注意各仪表的工作情况，正确抄录各项运行数据并认真填写报表，发现问题及时向运行主管、经理汇报，确保各种电力设备正常运转，确保用电安全。 2、依照公司的相关制度及工作流程，在约定的时间内上门为业主提供电力故障的维修服务，快速查找故障原因、排除故障，认真填写维修单，并协助做好维修后的清洁工作。 3、监守工作岗位，对于辖区内电力设备、电路系统的突发故障，要在最短的时间内到达事故地点，及时排除故障，恢复正常供电，对于自己无法处理的故障，要及时向运行主管、经理汇报，并协助运行主管、经理开展工作，确保故障的及时排除。 4、依据国家相关电力设备运行规范要求和公司相关规定，定期对电力设备和电路运行的总体状况进行检查评估，对于老化及可能存在隐患的设备进行处理，防患于未然并形成评估报告，报工程运行主管、经理并经上级领导审批。 岗位关键绩效指标 1、设备的维修率 2、工作记录的完整性 3、设备保养计划的完成率岗位任职资格年龄与学历20-45岁之间，中专及以上学历，电气、自动化控制等专业经验2年以上工作经验，1年以上本行业工作经验，1年以上该职位工作经验知识与技能了解强电的基本知识、精通电路构造；掌握电路操作规程；了解工程管理部工作职责、工作流程和业务范围；了解国家有关电气工程管理法规、政策，了解民用和商用供电规范和标准等。 CHZZWY-GC-1第11页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改弱电维修工岗位说明书岗位名称弱电维修工所属部门工程管理部直接上级工程领班直接下级平行协调关系同级员工岗位编制岗位目的负责弱电系统设施设备的维护工作。 岗位职责 1、负责弱电（如消防）系统设施设备的维护工作。 2、根据公司相关操作规范要求，对辖区内的弱电系统设备进行检修、安装、调试工作。 3、负责协助其他工种完成设施设备检修任务。 4、负责维修工作质量确保设施设备维修合格。 5、协助运行主管定期对设施设备进行启动试运行。 6、负责完成维修工作记录及零部件消耗记录。 岗位关键绩效指标 1、设备的维修率 2、工作记录的完整性 3、设备保养计划的完成率岗位任职资格年龄与学历20-45岁之间，中专及以上学历，电气、自动化控制等专业经验2年以上工作经验，1年以上本行业工作经验，1年以上该职位工作经验知识与技能了解强弱电的基本知识、精通电路构造；掌握电路操作规程；了解工程管理部工作职责、工作流程和业务范围；了解国家有关电气工程管理法规、政策，了解民用和商用供电规范和标准等。 CHZZWY-GC-1第12页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改给排水维修工岗位说明书岗位名称给排水维修工所属部门工程管理部直接上级工程领班直接下级平行协调关系同级员工岗位编制岗位目的对辖区内给、排水暖通管道设施设备进行定期检查、维护和维修，确保供水、排水系统正常运转，并为业主提供高效、优质的维修服务。 岗位职责 1、定期对辖区内的给排水、暖通等设备进行检查，确保平衡水箱、生活水箱清洁、无滴漏，污水坑排污畅通，保证各项设备、设施的正常运行；认真填写检查记录，发现问题及时向主管汇报，并提出解决方案。 2、依照公司的相关规定对辖区的给排水、暖通等设备进行日常保养，保证上下水畅通；注意减少用料，降低成本。 3、根据公司相关制度规定及工作流程，接受工作分派后在预定时间内准时维修，在最短的时间内排除其给排水、暖通等设备障碍，并做好维修场地清洁。 4、并填写维护保养记录。 