振头大厦物业公司工程维修部手册.doc

中国地产商域网工程维修部工作手册（振头大厦物业公司工程维修部手册试运行版）一：工程维修部质量/服务目标维修服务满意率 设备设施完好率 请修及时率 请修合格率对维修服务满意的业主人数客户满意调查总业主人数1.0维修服务满意率= 100%，不得低于85% 。每月检查中完好的设备设施数量总设备设施数量2.0设备设施完好率= 100%，不得低于98%；对维修服务及时感到满意的业主人数客户满意调查总业主人数3.0请修及时率=100%，不得低于95%；每月一次请修合格次数每月请修总次数4.0请修合格率= 100%，不得低于95%。二：维修部组织架构图物业管理处总经理工程维修部经理工程维修部调度主管强弱电综合班给排水综合班土建二装综合班 1.0工程维修部经理工作职责：1、在物业管理处的领导下，全面负责工程维修部的各项工作。2、负责物业管理处所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作。3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行。4、负责向业主提供日常维修等服务。5、负责对本部门各班的工作进行检查和指导。6、负责业主装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作。7、负责参与大厦工程验收交接工作及制定大厦工程验收实施计划。负责组织大厦的机电设备运行调试工作。8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。9、对采购物资和提供服务的供方进行评价。10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报物业管理处总经理批准。11、负责本部门水、电、土等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物业管理处组织实施；确保其正常运行。12、监督、组织实施与物业管理处管理有关的计量检测设备的定期校准工作。13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障。14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。15、组织领导工程维修部人员的岗位培训和技术培训。基本要求：1)保证工程维修部日常工作正常运转。2)保证大厦设施设备公司日常运作。3)保证物业管理处总经理交办的各项工作。2.0工程维修部调度主管工作职责：1)配合工程维修经理的工作，完成公司下达的各项管理指标。2)配合工程维修部经理主持全面工作，包括加强安全管理和教育，建立安全制度，防止事故发生；负责部门员工的业务培训和考核；负责指挥日常维修保养；下属员工工作的检查督导；负责维修工具及日常消耗品控制管理等。3) 配合工程维修部经理组织制定设备设施维修计划和方案；参与二装实施及改进的策划。4) 配合工程维修部经理掌握人员及设备状况，审核各种运行记录，掌握能耗规律，及时处理异常情况。5) 配合工程维修部经理定期检查重点设备运行状况，不断改进设备缺陷，支持下属合理的技术改造，使设备日趋完善。6) 配合工程维修部经理健全各项规章制度，落实奖惩措施，提高管理水平。7) 配合工程维修部经理现场检查维修点的工作情况，收集业主意见，不足之处即时跟进。8) 配合工程维修部经理定期召开维修部会议，指正工作中的不足之处，听取汇报总结，布置工作，了解员工生活、工作、思想等实际情况，并尽量帮助解决。9)负责工程方面技术图纸、文件和设备档案的接管和归档工作。10) 配合工程维修部经理指挥突发性设备设施的抢修工程。11) 配合工程维修部经理负责外委工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。 12) 配合工程维修部经理负责大厦内工程维修方面各项数据的统计。13)定期向维修部经理汇报工作，完成上级交办的其它任务。基本要求：1)保证设备设施完好率达98%以上。2)保证水、电、气供应顺畅，不发生工程维修方面较大的责任事故；出现意外情况及时修复，不影响业主正常工作和生活及物业公司日常运作。3.0强弱电综合班工作职责：1)配合调度主管的各项工作安排、听从指挥、接受监督，认真完成任务并配合其它部门工作。2)负责对种类公共设施按时进行维修，确保强弱电设备正常使用功能，组织对各类突发性故障进行抢修，及时合理解决业主的请修。3)及时处理各种突发事故，并做好记录。4)向调度主管报告工作情况、每月的材料使用情况等。5)对维修中的一些整改项目，提出合理化建议。6)负责大厦内的供配电的正常运行，保证正常供电。7)对各供配电房进行巡检工作，每月将各电房运行记录表整理归档，呈报管理处。8)定期对设备房及设备进行清洁除尘、维护保养工作。9)向主管报告设备的运行情况及保养情况；根据实际情况，对设备设施的改造提出合理化建议。10)节约各种维修材料，根据实际情况做好节水节电工作；按规定对大厦的消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好。