房地产新人培训基础知识

房地产基础知识培训 做为一个房地产从业人员 我们需要具备哪些方面的基本知识 当然是对于专业术语的理解 那首先认识一些简单必要的术语 城市规划常用术语 一 用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 道路红线规划的城市道路路幅的边界线 建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物 如外墙 台阶等 靠临街面的界线 又称建筑控制线 城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线 红线图又叫 宗地图 是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置 界线和面积的地形平面图 它由市政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者 受让者只能在红线范围内施工建房 土地开发指将 生地 不具备使用条件的土地 开发成可供使用的土地土地类型 按其使用性质划分为 居住 商业 工业 仓库 综合用地 公共设施及自由集资 微利房用地 混凝土 由水泥 起胶凝作用 石子 砂和水合成的人造石材 混凝土缩写为 砼 三通一平 指水通 电通 路通及场地平整七通一平 指水通 电通 路通 排水通 排污通 通讯通 煤气通及场地平整 城市规划常用术语 二 房地产产权 产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权 具体内容是产权人对房地产的占有 使用 收益和依法处分的权利 土地使用权 指土地使用权拥有者对土地使用的权限 包括开发权 收益权 处置权 政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后可以继续使用 预售楼花 即预售楼宇 房地产经营者获得了建设土地 按政府批准建筑施工图施工 且投入开发资金已达到投资总额的25 用地价款除外 便可向市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记 经批准后方可预售 预售许可证 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证 发展商将有关资料送到国土局申请 批准后可预售楼花 房地产证 是房屋土地所有权属二合为一的凭证 是房地产权属的法律凭证 房屋销售面积 房屋按套 单元 出售时 房屋销售面积为该套 单元 的建筑面积 即为该套 单元 的使用面积与该套 单元 应分摊的公用建筑面积之和 房地产评估 即房地产估价师根据房地产的有关信息 数据选择合适的评估办法 按照一定的评估程序 最后确定物业的价格和价值的过程 城市规划常用术语 三 商品房 指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产 它是可领独立房产证并可转让 出租 继承 抵押赠与及交换的房地产 别墅 一般分为独立别墅 叠加 别墅共四层 一梯一户 共两套 双拼 别墅共两层 一梯两户 共两套 联体别墅 建筑共两层 由三套以上的别墅相连 四种 公寓 除日照要求均满足 住宅建筑设计规范 其他强制性内容的一类特殊的生活单元综合楼 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑裙房 与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑地下室 房间地平面低于室外平面的高度超过该房间净高的1 2者为地下室半地下室 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3 且不超过1 2者为半地下室设备层 建筑物中专为设置暖通 空调 给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作的空间层避难层 建筑高度超过100米的高层建筑 为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层架空层 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层 城市规划常用术语 四 容积率 一定地块内 总建筑面积与建筑用地面积的比值 建筑密度 建筑基地面积与占地面积的比值绿地率 地块内绿化面积之和 20 30 总建筑面积指在建设用地范围内住宅 公共建筑 人防地下室面积的总和 