百胜与物业租赁标准合同与百胜确认.doc

物业服务合同第一条物业服务区域基本情况第二条物业服务范围第三条物业管理费及其它相关费用第四条物业服务标准第五条物业服务分包第六条物业装修改造第七条甲方的其他权利和义务第八条乙方的其他权利和义务第九条保险第十条违约责任第十一条合同终止第十二条其它本物业服务合同（以下简称“本合同”）由下述双方于 年 月 日在中华人民共和国 市签订：甲方：万达广场商业管理有限公司（以下简称“甲方”）营业执照号码：法人代表：通讯地址：联系电话：传真：乙方：百胜餐饮（）有限公司（以下简称“乙方”）注册地址：营业执照号：法定代表人： 授权代表人：通讯地址： 联系电话： 传 真： 鉴于物业产权人与乙方签订了万达商业投资有限公司与百胜餐饮（）有限公司关于 万达商业广场的租赁合同（以下简称“租赁合同”），乙方承租使用物业产权人拥有的座落于市区路号的万达商业广场(以下简称“广场”)的面朝上的主入口侧的房产，其中一层租赁面积为平方米，二层租赁面积为平方米，总计租赁套内建筑面积平方米（以下简称“租赁区域”） ，乙方将在租赁区域统一以“”商标及名称对外营业，经营项目包括餐饮等相关项目。现甲方受物业产权人委托及甲乙双方根据中华人民共和国物业管理条例等有关法律法规及租赁合同的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方向乙方提供物业管理服务、乙方向甲方支付物业管理费等事宜达成一致，特订立本合同。第一条 物业服务区域基本情况1、 物业服务区域名称： 路万达商业广场2、物业服务区域：市区路号的万达商业广场(以下简称“广场”)的面朝街路上的主入口侧的房产，其中一层租赁面积为平方米，二层租赁面积为平方米，总计租赁套内建筑面积平方米，物业管理费计算面积：平方米。3、物业管理费计算起始日：免租期内发生的乙方实际耗水、电等公用事业费、垃圾清运费等各项费用由乙方承担，物业管理费按照正常标准（即餐厅开业后应再支付的物业管理费，以下相同）的65支付，免租期届满次日为计租日。如果乙方餐厅在免租期内开业，则该实际开业日就本合同而言视为物业管理费全额计算起始日，但租赁期限终止时间不因此改变。自物业管理费全额计算起始日起，物业管理费按照正常标准的100支付, 并按照独立计量的实际使用数额全额缴纳水、电等公用事业费。4、物业管理区域类型：商业物业。第二条 物业服务范围甲、乙双方物业管理界面划分具体见本合同附件一。第三条 物业管理费及其它相关费用1、物业管理费的收费标准：物业管理费收费标准为人民币13.94元（大写：整）每月每平方米租赁面积，合计每月人民币 元（大写： 整）。甲方收取的物业管理费用于，但不仅限于下列目的：公共区域保洁、保安、绿化费；公共设施设备的维修维护费；物业保险费；甲方固定资产折旧费；物业公司员工薪酬福利费，物业管理行政办公费，政府规费，整个广场物业系统费用摊销等。物业管理费不包括共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用，前述费用由物业产权人自行承担。2、其它相关费用：2.1公用事业费：乙方应支付因其使用公用事业设施设备所产生的全部费用，包括但不限于乙方独立使用的水、电（含乙方独立使用的室外广告、泛光照明等用电）、燃气、通讯等费用，及根据当地有关规定必须由甲方代收、代缴、代扣的且应由乙方承担的费用包括排污费、垃圾清运费、排烟、排污、噪音检测等，乙方应按本合同及乙方与物业产权人签订的租赁合同的有关约定及时向甲方支付。乙方经营实际发生的水、电等费用，按其独立安装的水、电表度数向甲方或物业产权人缴纳，甲方向乙方提供国家法律和地方税务认可的合法发票。