房地产项目建设项目风险总防范方案.doc

房地产项目建设项目风险总防范方案16-1 建设项目风险管理16-1-1 项目风险管理的关键过程16-1-1-1 风险识别,即确定项目风险工程建设项目进行风险管理第一步是风险识别,根据对项目组成结构特点进行分析,综合项目内外环境等各要素的关系,发现项目运行过程中存在的不确定性及其来源。16-1-1-2 风险评估,即评估发生风险事件的可能性和风险事件对项目的影响风险评估是在风险识别基础上运用各种工具与方法评价项目面临的风险的严重程度,以及这些风险对项目可能造成的影响。风险评估可分为二个方面风险估计和风险评价。风险估计是计算风险事件发生的可能性及后果的大小,以减少项目的计量不确定性。风险评估是对风险事件的后果进行评价,并确定其严重程度。风险识别与风险评估总称为风险分析阶段。16-1-1-3风险规划,即编制相应风险的规划风险规划是在风险分析后对项目面临的风险做出行动方案的选择,制定出风险规避的策略和风险控制的计划。16-1-1-4 风险控制,即实施并修订风险计划风险控制是在项目实施过程中对风险的进行监测和实施控制措施的工作。风险控制工作有二方面内容，一是实施风险控制计划中预定规避措施对项目风险进行有效的控制,妥善处理风险事件造成的不利后果。二是监测项目变数的变化,及时做出反馈与调整。当项目变数发生的变化超出原先预计或出现未预料的风险事件,必须重新进行风险识别和风险评估,并制订的规避措施。风险规划和风险控制总称为风险管理阶段。16-1-2 风险识别及其关键步骤16-1-2-1风险识别应从项目管理的目标出发,通过风险调查、数据整理、信息分析、专家咨询及实验论证等手段,对项目风险进行多维预测,从而全面认识风险,形成风险清单。风险识别是项目过程中不断进行的过程。风险识别的结果是形成风险清单,并进一步形成风险目录摘要,而风险清单中应列明编码、因素、事件和结果。它是风险管理其他过程的前提并影响风险管理的质量。16-1-2-2 风险识别还可以看作是以下五个关键步骤:确认不确定性的客观存在建立初步清单确立各种风险事件并推测其结果进行风险分类建立风险目录摘要。建立初步清单确立各种风险事件并推测其结果进行风险分类建立风险目录摘要。16-1-3 风险管理对策16-1-3-1 风险控制目标使项目的各类风险不发生、少发生，或发生过损失最少。16-1-3-2 风险控制方法及步骤1、方法：回避预防遏制分散转移容忍。根据项目风险分析及评价结果,针对不同风险因素得出风险管理对策。2、步骤:确定和分配、落实风险控制责任制制订各种具体风险因素控制行动方案监督实施具体风险因索控制行动方案跟踪具体风险因素控制行动结果。16-2 建设项目风险的识别16-2-1 工程环境风险在施工前及施工过程中，项目经常受到工程环境的制约，稍不注意，就会引发一系列的风险。这类风险的主要表现是，场地开挖导致山体滑坡或影响临近建筑的结构；石方爆破造成周边建筑物开裂；工程地质与水文条件异常；地下可能有重要管线及文物；夜间施工扰民等。16-2-2 非常规建设的风险本工程建设属典型的“三边”工程，由此给工程建设带来诸多额外风险。这类风险最突出的表现是程序上属不合法，随时有可能在检查中被指出，受到行政监督机构的处罚，在某些条件下，甚至要求停工。在行政审批方面，有可能某些工程项目完成后申请输手续时，不能完全达到行政主管单位的要求，在作了充分的说明解释后仍不能取得主管部门的认可，导致之前甚至之后的一些工作不能按公司原计划顺利推进。另外，由于“三边”工程的特点，往往在前项作业完成后，尚未取得正式行政审批手续的情况下，就开始下道工序或下一项工作，也给某些诚信度不高的合作单位有了钻空子的机会，带来风险。16-2-3 设计图纸风险这类风险的主要表现是，设计内容不齐全；现场条件与设计之初有变化；设计本身有缺陷、错误及遗漏；局部设计不符合规范要求；设计未考虑施工的可行性；指定材料采购不到；原来有利润的分项工程在修改后变为没有利润或甚至可能亏损的做法等。16-2-4 合同风险合同双方就未尽事宜或未预料的的事项在合同上留有缺口与争议是很正常的事情。