商业地产须掌握的知识点.doc

第一部分：掌握商业地产开发的四个必备知识点一、 熟知商业地产的基本概念与分类1、 商业地产含义与商业物业紧密关联2、商业地产全方位分类表3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式二、 了解商业地产开发九种业态形式1、 百货商店2、连锁超市3、便利店4、折扣店5、商业街6、专卖店7、购物中心SHOPPING MALL8、仓储商店9、家居中心10、未来发展：一个商业业态革命轰轰烈烈的时代三、 实施商业地产项目开发标准流程的十九步1、第一步：判断市场条件2、第二步：选择项目位置3、第三步：判断可发展规模 4、第四步：项目土地取得及政府许可 5、第五步：细化项目定位6、第六步：项目规划设计 7、第七步：设计方案的市场化 8、第八步：整合项目设计、市场调整方案及财务方案9、第九步：取得项目方案的政府许可 10、第十步：项目招投标 11、第十一步：项目的财务核算 12、第十二步：预算资金需求13、第十三步：制订融资方案 14、第十四步：实施项目融资 15、第十五步：开展市场策划 16、第十六步：招商 17、第十七步：制订价格策略 18、第十八步：制订租金策略 19、第十九步：选择专业管理公司四、总结中国商业地产的三大发展趋势1、 由拆散销售到持有经营2、由形象为主到功能与形象并重3、由开发商包揽全程到产业链专业分工第二部分 困扰商业地产开发的四大常见问题及解决方案一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商 1、 商业地产建筑首先要做好承载商业的功能2、 主题建筑需满足条件二、问题二：欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期1、销售火爆并不昭示着项目的成功2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。三、问题三：只租不售还是租售结合还是全部卖掉？1、只租不售是商业地产的一个趋势2、商业地产的销售给后期经营管理带来风险3. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上四、 问题四：商业地产该调研什么1、地产调研容易出现的两类常见问题2、商业调研应体现专业性和系统性五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点1、关键一:商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业运营、统筹安排2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑，制订分步实施方案3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位4、关键四:规模要考虑需求与供给5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前期商业策划，再做商业建设。 6、关键六：招商在前，建设在后（主力店招商）7、关键七：商业地产要先考虑经营 后考虑地产营销8、关键八: 在保障整体经营的基础上，根据地区实际情况考虑租售比例和方式。 9、关键九：要充分考虑消费者心态10、关键十：将有效的专业资源整合，形成一体化方案六商业地产成功开发的三大核心理念1、成功商业地产开发要实现“四赢”2、商业地产成功开发的四点关键要素3、“三统”是实现四赢目标的必然途径第三部分: 商业地产项目成功开发的保障-充分的市场调查分析一、 了解商业地产市场调查的四钟分类 二、做好市场调查的前期准备三、熟悉市场调查的常用专业名词四、把握调查结果要反映的主要内容 五、选择适用的市调方式方法 1、实地观察法 2、访谈法 3、问卷法 4、参展法 六、实现充分市场调研的九个关键要素1、 经济环境的分析和生活结构研究2、 