养老社区的规划特点配套特色及其它.doc

目录：1、养老社区的规划特点2、老年建筑设计特点3、国外养老社区的特点4、空间布局与选址原则5、设计理念6、养老社区开发及运营模式7、美国养老社区市场概览-一、养老社区的规划特点：老年社区规划设计应以老年人为核心，从认识、理解老年人开始，充分考虑老年人的生理、心理及行为特征，以适宜的环境补偿老年人各种能力的下降，并保留适度的困难激励，以达到维护和锻炼老年人独立居住生活能力的目的。重视室内外公共活动空间设计，方便老年人交往及进行集体活动。1、 室内公共活动空间设计老年会所老年会所，是社区养老的服务机构，兼有老年活动中心、托老所、保健站等多种功能，由其所服务的社区半径、规划的居住人口数量来决定规模的大小。在这个空间里，可以设置适合老人使用的茶座、聚会室、书画室、棋牌室、电视室以及一些小型运动器械如乒乓球桌、台球桌等，此外，餐饮的功能也必不可少。会所中设有一定数量的床位、简单的医疗设施、医护人员；与临近的医院保持密切的联系；医生有规律的下访巡诊、保证有及时便捷的救护“通道”等等。2、 室外公共空间设计户外活动场所有些老年人出于心理与习惯的原因，喜欢同趣味相投的三五个老年人一起活动，这就需要有小群体户外活动场所。选择自然环境优美、空气清新、宁静安全的基地作为老年社区理想的场地，无论老年人居住空间或是公共活动场所，尽可能以保持老年人活力和独立生活作为老年居住社区建设的基本原则。小群体户外活动场所宜安排在地势平坦的地方，以羽毛球场大小为宜，也可容纳拳术等各种动态健身活动。活动场所的四周应有一边以上具备遮荫及坐息处，以供观赏和休息，并在通风朝向方面注意避免风口、阴冷等。老年人的坐息空间老年人在户外不只是运动而已，他们有时是在户外休息、聊天、晒太阳、观赏等。因此，为老年人提供良好的坐息空间及地点是非常重要的。坐息空间可设在大树下、公共建筑的檐廊下、建筑物的出入口附近、居住区内交通流线的交集处等，应有良好的通风，充足的阳光，但不宜在风口。要形成户外空间的连续休息点，以供老年人休息、观赏、聊天用。坐息空间内布置的座位不一定采用正式座椅，可能是建筑物的基座、栏杆、花坛、矮墙、石块等。如果坐息空间能使老年人以视听来感受他人，如儿童玩耍、行人来往、人群聚集、优美景色等，则可形成生动流畅的视觉效果。周边的环境建设对老年人也特别重要，要创造一个老年人特别喜欢的休闲绿色环境，有通达的道路和文化娱乐的设施，要便于老年人之间的交往，要使老年人能看到青年人和幼儿的身影和嬉戏，从而为老年人身心健康、安度晚年创造更加有利的条件。老年人的步行空间老年人步行外出时，步行空间一般与道路系统结合为一体，但应力求避免漫长而笔直的步行路线，蜿蜒或富于变化的道路，可以使老年人的行走变得更加有趣，而且弯曲的道路比笔直的道路通常在减少风力干扰方面也有好处。由于老年人视力及记忆力减退，方向判断力差，故步行通道的取向及位置应容易辨别,并解决方向引导的问题，在道路转折与终点处，可安排有吸引注意力的目标物，如运用植物、小品等，来强化环境的目的性及方向性。供老年人步行的道路应尽量避免路面高差，在步行路面必须上下起伏时，应设置坡度在1/12（约8%）以下的坡道，以方便使用轮椅的老年人通过。步行道上应避免在老年人身体高度内有横向凸出物，以免老年人碰撞。在道路的适当部位，宜提供坐息空间，提供路边聊天及对生动视景观望的空间。综上所述，老年社区的规划有如下特点：（1）居住区中心部位宜设计确保占小区用地面积不低于15%的集中绿地、树林，这是良好居住环境的保障；（2）绿地采用无障碍设计，尽可能多地铺设软质地面，并兼有老人和儿童适宜的娱乐消闲设施，如沙地、水池、茶廊、游乐设备等；（3）针对老人的建筑，两代同居住宅、老年会所的布置不宜过于分散，并以靠近集中绿地为佳；（4）社区规模应有所控制。