这类缺口与争议既可化解风险，但也有可能给项目造成不必要的损失。这类风险的主要表现是，对合同条款双方理解有异，执行过程中出现争议；合同条款不齐全或内容不详细；补充合同对建设方明显不利； “形象工程”或“政绩工程”受政府干预较大；项目管理人员对合同条款不清楚，无法有效及时地合同条款进行索赔或防范风险。另一种合同风险为“口头承诺”风险。甲乙双方就工程上一些问题达成初步的口头协议或承诺是很正常的事情，但由于各种原因没有及时形成书面结果，就可能蕴藏事后“翻脸”的风险。这类风险的主要表现是，施工单位实际为个人“包工头”借用其他企业资质，甚至伪造相关资料文件，并承诺垫资等等，骗取工程承包资格，等工程正式开工后，人员技术力量、设备组织、材料组织及资金组织等各方面严重不到位，进而造成建设项目的工期与质量失控，更有甚者，由于承包人资金组织不到位，长期拖欠工人工职，导致工人聚集闹事，造成非常不好的影响，也给整个建设项目的总体计划带来极大被动。16-2-5 人员组织风险一个好的项目经理及项目班子在工程项目的管理工作中起着决定性的作用，其驾驭风险的能力取决其业务工作能力和本身素质，如配备不当，则可能会引发各种风险。这类风险的主要表现是，施工单位项目部匆忙建，人员不到位或缺乏凝聚力；管理人员素质差无法胜任；项目分工不明确或是执行力不够；关键人员变动频繁，部分岗位时常空缺等。16-2-6 资源风险项目在施工过程中因工程内容、工作量的变化，所需的人力、物力、财力必须按资源供应计划进行及时调整、供应，但由于各种原因，往往不能按计划及时供应而给项目造成损失。这类风险的主要表现是，工程不能及时进场，因赶工时间短，班组考虑到自身利益而不愿按计划增加人员；材料商扯皮而拖延供应或不供应材料；材料当地缺货、进场材料存在质量问题需要退货或外地采购的材料在路上耽误等导致停工待料；资金短缺，未按时支付工人工资或无钱采购材料引起工程停工、缓建或引起诉讼等。16-2-7 技术及技术审定风险在施工中项目采用的技术不成熟，或采用新技术、新设备、新工艺时未掌握要点等，任何这些缺陷均会使项目出现生产成本、质量、安全与进度等问题。这类风险的主要表现是，对设计图纸、施工规范等未充分理解透彻而使技术方案、措施及交底等本身存在缺陷；单纯地考虑降低成本，给工程质量、安全或进度带来隐患；为单纯保证质量、进度或安全，而使项目生产成本大幅增加；采用新技术、新设备新工艺时未掌握要点或工人技术力量不足等致使项目出现成本、质量、安全与工期等问题。项目施工的复杂性、变化性及一次性，要求施工技术的合理性、先进性及可调整性，任何疏漏均会导致风险事故的发生。技术审定的风险主要表现为，设计成果或施工方案所选用的新技术、新工艺、新材料的选用上把握不充分，对比分析不全面，评价不客观等，做出了非最佳选择，由此造成施工过程中出现差错、停工、返工，进而造成工期、质量、投资、安全等风险。因12#地块(莱茵半岛)为满足公司年度计划要求，4月底必须开工建设，才能完成年度计划的各项指标。此时部分造地尚未完工，地块的各项验收也未彻底完善，初步设计方案及施工图纸都无法在开工前落实，而施工前期的各种需要报批的程序及手续也无法完成。按年度计划要求开工，将会造成返工、停建、罚款等风险，将会给工程造成极大的费用增加的风险。16-2-8 外部协调风险外部协调是工程项目在项目管理过程中不可避免要进行的工作，包括与地方政府主管部门、工程监理、设计、地勘、质量监督站、安全监督站、环卫、媒体、周边居民等，如协调不好，也会给工程项目带来不可预见的风险。这类风险的主要表现是，各类检查监督部门检查次数频繁，因小问题就要求整改，造成工期耽误、人员窝工、机械闲置等；周边居民找各种借口要求赔偿，动则租工等。16-2-9 施工安全风险一个建设项目在施工过程中，要使用到多种施工机械，包括电力机械、燃油机械、手工机具等等，机械作业本身存在多种安全风险，使用的燃油、电力本身也是不安全因素。房屋建筑中，基础开挖的临边、坑口、高空坠物等等。