岗位关键绩效指标 1、设备的维修率 2、工作记录的完整性 3、设备保养计划的完成率岗位任职资格年龄与学历20-45岁之间，中专及以上学历，给排水专业经验2年以上工作经验，1年以上本行业工作经验，1年以上该职位工作经验知识与技能熟悉和遵守有关给排水及暖通专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围内设备、设施运行、维修的有关专业知识及辖区内给排水系统；了解工程管理部的工作职责、工作流程和业务范围。 CHZZWY-GC-1第13页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改 六、规章制度CHZZWY-GC-1第14页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改规章制度主题工程部安全作业规程编制人传达至工程部全体员工批准人编号001批准日期页数07目的正确地操作各种常用设备，确保人身和设备安全。 范围适用于巢湖中住物业公司工程人员对常用维修设备安全作业、检查和维修。 职责工程人员必须遵守安全规程，工程主管负责监督、检查。 内容 一、维修电工的安全工作规程0.1.1工作前必须检查工具、测量仪表的防护用具是否完好。 0.1.2任何电气设备未经验电，一律视为有电，不准用手触及。 0.1.3电气设备及其转动的机械部分需修理时不准在运转中拆卸修理。 必须在停车后切断设备电源，取下熔断器，挂上“禁止合闸、有人工作”的标示牌，并验明无电后，方可进行工作。 0.1.4在配电总盘及母线上进行工作时，在验明无电后应挂设临时接地线。 装拆接地线必须由值班电工进行。 0.1.5每次维修结束时，必须清点所带工具、零件，以防丢失和留在设备内造成事故。 0.1.6电气设备的金属外壳必须接地（接零），接地线要符合标准，有电设备不准断开外壳接地线。 0.1.7电器或线路拆除后，有可能带电的线头必须及时用绝缘胶布包好。 0.1.8安装灯头时，开关必须接在火线上，灯口螺纹必须接在零线上。 0.1.9临时装设的电气设备必须将金属外壳接地，严禁将电动工具的外壳接地线和工作零线拧在一起插入插座。 0.1.10使用梯子时，梯子与地面之间的角度以60度为宜，不准垫高使用。 二、型材切割机的安全作业守则0.2.1工作场所应打扫干净，清理妥当、杂乱无章将导致事故。 0.2.2确定妥适的作业环境，工作场所需保持充分的亮度。 不可在存放易燃液体或气体的地方使用电动工具。 0.2.3与作业无关的人员必须保持安全距离、使用时作业人员不准站在砂轮正对的地方。 0.2.4切割机在使用时必须接地良好，以防外壳带电。 0.2.5使用时要用力平稳，不能用力过猛，以免砂轮崩裂，如发生异常声音，应立即停车检查原因，排除后方可使用。 0.2.6工作时必须穿合适的工作服，以免衣角等物卷入转动部分，造成伤害。 0.2.7不要拿电线提起电动工具，也不得拉扯电线从电源插座拆除插头，并避免与锐利的边缘接触。 0.2.8保持高度警觉，充分掌握情况，以正常的判断力从事作业。 疲惫时切不可开动电动工具。 0.2.9除非电线插头已从电源拆下，否则绝不可接触转动部分。 三、电气焊安全作业规程0.3.1工作前必须穿戴好各种工作所需要的防护用品，围上挡板使人体及眼睛免受强光影响，并打开通风设备，保证良好通风，在高空作业时应系好安全带。 0.3.2工作前必须检查焊接设备的各部位是否漏电、漏气、阀门压力表等安全装置是否灵敏可靠。 0.3.3乙炔、氧气、氢气等设备必须检查各部位安全装置，使用时不得碰击、振动和强光下暴晒。 使用后各种气瓶必须保持留有1-2个大气压。 0.3.4在煤气、乙炔、氧气管和贮存过易燃物品的金属容器焊接时，必须清洗（用肥皂水或水清洗），并用蒸气和压缩空气吹净，容器所有通气口打开与大气相通，否则严禁焊接。 0.3.5工作前应检查电焊机和金属台有无牢固的接地装置，电焊机外壳必须有单独合乎规格的接地线，接地线不得接在建筑物和各种金属管上。 