银川房地产市场及高端楼盘调研.ppt

2011年05月 银川市房地产市场总体分析 2005年 2010年 银川市房地产市场总体呈稳定发展态势 房地产开发投资稳步 快速增长 商品房销售量整体呈上升趋势 银川市房地产市场总体分析 2006年 2010年 银川商品住房和商业年平均销售价格同比上涨较快 但不排除在政策压力下 出现住宅价格阶段性滞涨 商业利好销售的情况 5 2005 2010年 银川市本市购房面积比例呈逐年下降的趋势 截止2010年 本市其他地区购房面积比例为32 比本市购房客户比例43 略低 而外省市购房客户购房比例则上升至25 随着银川市宏观经济的发展和城市建设加速 加之银川拥有较好的自然资源和适宜的居住环境 大量的外来人员选择到银川置业 外省市购房比例持续增长 银川市房地产市场总体分析 小结 2005年 2010年 银川市房地产市场总体呈健康 稳定态势 房地产开发投资稳步 快速增长 商品房销售量上升较快 随着银川市宏观经济的发展和城市建设加速 大量的外来人员选择到银川置业 外省市购房比例持续增长 宏观调控下的银川市住宅市场形式严峻 住宅投资客群会转向其他渠道 但对商业地产来说是利好因素 项目周边主要在售竞品项目分布 宝湖湾 城市公元 嘉屋上河 东方尚都 长城花园西区 林湖左岸 艾依水郡 本案 区域竞品2010年销售及2011年推量情况 区域竞品2010年销售及2011年推量情况 8 区域竞品2010年销售及2011年推量情况 9 10 区域周边竞品2010年已售面积46 48万平米 本期剩余约12 12万平米 剩余总量约118万平米 竞品项目年均销售面积约在6 8万平米左右 2011年 项目区域市场放量仍然较大 区域内放量预计在60万 左右 含华雁 香溪美地项目放量10万 区域竞品2010年销售及2011年推量情况 银川市在售高端住宅项目分布 尚东国际 天下川 观湖一号 兴庆府大院 中瀛御景 森林半岛 美林湾 臻君豪庭 本案 高端竞品2010年销售及2011年推量情况 2011年银川市在售高端住宅项目放量约72万 高端竞品2010年销售及2011年推量情况 13 高端竞品2010年销售及2011年推量情况 本案 白云地产 康明地块 正丰地块 中房建发 中海地产约2000亩 华府万和城 艾依公馆 宝湖天下335亩 区域内潜在竞品2011年推量情况 区域内潜在竞品2011年推量情况 项目所在华雁湖板块潜在竞品项目较多 市场土地供应量较大 目前除本项目外已有8家房地产开发企业在此区域均有推盘放量计划 由此可知 区域板块成熟度得到了有效的提升 同时可以预见的是2011年的华雁湖板块商品住宅市场竞争将更为激烈 15 分析 周边项目以及同质项目的大量上市 将会对项目后期销售产生很大压力 同时新政出台对购买将会产生一定影响 因此合理控制开发节奏将非常关键 通过对项目周边竞品项目 银川市高端项目以及周边潜在待开发项目等 三方面市场数据收集 预计今年住宅市场放量约230万平方米 周边竞品项目的相继开发让该区域板块的价值得到了一定的提升 高端竞品项目从客群 产品 宣传途径等给本项目预留了一定的参考空间 周边潜在项目的陆续放量 将加剧市场竞争 竞争市场小结 16 NO 17 宝湖湾 重点竞品项目主要集中在北塔湖 森林公园及宝湖板块 整体品质相对较高 民生 兴庆府大院 区域内主要竞品项目 建发 宝湖湾 尚东国际 森林半岛 中瀛御景 森林半岛 本案 尚东国际 中瀛御景 兴庆府大院 重点竞品项目研究 兴庆府大院鸟瞰图 项目概要 项目位于银川市兴庆区北塔路与凤凰北街交汇处 项目占地面积43万平米 总建筑面积89万平米 容积率1 7 绿化率35 项目交通现有公交19 12 45路 