若规模过小，各种设施和服务成本将提高，而规模过大，则不宜形成社区应有的凝聚力和归属感。二、在老年建筑设计方面应主要考虑以下几点：（1）功能性老年人由于生理老化，腿、脚动作逐渐变得不灵活，所以住宅内的地面材料要求防滑，要排除高差和门槛；在厕所和浴室应设置必要的辅助设施，门最好是推拉式的。要合理慎密地布置室内每一件家具设备，其尺寸要方便老人使用；要适当减少室内家具的数量，最大限度地减小老年人房间的面积，从而降低老年人行动的能耗；要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所，以保证老人活动时和协助老人时所需要的空间。（2）安全性由于老年人的判别力、记忆力、行动力急剧减退，因此室内应安装紧急呼叫装置、煤气报警、防盗、防漏电等装置，能方便、及时地或自动地发出警报，从而使老人在紧急、危险的情况下能够得到及时救助。（3）健康性老年人喜欢清静，要注意使用一定的隔音材料，老年人在室内的时间长，所以居室要考虑到良好的朝向、日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光。在热环境方面，老年人对外界气候变化十分敏感，冬天怕冷，复天怕热，这就需要在房间朝向设计和室温改变方面加以考虑。（4）私密性老人身体由健康到衰老，老人的需求也随之变化，因此，住宅的设计应考虑隐蔽设计，便于增添设备、设施等改建工程，从而能及时为老人提供协助，使老年人的身体状况在任何情况下都对其居住的住宅有极好的适应性。具体老年建筑设计可参考老年建筑设计规范（JGJ122-99）。此外，设计时还应认真考虑房间细部，比如地面材料的质感、颜色，家具的尺度、形式、材料，以及门窗面积、形式等等，以满足老年人的各种实际需要。为了使老人真正实现“老有所养、老有所居、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为”，我们必须从内部住宅设计、配套设施、环境设计等各方面，充分为老人考虑，为他们提供优质的养老环境。-三、国外养老社区的特点:(l)完善的社会福利保障体系是开发老年住宅的有力保证西方国家政府对住老年公寓的老年人实行了个人支付与社会保障相结合的政策，并采取视老人收入的不同情况调整社会保障比例的办法。西方国家完善的社会福利保障体系重点解决了低收入老年人的住房问题。实际上，欧洲大多数国家已将老年住宅纳入整个社会保障体系中，如英国、法国、德国和瑞典等国家的福利政策中重点考虑的一个内容就是老年住宅问题。在美国，老年住宅的建设在质量和数量上都超过了其他国家，除了良好的市场运作之外，有力的社会保障体系也是重要原因。此外，政府会在老年住宅与养老社区的开发上提供优惠，重视吸引私人企业投资经营。政府在管理和配套政策措施方面为老年住宅的发展提供了坚实的基础。(2)体现人性化的设计理念和区别对待的关怀模式专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。他们依据老年人所需社会服务支援的程度，来划分老年人居住建筑的模式。1986年，国际慈善机构(HTA)曾制定了老年人居住建筑的分类标准(即将老年居住建筑分为I类住宅、类住宅、退休住宅、生活基本自理住宅、护理住宅、养老院和护理院等七类)。很多西方国家逐渐采纳或部分采纳了这一标准，英国则完全使用该标准。他们强调对不同的老年人提供不同形式和服务的住宅产品，使有能力自理的老年人尽可能自己多做一些力所能及的事情，而对于那些丧失了自理能力的老年人则提供全方位的服务。