16-2-10 工程质量风险建设项目的质量风险主要有设计文件上的计算错误与笔误、选用标准不准确、不合格原材料进场、对原材料的检验不落实、施工过程中的偷工减料、不严格按施工工艺操作、隐蔽工程与重要工序工程评定验收程序不严格、中间产品送检不能代表真实情况等等。16-2-11 工程进度与投资风险与“口头协议风险”类似，由于施工单位实际为个人“包工头”借用其他企业资质，甚至伪造相关资料文件，并承诺垫资等等，骗取工程承包资格，等工程正式开工后，人员技术力量、设备组织、材料组织及资金组织等各方面严重不到位，导致项目进度不能按计划推进，建设单位为了保证工程进度的可控性，往往不得不被迫增加投入。16-2-12 工程索赔风险任何一个有“经验”的施工企业，都会有着非常强烈的索赔意识的，在整个项目施工过程必须时刻提防施工企业的各种“小技俩”，以免陷于索赔被动中。这类风险的主要表现是，施工单位给建设单位发文，阐述一个不属于建设单位的责任而造成的损失；要求甲方现场代表就一个本该属于承包单位自身责任而产生的窝工、停工、机械台班以及额外工程量等。16-2-13 万州大桥影响风险万州大桥横跨整个12#地块上部，其7号桥墩正处于地块外缘，该处回填土深度大，由于桥墩自身高度大，下部有较小变形时，桥面变形观测值就会很大，造成整个桥体变形很大的印象。社会舆论、政府机构等压力很大，对此稍有不慎，就会带来很大的被动。16-2-14 工程自身安全风险本工程属典型的“三边”工程，加之施工企业技术能力、质量观念不足，临水面高边坡，水下基础施工的不确定性，回填料来源的不可控性，施工条件的局限性等等，给地块带了诸多自身安全风险。另外，12#地块后缘与有关滑坡接触，由于地块的回填整治，改变了滑坡原有的边界条件，有可能使其稳定状态恶化。16-2-15 延期交房风险整个房建工程中的基础工程不可预见因素多，若遇地质情况突变，造地回填区成孔率差等，均有可能影响工程进度。建筑过程时间跨度长，中间遇到不利天气，为了应付某些上级检查被迫停工等，也可能影响工程进度。需要的原材及中间产品各类多，所涉及的供货商就多，加上原材料市场供求关系的变化，有可能导致某些原材料不能满足施工需求而影响工程进度。建筑承包企业的技术能力、管理能力及经济能力不足，也可能影响工程进度。综上所述，延期交房的风险不容小视。若出现延期交房，将会造成业主的索赔及公司不良形象影响后果，对社会安定团结、和谐社会有所影响。16-3 建筑项目风险的衡量风险衡量，主要是根据风险识别的结果，列出所有存在的风险，再分别评估各风险发生时的损失大小、风险发生的概率，基于此量化计算出某风险单独发生时的风险量，针对不同的风险量，再分别采取不同的风险应对办法。序号风 险风险损失风险概率风险量应对办法1合同风险2人员组织风险3技术风险4外部协调风险5施工安全风险6工程质量风险7工程进度风险8投资风险9索赔风险10资源风险16-4 建设项目风险的防范16-4-1 工程环境风险防范在施工前及施工过程中，项目经常受到工程环境的制约，稍不注意，就会引发一系列的风险。防范这类风险一是必须要请监理等各方到现场评估核定，并出具书面意见；二是针对出现的地质与水文异常条件、地下管线等情况，及时报请审批处理意见，并请勘察及设计单位出具设计修改方案；三是夜间施工必须经过报批，并争取周边居民谅解；四是及时办理好相关索赔。这样既保证了施工的安全，同时也能规避风险并给项目创造相应的经济效益。16-4-2 设计图纸风险防范防范这类风险，一是项目部要加强图纸审查，在图纸会审时提出修改；二是发现问题后，立即与设计单位联系，及时进行变更修改；三是加强与设计方的联系，充分了解设计意图与构想，尽量给设计方提出合理化的建议，取得设计方的支持与帮助等。16-4-3 合同风险防范防范这类风险，首先应认真分析并熟悉工程招投标文件、工程合同、设计图纸及定额等，预先找出合同上的缺口或有争议的地方，尽可能通过与承包人进行协商，达成书面协议；二是熟悉合同法及相关法规，增加谈判的说服力；三是熟悉相关的合同示范文本，结合工程的具体情况，对合同上条款不齐全或内容不详细的地方进行风险识别、分析并采取应对措施；四是针对现场出现的特殊情况，尽可能进行风险测度，以便采取相应的对策来应对或规避合同风险；五是要寻找双方合同分歧中的利益共同点，确定一个双方均认可的解决办法，尽量降低损失。