11)执行公司及管理处工作计划，遵守公司规章制度，积极参加各种类培训，不断总结实际工作经验提高思想素质和技术水平。12)完成主管及上级领导交代的其它任务。基本要求：1）及时修复电、气故障，保证业主工作和生活及大厦物业工作需要。2）准确快速地完成维修任务，注重礼貌礼节，保持良好的仪容仪表。3) 保证大厦内正常供电，不出现供电方面大的责任事故。4) 通过维护保养保证设备安全稳定运行。4.0给排水综合班工作职责：1、在工程维修主管调度指导下，对空调及给排水系统所辖设备。2、制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。3、填写本系统的操作要求和工作指令。4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。5、负责本系统的外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检）监督。6、负责业主给排水的请修。7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。8、负责空调系统（包括风机盘管）的日常运行和维护保养。协助强弱电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。9、负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。协助强弱电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。10、在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。11、在供暖期负责供暖系统的维修保养。12、负责大楼管辖范围内所有公共设备的应急维修。基本要求：1）及时修复给排水和空调及暖气，保证业主工作和生活及大厦物业工作需要。2）准确快速地完成维修任务，注重礼貌礼节，保持良好的仪容仪表。3) 保证大厦内正常供水，不出现供水方面大的责任事故。4) 通过维护保养保证设备安全稳定运行。5.0土建二装综合班工作职责：1) 在工程维修主管调度指导下，对土建，大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面的整修。2)配合工程维修部经理主持二装的全面工作，包括二装前期的审图及改图的跟进，二装中期的现场监督施工工序和施工进度及成品保护，二装后期的最终图纸的收集和绘制，及现场的清理。3) 配合工程维修部经理组织制定大厦结构设施维修计划和方案。4) 11) 配合工程维修主管调度负责外委建设及修缮结构工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。 5) 在工程维修主管调度指导下定期检查大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面。基本要求：1)保证大厦设施正常使用；2) 保证大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面的平整和美观。不影响业主正常工作和生活及物业公司日常运作。3)保证大厦内二装工作正常进行和完成。4)保证物业管理处外委建设及修缮结构工程进行和完成。三：工程维修服务检验流程和标准1.0目的：确保所需维修项目的及时进行，高质量地完成维修，满足业主的服务要求，保证小区内的设施设备正常运行。2.0适用范围： 2.1大厦内各类公共设施设备及公共部分维修过程的检验。2.2业主（住户）委托的各种维修的维修过程检验。 3.0职责： 3.1调度主管每日对维修单进行检验。 3.2调度主管负责公共设施设备及公共部位的巡检，组织对发现的问题实施整改。3.3大厦客服部负责对客户请修工作进行回访。 4.0基本内容： 4.1维修过程的检验要求： 4.1.1维修服务及时性的检验：如无特殊情况从接到维修要求起至到达维修现场时间不超过15分钟。如有特殊情况15分钟到达不了的及时和业主联系说明情况并得到业主的认可。维修时间视工艺复杂程度而定。一般性维修不超过当天， 对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过三天（工艺要求特殊的例外）。不能当天完成的，应向业主（住户）解释原因。 4.1.2维修服务质量的检验，按维修服务标准进行检验：功能性维修，以恢复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象出现，与原有部位相比较，应无凹凸感。 4.2检验： 4.2.1日检：调度主管及时收回每日的维修单，以检验维修的及时性和住户对维修服务过程是否满意，检查当天维修任务的完成情况。 4.2.2周检：调度主管每周对小区各公共设备设施的维修、保养进行检查，有问题及时督促协助维修技工解决。 