它包括计入容积率面积和不计入容积率面积 总占地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积 建设用地面积 净用地面积 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 建筑覆盖率 建筑密度 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率绿化率 30 60 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率 绿地面积的计算不包括屋顶 天台和垂直绿化 层高层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 住宅间距二栋住宅间距 外墙皮与外墙皮 与前面 一般指南面 住宅高度的比值 城市规划常用术语 五 层高层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 住宅间距二栋住宅间距 外墙皮与外墙皮 与前面 一般指南面 住宅高度的比值 户型 住宅中按卧室 厅 卫生间的数量多少进行划分的简化名称 朝向 房屋整体所朝的方向 多指客厅所朝的方向 根据成都常年的日照及风向 成都房屋最佳朝向应该是南偏东45度 南偏西15度 开间 是指房间的面宽尺寸 一般客厅开间4 5m时才是沙发和电视机之间摆放的合理距离 进深 是指房间的长度尺寸 进深一般比开间大 异形柱 是指柱的截面高度与宽度的比值在2 4 相对于正方形与矩形柱而言是异形的柱子 其柱间填充墙与柱体同厚 室内不出现柱楞便于使用 凸窗 飘窗 离地约40 50公分 凸出墙面约40 60公分的窗户 有利于增加室内使用空间 有较好的装饰效果和使用功能 理解了一些专业术语后 我们在开始对房地产行业进行了解 什么叫房地产 它有什么样的特征和类型 以及与建筑业和地产的区别是什么 一 房地产的概念 1 房地产的含义 房地产具体是指土地 建筑物及其地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 又称不动产 是房产和地产的总称 两者具有整体性和不可分割性 包括 A 土地B 建筑物及地上附着物C 房地产物权 注 房地产物权除所有权外 还有所有权衍生的租赁权 抵押权 土地使用权 地役权 典当权等 二 房地产的特征 房地产的自然特征A 位置的固定性B 使用的耐久性C 资源的有限性D 物业的差异性房地产的经济特征A 生产周期长B 资金密集性C 相互影响性D 易受政策限制性E 房地产的增值性 三 房地产的类型 按用途划分 A 居住房地产B 商业房地产C 旅游房地产D 工业房地产E 农业房地产F 特殊目的的房地产 房地产业是指从事房地产开发 经营 管理及维修 装饰 服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业 它与建筑业既有联系 又有区别 建筑业从事勘察 设计 施工 安装 维修等生产过程 它的生产结果是建筑物或构筑物 房地产业是发包方 建筑业是承包方 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业 建筑业归属对初级产品进行再加工的部门 属第二产业 四 房地产与建筑业的区别 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物 地产是指明确了土地所有权的土地 既包括住宅或非住宅附着物的土地 以及各地段 又包括已开发和待开发土地 我国的地产是指有限期的土地使用权 五 房地产与地产的关系 4 房产与地产之间存在着客观的 必然的联系 主要包括几个方面 A 实物形态上看 房产与地产密不可分 B 从价格构成上看 房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格 C 从权属关系看 房产所有权和地产所有权是联系在一起的 六 房地产与地产的联系 5 房产与地产在空间范围 价格构成及属性上又存在着差异 A 二者属性不同 B 二者增值规律不同 C 权属性质不同D 二者价格构成不同 七 房地产与地产的差异 至此 我们对于房地产都有一定的理解 那我们就开始进一步加深 板式 塔式 蝶式 退台式 知道住宅类型有几种 板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形 其长边与短边之比大于或等于2的建筑 并且短边长度小于或等于16米 板楼四大优点 南北通透 便于采光通风 板楼均好性强 管理成本不高 面积使用率很高板楼的两项缺点 