成都旅游地产现状分析.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除成都旅游地产发展现状分析2008年8月，国家发改委、国家旅游局等六部委联合发布关于大力发展旅游业促进就业机会的指导意见，重点指出要大力扶持中西部地区，加强旅游业基础设施建设，鼓励有条件的地方建设一批功能完善、特色突出、就业潜力大的旅游项目和旅游综合服务设施。近期陆续出台的成都东、南、西、北新城规划对成都迈向国际化大都市有极大的促进作用，成都旅游复合地产的发展有最温暖的土壤。一、成都旅游地产发展概况成都旅游复合地产发源于置信凯德的芙蓉古镇（2001年开盘）和国色天香（2007年6月开业）两个旅游项目，这两个项目旅游和地产的结合虽远非完美，但也成为了近年来成都人特别是孩子心仪的周末旅游目的地。而在2007年高调亮相的南部新城海洋极地公园、华侨城欢乐谷、保利198、南湖南湖度假风景区，则显示出成都旅游复合地产蓬勃的向上势头。成都市具备较好的开发旅游地产条件的地区主要集中在龙泉、青城山、温江、双流（华阳）、大邑县、都江堰等区域。截至2007年底，已经有10多家外来或本地的地产企业开始涉足成都主题性的休闲度假旅游地产开发。目前已进入或正在进入成都的大型房地产开发公司及其大型旅游地产项目有：n 成都置信在温江开发的6000亩国色天乡项目，欧洲商业街、香颐丽都、鹭湖宫等都已经亮相；n 华侨城在沙西线占地3000亩的华侨城也已进入实质开发阶段，1200亩80万平方米的欢乐谷、300亩20万平方米的各种配套商业、1500亩80万平方米的住宅将陆续面市；预计2008年年底建成，2009年春开业。 来源：成都晚报n 海昌在南沿线开发的海洋极地公园也开工建设，香港新鸿基将担当其中的住宅部分开发，其中商业部分达13万平方米；n 花样年在蒲江开发的大溪谷项目也已尘埃落定。n 招商地产于2008年9月30日与成都市土地储备中心、成都市成华区人民政府签署了三方战略合作框架协议书，就成都市成华区北湖片区约5000亩的土地整理、基础设施配套、片区旅游设施建设等相关事宜，达成了初步合作协议。二、成都旅游地产发展的三种业态成都旅游资源丰富，而地产商在发展旅游加地产复合模式时也根据其实际情况对旅游资源加以应用。目前成都旅游资源在房地产的发展方向也出现分化，主要呈现主题公园、人文古镇及自然山水三种业态。1、主题公园：先声夺人争夺近郊代表项目：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷竞争力指数：主题公园性质的旅游地产往往具备规模性、惟一性、稀缺性、投资过大不易复制、掌握某种独特资源或经验以及辐射区域广、覆盖人群大等特点。“主题公园配套商业高端住宅”目前是成都旅游地产最主要的形式之一，目前已投入使用和正式建设的旅游地产项目大部分属于此种组合模式。主题公园生命周期一般在58年左右，部分可达1020年，甚至更长。从目前已经亮相的项目来看，主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。在修建主题公园的同时，配套的商业也同时推出，商业的成熟可以解决公园的配套问题，又可以解决住宅的配套问题，使住宅在销售时就已经消除了人们居家生活配套难的顾虑。这些企业在经营主题公园方面一般都有比较成功的案例和成熟的理念，拥有经验丰富的运营管理团队和必要的稀缺资源，所以一般都只有专业公司才能够做这样的主题公园，华侨城、大连海昌都是其中的佼佼者，而成都置信在做完“国色天乡“后也囤积了大量人才。