4.2.3回访：客服部接单前台/区域物业管家按规定的时间对业主（住户）进行电话或上门回访,并在维修单上作好相应记录，对业主感觉不满意的维修服务应立即安排返工或采取相应措施进行处理。4.2.4 月检：调度主管每月监督检查时应对维修记录进行抽查,检验维修记录填写是否规范，维修回访满意率是否达到要求等。4.2.5对以上检验中发现的严重不合格立即查找原因，及时采取措施进行纠正，在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施。 1.0目的:规范维修服务流程，保证服务质量。2.0适用范围:客户请修的处理流程。3.0职责:3.1维修领班负责维修指导及监督检查，维修领班与维修技工负责日常维修服务。3.2大厦客服部负责回访，客户前台负责开单及跟进。4.0基本内容:业主提出维修YESYES4.1流程图:客服部填写请修登记通知主管调度取维修单即刻或按约上门查看是否保修项目客服部回访维修单交客服部维修单调度主管登记业主验收进行维修NO向业主说明并估价是否复杂项目NO通调度主管通知保修单位1.0目的：确保上门维修及时、高效，让业主（住户）满意。 2.0适用范围：所有涉及业主（住户）的维修服务。 3.0职责：3.1调度主管指导、监督及协助技工完成维修工作。 4.0基本内容：4.1接待住户的维修请求： 4.1.1调度主管到客服中心领取维修单，根据维修内容安排上门维修。 4.1.2无论何种情况，都不可拒绝住户要求上门维修或查看的请求，如有特殊情况予住户合理的解释。 4.1.3根据实际情况，即日或预约上门查看（如为简单维修无须此步骤）或维修， 如住户要求马上上门则必须在15分钟内到达现场。 4.1.4工作服穿戴整洁，佩戴工作证方可上门。 4.1.5约定时间的必须按约定时间提前分钟到达。 4.1.6凭维修单进门查看；对发现的问题向住户提出解决方案并就所需的材料、工具、修理时间征询住户意见，并得到住户肯定后方可进行下步工作。 4.2领用材料 4.2.1如住户未准备材料或准备材料不合用，在向其说明情况后回管理处领用材料。 4.2.2如住户对所需材料有特殊要求或仓库无此材料时，可由住户采购提供或或向公司申购。 4.3上门维修 4.3.1使用对讲门禁系统和业主联系，如业主不在家中，则填写好留言条，附在住户家门上，方可返回。 4.3.2工作服穿戴整齐，佩戴工作牌，对所需材料及工具一次性配带齐全，并自带抹布以便清理工作现场。 4.1.2 敲门。当和业主起得联系后到达其所属单元门口时，无论业主是否开门都要轻声敲门等候业主的回应。 4.1.3介绍。当业主有回应时，要首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是物业管大厦工程维修人员，工号，前来为您服务”。4.1.4 进门。经业主许可后，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋，拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。4.1.5 预算费用。当维修人员检查所需维修部位后，按维修收费标准和人工服务费计费，并填写在维修单上，请业主确认、签字。如维修收费标准无所须维修项目的价格，就自行计费，请业主签字确认，一式两份，一份留业主，一份自留交收费员。4.1.6工作中手脚要轻，尽可能不发出大的噪音，实在无法避免时，应事先向业主或住户打招呼，并说“非常抱歉，对不起要打搅一段时间”。4.1.7 整理：修理完毕后，应负责打扫干净，将垃圾杂物装好，带离业主房间，放入公用垃圾桶内，临行时注意收好工具，不可遗留工具在业主房内。4.1.8试用：当维修完毕后，在业主面前试用维修好的项目。4.1.9讲解：向住户讲解故障原因，介绍维修保养知识，并告诉住户正确使用方法和注意事项。4.1.10填单：请住户填写维修服务意见。4.1.11辞别：工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，至门口时应转身对业主说：“使用过程中如有问题，请联系客服中心，再见”。4.1.11 整个工作期间不得接受业主赠送的物品。 4.4 有关上门维修常见的问题及处理方法：4.4.1 全屋停电有以下几种情况：1)区域停电，为不可抗力。由客服中心向业主解释。2)该物业单位电表主电源开关跌落。接到投诉后，首先到所在梯间检查该单位电表箱开关，检查是否有烧焦的迹象或闻一下是否有烧焦的气味，可作出判断，进行更换。3)室内配电箱漏电开关跳闸，此时应将后续各回路断路器关闭，再按下漏电开关表面按钮，打上开关，如果仍然跳闸则说明漏电开关损坏，需更换。同样可检查漏电开关是否有烧焦的迹象和气味，来作出判断。4)如总漏电开关可以合上，则可能各单独回路线路有问题。处理方法：打下总掣分别将各回路开关输出端线头断开，甩掉负载用欧姆表测量线间是否有短路现象。可测出哪两根线间的短路引起的跳闸，再进行检查，可找出问题。5)如果以上检查全部通过，未发现问题，则有可能为室内某家用电器有问题，以排除法测出，建议业主去维修。6)引起跳闸的原因还有，例如各压线部位是否压紧，如不压紧，带负荷时会引发火花、发热导致跳闸，另外，还有由于暴雨、闪电或区域电压不稳等造成跳闸，合上即可。