乙方租赁区域的电、水等能源损耗应每月按照租赁区域实际用量占总用量的比例分摊，即租赁区域实际用量广场总表用量广场总损耗量。乙方分摊的费用应在其支付相应的各项公用事业费的同时支付给物业产权人或甲方，水、电、气的能源损耗的比率不超过该项费用总额的5%，以餐厅开业后的双方实际测量为准。双方约定，乙方租赁区域内的空调系统由乙方自行安装，其所发生的能耗、维护、保养及相关费用由乙方自行承担。乙方向物业公司支付水电费，具体相关事宜如下：1）物业公司应于第一次提供水电费发票的同时, 向乙方提供物业公司向公用事业部门交纳水电费的发票复印件, 以确认水电费单价的合理性;2）在租期内，物业公司提出调整水电收费标准，物业公司应在调价当期向乙方提供相应的书面证明材料以确认调价的真实性，包括但不限于当地公用事业部门的调价通知、水电费的核算单、及物业公司已按新标准向公共事业部门支付水电的发票复印件。3）物业公司应于每月约定时间, 委派工作人员会同乙方值班经理, 共同查看乙方独立安装的水电表并记录起止读数在水电费明细表上，双方工作人员应分别签字确认。4）如因物业公司未能及时提供水电费发票（物业公司不从水电费中赚取利润，如果当地税务局没有代收代付的发票的规定，则物业公司为乙方开具水电费发票产生的5.65%的营业税由乙方承担，如果税率发生变化，则按照税务部门规定的新税率执行。）、付款通知及上述应提供的材料, 或者物业公司提供的相关单据材料存在计算错误、信息不完整等情况，乙方有权延迟付款直至物业公司进行补充或者更正，由此造成的责任由物业公司承担。2.2双方因签订和履行本合同而应缴纳的税费，根据中国和租赁区域所在地地方的相关规定各自缴纳和承担。政府部门向租赁承租人征收的政府税费应当由乙方承担。2.3政府职能部门收取的相关管理费用（例如城管、环卫、公安、工商等）乙方应按照其租赁面积占广场总面积的比例进行分摊，但甲方应提前将相关政府收费通知书或规定明示于乙方。2.4若乙方已实际享受超过本合同第三条第6款规定的标准营业时间的超时服务，服务费用按实际成本由甲乙双方另行协商。2.5 甲乙双方协商确认的其它有偿服务费，租赁合同有约定的从其约定，租赁合同没有约定的双方另行协商。3、甲方有权根据物业管理服务界面的划分、物价变化、国家的法律法规要求，本着收支平衡的原则重新确定和调整物业管理费及其它费用的收费标准，收费标准的调整以双方另行达成书面一致为准，乙方须按照调整后的标准支付物业管理费及其它费用。 4、物业管理费及其它费用的支付：乙方均应于每月10日前（含10日）向甲方缴纳当月的物业管理费及其它应缴费用（预缴费用除外）。5、乙方以转账形式支付物业管理费及其它应缴费用，乙方按本合同约定时间汇往甲方下列帐号后，即视为乙方已完成付款义务。甲方应事先书面通知乙方该银行帐户的具体信息。甲方应在乙方支付费用前的10个工作日内向乙方提供合法物业管理费足额发票或水电费发票。若甲方未按时足额提供合法物业管理发票，则乙方有权延迟支付。6、乙方餐厅的营业时间从每天7:0023:00此条款所述各项时间可根据各项目实际情况进行填写，在此期间乙方可自主经营，甲方提供乙方营业必要的房产技术条件，包括但不限于水电、排烟、排污等各类技术条件的供应，且甲方不对此另行收取费用。甲方提供标准服务时间为12小时（9：0021：00），7：009：00以及21：00-23：00期间除供应乙方正常营业的技术条件外，无法全部满足下述第四条的物业服务标准。乙方因经营需要可向甲方申请延长租赁区域的营业时间，由此所发生费用由乙方承担。第四条物业服务标准1.0共用部位、共用设施设备的维护和管理：1.1房屋主体承重结构部位、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道、道路、广告位、休闲设施等，保持完好。