针对“口头承诺”风险，应尽量做到对承包人进行多方打听和了解，包括了解其来历背景、之前承包工程的履约情况、个人诚信情况、资金实力等。16-4-4 人员组织风险防范防范这类风险，首要任务是要求投标人事先承诺拟组建的项目部班子主要成员，包括项目经理、技术负责人、财务负责人、测量负责人、特种作业人员等均有相应资格或上岗资格。并要求对这些人员的资质证书进行查验，必要是可上网查询其提供证件的正伪。其实是要对拟任命的项目部重要组成人员，特别是项目经理及技术负责人等，进行压证施工，这些人员轻易不得更换，确需更换的，必须得到甲方的书面同意。16-4-5 资源风险防范防范这类风险，首先要做好工程进度计划，提前做好各项施工准备，让施工单位能按时进场，按进开工，开工即具备工作条件，避免工程一开工就出现工期滞后现象。二是尽量在开工前多方了解目前的材料市场，特别是平时较少用到和供应较短缺的材料，避免一处供应出现缺口，随时有替代供应者，进而避免由于材料供应而停工。16-4-6 技术风险防范防范这类风险，一是要争取提前向施工单位发放施工图纸，以便其有足够的时间充分理解设计图纸、施工规范等前，避免由于匆忙而带来的误解；审查施工单位是否结合施工实际情况及可行性来编制各项施工技术方案、措施及交底；二是设计和施工方案上，尽量使用成熟技术。16-4-7 技术及技术审定风险防范防范技术风险，一是要争取提前向施工单位发放施工图纸，以便其有足够的时间充分理解设计图纸、施工规范等前，避免由于匆忙而带来的误解；审查施工单位是否结合施工实际情况及可行性来编制各项施工技术方案、措施及交底。防范技术审定风险，主要是在设计和施工方案上，尽量使用成熟技术、工艺和材料。若要防范12#地块按计划开工的风险，减少不必要的返工损失，开工建设的工程项目，必须在设计方案满足规范要求的情况下，得到主管部门的认可，设计图纸出全的情况下，才能进行开工建设。16-4-8 外部协调风险防范防范这类风险，一是尽量按程序办事，做到少给它人找到借口的机会。二是在建筑施工工程中，经常会出现各种问题，在解决问题的过程中，一定要按法律、法规、标准办事，积极与各主管部门进行协商，并配合他们的工作；三是所有涉及到周边居民的，应提前做好各方面安抚工作。16-4-9 施工安全风险防范防范这类风险，首先在于监督，作为建设单位和监理单位的现场人员，要时刻有安全意识，并能识别各种安全风险，一旦发现有安全隐患，及时要求施工单位改正。二是要求施工单位各种机械、设备、用电等，必须照章执行，不能出现任何违章作业。三是建立奖惩制度，对违反安全操作规程者给予处罚。16-4-10 工程质量风险防范针对工程建设过程中可能出现的各种风险，最主要的任务在于加强对施工单位场原材料的抽查，避免不合格材料用于工程，加强施工过程的检查，杜绝任何偷工减料行为，规范施工过程中的检测。16-4-11 工程进度与投资风险防范这类风险，重点在于对施工单位实际投入现场的人力资源与设备的检查，若实际投入与计划投入不符，则尽早向施工单位提出。二是对工程款项的监督，保证本工程中间结算款不得挪作它用。对于有较多民工工资的项目，可以监督民工工资的发放。16-4-12 工程索赔风险防范索赔是相互的、双向的，防范及控制这类风险，一是要熟悉建筑工程索赔的主要内容；二是熟悉建筑工程各相关法律法规，避免答应施工单位不该索赔的内容；三是熟悉工程合同，分清任务工程事件的责任人，不为非建设单位的责任签署任何签证单；四是认真对待施工单位各种发文，避免施工单位以此钻法律空子。16-4-13 万州大桥影响风险防范万州大桥桥墩的影响，可通过工程措施消除，最有效而且可以做到的对策是防范，由于万州大桥属市政公用设施，除采取回避、预防、遏制原则外，不容许我公司采取分散、转移和容忍策略。由于万州大桥横跨整个12#地块，桥墩影响是无法回避的。为消除万州大桥桥墩影响，必须采取工程工程措施，结合风险回避的原则理念，提出桥墩保护方案。为保证地块面积和地块平面的整体性和完整性，可考虑在桥墩外