清除周围易燃物品。 0.3.6电极夹钳的手柄外绝缘必须良好，否则应立即修理，如确实不能使用，应立即更换。 0.3.7电焊导线不能从乙炔氧气管道附近通过或放在同一沟内。 0.3.8焊接大件及加温厚重零件时，须配备搬运人员，焊接时应摆放稳固，以防倒塌或坠落伤人。 0.3.9在金属容器内进行焊接时，至少应该在容器外面设一人监护。 0.3.10工作完毕后，检查焊接地点有无火星遗留，并清理电焊机卫生，要安全文明生产。 0.3.11焊接中发生回火时，应立即关闭乙炔和氧气开关，应先关乙炔后再关氧气，并立即检查，查找回火原因。 0.3.12每个安全器只能带一把焊枪，安全器的爆炸只能用0.04MM厚锡合金片一片，不得任意增加或用其它物品代替，每周更换一次水，保持水位适当，防止回火时锡合金片超压引起安全器的爆炸。 0.3.13氧气瓶、氧气管道减压器及一切氧气附件严禁有油脂沾污（油脂与氧气接触时，会立即氧化产生高温，产生燃烧爆炸），发现有油脂时用四氧化碳洗涤。 0.3.14在氧气瓶上减压时，人应站在侧面，装好后检查减压器上的调节螺栓是否松开，在打开氧气瓶开关时应慢慢进行，然后慢慢拧紧减压器调节螺栓，达到焊接时所需要的压力为止。 0.3.15氧气瓶离开焊接地点距离不得少于5米，氧气瓶必须竖置存放牢固，以免碰倒爆炸伤人。 0.3.16氧气瓶严禁在强日光下暴晒，震动和其它热源附近贮存，氧气瓶存放室温不得超过39度。 0.3.17乙炔气瓶开关应保持严密。 乙炔、氧气管道每年应清洗试压一次，压力表每6个月核对一次。 0.3.18乙炔发生器工作时，必须专人保管，放置地点必须距离焊接处10米以外，无明火、强热和电气设备的地方，条件不允许时，需采取隔离、屏护等安全措施。 0.3.19工作前必须检查发生器上安全器的水位、安全阀、压力表等安全装置是否灵敏可靠，检查橡皮管有无漏气，如有漏气立即修理或更换。 0.3.20使用时应注意压力表的压力。 高压乙炔发生器，工作压力2KG/CM2以内；中压乙炔发生器，工作压力在1.5KG/CM2以内；低压乙炔发生器，工作压力为1KG/CM2。 0.3.21发生器中水的温度不得超过60度，超过则要加入冷水，否则立即停止使用。 0.3.22维护发生器使用的工具可用黄铜制成，严禁用钢铁和紫铜的工具。 0.3.23乙炔发生器的修理，事先必须排除余留乙炔，并用蒸汽和压缩空气吹干净才准进行。 0.3.24动火前必须开动火证，焊工做到执证上岗。 0.3.25高空作业时，必须符合高空作业安全规程，并且电焊作业落地面上10m2内不得存放易燃或易爆物品，注意风向，不要让吹散的铁水及熔渣伤人。 四、手提式电动工具安全作业规程4.1工具使用前注意事项0.4.1.1工具使用前应先检查护盖或其他部位有无损坏及损坏是否影响到工具的安全使用。 0.4.1.2检查工具本体可移动部分是否处于正常位置，固定部位是否牢固。 0.4.1.3检查电源电压是否与工具标板上所标识的电压相符。 0.4.1.4工作场所不得存在有易燃、易爆等物质，不得在阴暗潮湿的地方使用工具；工具不能淋雨。 4.2工具使用中应注意的事项0.4.2.1工作场所应禁止闲人出入，不允许闲杂人员接触工具或电源连接导线。 0.4.2.2工具的使用不可勉强进行，必须在其适当的转速下使用方可达到最佳效果；使用时最好配戴橡胶手套。 0.4.2.3使用时不可拖住导线移动工具，或用力拉导线以拔出插头；避免接触高温、尖锐金属边缘、油脂以及化学物品等。 0.4.2.4在使用工具时应视情况配戴安全眼镜，以及在刨屑时使用口罩；户外作业时应使用专用的连接导线。 0.4.2.5电动工具在不使用时应保存在干燥通风的地方。 