建筑密度低 房价高 户型格局不宜改造 塔式高层住宅是指以共用楼梯 电梯为核心 布置多套住房的高层住宅 塔楼的三大优势 节约土地资源 房价较低 空间结构灵活 宜于改造 结构强度高 抗震性好塔楼的两项缺点 均好性差 居住密度高 面积使用率不高 存在灰色空间 蝶式高层 准确地讲蝶式住宅应被称为改良型的塔楼 因其横断面形状像蝴蝶而得名 新派蝶式住宅的三大优点 很好地解决了通风和采光的问题 减小公共面积 户型方正 蝶式建筑也有自身的不足 抗震性差 建筑成本较高 位于蝶头位置的房间无法做到南北通风 而位于蝶翅位置的南向房间受蝶头位置的影响 采光和私密性会受到一定的影响 退台式花园洋房是家家户户都有大型的空中花园的露台的 层层退台 露台顶上是没有遮掩 上可看天 下可看地 是针对特定少数阶层 采用西方的建筑形式和新的工程技术 新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润产品 相当于目前地产市场中的独栋别墅 多为欧洲和北美风格 建筑密度低 绿化率高 景观好 首层普遍拥有私家花园 目标消费定位为中高收入人群 目前以万科的退台式花园洋房为主要特征 行列式 围合式 点阵式 混合式 知道建筑分布有几种 1 行列式布局 住宅楼之间呈平行排列 多为南北向重复排列 使每户都有最佳的朝向 南方住宅多为此布局 以避免西晒 2 围合式布局 就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间 造就一个尽可能大的中庭广场 类似于北京传统的四合院布局 围合式布局又分为全围合 四面围合 和半围合 三面围合 两种形式 3 点阵式 自由布局 房屋采光 景观 通风好 多用于别墅 4 混合式 由两种或者以上的不同布置方式 平层 错层 复式 跃层式 LOFT 知道建筑结构有几种 1 平层 一个单位内仅有一个平层 所有标高均相同 厨房 卫生间 阳台除外 2 错层 一个单位内有2个或多个不同标高的地面 高差约为300MM 600MM 3 复式 一个单位有上下两层 各种功能用层分层布置 通过室内独立楼梯相连 优点 功能布局明确 各功能干扰少 缺点 楼梯浪费一定面积 4 跃层式 与复式基本相同 一般上层层高要低于下层 多位于顶层 带露台 5 LOFT LOFT 字面意义是仓库 阁楼的意思 但这个词在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时 其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义 LOFT的定义要素主要包括 高大而开敞的空间 上下双层的复式结构 类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁 流动性 户型内无障碍 透明性 减少私密程度 开放性 户型间全方位组合 艺术性 通常是业主自行决定所有风格和格局 有一种 我的空间 我做主 的感觉 看图说话 复式 错层 跃式 跃复式 欧陆风格 欧美风格 地中海式风格 澳洲风格 非洲风格 拉丁美洲风格等 知道建筑风格有几种 1 法国风格 典雅 贵族特征 布局上突出轴线的对称 恢宏的气势 豪华舒适的居住空间 外观装饰得豪华 繁杂 画龙点睛立面 一层或多层 通常为一排有气度的柱廊搭配宝瓶栏杆设计 细节处理上运用了法式廊柱 雕花 线条 制作工艺精细考究 墙面 窗户 窗顶和屋檐等处有精细的雕花装饰 尽显豪华气势 常用八角窗设计等装饰品使建筑外观更为生动 2 英国风格 比例和谐 典雅特征 英国位于欧洲北部 由于地理气候的影响 住宅的坡屋顶坡度较陡 主要建筑结构墙体为混凝土砌块 屋顶为木构架 外墙材料多为红砖石材及涂料等 屋顶以石板瓦为主 由于英国土地资源的限制 它的住宅之间的密度也很高 阁楼的空间大多被利用 一般别墅为2 5层 正立面常有古典门廊 廊檐下有长方形团排列 屋檐上有齿饰 窗户上下成对 分割成许多小网格 9到12个 通常窗户也是5列 为中央对称 窗户的尺寸一般都比较小 以节省能源 大门常有长方形雕花组成排列图案 门梁上有竖向排列的长方形花纹 3 意大利风格 贵气 奢华特征 四方形塔楼 低坡度四坡屋顶 多半是两到三层 细长的窗户配以拱形装饰上楣 倒U字型 宽长的屋檐下均等排列装饰托座 大门上有许多雕花 门框的雕刻也尽显繁杂 4 德国风格 简洁 大气特征 一 是外形简练 现代 充满活力 色彩大胆而时尚 属于现代简约派 如柏林爱乐整体灰色金属质感的立面上 点缀有橘红与黑色组成的窗户 万科青青的外立面五彩斑斓 二 是功能讲求实用 任何认为是多余的装饰都几乎被摒弃 