1.2机电系统：供/配电设备运行正常，供电安全稳定，定期检修保养系统设备，避免人为停电事故；给排水设备运行合理，并定期检修管路和水泵，并定期清掏隔油池和化粪池。1.3正常维修：提供24小时维修服务，接到报修后30分钟内赶到现场，当天工作当天完成，如无法解决应解释原因，并确定解决时间；建立健全维修档案和回访制度；及时修缮共用区域、公共部位或公共设施设备中破损的部分。1.4装饰装修：地面、墙面、石材、玻璃及门窗保持完好，颜色、形状统一；检查和监督施工方遵守本物业的有关装修规定，在不影响主体安全及外观统一的情况下，保证乙方的正常使用要求。2.0环境保洁：保洁区内做到通道无死角、墙面无张贴、玻璃无脏污、厅门无污迹，外围无杂物，定期消杀灭虫，保持公共下水道、水管或其他管道清洁、畅通，防止任何垃圾淤积、侵蚀或倾倒于公共区域。3.0绿化景观：对绿地、花木草坪、景观小品等进行日常养护和管理，做到修剪有形、长势良好清洁、美观、适用，除季节原因外，无枯枝、枯叶。4.0交通秩序与车辆停放：设立清晰明确的交通道路标志，保持道路畅通，明确划分停车区域，杜绝车辆乱停乱放。5.0保安、消防：5.1安全监护：配合和协助当地有关部门对公共区域进行24小时安全监控和定时巡视，发现任何违法行为，及时报警并报政府相关部门处理。5.2消防监控：消防监控报警系统24小时自动监测，并设专人员值班，按规定保存监控记录，定期举办消防宣传和演习，定期检查消防设备及有无易燃易爆等危险品进场、存储情况。6.0客户服务6.1每月与乙方进行服务沟通，以消除不合格现象的发生，建立服务回访记录。6.2建立投诉处置规程，及时处理投诉事项。以上服务标准如因物业产权人或物业使用人原因造成无法达到的，甲方不承担违约责任，但甲方应尽力协调解决有关问题第五条 物业服务分包甲方可将其在本合同下的任何专业服务委托或分包给专业的服务商（“分包商”），但不能因此免除甲方在本合同下对乙方的义务或任何责任，并且对于任何根据本合同分包的专业服务商的行为，甲方应当向乙方承担责任。第六条 物业装修改造乙方进场装修前须按消防法律法规与甲方或物业产权人或与政府有关部门签订消防安全责任书，明确消防责任。乙方对租赁区域进行的装修或装修改造方案，凡涉及消防、建筑安全、噪音隔离等须报当地行政主管部门批准的或涉及物业产权人提供的设备设施的，须报甲方及物业产权人审核书面批准，同时由乙方根据当地政府的有关装修管理及消防、环保规定履行报批手续并经批准后方可进行施工及开业。甲方应在收到乙方装修方案后最迟10个工作日内出示书面审核意见，甲方在前述期限内既未提出合理改正意见也不签字确认的，则视为确认。乙方在装修前，若必须将装修方案和施工图纸报经政府相关部门审批，须严格按照经政府相关部门审批确认的装修方案和施工图进行装修；乙方应向甲方及时提供前述经政府相关部门审批的装修方案及增加的工程、消防、自用设施设备工程技术档案等资料。 乙方的装修施工过程须接受甲方的监督与管理。乙方保证甲方不因乙方原因而给甲方造成损失。未经甲方同意，不得破坏租赁区域的房屋基本结构、外墙部分以及物业产权人提供的任何设施设备。施工完毕后须经甲方及政府有关部门（如消防主管部门）的验收认可，因此而产生的全部费用和责任由乙方承担。第七条 甲方的其他权利和义务除本合同前述约定外，甲方还有如下权利和义务：甲方的权利：1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订广场统一经营管理的各项管理规定（下称“物业管理规定”），根据本合同的约定调整物业管理服务费及其它相关费用标准及收费办法。