综合楼项目工程部工作手册已修改.doc

西安国际陆港管理服务有限公司XianInternationalInlandPortManagementServicesCo.Ltd文件编号： LGFW-ZHL-001版本/修订次数： A/0文件页码： 第 59 页 共 59 页综合楼服务中心工程部工作手册西安国际陆港管理服务有限公司综合楼服务中心工程部工作手册目 录 第一章 总 则.5一、综合楼工程部职责.5二、综合楼工程部管理目标.6 第二章 岗位职责.7一、工程主管的岗位职责.7二、变配电值班人员岗位职责.8三、空调运行工岗位职责.9四、给排水技工岗位职责.10五、强电运行工岗位职责.10六、强电维修工岗位职责.11七、弱电维修工岗位职责.12八、综合维修工岗位职责.13九、电梯工岗位职责 . 13 第三章 综合楼工程部管理制度.14一、设备接管验收制度.14二、值班制度.14三、交接班制度.15四 、维修工具领用保管制度.16五、设备操作维修安全规定.16六、维修管理制度.17七、写字楼设施设备计划性养护管理.18八、能源管理规定.19 第四章 设施设备保养.20 （一）给排水系统保养.201、给排水保养准则.202、冷、热水水泵.203、加压水泵.214、污水井及潜水泵.215、化粪池.226、给排水设备运行管理操作规范.227、给排水设备运行的巡查制度.228、给排水设备设施异常情况处理.23（二）供电系统保养.241、供电系统保养准则.242、供电设备的安全操作注意事项.24 3、变配电室设备的安全操作规程.25 4、供电设备过负荷的安全管理.26 5、供电设施防雷的安全管理.26 6、供电设备的运行管理.26 7、变配电室的管理.28 8、低压配电柜的养护.28 9、变压器的养护.29 10、供电设备设施的维修的管理.29 11、电井操作规范.30 12、电井维护保养.31 13、供电设备异常情况的处置.31（三）空调系统.32 1、空调机房强电箱及风机、水泵、配电箱电动机巡查制度.32 2、空调机房强电箱及风机、水泵、配电箱电动机维护保养.33（四）电梯系统.34 1、电梯系统管理准则.34 2、乘梯人员安全管理.34 3、电梯困人救援的安全管理.35 4、电梯的运行管理.36 5、电梯发生异常情况处置管理.37 6、电梯机房的管理规定.37 7、电梯的维修保养标准.38 8、电梯的维修保养制度.39 9、电梯常见故障的检查和排除.40 （五）弱电系统.42 1、综合楼弱电系统管理准则.42 2、弱电消防系统.42 第五章 综合维修管理.45一、综合维修规章制度.44二、综合维修工作内容.451、综合楼天花顶板的养护.452、墙面部分.453、踢脚部分.454、门.455、地面.456、其它.467、综合维修专业设备运行管理操作规范.46 第六章 工程部工作流程.461、低压电工安全操作流程.472、交接班流程.483、低压柜安全停、送电工作流程.484、高压送、停电及事故安全操作流程.495、电梯维护保养工作流程.506、空调维护保养工作流程.517、配电室维护保养工作流程.528、设备紧急故障处理流程.539、照明维护工作流程.5410、电梯困救人流程.5511、设备故障处理工作流程.5612、设备保养流程.57第一章 总 则一、综合楼工程部职责1、负责综合楼楼宇设备设施交接验收,建立详细的设备设施台帐,对交接验收设备或系统作现场标识,并完成交接报告。2、建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和规范。3、负责制订综合楼工程维护年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划。4、负责综合楼工程维修养护以及能源成本的控制工作。5、对综合楼设备设施进行全面、有效的管理，保持设备设施良好运行，按计划进行维护保养；定期进行设备完好率的统计和考核，使设备完好率达到公司规定要求，确保满足入住单位使用要求，设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定。6、正确、及时处理运行中所发生的设备故障，在紧急情况发生时，按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员、设备设施安全。7、按标准完成对综合楼各办公室服务事项，维修及时率、返修率、综合楼用户满意率必须达到公司规定标准。8、对维修施工进行监管，做好维修过程中结构改造的管理。9、实施各系统设备、各机房的值班、巡视、维护保养、检修记录制度，记录做到清晰、真实、完整。按管理要求作好设施设备运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理、保存和归档工作。记录做好标识、收集、储存、保护、查阅和处置。10、负责抄录综合楼水、电表读数，与入住单位或使用人对接水电费核算事宜。11、负责编制职责范围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施。二、综合楼工程部管理目标1、日维修单完成率95；2、房屋完好率、设施设备完好率98；3、月维修保养完成率95%；4、有效投诉处理率95%；5、综合楼节能降耗管理符合项目经营管理预算。第二章 岗位职责一、工程主管的岗位职责1、负责综合楼设施、设备运行情况，检查、巡视、记录、并处理一般性维修保养工作。建立综合楼设施设备明细清单。2、负责综合楼设施设备维保外包合同的跟进配合工作。3、负责监督维保单位对综合楼设施、设备的维修保养。