经济环境的分析和生活结构研究3、商业发展规划和政策研究4、区域零售业结构的市场调查与分析5、典型性调查与研究6、未来商业地产的供应量分析7、消费者消费行为的调查与研究8、立地条件研究9、商圈的确定和研究案例一、武汉铜锣湾广场市场调研报告案例二：北京41号地商业项目市场调研工作计划书案例三：上海紫光产业园可行性分析第四部分：商业地产的制胜前提具有商业眼光的精确选址一、选址是商业地产的核心竞争力1、商品及商品经营技术上几乎已是无秘密可言2、核心竞争力集中体现于商家运用店铺选址技术正确选择出的店址二、 成功商业设施选址的四大要素1、客流规划是重要因素 2、商业中心交通可达性最佳 3、与城市规划相结合 4、土地完全给开发商定制化是大势所趋 三、 成功商业选址必须遵守的5A法则1、便利性是零售商业店址的第一特性 2、5A法则是商业选址技术的成功密笈 四、把握商场选址的运作程序与策略1、.商场选址程序的四个步骤2、掌握商场最佳位置的三大策略五、精确选址的决策依据商圈调查与分析1商圈分析的三个方面具体内容2.、商圈分析的五个步骤3、划定有效商圈范围开展调查4、调查商圈中的顾客群5、测算商圈内的商业竞争性6、开业后估算营业额7、确定合适的卖场面积8、初步确定选址后的两条评估方法案例一、家乐福大卖场设计及选址标准案例二、沃尔玛对选址的要求案例三、7-11便利店选址策略案例四、天津市中山路的商业现状和商圈分析第五部分：商业地产开发把关项目投资决策与财务分析一、 把握商业投资决策的八条宏观考量要素1、时机性；2、地段性；3、布局性4、稳定性5、人气性：6、资源性7、竞争与兼容性8、商业地产项目决策的人性化要素二、 运用商业地产投资决策的SWOT分析法1、 SWOT分析的原理2、 SWOT分析的过程案例：北京某某大厦策划报告中SWOT分析三、 认识商业地产投资项目财务分析1、 财务分析程序的五个基本步骤2、 2、财务分析的三点用途四、 编制项目财务分析基本报表1、 现金流量表2、 资金来源与运用表3、 损益表五、 用财务指标分析商业项目开发的可行性1、 财务指标分析的三种分类方法2、 各财务分析指标与报表的关系3、 财务分析静态指标的计算4动态指标的计算案例一:南京国际商城项目投资价值分析报告案例二：广州市某商业大厦项目财务分析报告第六部分：商业地产成功开发的市场导向-精准的商业定位一、 确定准确的项目目标市场定位1、 目标市场定位影响项目的持续经营2、 目标市场定位的方法及步骤二、 实现全面的目标客户群定位1、 目标消费群定位案例展示：济南嘉华购物广场目标消费群定位2、 项目目标投资小业主定位案例展示：天河都市广场目标投资小业主定位3、 项目目标商户群定位三、 项目经营定位宜实行差异化原则1、 项目功能定位流行全面化一体式购物2、项目经营主题特色定位-主题突出、结构合理3、项目经营方式定位-因时制宜、因势而变4、 项目经营业态定位-最优化业态布置原则四、 项目经营规模定位必须适应商圈消费情况1、 项目经营规模受顾客购物疲劳度的制约2、项目经营规模受商圈购买力对单店规模的制约3、项目经营规模受产品品种对商场规模的制约五、始终保持统一的项目形象定位1、现代购物中心形象定位三大要点2、购物中心进行形象定位的七大优势：案例一、商场策划之产品设计：日东商业广场项目定位及商场规划报告案例二、江南商城项目业态定位报告第七部分：商业地产赢得经营业主的关键-成功的商业规划一、规划：商业地产“第一生产力”1、 重视选址，更要重视规划设计2、商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位3、商业地产规划设计要与商业经营密切配合二、国内商业地产规划设计目前常见的三大问题 1、忽视商业地产策划与定位在前期规划阶段举足轻重的作用 2、以销售为导向的开发模式造成商业地产规划设计草草上马 3、在商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性。