房地产开发企业利润的主要来源并不完全是靠后期的住宅开发，其土地低廉的成本、后期的增值所带来的利润往往是最大的盈利。依靠这种模式，在全国范围内开展“圈地运动”，得到的大片优质土地，这也正是一些投资者在万科与华侨城之间更看好后者的原因。开发商的投资计划还并未就此打住，当这样的主题公园在全国范围内达到一定的规模和数量后，即可进行国内或海外的资本运作，可成立集团公司上市融资，也可将主题公园包装处理后抵押贷款，再或者等到公园经营出现衰退时，再做房地产开发。总之，在这样的模式下，这些企业已经不仅仅是在靠开发赚钱了，而是靠模式发展。2、人文古镇：旅游地产的又一个热点 代表区域：大邑安仁古镇、黄龙溪古镇、平乐古镇、街子古镇、洛带古镇竞争力指数：“对于旅游休闲来说，落后是一种优势。” 来源于著名策划人王志刚的演讲当前不少古镇就正在将自己的传统和落后化解为生产力，就在资本巨头们鏖战主题公园的同时，也有开发商瞄准了古镇投资开发，其人文、商业价值被越来越多的开发商所认同。“古镇是开发商对主题公园退而求其次的选择，本质上古镇还是以营造商业氛围、聚集人气为过程，最终实现不动产的销售，在盈利能力和发展潜力上不如主题公园土地增值来得快。黄龙溪是成都人最为熟悉的古镇之一，为了吸引更多的市民到古镇来体验和消费，近几年黄龙溪做了大量的宣传活动，在解决没有人来的问题之后，黄龙溪开始解决留人的问题。黄龙溪结合现代人的休闲文化，打造了酒吧、咖啡等休闲项目，解决晚上留人的问题，进一步立足古镇的保护开发，加大营销，通过与国际古镇对接，改变游客和市民的夜间休闲方式。以前中国的很多旅游区赚不到钱是因为那个时候只有观光，没有休闲。当休闲的巨大需求产生后，古镇的价值就显现出来了。就目前成都市周边的古镇开发模式分析，有的古镇是采取土地出让的形式吸引外来开发商直接参与特色房地产开发，也有的古镇则直接采取引进外资全面打造。3、自然山水：卖生态、卖资源 代表项目：招商地产北湖项目、花样年蒲江项目、中铁二局的成都仙源故乡百草园项目竞争力指数：有一个经济学观点，当人均GDP到达6000美金以上，这个国家就将进入休闲时代。美国在上世纪60年代，欧洲在上世纪70年代，日本在上世纪80年代都经过这个过程，今天的中国至少有3亿人口已经全面进入了休闲时代。休闲时代下需要有源源不断的休闲物业诞生，假如说海南卖的是阳光和沙滩，那成都打响全国的就是天府之国特有的自然山水和古蜀文化，成都城市的魅力就埋藏在青城山、都江堰、花水湾、近郊北湖哪里有自然人文资源，哪里就有无限的价值。来自深圳的花样年已经开始在蒲江描绘宏伟蓝图，当其壮丽的画卷从开发商手中摊开的时候，任何一个成都人恐怕都不会想到，蒲江竟然可以变成如此模样。而中铁二局的手笔则更为大胆，据悉，中铁二局将在大邑花水湾整体打造一个旅游度假城镇。今年7月就已有媒体报道，中铁二局在青城山与都江堰政府联合打造一个规划万亩的“成都仙源故乡百草园”。除此之外，中铁二局涉及的项目还有自贡市沿滩区约3平方公里的土地整理开发及达州新城总占地约1.97平方公里的翠屏山“龙郡”项目。事实上，成都近郊的山水资源优势非常明显，成都力争510年把龙门山脉打造成“东方的阿尔卑斯山”，正是在这样的宏伟规划下，龙门山脉地跨的彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃等市县的生态自然资源价值已经今非昔比。据悉，龙门山脉在成都境内全长200多公里，最高峰位于西岭雪山（5364米），低山约7001200米。都江堰彭州银厂沟崇州九龙沟大邑西岭雪山邛崃天台山等5大区域已经连成一线。由于良好的自然生态优势，该区域已经成为成都旅游地产开发商争夺最为激烈的区域之一。