4、熟悉综合楼供水、供电、电梯、空调、供暖、供气设施设备的情况。掌握相关设施操作程序和应急处理方案。5、协同供电局，自来水公司操表员确认综合楼用电用水总量，按月工作计划，合理安排当月水、电、气抄表核算工作。6、按年度、月计划安排维修人员对综合楼设施、设备做定期维护保养，对各种管道做定期检查、清淤、通畅。7、对综合楼的日常维修工作进行统筹安排及监督跟进。8、申报各种工程耗材，制定维修保养计划，做好耗材及能源使用管理工作，完成部门节能降耗指标。9、负责工程人员政治思想教育及专业技术培训，制定部门年度、月度培训计划，并负责计划的落实及验证，不断提高员工的综合能力和素质。做好项目工程部团队建设工作，确保人员流动季度不超过10%。10、加强防范意识，严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故，做好安全管理工作。11、配合综合楼服务中心其它部门的工作，做好员工与各部门工作配合的教育培训工作。12、积极完成上级交办的各项临时任务。二、变配电值班人员岗位职责1、协助主管做好变电室和强电设备的运行管理，做好防火 水、防小动物及防尘措施，确保强电设备系统的正常运行。2、认真执行巡视检查制度和维修保养制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障，发现异常，及时报告。3、按照维修保养制度的规定，协助主管做好对变电设备系统及强电设备系统的维修保养计划及其实施，使变电室设备始终处于良好的运行状况。4、及时向主管提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。5、管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。6、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。7、严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。8、每班必须对配电室进行清洁，使地面、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。9、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。10、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程主管审阅。11、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。12、严格执行员工守则和综合楼服务中心其它规章制度，确保配电系统的正常运行。三、空调运行工岗位职责1、严格遵守操作程序，保证空调设备的正常运行。2、按照主管的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对空调设备进行维修保养。 3、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。4、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格。5、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，工程主管审阅。6、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。7、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。8、严格执行员工守则和综合楼服务中心其它规章制度，确保空调系统的正常运行。四、给排水技工岗位职责1、严格遵守操作程序，保证给排水系统的正常运行。2、按照工程主管的安排，依据维修保养制度的内容，对给排水设备进行维修保养。3、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。4、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。5、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程主管审阅。6、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主管，并尽快回到值班地点。7、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。8、严格执行员工守则和综合楼服务中心其它规章制度，确保给排水系统的正常运行。五、强电运行工岗位职责1、协助主管做好楼层配电间、设备机房内控制柜和强电设备的运行管理，做好防火、防水、防小动物及防尘措施，确保强电设备系统的正常运行。2、认真执行巡视检查制度和维修保养制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障，发现异常，及时报告。3、按照维修保养制度的规定，协助领班做好对供配电设备系统及强电设备系统的维修保养计划及其实施，使变电室设备始终处于良好的运行状况。4、及时向主管提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。5、管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。