西方发达国家在老年住宅设计和管理上的人文关怀是其又一个突出的特点。在老年住宅的设计和建造等方面，充分考虑到了老年人的生理及心理特点，既方便其使用，又不至于使其感到孤独和无用。比如在美国，有的养老院除房间有门外，卧室、卫生间都没有门，有的养老院则是室内房间有门但无锁。这样设计是未来节省有时老人在卧室或卫生间昏倒又锁上门时，需要破门而入费的时间。同时，如果老人昏倒在门旁，破门而入还可能发生伤害。(3)老年住宅的“普通化”和“社区化”发展成为新的热点现在，有越来越多的国家开始鼓励老年人住在自己家里，而在一些西方国家，已经开始贯彻老年住宅设计和设施的“普通化”。即在普通住宅的设计和建设过程中，考虑老年住宅的设计，以便老人能在自己居住的住宅中安度晚年。在这种住宅中，从设计和建造时就将老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己。同时，西方国家的养老社区也发展非常迅速。以美国为例，环境好、规模大的养老社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。可以说，老年住宅的“普通化”和“社区化”发展己经成为西方国家开发老年住宅的新的热点。-四、空间布局与选址原则：(l)整体空间布局以需求为导向养老社区要实现老人的集中居住，这势必要求老人离开原先的居住环境，在情感上会给老人带来一定的伤害。基于老年人的这种“恋旧”情节，养老社区在全市的整体布局上要考虑对养老社区有需求的老年人的区域分布特征。将相近区域的老年人集中到一处养老社区，该养老社区与其他养老社区相比，离他们原先居住的区域较近，在情感失落上给予一定的弥补。这种老年人的区域分布特征也决定了各处养老社区的规模大小。(2)环境优美原则养老社区以养生为主，应远离喧嚣，享受优美的环境、清新的空气，这有利于老年人的身心健康。如位于北京顺义潮白河畔上的“东方太阳城”养老社区，拥有保存完好的70万亩林地，区内绿化率高达80%，空气中的负离子为城区的4万倍，这对提升老年人生活质量大有益处。如果养老社区的选址靠近自然风光或者风景名胜，则可以充分利用地形、地貌的有利条件，借助旅游资源的优势，结合“假日住宅”的概念，为养老社区营造一个旅游度假的环境，吸引各种人群到此居住和休闲。一方面可以增加养老社区的运营收入，另一方面可以引入不同年龄层次的人群，增加养老社区的活力。当然，假日住宅的比例要控制，以不影响社区内的老人作为基本原则。(3)交通便捷原则养老社区的很大一部分需求对象是原先居住在市区的老人，对他们来说，养老生活在享受优美环境的同时，也不能远离原先的城市生活，特别是那些有完全自理能力的老人。而且，老年人的心理比较脆弱，过于偏远、交通不便的地方会加重老年人的心理负担，也不方便家庭聚会和亲友互访。这有背于提高老年人晚年生活质量的初衷。因此，较为便捷的交通也是养老社区的选址条件之一。(4)配套完善原则养老社区的建设本着高要求、齐配套的原则，为老年人提供便捷舒适的生活，这对周边配套的要求很高。这些配套不可能完全由开发商新建，这种对开发商资金实力和开发能力的要求不现实。所以，养老社区应选址在周边有一定配套设施的区域，养老社区可依附现有社会保健、社会福利、商业网点、教育及文化娱乐设施等，减少不必要的投入，集中力量兴建档次较高的服务设施和设备，创造特色服务，在面向本社区内老年人的同时，也吸纳周围地区的老年人共享。如果养老社区周边有学校等配套，一方面可以活跃区域气氛，另一方面也可以利用学校资源，组织志愿者活动，使老人和孩子之间产生互动。