如北京印象的起居室采用德国最具代表性的开窗设计 方窗 竖条窗 加大了墙面 便于家具的摆放 还十分保温 竖条窗是为了增加采光 可以像门似的开启 室内外自然融合 半人高的护栏提高了安全性 从外立面看又显得新颖而别致 这与我们现在流行的大面积落地玻璃窗的设计理念完全不同 三 是材料品质精良 注重新材料和新技术的运用 关注环保与可持续性发展 四 是注重细节设计 如北京印象的窗台下沿采用特别配置的 披水板 也是德国住宅所特有的 在混凝土上加了一层不生锈的铝制金属板 能挡住雨水污染墙面 5 西班牙 地中海 风格 浪漫 高贵特征 西班牙风格别墅是一种融阿拉伯风格与欧洲古典主义风格于一体的建筑形态 建筑轻盈绚丽 线条简洁 利落 以完美而协调的手法呈现浪漫和高贵的气质 与传统的欧式 美式风格的宽敞 大气不同 西班牙建筑 更注重细节的雕琢 更有 情调 低坡屋顶 多为红色瓷瓦铺设 并以亮浅色拉毛处理涂料为主 典型为 红瓦白墙 门廊和窗则运用拱形进行修饰 屋沿朝两侧外伸 户内有庭院 拱开廊柱是西班牙风格建筑造型的主要特征 给建筑物外部增添了立体感和个性感 6 北美风格 简约 融合特征 欧式建筑风格的融合 在其中我们能发现欧洲文艺复兴建筑的影子 到了近代 北美别墅发展成为既简约又大气 又集各种建筑精华与一身的独特风格 与英式别墅相比 美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大 美式别墅多木结构 而英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块 7 中式风格 人性 私密流派 北方四合院 南方园林特征 明确表达着邻里 街坊的半私密空间 主街宽 胡同窄 内庭院又豁然开敞 空间序列处在连续的变化之中 一层层地变得更私密 颇高的围墙完全将私家院落领地与半私密空间 公共空间剥离 使得私家院落真正成为户外起居空间 制式门楼 带有传统花窗的围墙 传统民居屋顶 略带弧度的屋脊 灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号 明确体现着中式宅院的风格 8 日式风格 含蓄优雅砖木结构为主 建筑的线条结构细腻 细部精美 色调柔和 注重细节设计 9 东南亚风格 异域风情 在建筑设计上采用白色外墙立面 褐色坡屋尖顶 色调明快鲜亮 褐色屋顶既凸显了东南亚建筑风格 10 澳洲风格 清新 飘逸特征 采用明朗的颜色搭配 啡红色与白色 暖灰色 轻巧飘逸的形体符号 如大面积阳台 飘板 遮阳百叶 通过凸凹有致的体块交接 构造精致的建筑节点 充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影 表达一种清新明快的热带滨海建筑风情 下面我们了解下关于面积的一些概念 房屋面积的种类有多少 房屋面积有 建筑面积 使用面积 实用面积 套内建筑面积 共有建筑面积 分推的共有建筑面积 预售面积 产权面积 各种面积分别是什么意思 建筑面积是指房屋外墙 柱 勒脚以上各层的外围水平投影面积 包括 阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 2米以上 含2 2米 下同 的永久性建筑 使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积 房屋的内墙面水平投影计算 实用面积是指 建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额 套内建筑面积是指由套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积三部分组成的面积 套内墙体面积 1 2共用墙墙体投影面积或 非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积 公用建筑面积分摊系数 套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 整幢建筑物的公用建筑面积 整幢建筑物的各套套内建筑面积之和共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积 它应按一定方式在各产权人之间进行分摊分摊的共有建筑面积是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积 预售面积俗称楼花面积 指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积 