2、对违反物业管理法律法规、本合同及物业管理规定的行为进行处理：包括要求停止违法、违规、违章行为；要求赔偿经济损失、支付违约金及停止各项专项服务。3、对乙方租赁区域的装修及相关的垃圾清运等事项的监督和管理。4、受物业产权人委托，行使对乙方使用物业产权人配置之设施设备（包括消防系统）维修保养工作的监督及管理，在乙方未根据本合同或者租赁合同正确使用或未进行适当的维修保养时可责令乙方限期整改或甲方代为维修，所发生的合理费用由乙方承担。造成损失的，乙方须予以赔偿；受物业产权人委托，对出入租赁区域的财物及人员进行必要的控制与管理。甲方的义务：1、按本合同第二条中约定的事项提供物业管理服务并承担相应的费用，但若由于乙方的过失或过错所造成的损失，则由乙方承担相应的责任及费用。2、协助乙方与政府相关部门进行有关事宜的磋商，并对日常管理中所涉及的公共事务进行协调。 3、租赁区域外的公共区域的商业经营与商业广场整体推广活动的管理。4、室内外停车的管理及收费（停车位的使用按照乙方与物业产权人在租赁合同中的约定执行）。5、尽管甲方提供保安服务， 但甲方不承担对乙方及其工作人员的人身、财产的保管、保险义务。但是，如因甲方未充分履行保安义务而造成乙方或其工作人员的人身、财产损害的，则甲方应负责赔偿。6、如甲方按照本合同约定因紧急维修或因市政需要确须停止供水、供电、空调或其他必要设备、设施的供应，须提前通知乙方。按照合同约定应由甲方管理的前述设备、设施因甲方或第三方毁坏原因而中断，则甲方应在接到中断通知的一小时内迅速开始抢修，直到上述设备、设施恢复正常为止；若甲方未及时开始抢修，乙方亦有权自行进行维修工作，所发生的合理费用经双方确认后由甲方承担，甲方应于费用经双方确认后的7个工作日内向乙方支付该费用，甲方逾时未支付该费用，乙方可选择从双方往来帐中扣除该费用。因乙方原因造成应由甲方管理的前述设备、设施的中断，乙方应负责自行修理，也可委托甲方修理，由此产生的合理费用经双方确认后由乙方承担，乙方应于费用经双方确认后的7个工作日内向甲方支付该费用，乙方逾时未支付该费用，甲方可选择从双方往来帐中扣除该费用。7、除了在紧急情况下或因保安原因外，甲方或其代表不可在未经通知或许可进入生产区和非公用餐厅区域。若甲方或分包商通过租赁区域或在租赁区域内安装、使用和维修管道、线路或其他设施设备，须提前3日书面通知乙方。如在完成前述工作时损坏乙方租赁区域的布局、装修，甲方应予在完成前述工作后修复，若无法修复的，乙方可经通知甲方并经甲方书面同意后自行修复，并产生的费用经甲乙双方确认后，乙方有权从今后的物业管理费中扣除。但因乙方原因造成前述维修所产生的费用由乙方自行承担。在事先书面通知乙方后（紧急情况下可不作通知，但事后应作书面说明），甲方或分包商有权在营业时间内，与乙方有关人员一起进入租赁区域检查，对租赁区域进行必要的维修、更换、改建或增建工作。甲方或分包商在进行上述检查、维修、更换、改建或增建时，不应不合理地干扰乙方的业务，或使乙方由于此种检查或维修而遭受不合理的损害或损失。8、为使乙方能在租赁区域正常经营，甲方应协调乙方与广场其他经营者间的关系，乙方根据租赁合同约定自行转租、分租的经营者除外。9、法律法规赋予甲方的其他权利和义务。第八条 乙方的其他权利和义务除本合同已有约定外，乙方还有如下权利和义务：乙方的权利：1、按照本合同第二条及与物业产权人签订的租赁合同的有关约定，实施租赁区域内的管理工作并承担相应的费用。2、按照乙方与物业产权人签订之租赁合同的约定使用店招及广告位，但改变墙体、结构的需经甲方同意后方可实施。未经甲方同意，乙方不得擅自安装任何包括但不限于标牌、广告牌等物体。