6、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。7、严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。8、每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。9、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。10、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程主管审阅。11、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值。12、严格执行员工守则和综合楼服务中心其它规章制度，确保配电系统的正常运行。六、强电维修工岗位职责1、熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。2、服从工程主管的工作安排，保证按质完成工作任务。3、按照工程主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。4、维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。5、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。6、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程主管审阅。7、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主管，并尽快回到值班地点。8、按要求开闭设备，不私自调整设备，改变设备功能和用途及工作环境。9、严格执行员工守则和综合楼服务中心其它规章制度，确保供配电系统的正常运行。七、弱电维修工岗位职责1、负责电视、音响、网络及电话机房各种设备的保养维修，确保其正常运行。检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。2、系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报主管审定，并负责组织实施。3、熟悉和掌握所有负责设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或联系外包厂商修理，以最短的时间恢复其正常运行。4、贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，严格执行安全操作规程及员工守则，保证弱电机房的干净整洁。5、做好设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。八、综合维修工岗位职责1、负责综合楼建筑工程维修保养工作。2、制定综合楼建筑工程定期保养时间表，检查例行保养工作。3、巡查公共区域的门窗、墙面、地面、玻璃、标志牌、指示牌、广告牌等设施，若发现不正常，及时报告主管并及时进行修理。4、检查各项工程维修水准，并对维修质量进行监督，审查施工图纸方案，并提出意见报告。5、协助监督及验收土建、装修工作。九、电梯工岗位职责1、严格遵守宾馆各项规章制度，严守值班岗位。每天巡视两次电梯设备。 2、负责十一部电梯、维修、保养。 4、及时排除故障，保证正常电梯设备正常运行。 5、按时完成电梯设备的定期保养项目，按操作规程每月两次监督外包维修单位对电梯主体进行保养。 6、优质、高效、低耗、安全运行，定期对设备进行维护保养。 7、严格操作规程，杜绝违章蛮干。 8、每年一次报质量技术监督局进行特种设备年检后将记录存档案保管 9、保管好维修工具和设备，做到工具齐全、设备完好，帐物相符。 10、及时处理应急停电故障、截到应急故障后应迅速赶赴现场、先将电梯困客人救出、然后排出故障第三章 综合楼工程部管理制度一、设备接管验收制度1、工程部负责综合楼设施设备接管验收工作。2、设备验收包括：对新建房屋附属设备的验收，对维修后房屋设备的验收，委托加工或购置的更新设备开箱验收。3、设备接管验收中发现问题由项目经理负责协调相关单位限期解决，设备问题未经整改，设备不与接管。4、对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。5、设备验收后的验收单与协议等文件应保存好。6、综合楼工程部应设专人管理本写字楼工程所有资料，并建立详细的工程设备、资料及维修工具台帐。7、综合楼设备台帐应注明设备的使用期限、 初次更换拟定时间、更换期限，并以此作为项目年度工程设备支出预算的重要依据。二、值班制度1、综合楼工程部建立值班制度并严格执行，以便及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行。2、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。3、值班人员根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。4、如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。5、值班人员接到报修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。6、所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班，必须报主管人员同意。