产权面积是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积 它由直辖市 市 县房地产行政主管部门登记确权认定 其中共有建筑面积中需要分摊和不应分摊的分别是那些 需要分摊的 1 各产权户的电梯井 管道井 楼梯间 垃圾道 配电室 设备间 公共门厅 过道 地下室 值班警卫室 以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋 2 套 单元 与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的一半 不需要分摊的 1 从属于人防工程的地下室 半地下室 2 供出租或出售的固定车位或专用车库 3 幢外的用做公共休憩的设施或架空层 房屋建筑面积的计算 计算建筑面积的一般规定如下 计算建筑面积的的房屋应是永久性结构的房屋 计算建筑面积的房屋 层高应在2 2m以上 层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 同一房屋如果结构 层数不相同时 应分别计算建筑面积 其中计算全部建筑面积的范围 单层房屋 按一层计算建筑面积 二层以上 含二层 的房屋 按各层建筑面积的总和计算建筑面积 房屋内的夹层 插层 技术层及其楼梯间 电梯间等其高度在2 2m以上的部位计算建筑面积 穿过房屋的通道 房屋内的门厅 大厅 均按一层计算面积 门厅 大厅内的回廊部分 层高在2 2m以上的 按其水平投影面积计算 楼梯间 电梯 观光梯 井 提物井 垃圾道 管道井等均按房屋自然层计算面积 房屋天面上 属永久性建筑 层高在2 2m以上的楼梯间 水箱间 电梯机房及斜面结构屋顶高度在2 2m以上的部位 按其外围水平投影面积计算 挑楼 全封闭的阳台 按其外围水平投影面积计算 属永久性结构有上盖的室外楼梯 按各层水平投影面积计算 与房屋相连的有柱走廊 两房屋间有上盖和柱的走廊 均按其柱的外围水平投影面积计算 房屋间永久性的封闭的架空通廊 按外围水平投影面积计算 地下室 半地下室及其相应出入口 层高在2 2m以上的 按其外墙外围水平投影面积计算 有柱或有围护结构的门廊 门斗 按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算 玻璃幕墙等作为房屋外墙 按其外围水平投影面积计算 属永久性建筑有柱的车棚 货棚等 按柱的外围水平投影面积计算 依坡地建筑的房屋 利用吊脚做架空层 有围护结构的按其高度在2 2m以上部位的外围水平投影面积计算 有伸缩缝的房屋 如果其与室内相通的 伸缩缝计算建筑面积 其中计算一半建筑面积的范围 与房屋相连有上盖而无柱的走廊 檐廊 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 独立柱 单排柱的门廊 车棚 货棚等属永久性建筑 按其上盖水平投影面积的一半计算 未封闭的阳台 挑廊 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 按外围水平投影面积的一半计算 不计算建筑面积的范围 层高在2 2m以下 不含2 2m 下同 的夹层 插层 技术层和层高在2 2m以下的地下室和半地下室 突出房屋墙面的构件 配件 装饰件 装饰性的玻璃幕墙 垛 勒脚 台阶 无柱雨篷等 房屋间无上盖的架空通廊 房屋的天面 挑台 天面上的花园 泳池 建筑物内的操作平台 上料平台及利用建筑物的空间安置箱 罐的平台 骑楼 骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分 利用引桥 高架路 高架桥 路面作为顶盖建造的房屋 活动房屋 临时房屋 简易房屋 独立烟囱 亭 塔 罐 池 地下人防干 支线 与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝 部分单位面积计算 看图说话 最后我们了解下关于建筑的一些概念 一 建筑物的构成 建筑物的组成 一般是由基础 墙体 柱 地面 楼面 梁 屋顶 楼梯 门窗等部分组成 二 建筑物分类 一 一 按建筑物使用性质分类 可分为居住建筑 公共建筑 工业建筑和农业建筑四大类 1 居住建筑是指供人较长时间居住使用的建筑 又可分为住宅和集体宿舍两类 住宅是指供家庭居住使用的建筑 分为普通住宅 高档公寓和别墅 集体宿舍主要有单身职工宿舍和学生宿舍 2 公共建筑是指供人们购物 办公 学习 医疗 旅行 体育等使用的非生产性建筑 3 工业建筑是指供工业生产使用和直接为工业生产服务的建筑 如 工业厂房 仓库等 4 农业建筑是指供农业生产使用和直接为农业服务的建筑 如种子库 