五、外包工程的安全规程0.5.1外包工程必须发包给具有相关合格资质的单位。 0.5.2相关作业人员必须有安全作业上岗资质。 0.5.3在作业前必须根据工程内容落实作业安全技术措施，如有必要则要求施工方填写工程安全技术措施记录表，经外包工程负责人及工程主管确认后方可进行作业。 六、电工维修安全作业规程0.6.1维修电工在工作过程中，必须严格执行有关作业和安全技术方面的规定。 0.6.2停电检修时，应悬挂标志牌，以免发生危险。 0.6.3上梯工作时，应放稳靠妥，高空作业时应系好安全带。 0.6.4在地下室、厨房等潮湿场地或屋顶夹层工作时，都要先切断电源，不能停电时，至少应有两人在场一起工作。 0.6.5清扫配电箱时，所使用的漆刷的金属部分必须用胶布包裹。 0.6.6需要和电焊配合工作时，应认真做好防火工作，办好动火证再作业。 线路拆除时，应包扎好线头。 0.6.7在煤气站、油库工作时，应停电并与仓管员一起，切实做好安全措施。 0.6.8开合开关时，尽量把配电箱门锁好，利用箱外手柄作业，手柄在箱内时，人体不应正对开关。 0.6.9定期检查动力设备的接地保护线是否松动，以确保安全。 七、管道安全作业规程0.7.1进入地沟或井道工作时，须检查地沟内有无有毒气体，进入沟时戴安全帽，沟口或井道外应有人监护，不得离开现场。 0.7.2在接近道路口地沟或井道内工作时，须将现场围挡起来，并要有明显标志，以免发生交通事故。 0.7.3下地沟或井道时，须使用低压照明灯（36伏、24伏电压）方可作业。 0.7.4使用电动工具或设备时，应先检查有无漏电现象。 如漏电禁止使用。 0.7.5使用手动工具维修时，应遵守钳工作业手则中相应部分的安全作业规程的要求。 0.7.6使用套丝机时，开车后不准戴手套作业。 0.7.7高空作业时，脚手架须齐备，系好安全带，地面须有人监护。 0.7.8在梯子上工作时，必须有专人扶梯子，以保证安全。 在高度超过1米的梯子上不许同时站两个人或多人连续工作。 八、土建装修安全作业规程0.8.1工作间内不得存放大量的油漆及其他装修材料，木料单独存放并码放整齐，上述地点应有明显的禁烟防火标志。 0.8.2工作前应认真检查工具，防止松动及其他破损现象，避免发生事故。 0.8.3需要作业电动设备前，应熟知其性能及作业方法、安全注意事项，防止因盲目使用而发生意外。 0.8.4高空作业需要有安全措施，必须在有人监护下方可进行工作。 0.8.5工作中遇有电源或照明电路，必须由电工配合处理,保证安全。 0.8.6在有油漆作业的场所严禁明火，防止发生爆炸事故。 0.8.7瓦工砌墙施工作业，高度超过1米，需采取安全措施，但不得使用铝合金梯代替脚手架。 0.8.8全体员工应熟知消防器材的性能及使用方法和存放地点。 九、设备维修保养规定0.9.1电工设备维修保养规定0.9.1.1供、配电设备保养规定每班都应对供、配电设备屏面进行日常保养，保持清洁。 各种计量仪表及继电器、每年定期检验一次。 树脂干式变压器定期停电对其外部进行清扫，保持清洁。 高配间内的避雷器，每年进行一次特性试验。 供电系统接地网、防雷接地系统的接地电阻测试，每年进行一次。 备用发电机组每周起动一次，每次运转510分钟。 每年进行一次特性试验，每次试验不少于30分钟。 其它应急备用电源每年保养12次。 应急照明灯具每年保养一次，点亮2030分钟或根据产品特性指标进行考核。 高压配电设备每12年进行次一级保养。 其他供、配电设备根据点检、检查的情况进行维修保养。 高压配电室专用的高压工具、用具每年到供电局指定地点年检。 0.9.1.2电动机保养要求及时清除电动机的灰尘、油泥，每周清扫一次。 检查接线螺丝是否松动和烧蚀。 环境潮湿处，应经常测量绝缘电阻。 定期清洗轴承并更换润滑油（一般一年换一到二次）。 