并通知同班人员配合。7、值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得主管同意，按规定办理请假手续。主管应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。三、交接班制度1、交接班双方人员必须提前10分钟做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。2、出现下列情况不得交班：（1）在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；（2）交接班准备工作未完成时；（3）接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。3、交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。4、部门主管每天必须对每班工作进行查看，在值班记录上签字。对于非正常事件要批示处理意见。5、部门主管每日下班离开岗位前，要对所管辖区域进行巡视，确保一切正常后方可离开。四 、维修工具领用保管制度1、个人领用工具品种根据工种发放，由工程部主管根据其工作需要予以申购，工具由个人负责使用、保管。2、班组使用的公共工具品种、规格，由各班长申请，工程主管审批申购，工程部专人负责保管、日常保养。3、工程部公用工具使用必须填写使用登记表，由使用人所属班长和工具保管人员签名。4、工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向主管报告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。5、工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经主管批准可申请办理报废，并重新申购。6、工程部工具外借，必须办理严格的借用手续。借用者必须持本部门主管签字的借用单方可借取，并注明拟归还时间，管理人员对外借工具负责督促归还，检查有无损毁。五、设备操作维修安全规定1、所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。2、新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉写字楼的设备情况后，才能上岗工作。3、设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。4、工作人员进入设备房内严禁吸烟。5、非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。6、对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。7、电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。8、工程人员必须熟悉掌握触电急救方法及步骤。六、维修管理制度1、综合楼工程人员受客服人员管理，积极完成客服人员安排的各项工程维修工作，并及时将维修结果回复客服人员。2、综合楼工程部负责综合楼房屋保养工作，每年进行房屋普查。保持物业整体外观整洁完好，封闭阳台统一、有序。阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻，无违反规划私搭乱建。3、综合楼工程部负责协助项目部编订装修管理办法，并巡视检查监督各办公室主修全过程，做好记录。4、所有报修服务，在接到报修后10-15分钟内到达现场，急修不过夜，当时不能解决的问题，必须做好各办公室解释工作，同时必须在两日内将维修进度及状态向各办公室回复。5、工程维修人员进入各办公室户内维修时应统一着装，佩带胸牌，备有鞋套和苫布，做到工完场清。6、综合楼工程有偿维修服务做到明码标价，并将各项维修价格公示于服务中心显眼处，有偿维修严格按规定收费。7、综合楼工程部难以胜任的保养、维修项目，应委托专业公司进行，由工程部协调相关有资质的专业单位洽谈、拟定保养合同，上报公司审批后执行。综合楼工程部负责对外包保养合同的执行进行监督执行和记录。七、综合楼设施设备计划性养护管理综合楼工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法为1、建立设备档案资料卡将综合楼内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。2、编制设备计划维护总表将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。3、发出维护保养单维护保单是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排，按时间向员工发出的。发出维护单时应注意 按编号发出，按编号交收入档。 任务要明确，尽可能写明标准要求。 要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。 维护保养计划的落实跟踪检查 维修人员根据维护保养单完成任务后必须在单子上填写工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。工程部主管及大客户服务中心专业人员要对维修人员的设备维护保养工作进行检查或抽查，考核其工作质量。