饲养牲畜用房等 二 按建筑物层数或总高度的分类 住宅按层数分为低层住宅 1 3层 多层住宅 4 6层 中高层住宅 7 9层 和高层住宅 10层及以上 公共建筑及综合性建筑 总高度超过24米的为高层 但不包括高度超过24米的单层建筑 建筑总高度超过100米的 无论是住宅还是公共建筑 综合性建筑 均为超高层 三 按建筑结构分为 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑 钢结构建筑 1 砖木结构建筑 这类建筑物的主要承重构件是用砖 木做成 其中 竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌 水平承重构件的楼板 屋架采用木材 这类建筑物的层数一般较低 通常在3层以下 2 砖混结构建筑 这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱 水平承重构件采用钢筋混凝土楼板 屋顶板 其中也包括少量的屋顶采用木屋架 这类建筑物的层数一般在6层以下 3 钢筋混凝土结构建筑 这类建筑物的承重构件如梁 板 柱 墙 剪力墙 屋架等 是由钢筋和混凝土两大材料构成 它的特点是结构的适应性强 抗震性能好 耐久年限较长 主要有框架结构 框架剪力墙结构 剪力墙结构 筒体结构 框架筒体结构和筒中筒等 4 钢结构建筑 主要承重构件均是用钢材制成 其建造成本较高 多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑 四 按建筑施工方法分类 1 现浇 现砌式建筑 这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成 2 预制 装配式建筑 这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件 在施工现场进行装配而成 3 部分现浇现砌 部分装配式建筑 这种建筑物的一部分构件 如墙体 是在施工现场浇筑或砌筑而成 一部分构件 如楼板 楼梯 则采用在加工厂制成的预制构件 二 建筑物分类 二 一 基础和地基 1 基础和地基的定义基础 是建筑物的组成部分 是建筑物地面以下的承重构件 它支撑着其上部建筑物的全部荷载 并将这些荷载及自重传给下面的地基 基础必须稳定而可靠 地基 不是建筑物的组成部分 是承载由基础传下来的荷载的土层或岩层 2 基础和地基的分类地基分为天然和人工两种 基础按使用的材料不同分为 灰土基础 三合土基础 砖基础 石基础 混凝土基础 毛石混凝土基础 钢筋混凝土基础 基础按受力性能不同 可分为 刚性基础和柔性基础 刚性基础是指用砖 灰土 混凝土 三合土等受压强度大 而受拉强度小的刚性材料做成的基础 柔性基础是指用钢筋混凝土制成的受压 受拉均较强的基础 基础按构造形式 又可分为 A条形基础是指呈连续的带形基础 包括墙下条形基础和柱下条形基础 B独立基础是指基础呈独立的块状 形成有台阶 锥形 杯形等 C筏板基础是一块支撑着许多柱子或墙的钢筋混凝土板 板直接作用于地基上 一块整板把所有的单独基础连在一起 不仅使地基土的单位面积压力减小 也使整个地基的承载力增大 D箱形基础主要是指由底板 顶板 侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构 F桩基础 由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成 二 墙体和柱 它们均是竖向承重构件 支撑着屋顶 楼面等 并将这些荷载及自重传给基础 1 墙体 墙体的作用 承重 围护 分隔 装饰作用对墙体的要求 A满足热工方面的性能 如保温 隔热 防止产生凝结水 B一定的隔声性能C一定防火性能D足够的强度和稳定性 2 墙体的类型 A 按在建筑物中所处的位置 分为外墙和内墙 B 按在建筑物中的方向分为纵墙和横墙 沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙 沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙 其中的外横墙通常称为山墙 C 按受力的情况分为承重墙和非承重墙 凡直接承受梁 楼板 屋顶等传下来的荷载的墙成为承重墙 不承受外来荷载的墙成为非承重墙 D 按使用的材料分为砖墙 石块墙 小型砌块墙 钢筋混凝土墙 E 按构造方式分为实体墙 空心墙和复合墙 实体墙是用粘土砖和其他实心砌块砌筑而成的墙 空心墙是墙体内部中有空腔的墙 这些空腔可以通过砌筑方式形成 也可以用本身带孔的材料组合而成 