三、成都旅游房地产供需现状1、供给状况 来源于：成都搜房网/目前在成都的休闲度假及旅游物业中，处于郊区（县）的项目占绝对优势，大部分郊区（县）项目在开发中均利用周边的环境进行主题概念的包装，进行细分目标客户群体的针对性推广，将项目包装成特色主题休闲度及旅游物业，其以低层建筑（别墅、花园洋房）为主；主要分布在青城山区域、龙泉区域和双流区域。温江由于光华大道的开通等，部分项目功能已逐渐转化成业主的第一居所，作为客户的长期居住物业而开发，大部分项目均比较注重对项目自身环境的营造以及对周边自然环境的利用。成都大型旅游地产项目简要情况介绍如下：1）成都华侨城纯水岸成都华侨城纯水岸一期整体容积率仅1.47，产品以4层、5+1层及9层的“亲水多层电梯洋房”构成的半岛多层和由18层、25层的电梯公寓构成的景观高层；整体分为两个组团：多层组团被一期近5万平米人工内湖所环绕，采用错拼行列式布局，以保证其景观资源的最大化利用，户型面积区间约在150355平米；用地西南及东北布置高层住宅，高层组团采用点式围合式布局，以充分利用东面欢乐谷的公园景观；户型面积区间约在88155平米。建筑外立面采用北欧现代主义建筑风格，外观简约、通透，立面结合欧式经典三段式设计，色彩以黑、白加本色的组合方式，底部为天然石材，上部为天然木材装饰板外墙，线条简约流畅，色彩沉着典雅，时尚中不失古朴，充分体现了当代城市精英的美学观点和居住品位，建筑外观可谓在成都地区开创先河。占地面积：400000平方米，一期占地面积为162亩总建筑面积：625000平方米，一期建筑面积约16.1万总户数：共4965户，一期1199绿地率：共37%，一期38.8%停车位：1100个开发商：成都天府华侨城实业发展有限公司开盘时间2008-9-20当前价格均价：5500元/平方米2）华侨城公园广场成都华侨城商业项目分两个主要功能区，商业西区建筑面积约35万平米，将建成会聚国际前沿品牌的大型购物中心、精英云集的商务楼群及多元化的休闲会所；商业东区华侨城公园广场，规划业态包括商业东区华侨城公园广场，以15万平方米的活力空间，容纳IMAX影院、娱乐风洞、国际美食、数字娱乐、特色零售、酒吧、KTV、五星级酒店、OUTLETS、现代艺术中心等时尚先锋业态。是以国际化商业模式打造的现代都市娱乐主题商业。华侨城公园广场首期24小时都市娱乐主题商业，计划于08年底开始营业，招商及前期准备工作处于有条不紊的筹备状态。目前已有UME国际影城、GGL全球游戏联盟、娱乐风洞、威尼斯酒店、CITYINN城市客栈、肯德基、麦当劳、欧洲房子、巴蜀风等14家主力商家携手成都华侨城公园广场，美好前景，指日可待。总建筑面积：500000平方米停车位：一期地下900多个竣工时间：2008-12-313）保利公园198保利公园198项目位于位于成都北三环外蜀龙大道西侧，距成都市中心约15公里，距成都中心天府广场车行时间约30分钟，距新都新城区约6公里，交通便捷。项目北临成都市植物园，西南临成都市熊猫生态公园（大熊猫研究基地），西接金牛区天回镇银杏园，属于成都“15平方公里北郊风景区核心区”与“成都198生态走廊”交汇处，项目西南、西北高，是成都平原非常稀缺的山地景观项目。项目总占地约6000亩，规划有亚洲最大的2200亩郁金香公园、国际高尔夫生活和五星级酒店，总建筑面积在200万平米以上。作为成都城市北部最大的地产项目之一，该项目将依托于项目区域公园众多的优越自然条件和项目自身拥有的超大公园，着力打造城市公园地产的典范，引领蜀龙路片区高尚生态住宅标准，代言城市公园地产发展的方向。占地面积：4000020平方米总建筑面积：2000000平方米容积率：洋房3.0；别墅1.55楼层结构：叠拼四层（带电梯）.