定期检查启动设备、查看开关触头有无松动、氧化、接触是否良好。 0.9.1.3巡回检查制度巡回检查应严格按规定的路线和运行规程所规定的检查项目逐项进行检。 值班人员正常的巡回检查，除交接班检查外，每班至少检查一次。 如遇有下列情况时，应对设备进行特殊巡视。 有重大缺陷的设备；新安装和检修后投入运行的设备；采取特殊运行方式的；雷雨、特大暴风、高温、大雪等恶劣天气。 每次巡回检查时发现的问题，做好记录，重大缺陷应立即上报，并进行运行分析。 巡回检查时，应思想集中、严肃认真，采用看、听、摸、闻，比较和分析的方法，判定设备状况，认真做好笔录。 单独巡视时，注意作业安全，进出高配间必须随手关门。 0.9.2电梯的维护、保养规定0.9.2.1电梯的维护、检修周期日常维护保养计划。 包括每班、每日、每周的维护和检查。 月度维护、检修计划。 包括对各安全装置、电气控制系统的检修。 季度维护、检修计划。 对重要的机械部件和电器设备进行检修。 年度维护、检修计划。 详细检查主要部件的磨损情况，更换有问题部件。 大修计划、每隔3-5年进行一次全拆卸、清洗检修和调整工作。 0.9.2.2电梯的维护、检修内容主要机件的维护、检修，主要包括曳引机、钢丝绳、厅门、轿箱、限速器、控制柜、极限开关靴和轨道、开门装置、缓冲器等主要机件的检修、维护。 主要机件、部位的润滑按周期、时间严格执行，并记录加油部位，清洗加油时间和润滑油（油脂）型号等内容。 电梯常见故障的排除方法、把可能引起常见故障的现象、原因和排除方法归纳列表，供维修人员参考。 0.9.2.3电梯的维护、检修程序例行保养和点检。 由电梯工按日常维护保养要求和点检表逐项进行保养和检查，并将检查情况逐一登记点检表上。 计划维修。 由电梯维修工按照每周（日）的工作任务逐项进行维护和检修，同时按规定进行润滑。 维修人员对每一机件进行维修后，应做好维修记录或填写有关表格。 十、记录使用公司的相关质量记录。 CHZZWY-GC-1第15页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改规章制度主题工程部值班制度编制人传达至工程部全体员工批准人编号002批准日期页数01目的确保值班期间广场内设备运行正常。 范围本规定适用于巢湖中住物业公司工程值班管理。 职责值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况。 内容 01、密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。 02、值班人员接到维修报告时，应及时通知有关人员前往修理。 03、发现设备故障，当班人员无法处理时，应及时上报。 04、早、中、晚及夜餐时间的值班人员就餐问题要安排好。 重要机房不得离人，所有运行值班机房都应有人值班。 05、值班人员因特殊情况需调班时，必须事前报请主管同意，原则上领班与领班、技工与技工对调。 06、运行和维修人员在值班时要坚持周而复始的设备维修保养制度。 07、做到三干净设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。 08、记录使用公司的相关质量记录。 CHZZWY-GC-1第16页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改规章制度主题工具管理制度编制人传达至工程部全体员工批准人编号003批准日期页数01目的确保工程维修工具精心保管及使用安全。 范围本规定适用于巢湖中住物业公司工程维修人员工具管理。 内容 一、集中管理的工具 01、建立工具管理室。 02、集中管理的工具为小型机械、精密仪器及个人不宜管理的各种工具。 