如空心砌块等 复合墙是指用两种以上材料组合而成的墙 如加气混凝土复合板材墙 F 按墙体的厚度 120单砖墙 115 180度半墙 178 240二砖墙 240 370墙 365 490墙 620墙 615 目前一般采用的100 200墙体 3 墙的细部构造 A门窗过梁 常用过梁有砖平拱过梁 钢筋混凝土过梁 钢筋砖过梁 B窗台 主要作用是排水和装饰 一般挑出墙面 有砖混和混凝土预制两种 找坡滴水线 C勒脚 首层墙面近地面处 三个作用 保护 加固 装饰 D防潮层 防止地下潮湿 地表水对墙体侵蚀 有油毡 防水沙浆 细石钢筋混凝土3中处理方式 E明沟 有组织的导排雨水 F散水 护坡 无组织排水时多采用 5 坡度 600 1000MM宽G圈梁 连接封闭的梁 4 墙的装饰 外墙清水墙面 混水墙面 抹灰 涂刷 水刷石 饰面砖 杜柏等 内墙多分为混水墙面 抹灰 涂刷 裱糊等 5 变形缝 分为防震缝 沉降缝 伸缩缝6 柱 柱是建筑物中直立的起支持作用的构件 它承担 传递梁和板两种构件传来的荷载 三 地面 楼板和梁1 地面 指建筑物底层的地坪 一般由面层 垫层和基层构成 主要作用是承受人 家具等荷载 并把这些荷载均匀地传给地基 2 地面按面层材料和施工方式不同分为 整体类地面 水泥沙浆地面 细石混凝土地面 水磨石地面等块材类地面 如陶瓷地砖 天然石材地面 人造材料地面 木地面等卷材类地面 如塑料地面 橡胶毡地面等涂料类地面3 楼板 是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件 其基本构造是面层 结构层和顶棚 其中顶棚具有隔声 保温 隔热功能 4 楼板的施工方式 钢筋混凝土楼板有现浇 现浇楼板就是在施工现场用混凝土浇筑成整体楼板的工艺现场浇制 预制 预制楼板则是在工厂预制 在施工现场组装 两种施工方式 现浇楼板由于是整体浇筑 所以抗震性能优于预制楼板 现施工使用较多 5 梁 梁是跨过空间的横向构件 主要起结构承重作用 承担其上的板传来的荷载 再传到支撑它的柱上 根据所采用的材料 可分为钢梁 钢筋混凝土梁和木梁 根据传递力的方向 梁可分为主梁和次梁 根据梁与支撑的搭接状况 梁可分为简支梁 连续梁和悬臂量 圈梁是为了提高建筑物整体结构的稳定性 而环绕整个建筑物墙体所设置的梁 四 门和窗 1 门的作用主要是交通出入分隔和联系建筑空间 窗的主要作用是采光 通风及观望 A门一般由门框 门扇 五金等组成 按所处的位置 可分为单元门 分户门 内门等 按开启方式 分为平开门 推拉门 弹簧门 转门 折叠门 窗帘门等 B窗一般由窗框 窗扇 玻璃 五金等组成 按使用材料分 木 钢 铝合金 塑钢窗 按开启的方式分 平开窗 推拉窗 旋转窗 上 中 下旋窗 固定窗 2 门窗的设计 施工都应该造型美观大方 构造坚固耐久 开启灵活 关闭紧严 隔声 隔热 五 楼梯 1 楼梯是是建筑物的竖向构件 是楼层间上下的主要交通设施 供人和物上下楼层和疏散人流之用 包括楼梯 电梯 自动扶梯 台阶和坡道 在建筑物中 布置楼梯的房间称为楼梯间 2 楼梯的组成 楼梯段 休息平台和栏杆扶手 楼板做防潮处理 3 楼梯的分类 按使用材料来分 分为钢筋混凝土楼梯 木楼梯 钢楼梯按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式分为 直跑式 双跑式 多跑式 交叉式 尖刀式 曲线式楼梯 六 屋顶 1 屋顶 是建筑物顶棚起覆盖作用的维护构件 由屋面 承重结构层层 保温隔热层和顶棚组成 主要作用是抵御自然界的风 雨 雪以及太阳辐射 气温变化和其他外界的不利因素 以使屋顶覆盖下的空间达到冬暖夏凉 应满足防水 保温 隔热和隔声 防火的要求 必须稳固 2 屋顶的类型 有平屋顶 坡屋顶 坡度大于5 之分 还有各种曲面形屋顶 3 屋顶一般分为防水层 保温隔热层 屋面板三层 屋顶的底面叫顶棚 4各类屋面的优劣及防水 隔热处理 用料轻 多扎松散材料 如膨胀珠岩 印渣等 柔性防水 卷材 沥青二毡三油三毡四油刚性防水 防水砂浆或细石5 屋顶排水 A找坡 材料 结构找坡 B排水方式 无组织 有组织 外南 内北 附件 成都房地产发展历程简介 一 成都房地产市场发展情况研究 一 成都房地产发展历程概览成都市房地产发展是在继1991年国家福利分房之后 大致经历了5个发展阶段在在短暂的10多年时间里 这段时间的发展 让成都房地产市场由原来的粗放型发展逐渐进入了集约型发展 从而奠定了今天成都房地产市场的新的商业规则 纯 资本 属性的商业模式 1991年前 政府的福利分房模式 1991年前 成都房地产仍然延续了我国计划经济时期的福利分房模式 土地划拨 财政拨款 福利分房的前