电梯分别为11层,18层和26层停车位：地上车位85个，地下车位4028个总户数：一期3645户开盘时间2008-10-04当前价格均价：4500元/平方米3）东山国际新城东山国际新城位于成都成龙路东山国际大道1号，距市中心约18公里，背靠东山（龙泉山），南接龙泉万亩观光果园、西邻国家级经济技术开发区，北接龙泉城区，芦溪河从新城中部穿过。周边主题公园有：六国主题公园、中央公园、芦溪河湿地公园、亚洲婚庆文化公园、中央商业公园新城规划占地近3平方公里，腹地面积20平方公里，规划建筑面积300万平米，居住人口将达到8万人，规模宏大，配套设施齐全，交通便捷，环境优美，自然条件得天独厚，其所演绎的一生之城的开发模式将在中国开创前所未有的城市化发展道路。东山国际新城携手西班牙马西亚设计事务所、德国欧韵OWP建筑设计公司、澳大利亚ASPECT景观设计公司等国际知名公司，采用国际先进规划设计理念，构筑以居住为主，集旅游、教育、医疗、运动、休闲为一体的国际新城。东山国际新城除规划、建设有东山国际高尚住宅区外，还涵盖有全套一流的城市级配套，包括：艺术中心、非物质文化会展中心、多厅影院及商业中心、欧洲风情商业街、川西居民商业街、东山植物园、中小学名校、幼儿园、职业培训学校、东山国际医院、五星级酒店等，还有东山文化公园、东山国际婚庆公园、体育公园、健康公园、运动休闲森林公园、东山国际企业公园、芦溪河生态湿地公园等等，完全按现代城市区域中心的标准规划布局，为居住者提供一生的满足，一生的幸福。楼层状况：18F高层车位信息：1260个占地面积：2797200平方米总建筑面积：3000000平方米总户数：1632户开盘时间：2008-8-30容积率：2.50绿化率：52.30% 最低价：3580元/平方米开发商:成都华信大足房地产开发有限公司 投资商:中铁二局集团房地产开发有限公司 4）香颐丽都鹭湖宫鹭湖宫是国色天乡大型高尚生活住区香颐丽都的期，紧邻已开发的1期和待开发的期。香颐丽都总占地面积达2000余亩，是截止目前成都最大规模的房地产开发项目之一。整个香颐丽都为泛欧式建筑风格，是置信“丽都系”的巅峰力作。所有住宅均据有江安河最优美最生态的河段，亲水性非常好，零距离享受江安河活水水系。香颐丽都完全拥享国色天乡3300余亩主题公园和数百亩商业配套。预计分5期开发完成，可聚集约6万人在此长期居住。鹭湖宫占地303.54亩，总建筑面积约30万平米。共六大组团，成岛状分布于约68000平米鹭湖畔。项目与江安河优越的生态环境理想地融合在一起，不仅实现了与水的“零距离”，更同时占有了湖居生活、河居生活、岛居生活三大稀缺生活的全部价值。项目由独栋、双拼、叠拼、花园洋房、多层、小高层以及商业配套组成。萃取欧洲宫邸建筑精华，重塑文艺复兴之古典艺术，融建筑与生态、环保、人文主题于一体，倾力打造中国人居建筑样板社区。楼层状况：鹭湖宫由独栋、双拼、叠拼、花园洋房、多层、小高层以及商业配套组成停车位：1259个占地面积：202461.18平方米总建筑面积：299900平方米总户数：1485开盘时间：2008-1-11容 积 率：1.15当前价格均价：9200元/平方米 开发商：四川置信凯德实业有限公司 投资商：凯德置地（中国）投资有限公司 成都置信实业（集团）有限公司2、需求状况当前成都旅游地产客户需求以郊区（县）为主，郊区（县）休闲及旅游物业所处环境好、空气好以及价格因素与投资潜力（区域发展前景）等是影响消费者选择的主要原因，其次夏天避暑休闲也成为重要的因素。比较令客户中意的物业类型主要是别墅，其次是电梯公寓。