八、能源管理规定综合楼的能源消耗是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力较大。节能主要靠加强管理来达到，而不是靠削减对各办公室的供应。节能并非要损害各办公室的舒适感，综合楼是提供各办公室办公的场所，节能绝不可随意降低服务的质量标准。综合楼能源控制管理应从如下几个方面入手：1、使设备、设施经常保持良好的性能和状态譬如，综合楼的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后，热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这都会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗是十分必要的。另外，风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。2、更新耗能大的设备对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能节省多少钱而不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结算时的盈亏，而不是最初成本。3、保持建筑物完好，防止不必要的渗漏通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源的极大浪费。4、合理的安排运行例如，会议室，多功能厅等使用的空调区，通常在关闭时不应开空调，只提供通风，而在举活动前一个小时，打开空调，确保客户的需求，结束后，应随即把空调关闭。排风机、综合楼内公共区域及楼外广场照明时间段的自动控制，可以最大效率地取得预期效果，这也能节约许多能源。5、采用先进的技术和管理设备如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头，能量回收装置等。第四章 设施设备保养 （一）、给排水系统保养1、给排水保养准则 （1）阀门开闭灵活，系统密封良好，定期进行检修，管道无跑、冒、滴、漏。（2）电机运转无异常声响和振动，轴承温度正常，有电机安全保护措施。（3）水表计量准确。（4）排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。（5）卫生间、浴室、茶水间、清洁间等给排水设备及卫生洁具无故障。（6）限水、停水提前书面通知业主。2、冷、热水水泵（1）生活水泵的保养应每周进行1次，水泵要随时注油，且每年要换12次新油。（2）保养内容： 检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。 检查盘根（密封填料）是否渗水。 检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。 观察压力表指示是否正常。 检查进水阀门和进水系统是否畅通。 听水泵机组运行时有无异常杂音。 注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。 如有情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。（3）填写保养记录卡。3、加压水泵（1）加压泵及电气控制设备应每年进行一次维修、保养。（2）保养内容 观察压力表指示有无异常显示。 检查加压泵盘根是否漏水。 检查机械运转是否正常。 检查电气控制设备有无断路现象。 检查电气控制是否灵敏。（3）填写保养记录卡。（4）如发现电路故障，应请电工配合维修。4、污水井及潜水泵（1）要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，至少每天应做一次巡视检查。检查是否有污物堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况发生。（2）保养内容： 检查自控和手控是否运转正常。 清理隔油器。 清理污水井中的杂物。 清洗泵体。 检查水泵是否被杂物堵塞。（3）填写保养记录卡。5、化粪池（1）写字楼应与环卫部门签定化粪池清掏合同，由环卫部门专人负责、定期清掏。（2）每年配合环保部门做排水监测。6、给排水设备运行管理操作规范（1）在设备运行工作中，如有涉及用电方面的工作，设备人员不得私自用电，应请电工配合工作。（2）在设备运行工作中，设备人员要了解各种设备的使用性能和操作方法，按照设备说明书规定的工作步骤，起动并使设备正常运转。（3）在设备运行工作中，设备人员不仅要配合空调的风机盘管的抢修和安装，还要配合二装工程的设备改装和移位工作的顺利完成。7、给排水设备运行的巡查制度（1）设备运行的巡查应每天进行12次。（2）由每天值班的人员负责巡查设备的运行情况。（3）巡查地点污水井和潜水泵、自来水井。（4）巡查内容冷水泵、热水泵、加压泵、水箱、电气控制设备污水井、潜水泵等设备是否正常运行及综合楼的用水数量。（5）若发现情况异常，立即做出处理并报告上级主管做出维修方案。（6）巡查完毕后，做出巡查记录。（7）进、排风部分: 交流风机： 叶轮的清扫； 轴承的更换； 皮带的检查和更换； 风机基础螺丝的紧固； 电机的保养： 控制线路的检查； 控制电器的检查； 电机绝缘的测试； 电机轴承的加油； 风机维护保养制度： 机组每运行10001200小时必须对风机的轴承进行加油保养； 空调机及风机必须使用厂家指定型号的黄油，防止损坏机组轴承。