(5)地价适中原则养老社区的环境要求高，建设成本高，但作为福利性事业，又不能无限制的拉高价格。所以，社区应选在土地价格适中的区域，可以控制成本，以减轻老年人的经济负担。综合考虑这些因素，市区难觅地价适中又环境优美的地方，而远郊的交通和配套又无法满足需求，因此，可以考虑在近年市政府基础设施投入大、自然环境好、交通较方便的近郊地区开展养老社区的规划和建设。第一，近郊地价较低，易于承受;第二，近郊空气清新，有益于老年人的身心健康;第三，近郊交通较为便利，而且近几年近郊的配套建设发展速度越来越快;第四，养老社区的建设可以拉动近郊的发展建设。-五、设计理念：养老社区的规划设计要符合老年人生理、心理的特点、需求，按照老年人建筑设计规范，配备无障碍、医疗、救助、娱乐体育锻炼等设施与服务，营造适合老年人居住、安养的环境。总结起来在规划设计理念上要注意“七化”。(l)整体布局合理化养老社区的整体布局以满足功能需求为目标，以服务设施为中心，以步行道路作为交通主线来组织。居住空间宜静，配套设施、交通环境宜便利、安全、无障碍。各种不同的住宅类型应从老年人心理、社区协调性等方面综合考虑，进行合理布局。各种配套服务设施以达到最优化使用为目标进行布局。交通组织上，无障碍的步行道构成小区的交通骨架，尽量避免机动车的进出对老年人日常生活的干扰。老年人的日常出行比年轻人少，锻炼、购物也往往离家不远，以步行、骑自行车或搭乘其他公共交通工具为主，自驾车的可能性几乎为零。所以，养老社区总体布置中的停车位可适当减少，多设置一些其他的服务设施或景观。(2)居室设计“宜老化”“宜老化”指针对老人生理特点进行的居家设计的方式，方便老年人使用和居住。房型设计合理实用。以多层、小户型为主，面积可控制在40一60之间。配有电梯，统一装修。设施不宜太过奢华，满足功能需求为主，室内装修最好一次到位，多种菜单式装修来满足老年住户的需求。同时，居室要保证老年人生活的私密性、领域感和尊严感。居室的物理性能指标良好。有充足的阳光，良好的自然通风和采光，保持空气新鲜。同时，居室保持良好的隔窗观景视线，开阔老人居室的视野。便利无障碍。在老年人居住、休闲、娱乐、购物等环境中，完全采用无障碍设计，如卫生间、浴室采用防滑地板，浴缸、抽水马桶设有扶手等。老年人的居室和卫生间的门可适当加大，或以大小扇门的形式扩大门洞尺寸，满足拄拐甚至是轮椅进出的需求。(3)生活设施智能化养老社区的智能环境应从构建设备管理、通讯、服务管理三大体系着手。老年人居室内设置防护和救助紧急呼叫系统，使老年人得到及时的护理和急救;安装煤气报警器防止意外;电器开关安装在容易触及的部位。设置电子安防系统，预防火灾、未经允许者进入和其他危险。考虑与居室内老人实现“可视对讲”等先进服务技术。建立信息网络，规范信息管理，对老人档案进行电脑化管理，同时使老人通过信息平台享受小区的网上文化、娱乐、医疗等服务。(4)社区配套人性化首先，社区配套应从多样性上体现人性化。养老社区以人为本，通过老年服务设施配套建设的产业化发展，在社区内建立完整的为老人服务的硬件、软件系统，充分发挥各类功能区域的作用，为老年人提供全面的配套服务，包括饮食起居、医疗保健、老年教育、老年文娱、老年购物等，使老年人在各方面感受到社区的“人性化”基调。其次，社区配套应从弥补性上体现人性化。第一，养老社区规划设计应充分考虑到老年人的独立性与私密性，同时也要关注对老年人孤独感、寂寞感的社交性弥补。所以，养老社区要注意加强环境的弥补性，配套设施的服务半径宜小，交往空间宜熟悉，增加老年人的交往活动系统。