购置物业的使用上，40%的被访者是长期居住，以老人为主。33%用于度假，这部份人主要是中青年人，考虑到这类物业的增值潜力，13%的被访者出于投资目的购买。同时，成都旅游地产多次置业的客户比例增加，部分客户甚至为三次、四次置业，建筑形态由前期畅销的酒店式公寓、产权式投资酒店向低层建筑转变，别墅物业的需求量有增加趋势。但是对物业的投资价值要求有所提高，对项目的周边环境以及项目本身的配套服务的要求更高，对酒店式管理标准接受程度较高。四、成都旅游地产项目的核心竞争力旅游地产项目的不动产销售主要靠旅游项目来拉动，旅游资源的核心竞争力是卖房子的营销重点。成都旅游项目核心竞争力如下：1、国色天香项目，项目从“花与人生”的独特视角，以“古、今、中、外”的文化时空跨度，和“游乐、参与”的人文精神诠释和传播花文化，进而打造中国第一个“国际花文化中心”。日前，成都置信实业（集团）有限公司与美国蓝马克娱乐集团公司就国色天乡项目达成协议，联盟打造中国首个“花卉迪斯尼”，标志着一个崭新的旅游时代的到来。2、成都欢乐谷城竞争力，欢乐谷强大的品牌、人才、运作经验等优势。3、大连海昌集团开发筹备多年的“成都极地海洋世界，其核心竞争力来源于海昌有7年驯养海洋动物的成功经验，这一点是他们敢建设海洋乐园对面建馆的原因。4、成都南湖度假风景区，优势来源于南湖版块全方位的规划设计和不可复制的生态价值。2008年10月底开始，成都媒体上铺天盖地的南湖项目广告让成都人不得不叹服南湖的气魄，森宇集团销售部经理韦东称，消费者看中的是南湖版块全方位的规划设计和不可复制的生态价值。本项目有10公里长河岸线，约1000亩水域面积，森林覆盖率达到了60%以上。5、大溪谷项目，花样年华集团为本项目提出了“高尔夫度假胜地”核心理念”，整个项目占8000亩,充分保留一河、一渠、三山、三谷原生态景貌，打造西南最大的绿色高尚运动场所，包括45洞高尔夫球场、6洞迷你高尔夫，高尔夫练习场，星级酒店，SPA中心，乡村俱乐部，亲子采摘园，疗养中心，高尚居住区等等,建成后将会是一个“集商务、休闲、旅游、居住为一体的山水高尔夫小镇”。五、成都旅游房地产存在形式1、旅游商业和住宿地产设施随着旅游竞争的激烈，成都地产单纯依靠天然的旅游吸引物越来越难以取得理想的市场份额。因此增加旅游物业是提升旅游景区品味的重要内容，包括旅游民俗建筑、旅游寺庙和旅游酒店等。在此背景下，成都旅游地产出现了旅游地产和住宿地产相结合的形式。旅游商业能带来直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商业本身是一个很好的旅游吸引物，具有重要的旅游观赏价值。2、产权式酒店产权式酒店对业主来说将投资和度假进行了很好的结合，对开发商来说可以实现一次性收回投资。该商业模式具有很强的可操作性，受到了众多开发商的欢迎，目前也是成都旅游地产的主流模式。3、特色小镇成都是一个有着千年文明的古城，拥有大量有着历史、名族特色的小镇。特色小镇是依托一定的旅游资源，通过人为建设批量和成规模的休闲度假设施来形成一个集中的休闲旅游目的地，通过人气的营造来实现商业和地产盈利的目的，当前成都以小镇为文化依托的旅游地产发展迅速。4、超级复合大型旅游地产成都超级复合大型旅游地产其最核心的目的在旅游而不是地产，旅游主要作用是营造一个环境，通过环境的改造达到提升土地价值的目的，如：成都欢乐谷等。六、成都旅游房地产营销现状1、策划先行、广告开路旅游地产属于大宗的非必需品消费，客户购买非常理性，因此如果不针对客户在做独到的策划，将很难引起消费者的兴趣，前期策划至关重要。主要是挖掘和创造卖点，比如环境、投资回报率等。华侨城在成都