在海宝西区站下车 向东走100米即到 具有一定的交通资源 1 民生 兴庆府大院 具体经济技术指标 1 民生 兴庆府大院 中瀛御景效果图 项目概要 项目位于银川市兴庆区上海路与凤凰北街交汇处东北角 项目占地面积10 8万平米 总建筑面积26万平米 容积率1 7 绿化率42 48 项目交通现有公交12 19 30 44 45 301 在海宝西区站下车 向东走50米即到 具有一定的交通资源 2 中瀛御景 具体经济技术指标 2 中瀛御景 森林半岛鸟瞰图 项目概要 项目位于银川市金凤区北京中路与亲水大街交汇处 项目占地面积266400平方米 总建筑面积320000平米 容积率1 6 绿化率35 项目交通现有公交101 102 301 41 17 11 201等多路公交车 在森林公园站下车 具有较好的交通资源 3 森林半岛 3 森林半岛 具体经济技术指标 宝湖湾鸟瞰图 项目概要 项目东临宝湖 西连正源南街 南接宝湖路 北靠规划商业步行街 项目居住区占地面积18 9万平方米 总建筑面积约40万平方米 居住区规划总户数约2500户 人口约8000人 项目容积率为1 84 建筑密度27 绿化率38 建筑形态为高层 小高层 多层 花园洋房 叠拼别墅 同时配有大型地下停车场 地下停车可一站式入户 4 宝湖湾 具体经济技术指标 4 宝湖湾 尚东国际效果图 项目概要 项目位于银川市兴庆区北京东路与丽景街交会处 项目占地面积150000平米 总建筑面积400000平米 容积率2 7 绿化率45 项目交通现有公交公交28 40路可以到达 在八一小区下车 交通资源较好 5 尚东国际 具体经济技术指标 5 尚东国际 小结 高端项目普遍总偏高 蓄客周期较长销售速度较慢 最大化的提前释放项目卖点信息 制定合理的销售政策 将有利于提高项目蓄客 通过对同质项目详细研究 可以从以下几个方面进行总结 从而为本项目的推售起到一定借鉴意义 销售价格 重点项目主力产品销售价格集中在7000 7500元 平米之间 属于银川市场中同类型产品价格的领跑者 销售速度 重点项目的销售速度普遍偏低 普遍月销售套数在10 15套 工程进度 重点项目工程进度均快于本项目 部分产品呈现 能给客户眼见为实的感觉 重点竞品研究小结 28 30 由上图可知 截止目前共来电233组 来访1187组 来电主要认知途径 为现场围挡广告 来访的主要途径 为市内接待中心 由于2月份为春节假期 来电来访都有明显提高 随着购物淡季到来来访量也在下降 为提高蓄客量 下一步应根据项目自身进度情况加速拓宽媒体投放渠道 为后期开盘蓄客打好基础 数据截止2011年5月20日 31 小结 项目客群主要居住区域集中在兴庆 金凤及西夏区 占总来访量的84 其它区域占比较少 随着项目工进展情况我们将加速度拓宽宣传范围及宣传渠道 加大项目对外声音 拓宽客户来访 32 小结 高层关注度占比47 与客户最为关注的面积区间119 128平米基本吻合 目标客群多为中端受众 沿河高层产品由于面积偏大总价偏高目前关注度较低 蓄客数量较少 因此针对此类产品在推广及销售方面将作适当调整 提升客户关注度 33 小结 在现阶段释放的信息量中 价格 户型 景观是客户最关注的购房要点 这与项目现阶段对外释放的信息有一定的关系 后期随着项目现场施工进度的不断深入 园林景观 楼座的逐步呈现 客户关注点会更有所转变 34 从上表可知 来访客户套数的拥有量以二套较多 占42 因此最新的限购政策 对本项目的影响较大 一方面在需尽快将加速推广拓宽渠道增加蓄客量基数 另方面从销售说辞方面加以引导 提高客户可购量 确保项目去化 35 从上表我们可知 65 客户意向价格主要在7000 7500元 平米之间 但限购政策出台后