3、乙方根据经营需要，经甲方同意可以延长营业时间，但应提前通知甲方，且按照本合同约定承担由此发生的费用。在整个广场组织大的营销、庆典活动时应视实际情况按甲方要求做出暂时性调整。乙方的义务：1、按时足额缴纳乙方应缴纳的物业管理费及其它法律法规规定的税、费。2、按照与物业产权人签订的租赁合同及本合同约定的用途使用租赁区域，非经物业产权人书面同意，乙方不得在租赁期内变更租赁用途，保证租赁区域和设备设施的完好（正常损耗除外），并按照约定完成应由其负责的物业管理，不损坏租赁区域结构及附属设备设施，不影响、妨碍公共设施设备的正常使用和正常维护、维修、保养，不置放任何超过建筑物设计荷载范围的物品，不将易燃、易爆、剧毒、放射性等物品（经营物品除外）带入、存放在租赁区域内。不采取任何可能导致甲方保险赔偿减少、取消或保险费用增加的行为，不采取任何可能导致不合理地缩短建筑物使用期限的行为。3、在租赁区域从事经营活动时，遵守中国包括消防、环境保护、卫生防疫、文化、治安管理在内的法律法规，尊重社会公德，负责治安综合治理、消防、安全和保卫工作，协助甲方实施物业管理，教育乙方管理人员、经营人员、分租户（如有），遵守本合同及物业管理规定，并对上述人员的职务行为及造成的损失负连带责任。4、乙方保证不从事任何可能阻碍、影响相邻区域内甲方或物业产权人或其他承租方合法权利的行为，不干涉、扰乱或影响甲方或物业产权人或其他承租方正常经营的行为。5、乙方保证配合甲方人员通过乙方租赁区域或在租赁区域内安装、使用和维修管道、线路或其他设施设备，及在其认为合适的时间内，与甲方有关人员一起进入租赁区域进行必要的维修、更换、改建或增建工作。6、乙方自行负责办理经营、装修所需的或可能发生的规划、环保、水电、通讯、消防、卫生、工商、税务、银行及其他国家规定的申请报批手续并承担相应责任和费用。7、乙方保证在正常经营期间严格遵守消防法规，确保所有消防通道处于畅通状态及相关设施设备的正常状态。负责其租赁区域内消防设备、设施的日常检查及保管工作；承担政府对乙方租赁区域的消防专项检测、检查费用。因乙方使用、管理不当造成丢失、损坏的或因此违反国家、地方法律法规的，由乙方承担责任和费用。8、乙方保证采取严格的安全防范措施，对因乙方原因引致的水、烟、燃气或其他物体外泄以及任何导致甲方或第三人人身、财产的损害或违反国家地方法律法规的乙方应承担相应赔偿责任。9、法律法规赋予乙方的其他权利和义务。第九条 保险乙方按照租赁合同中与物业产权人的约定各自购买相应的保险（含第三者责任险）。发生保险赔付范围内的事故及损失，双方均有责任在规定时间内向保险公司报险，并协助保险公司做好取证等相关准备工作。因甲方原因造成乙方发生损失的，尽管有前述约定，甲方仍然应当承担赔偿责任。因乙方原因造成甲方发生损失的，尽管有前述约定，乙方仍然应但承担赔偿责任。第十条 违约责任1、若任何一方违反本合同项下的任何权利和义务，均应向另一方承担违约责任，赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的除外。2、因甲方未履行或未及时履行物业管理责任，导致甲方负责的设备、设施出现故障、损害或其他原因造成乙方或第三者的损失，甲方应予以赔偿（包括物业管理费在内）。因乙方未对其负责的设备和设施履行维修维护责任，导致设备和设施出现故障、损害或其他问题造成甲方或第三者损失的，乙方应予以赔偿。3、如果乙方违约延迟支付或补足物业管理费和水、电、等公用事业费超过10日的（在乙方已与公用事业部门签订供应合同应由乙方向其直接付费的除外），延迟需向甲方支付公用事业部门规定的逾期付款违约金。