03、借用工具必须登记清楚，归还时销账入库。 04、借用者应掌握工具的基本性能和操作要领。 05、对工具精心保管、精心使用，如因使用不当或保管不善，造成损坏、丢失，应由借用者负责赔偿。 06、工具不得转借他人，归还时需擦干净。 07、工具保管员应每月对工具进行清点、核对。 二、个人管理的工具 01、根据工作需要，建立个人工具卡。 02、个人管理的工具为常用必备的手用工具。 03、个人工具必须精心使用妥善保管，如有丢失或使用不当造成损坏由个人赔偿。 04、辞职或工作调动时，个人管理的工具应退还工具室。 三、工具的更新 01、个人工具正常损坏报工程部经理审批，以旧换新。 02、个人工具如因使用不当造成损坏应由个人赔偿。 03、集中管理的工具更新配置由工程部经理审批，统一安排。 四、记录使用公司的相关质量记录。 CHZZWY-GC-1第17页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改规章制度主题工程人员巡检标准编制人传达至工程部全体员工批准人编号004批准日期页数02目的确保设施设备正常安全运行，得到及时的维护和保养，及时发现和解决问题，消除事故隐患。 范围物业管理区域内的公用设备、设施。 内容0.1电梯0.1.1电梯工作是否正常稳定；0.1.2电源及控制柜有无异响和异味。 0.2各栋电表箱0.2.1箱内各接线柱有无松动、烧黑现象；0.2.2箱内是否清洁。 0.3各层强电井3.3.1各接线柱接线是否牢固、是否有烧黑现象；3.3.2井内是否清洁。 3.4各层弱电井3.4.1线路正常否、挑线整齐否；3.4.2内部照明是否正常；3.4.3端子排连接是否牢固；3.4.4线架固定是否牢固；3.4.5井内是否清洁。 3.5地下层应急电源控制箱3.5.1各接线柱接线是否牢固；3.5.2箱内是否清洁；3.5.3表面指示灯是否正常。 3.6上下水管道及设施3.6.1各层管道井检查，各种管道及阀门有无“跑、冒、滴、漏”现象；3.6.2各层喷淋管网压力表指示是否正常。 3.7消防通道3.7.1消防通道有无堆积物；3.7.2延迟照明灯、开关、应急逃生指示是否完好；3.7.3消防、排污立管有无滴漏；3.7.4防火门及闭门器是否完好；3.8公共区域照明3.8.1园区内路灯、楼道灯完好率达到85%以上；3.8.2园区主干道亮灯率100%；3.8.3园区景观灯、节日灯完好率80%以上。 3.9供水系统3.9.1供水设施清洁、完好。 3.9.2水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网。 做好冬季防冻处理。 3.9.3水泵和饮用水水池（箱）水质符合国家标准。 4.0记录使用公司的相关质量记录。 CHZZWY-GC-1第18页共95页xx-02-01巢湖中住物业管理有限公司第1次修改规章制度主题高空作业规程编制人传达至工程部全体员工批准人编号005批准日期页数02目的正确地开展高空作业，确保人身安全。 范围本规程适用于巢湖中住物业公司工程人员高空作业。 内容 一、高空作业解释 01、凡在离地面2米以上进行的作业，都属于高空作业。 操作人员必须严格遵守“安全第一，预防为主的安全方针。 02、凡患有高血压、心脏病等其它病不适宜高空作业的人，一律不准从事高空作业。 03、高空作业须现场操作部门主管负责，安排适当时间进行，并通知相关人员配合高空作业的顺利进行。 二、高空作业现场防护措施0.1安管员监督现场划出危险禁区，由施工人员负责把施工现场用围栏围起来，摆放高空作业指示牌，安排专人指示行人绕道而行。 0.2操作时避免损坏现场周围的设施设备如搬运高空操作用具时，安装、拆卸及其它操作过程中避免碰、撞、扔等现