三、清醒地认识规划的尺度1、好的规划是成功的一半2、世界上没有哪一套规划方案是能医百病的灵丹妙药3、商业地产规划的尺度就是人的尺度四、商业经营规划先与建筑格局规划1、传统商业地产开发的误区2、规划的布局顺序3、规划的风险瓶颈五、做好商业地产的系统规划1、 商业建筑的外部人流系统规划 2、商业建筑的内部人流系统规划 六、实施商业项目整体业态规划1、购物中心业态规划的宏观考虑因素2、购物中心业态规划的微观考虑因素3、业态战略规划4、业态规划组合定位5、商业黄金分割定律案例一、天河城业态规划组合案例二、煌华国贸中心商业规划建议报告案例三、文殊坊业态规划调整方案案例四、烟台阳光国际购物中心业态布局第八部分:商业地产成功开发的关键步骤-成功招商租赁的八大重点环节一、熟知开展商业地产招商的十条原则1、维护购物中心的产业经营黄金比例2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象 3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补 4、按照规划定位决定不同的经营方式5、核心主力店先行招商6、特殊商户实施招商优惠 7、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务8、要具备完善的信息系统，为商户和顾客提供便利9、招商进程按照市场反应不断变动10、采用长线经营的原则二、充分认识招商工作是商业战略实践的发动机1、招商必须先于建设2、招商决定着经营成效和建筑风格3、招商应顾及城市区域商业业态三、成功实现主力店招商是项目整体成功的关键 1、主力店对商业项目运营影响至关重要2、主力店招商并不能解决所有商业难题 3、实现主力店成功招商四大步骤4、主力店招商失败七点原因剖析四、合理确定主力店与经营散户之间的关系1、合理设定主力店的经营面积2、把握购物中心主力店的评定标准3、弱势开发商与强势商业集团4、主力店所处位置是与发展商博弈的结果 5、运用商业项目与主力店的利益捆绑6、主力店与经营散户的“争客”与“互相利用” 五、完成理想的商业业态经营区域划分1、避免按品种划分经营区域的误区2、 实现混业经营与分区经营并轨 六：、确定最适当的商业项目租金1、确定基价2、押金及入市门槛3、交租方式：七、打造有效的商业地产招商团队1、 招商人员必须具备的基本素质2、 招商人员的特殊素质3、 招商人员的培训4、 招商人员的考评5、 招商人员的激励八、有效避免商业地产招商的八大常见错误1、第一大错误：先盖房再招商。2、第二大错误：市场定位盲目追求大体量、高档次。3、第三大错误：主力店一定要选国际大品牌。4、第四大错误：重销售招商、轻后期运营，只顾眼前利益。5、第五大错误：售价和租金定价严重透支行业利益6、第六大错误：认为只要招商成功就万事大吉了。7、第七大错误： 招商过程对商品档次缺乏明晰策略 8、第八大错误：“唯开业率是图”与“唯商品档次是图” 案例、“五年内四次变脸的北京恒基商场”案例一、水木年华招商返租销售操作大纲与计划案例二、哈客来数码广场招商推广策划案案例三、上海飞洲国际广场项目招商策划全案案例四、筑境风情商业街招商策划报告第九部分：商业地产成功要有长跑的准备-统一的精细化经营管理一、大型商业地产项目要实行“统一管理，分散经营”1、什么叫“统一管理，分散经营”2、实施商业项目的统一管理理念3、 实施统一管理理念的益处二、 商业地产统一运营管理的五大具体内容1、制订租赁政策与提供承租服务2、优化商户业态组成结构3、在促销和广告推广中始终追求商业整体品牌形象4、实施统一的服务管理5、日常的物业管理服务二、 商业项目不同运营阶段经营管理的要点1、项目开发期的运营管理要点2、项目开业培育期的运营管理要点3、项目规范提升期的运营管理要点4、商业地产项目全程信息化管理的要点三、 商业地产项目经营管理具体执行1、设定小业主与零售商进驻前的管理体系2、购物中心开业前后营运管理组织结构设置流程3、购物中心开业前后营运管理成本核算结构设置4、购物中心开业前后营运管理收入与价值结构设置5、购物中心开业前后营运管理供求模型建立6、制定开业前后营运管理商业市场的促销计划7、开业后对小业主的管理方式制定8、开业后对零售商户的管理措施9、开业后消费情报营运管理模型建立四、 成功实现商场开业1、开业率达到80%是衡量商场开业的标准2、购物中心开业是一项严密的系统工程3、关注成功开业不为人重视的细节五、 如何缩短开业后的冷场期1、开业一星期后人流锐减的定律2、现代商业运营的3个月、6个月与12个月困境3、一年的稳定经营期是商业经营的试金石4、缩短冷场期的办法-形成外部消费者拉力七、购物中心的租户调整策略1、招租期重点处理好出租率、租金水平和租户结构的关系2、上升期重点控制续