乙方延迟支付超过20日，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担。但如果因不可抗力或者甲方违约等其他正当理由而导致乙方延迟支付的，乙方不承担任何违约金或者其他损失。第十一条 合同终止本合同于物业产权人与乙方签订的租赁合同终止时同时终止。第十二条 其它1、乙方按照其与物业产权人签订之租赁合同约定将其在租赁合同中的权利义务转让给第三方时，乙方在本合同中的权利义务相应转让给该方，乙方应保证该第三方同意受让本合同。2、 合同附件（如有）均为合同的有效组成部分，与本合同具同等法律效力。3、根据本合同的需要发出的全部通知，均须采用书面形式。甲乙各方向对方发出的发票、单据及其它通知需标明对方公司名称，送达到对方办公地址后即视为已经送达。各方按下列传真号码所发送的传真文件，亦视为已经送达对方：甲方：乙方：4、本合同如有未尽事宜，须经甲乙双方协商同意后书面修订和补充。5、因本合同引起或与本合同有关的任何争议应由双方通过友好协商解决。协商未成，任何一方均可将争议提交 仲裁委员会仲裁。6、 合同为正式法律文件，涂改处无甲乙双方加盖公章无效。7、本合同正本共15页，一式陆份，甲乙双方各执两份，壹份由甲方送合同登记管理部门备案，另壹份由乙方办理有关证照，陆份具有同等法律效力。8、本合同自甲乙双方法定代表人或授权代表签字、加盖公章之日起生效。甲方： 法定代表人（签章）：日期： 年 月 日乙方: 授权代表人(签章)：日期： 年 月 日物 业 管 理 界 面 划 分1.0设施设备的维修保养、运行管理界面1.1乙方租赁范围内通风排烟1.1.1乙方专用的出入口空气幕维护、保养及相关费用由乙方负责；1.1.2租赁区域除湿机及其附属管道、表冷器、阀门（如有）等设施设备的日常维保、运行管理及相应费用由乙方负责；1.1.3租赁区域通风、排烟系统及其附属控制开关柜、管道等设施设备的日常维保、运行管理及相应费用由乙方负责；1.2高低压配电系统1.2.1乙方租赁区域的墙体景观照明、乙方专用广告照明的维保、能耗等费用由 乙方承担；1.2.2乙方租赁区域内的配电系统、照明系统包括但不限于其独立使用的室内照明系统等的日常维护保养、使用管理并相关费用（含能耗）由乙方承担。1.2.3租赁区域外供乙方使用的高、低压配电系统包括但不限于变压器、高低压开关柜、各类电井、电容器柜等日常维护保养、运行管理及定期检测及相关费用（含能耗费用）由甲方负责；1.3给排水系统1.3.1从分户计量水表至乙方租赁区域的给水系统日常维护保养、运行管理及相关费用由乙方负责；1.3.2隔油池、污水处理的维修和保养由甲方负责，乙方分摊由此而产生的费用；集水井、排污水泵的维修和保养由甲方负责，费用由甲方承担。1.3.3乙方租赁区域内的排水地漏、排水管道、阀门、法兰等设施设备的日常维护、保养及相关费用由乙方承担；1.4消防系统1.4.1由物业产权人提供给乙方使用的乙方租赁区域内的消防烟感报警系统、消火栓及喷淋系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消防排烟等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、运行管理及相应费用（含能耗）由乙方负责；相关检测费用由甲方承担；1.4.2乙方与甲方或与其他承租方共用的消防报警及连动主机系统、消防水泵、消防防排烟风机系统等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由甲方负责。1.5其它1.5.1乙方租赁区域内其他设施设备包括但不限于弱电系统、安防系统、装饰装修等日常维护保养、管理及相关费用（含能耗）由乙方负责；1.5.2甲方有