风机必须加高速机油； 风机每运行1000小时就必须进行加油保养及电机和皮带的调整；8、给排水设备设施异常情况处理给排水设备设施在运行过程中会出现一些突发的异常情况，必须有相应的紧急处理措施进行处理。主供水管爆裂如果发生此种情况，首先应立即关闭相连的主供水管上的闸阀，若仍控制不住大量泄水，应关停相应的水泵房，报告工程主管及项目经理。由工程主管负责联系相应责任部门及时通知用水单位和业主关于停水情况。工程部负责安排维修组进行抢修，维修完毕后由水泵房管理员开水试压，看有无漏水和松动现象，如果试压正常，回填土方，恢复原貌。（二）供电系统保养1、供电系统保养准则（1）系统设备正常运行，定期进行检修，各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确，配电室温度不超过40。（2）出现故障，立即排除。 （3）限电、停电提前书面通知住户。2、供电设备的安全操作注意事项（1）操作高压设备时，必须使用安全用具。使用操作杆、棒，带绝缘手套，穿绝缘鞋。操作低压设备时带绝缘手套，穿绝缘鞋，同时注意不要正向面对操作设备。（2）严禁带电工作，紧急情况带电作业时，必须在有监护人、有足够的工作场地和光线充足的情况下，带绝缘手套，穿绝缘鞋进行操作。（3）自动开关自动跳闸后，必须查明原因，排除故障后再恢复供电。必要时可以试合闸一次。（4）变配电室倒闸操作时，必须一人操作一人监护。（5）不能用摇表测带电设备的绝缘电阻。（6）设立安全标志。应对各种电气设备设立安全标志牌，配电室门前应设“非工作人员不得入内”标志牌，处在施工中的供电设备，开关上应悬挂“禁止合闸，有人工作”标志牌，高压设备工作地点和施工设备上应悬挂“止步，高压危险”等标志牌。3、变配电室设备的安全操作规程（1）为确保安全，防止误操作，按照国家L40891电业安全工作规范的规定，倒闸操作必须根据上级变配电所调度员或值班负责人的命令，经受令人复诵无误后执行，并填写操作票。（2）送电操作规程变配电所送电时，一般应从电源侧的开关合起，依次到负荷侧的开关。有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压刀开关的情况下，送电时，一定要按照：母线侧隔离开关(刀开关)负荷侧隔离开关(刀开关)断路器的合闸次序操作。（3）停电操作规程变配电所停电时，一般应从负荷侧的开关拉起，依次拉到电源侧开关。以保证每个开关断开的电流最小，较安全。有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压刀开关的电路中，停电时，一定要按照断路器负荷侧隔离开关(刀开关)母线侧隔离开关(刀开关)的拉闸次序操作。（4）变压器维修前的安全操作规程为确保在无电状态下对变压器进行维修，必须先拉开负荷侧的开关，再拉开高压侧的开关。用验电器验电，确认无电后，在变压器两侧挂上三相接地线，高低压开关上挂上“有人工作，请勿合闸”警示牌，才能开始工作。（5）配电柜维修前的安全操作规程断开控制配电柜的断路器和前面的隔离开关，然后验电，确认无电时挂上三相短路接地线。当和临近带电体距离小于6厘米时，设置绝缘隔板。在停电开关处挂警示牌。4、供电设备过负荷的安全管理（1）综合楼工程部负责供电设备负荷管理，谨防因各办公室超负荷用电导致线路故障。（2）工程巡查人员负责对各办公室内用电线路改造申请进行审批，严防超负荷用电。（3）综合楼内严禁私拉电线。5、供电设施防雷的安全管理（1）防雷管理主要包括两个方面内容，一是根据国家的防雷标准安装好防雷器具。二是管好防雷器具，保证雷雨季节防雷器具正常工作。（2）变配电所的防雷器具变配电所属于一级防雷建筑物，按照规定变配电所应装避雷针。综合楼工程部变配电室值班电工每年4月份雷雨季节前负责对写字楼进行一次避雷针、避雷器和接地体装置的试验、测量和维修，保证避雷器具良好运行。6、供电设备的运行管理供电设备的运行管理主要包括运行中的巡视管理、运行中的异常情况处置、变配电室管理和档案管理等内容。综合楼供电设备运行中的巡视管理由综合楼工程部维修人员进行，发现不良运行情况应及时整改解决。（1）运行巡视制度 变配电室的值班人员每班巡视两次高压开关柜，每2小时巡视一次变压器，每周巡视一次电表箱，每2周巡视一次线路。如遇大风雨或发生故障时，应临时增加巡视次数。 变配电室的值班电工必须按照规定的次数进行检查、巡视、监控，将每次巡视的时间、设备、结果等记入变配电室运行巡视记录。（2）运行巡视的内容 巡视变压器的油位、油色是否正常，运行是否过负荷，是否漏油。 巡视配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤的痕迹，接线是否良好。 巡视配电室防小动物设施是否良好，各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全、是否放于规定的位置。 按时开关辖区内的路灯或灯饰。（3）工程综合楼户外配电设施巡视项目 路灯灯杆等设施有无倾斜、损坏、基础下沉现象，有则采取措施。 沿线有无堆积易燃物、危险建筑物，有应进行处理。 导线接头是否良好，绝缘子有无破损，若有则更换。 避雷装置的接地是否良好，若有缺陷设法处理。 对于电缆线路，应检查电缆头、瓷套管有无破损和放电痕迹，油浸纸电缆还应检查是否漏油。 检查暗敷电缆沿线的盖板是否完好，路线标桩是否完整，电缆沟内是否有积水，接地是否良好。7、变配电室的管理（1）变配电室的值班人员要严格执行变配电室的管理制度。（2）变配电室的设备正常运行时，非值班人员不得入内，若要进入则需经工程主管同意，在值班人员的陪同下进入变配电室。