第二，生理机能的衰退、运动协调性的弱化、安全感的缺失使老年人更期待感触到配套设施功能的“人性化”，把弥补老年人丧失的能力纳入设计中，充分利用设施、器具等的延展性和辅助性，实现“助人自助”，让老年人安全自由地生活。可安装各种适合老年人生理特征的休闲设施，如老年人易疲劳，小区内简单的桌椅必不可缺少，每隔一段距离就应布置。最后，社区内配套要从识别性上体现人性化。环境要有特征性，标志要有鲜明性。老年人由于记忆力的衰退，在单调重复的大社区内，很难确认方向。因此，在社区环境里应强调各居住组团、各路线景点的差异性。建筑的外观、色彩、造型环境设计中，在协调的基础上有意识加以区别，局部进行个性化处理，如单元入口门厅、路标、雕塑、小品等细部的个性化设计，以加强老年人对家的识别性和归属感。(5)建筑景观艺术化养老社区不仅是生活社区，也是文化社区，在建筑景观上，应融入多元化、高品味的文化元素，满足老年人艺术修养和欣赏的需求。可效仿自然，模拟生态，利用假山、人工湖、中央绿洲、小径、广场和迷你高尔夫球场等来构建人与自然的和谐，多设置一些可以亲近的、可以进人的景观。同时，可以考虑设置通透式围墙，使社区内外连成整体，拉近养老社区与外部的距离。(6)服务功能多元化养老社区应整合所有资源为老人服务，实现全面多元的生活保障。包括:(a)生活照料服务。在老年人提出要求时给以必要的协助，包括家政、餐饮、保健等部分生活照料，以协助老人提高生活质量;（b）精神慰藉服务。提供相关咨询服务，为老人排忧解难，陪伴聊天和出游，努力营造有益于老年人身心健康的自由宽松的环境;(c)医疗保障服务。建立老年人健康档案，提供日常保健服务，能够对突发疾病进行紧急处理，并在他们需要特殊照顾时，能迅速转移到医院或以路作为交通主线来组织。居住空间宜静，配套设施、交通环境宜便利、安全、无障碍。各种不同的住宅类型应从老年人心理、社区协调性等方面综合考虑，进行合理布局。各种配套服务设施以达到最优化使用为目标进行布局。-六、开发及运营模式：(l)多样性的养老居所选择本地养老还是异地养老一定程度上取决于老人自身，根据生活方式和生活能力，分为自主型、适应型和颓废型。自主型老人适合本地养老，适应型老人适合老年公寓这种异地养老方式，颓废型老人相对适合那种能够提供全面服务的护理院的异地养老方式。(2)全方位配套养老社区应本着方便、及时满足老年人各种需求的人性化原则，进行“全配套式开发”，也就是说养老社区不仅仅满足老年人的居住需求，还应满足老年人的多元化需求，如疗养、医疗、保健、学习、娱乐、交流、联谊等需求。有条件进入养老社区的老人都具有一定的经济实力，他们对生活品质有追求，养老社区的开发，就是要创造各种条件，保证老年人紧随时代潮流，享受人生乐趣。养老社区以弘扬传统文化与树立现代文明作为立区的宗旨和准则，实现“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”。这就需要建设一定规模和水平的公共服务设施，包括老年康复医疗中心、健身中心、教育科研中心、交流活动中心、生活供配中心和家政服务中心等公共设施，为老年人创造富有活力的物质和精神生活条件。为老年人提供高质量的服务，除本身要具有完整的服务功能外，养老社区还应具有对外交通、通信联络、商业服务及行政管理的功能，与整个社会形成共享的发展格局。如区域交通配套不足，社区应开设班车，定时定点接送老人和监护人，以加强养老社区与城区的合作与交流。同时，养老社区还应注意活力问题，可以通过外部配套设施在一定程度解决这个问题。如学校、妇幼保健医院、青少年活动中心等，都可以给养老社区带来活力。(3)个性化、专业化养老服务养老型社区住宅、公寓区别于其他居民住宅的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务。