张家港金港镇中央广场整合营销报告.ppt

StrategyAd Planning中央广场整合营销报告 集韵房产营销机构 写在前面 集韵能带给您什么 我们做过什么 兴鸿一品 江南清漪园 紫丁香花园 枫情水岸 金水湾花园 都市豪苑 名都水景豪宅 虞山国际花园 风向标 这些都是这些项目所在区域的 这些项目共有的特点是 快速的销售去化能力 具有良好的口碑 准确的市场定位和优秀的销售业绩 资金的安全回收 项目的更高价值 良好的商家形象 我们的目标是 我们的终极目标是 创造项目价值的最大化 本项目要达到的目标 夺得项目价值的塔顶价值 项目现状研究港区商业环境研究项目营销策略项目推广实战 报告目录 中央广场印象 港区商业巨无霸 港区商业向我看齐 以我为标杆规模庞大 经营状况良莠不齐商业氛围随时间推移有所加强 但是非核心商圈商业和非底层商业经营情况一直难有改善高端产品 远离普通人视线 海上巨无霸 航空母舰 礼宾车巨无霸 劳斯莱斯超长版 贸 一级商业地段 紧邻长江路 靠君秀路 通贸街传统商业街超大规模 90000平米商业综合体经营品类齐全 肯德基 名都百货 百信超市 家用电器卖场 各种服装专卖 餐饮 酒店 休闲娱乐应有尽有固定人流车流 整体商业氛围浓厚 见下图 港区商业向我看齐 以我为标杆 周边人口分析新成立的金港镇总面积125 9平方公里 人口16 5万 辖18个居委会 55个村委会 金港中央广场也是金港镇唯一的商业中心 对周边人群的吸引力巨大 人车流量分析每个城市商圈的发展与消费人流 车流的多寡密切相关 地段第一性在商业地产中更是得到最充分的体现 为此我们对中央广场北门沿长江路做了人 车流量的统计 从数据可以看出 长江路段的人 平均15分钟人流量147人 车流量达到236辆 按一天8小时进行计算 人流量达4707 车流量达到7552辆 规模庞大 经营状况良莠不齐 业态以服装业为主 美容美发和休闲娱乐也占主导地位 中央广场商业分布集中在北半部这一块 南半部商铺基本都为空置 A B E区仅剩少量商铺未售 C区底层余铺较多 其余主要剩余商铺集中在D区 其中三 四楼基本闲置 07年9月对中央广场进行过一次市场调查 现在的情况比当时稍微好一点 但是东部 南部商铺的出租及经营 二楼以上商铺的经营情况仍然未见大的好转 除了几大主力店 底楼的品牌服饰以及部分休闲娱乐经营情况较好以外 其余二楼服饰 核心商圈以外的次级商圈经营状况都不太好 高端产品 远离普通人视线 中央广场上市之初掀起了港区购买商铺的高潮 一铺难求 可售房源日益减少以及中央广场开业以外存在的现实问题 使得南部和东部商铺在销售上存在很大的瓶颈 宣传力度减弱 中央广场商铺逐渐退出人们的视线 被束之高阁 成为少数人知道的巨无霸 海上巨无霸 陆上巨无霸 但是如果以下意外将会如何 意外一 缺少能源 意外二 机械故障 意外三 设计偏差 意外四 性能老化 唯我独尊 舍我其谁 结果是 制约中央广场的 意外 在哪里 意外一 意外二 意外三 人流不足 人流导向过于集中 指示不清 缺乏有吸引力的视觉吸引点 缺乏景观节点 南片商铺的商业价值难以提升 意外四 长期以来中央广场部分商业一直处于不良的经营状况 使投资者丧失信心 项目现状研究港区商业环境研究项目营销策略分析项目推广实战 报告目录 港区商业环境现状 现状概述 以河道为界 港区商业可分为东西两大片区 东部片区商业以长江路为核心展开 西部片区商业除沿长江路分布以外 中央广场成为商业巨无霸 长江路沿线主要商业业态为银行 餐饮和休闲娱乐 其余业态仅为补充 休闲娱乐 餐饮业和服饰业发达 前二者主要分布于长江路和蟠港路 服饰业主要分布在中央广场 君秀路和通贸街 商业体量大 处于饱和状态 租金差距大 居民拥有商铺投资理念 长江路 天台南路 香山路 港区商业环境现状 现状概述 长江路上餐饮业 休闲娱乐业 金融业都比较多 在我们调查的路段中有7家左右 且以中档次的餐饮店居多 形式上主要有大型酒楼 咖啡店和小吃店 且每个店情况均良好 另外 休闲娱乐也达6家 其他店如通信 金融 银行 网吧 服装等 则也不少 因为长江路是金港镇的主要商街 所以长江路两旁的商铺基本没有空置的 通贸街 港区商业环境现状 现状概述 通贸街位于金港中央广场南门 从现状来看 通贸街是一条老的商业街 它是以底层商铺为主 从我们调查发现 通贸街的主要业态是以服装业和餐饮业为主 港区商业环境现状 租金分析 我们从租金可以看出 以双龙路为界 双龙路以东和双龙路以西租金差价较大 靠中央广场这带的租金较高 在中央广场南面的通贸街 其商铺均为底层商铺 平均租金在1 8元 平米 天 中央广场西面的君秀路因受中央广场的影响 所以君秀路 长江路至通货街 服装业占了整条街的90 而且平均租金为2 7元 平米 天 港区商业环境现状 租金分析 以核心商圈为中心点 往外扩散 以朝向中央广场为内 背向中央广场为外 不考虑核心主力店及朝向长江路的商铺 因为租金水平难以调查 中央广场散铺租金分布特点 散租商铺中 以东片区一层内圈的租金水平最高 一层内圈中 以东 西 南为顺序 租金水平递减 东片区租金整体高于西片区 西片区高于南片区 二层商业中 以东 北 西 南的顺序 租金水平递减 二 三层商业租金在0 4 0 6元 天 平方米之间 面对 意外 如何调整 知己知彼 方能百战不殆 项目现状研究港区楼市环境研究项目营销策略分析项目推广实战 报告目录 一 客流是根本购物中心空间价值最大化的体现是能够吸引充沛人流进入你的设施 并且长时间在你的设施里面滞留 在进行业态规划的时候必须和人流动线结合起来 这样做较好的避免死角商铺 使得商场得到价值最大化 意外一 人流不足 人流导向过于集中 指示不清 百信超市增设人行出口 新增车行通道 新增车行通道 二 吸引注意 引导人流购物中心空间价值最大化的体现是能够吸引充沛人流进入你的设施 并且长时间在你的设施里面滞留 在进行业态规划的时候必须和人流动线结合起来 这样做较好的避免死角商铺 使得商场得到价值最大化 意外二 缺乏有吸引力的视觉吸引点 缺乏景观节点 精神堡垒 精神堡垒图片示意 休闲座椅图片示意 三 重新定位 提升南片商铺商业价值南片商铺位于中央广场南端 人流很难自然流动到此处 加上不通车 识别性也不佳 所以商业价值较低 根据商铺的自身特点 以及金港镇外来人口多的特点 我们建议将D区商铺整体调整为酒店式公寓 意外三 南片商铺的商业价值难以提升 整体改造为酒店式公寓 四 销售调整 广告宣传 重新树立投资信心 意外四 长期以来中央广场部分商业一直处于不良的经营状况 使投资者丧失信心 项目现状研究港区楼市环境研究项目营销策略项目推广实战 报告目录 产品调整为先导切入主题宣传以中央广场为载体 发挥商业巨无霸自身的宣传作用与入驻中央广场商