（3）变配电室内禁止存放易燃、易爆物品，且消防器材齐全，禁止吸烟。（4）每天打扫一次室内卫生。每周清洁一次设备卫生。（5）值班人员应履行交接班制度，按规定时间交接班，值班员未办完交接手续时，不得擅离岗位。（6）接班人员应听取交班人员的交代，查看运行记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后，在值班记录上签名。（7）在处理事故时，一般不得交接班。如事故一时难于处理完毕，由交班人员负责继续处理，接班人员协助处理。也可在接班的值班员同意和上级主管部门同意后，进行交接班。8、低压配电柜的养护（1）低压配电柜的养护，每半年一次。养护的顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。（2）养护前的准备低压配电柜养护前一天，应通知业主拟停电的起止时间。将养护所需使用工具和安全工具准备好，由班长负责指挥，要求全体人员思想一致，分工合作，高效率完成养护工作。（3） 配电柜的分段养护当配电柜较多时，一般采用双列方式排列。两列之间由柜顶的母线隔离开关相连。为缩减停电范围，对配电柜进行分段养护。先停掉一段母线上的全部负荷，打开母线隔离开关。检查确认无电后，挂上接地线和标示牌即可开始养护。 检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹，紧固连接螺栓确保连接紧密。母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。 检查配电柜中各种开关，取下灭弧罩，看触头是否有损坏。紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土，试验操动机构的分合闸情况。 检查电流互感器和各种仪表的接线，并逐个接好。 检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。在检查中发现的问题，视其情况进行处理。该段母线上的配电柜检查完毕后，用同样的办法检查另一段。全部养护工作完成后恢复供电。9、变压器的养护（1）变压器的养护每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由工程主管负责监督，工程值班人员对变压器进行外部清洁保养。（2）在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。（3）拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。（4）检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。（5）测定变压器的绝缘电阻，当发现绝缘电阻低于上次的3050时，应安排修理。10、供电设备设施的维修的管理（1）供电设备和设施的修理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。（2）综合楼较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等，一般采用外委维修的方式，外委相关工作由工程部主管负责协调。（3）供电设施设备外委维修由工程部负责监督、检查、记录。（4）综合楼较小的维修项目如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时，直接由工程维修人员维修。11、电井操作规范（1）操作人员应熟悉电器竖井各开关的作用及所控制电路的范围，严禁在不明开关作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸的操作。禁止误操作造成人为大面积停电。（2）操作人员要正确使用万用表、钳形表及摇表。（3）需停电时要先停负荷侧后停电源侧，严禁带负荷拉合开关。（4）出现开关掉闸情况时，应先查明原因，排除故障后方可送电。（5）当进行电气检修时，应先停电然后用合格的同等级验电器进行验电，确认安全后方可进行检修，并做好各种安全处理措施。（6）要实行工作票制度、操作票制度。（7）检修竖井内电器要先征得领导同意，未经许可不可擅自工作。（8）要实行监护制度，监护人在监护时不应做其它工作，并随时提醒操作人注意安全并及时纠正操作人员的错误，必要时令其停止工作。（9）工作间断时必须做好安全处理，遇有紧急情况需送电时必须做好安全措施后方可送电。（10）检修结束后，负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，拆除各种临时接地线及标示牌，确认无误后方可送电。（11）送电后应观察电气设备运行情况，确认正常后方可离开现场。12、电井维护保养（1）定期清扫竖井中的电气开关设备，紧固导线，测量电源电压及所带设备的运行电流，观察开关及导线运行情况，应定期摇测绝缘。（2）每年进行二次维护保养(4月份和11月份)。（3）竖井电柜应可靠接地，柜内配线应采用额定电压不低于500V，截面不小于1.5MM2的绝缘铜线，导线中间不应有接头，应排列整齐并用非金属材料绑扎成束。（4）柜内编号应齐全，连接采用端子排。（5）配电装置上的指示灯及指示仪表应齐全完好。（6）柜体上使用的各种连接坚固体均应镀锌。13、供电设备异常情况的处置（1）触电急救在综合楼的辖区内，发现有人触电时，值班工程人员应保持清醒的头脑，立即组织抢救。抢救的方法是： 脱离电源人体触电较重时会失去知觉，往往不能自行脱离电源。救护人员应根据触电场合和触电电压