因此养老住宅业的任务是两大类。一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，二是运营和管理养老设施直接为老人居民服务。不同年龄层次、知识层次、身体状况及经济状况的老人对居住条件和服务要求各不相同。养老社区内的住宅、配套设施和服务应显现出这种不同的需求。从服务范围来说，养老社区应包括一整套详细的家庭式服务项目:个人生活照料服务、老年护理服务、心理/精神支持服务、安全保护服务、环境卫生服务、休闲娱乐服务、协助医疗护理服务、医疗保健服务、家居生活照料服务、膳食服务、洗衣服务、物业管理维修服务、陪同就医服务、咨询服务、通讯服务、送餐服务、教育服务、购物服务、代办服务、交通服务等。从收费上来说，可采用收费和免费结合的方式。比如，长期居住在社区的老年人可免费享受每年一次的体格检查、免费送餐、送货上门服务、在老年大学免费听课、每天部分时间免费使用娱乐设施、免费乘坐往来于市区与社区之间的公交车和社区内的电瓶车等等。从工作人员配备上来说，可实行“以专业工作人员为主，以社区老年居民为辅”的模式。专业工作人员必须经过严格训练，持有职业资格证书上岗;管理者应具有一定学历水平，具备管理、法律、心理、社会工作、康复等领域的工作知识和经验;社区内应设有医生、护士、康复师、专职营养师、护理员等，并符合一定的配比。另外，社区内有完全自理能力的老人也可加入到工作人员的队伍中来，可由这部分老人开展各项符合老年人实际需要的互助活动，第一，可减少社区聘用各类管理及服务人员的经费开支;第二，这批有自理能力的健康老人还很有生机，通过他们参与各项活动，可增加养老社区的活力及凝聚力，无形中调动了这批老人的参与意识，满足了他们长期形成的“服务社会”的健康心理需求;第三，也可作为老人的收入来源之一。同时，也可向社会征集定期义务献爱心的青年志愿者，为社区增添活力。(4)多样化租售方式考虑到老年人的经济能力以及养老社区的福利性，开发商在运营方式上可采用以租为主的方式。具体操作上，可包括以下几种:第一，以租代养:由养老社区帮助老人将原有住房出租，以租金收入入住养老社区;第二，短期寄养:老年人可在社区内做短期休养，社区内开设短期休闲养老服务区，提供宾馆式服务;第三，等价换房:老年人可将原有住房经中介评估后采取物业置换的办法与养老社区的公寓等价换房，老人去世后再将原置换的房产折价返还给其法定继承人;第四，安居套餐:养老社区根据特定年龄层老年人的实际情况制定不同的租赁方式，如租10年、15年等，老年人一次性结清房租。如果老人居住时间超过此年限，不另收取房屋费用(服务费另收)，如果老人不幸身故，养老社区返还一定比例的房租给老年人的家人;第五，分时住养:将养老社区的居住设施，以一栋、一间等为单位，划分为一定的时间份额，将每个时间份额按一定年限出租，老年人在租赁期内每年可以选择居住一定的养老时间;第六，反按揭养老:老年人与养老社区签订合同购买一套公寓，社区则每月支付老人一定数量的生活费。老人辞世后，社区返还剩余本金给继承人，公寓仍属社区所有。这种方式适合一次性消费能力强，持续性消费能力弱的老人。(5)多渠道养老经济来源传统上，养老的经济来源主要来自老人的退休工资以及子女的资助。养老社区针对的目标人群是具有一定经济实力的老年人，也就是说养老社区的养老费用相对较高。因此，养老社区的普及必须使养老经济来源多元化。从我国的现实情况来看，老人拥有的房产收益就可以作为一大经济来源，也就是通常说的“以房养老”，这是盘活老年人住房资产、增强有房老人的养老金来源的有效手段之一，可以巧妙地解决有房老人的“住房