并向业主解释清楚。4.4.2屋内天花、地板、墙身有水渍。1)在天花板上发现水渍，首先，要询问业主该处水渍是突然出现，还是时有时无。如果是突然出现，且面积在迅速增大，说明楼上单位地板内的水管爆裂，漏水，到楼上去检查。此时如何判断是给水管爆裂还是排水管漏水呢？有以下几种方法：（1）肉眼观察水迹，如果很大，并有大量水珠，水渍较干净，说明极有可能是给水管漏水，因为给水管漏水会不断有水涌出。而如果是排水管漏水的话，水迹会给人污糟的感觉，甚至会有异味。（2）打压试验法，将总水闸关闭，将手动打压泵接入室内管路，打压至0.8Mpa，稳压10分钟，观察压力表变化，如压力下降很大，说明给水管有漏水，如无压力降，则可能是排水管漏水。有了以上判断，就可以有针对性的进行维修。还有一种情况，如水渍时有时无，则有可能是天气变化形成结露，属自然现象，告诉业主注意开窗通风。如果天花漏水发生在顶层物业单位，则可以判断为天面排水不畅。天沟堵塞，积水引起天花板漏水。2)当发现墙面有水渍时，这种情况，一种可能是墙内埋设的给水管发生漏水，也可能是天气变化结露现象。还有就是空调排水倒流，引起墙身水迹。外墙有水迹，如排除空调漏水，墙内无水管，则是外墙有裂缝，下雨导致外墙渗水，查明原因后，再进行针对性维修。四、工程维修部管理制度一、值班管理制度1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。2、值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。3、值班员工必须服从调度主管的安排，听从调配，执行组长的工作指令。4、值班员工必须严格执行巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。6、值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。7、值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。8、值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。二、运行记录管理制度1、巡视值班记录表每班记录一次，电气设备运行记录、每半天记录一次，设备运行记录表（空调系统）每班记录一次，由相关专业的管理员检查后每月月底将表格汇总交调度主管存档。2、设备维修保养记录由维修人员填好后交班组长，相关专业的管理员审查后签名，每月月底将记录表格汇总交调度主管存档。3、巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由相关专业的管理员抽查监督，月底汇总后交调度主管存档。4、巡视值班记录表每日由当值员工填写，每周部门经理签名后交调度主管。5、值班表每月月底由维修班填写，物管部经理审阅后交调度主管。6、设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。7、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。三、工程档案管理制度1、工程设备档案资料由调度主管。调度主管者应严守公司档案管理制度和保密守则。2、各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；等系统资料由调度主管存放于档案盒内并贴上标签。3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由调度主管统一签收，并将有关图纸交各相关专业核对实物，如图纸无误则由调度主管按系统归档；图纸有误，则由调度主管联系交图单位更正。5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。6、借阅档案须经相应调度主管以上人员批准，调度主管登记并指定归还日期，由调度主管按期追还，需续借的要重新登记。四、设备设施管理制度一、设施设备巡检规定为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告维修人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。7、相关专业人员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。五、设备管理制度1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业人员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的人员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。4、如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修保养记录表，上报调度主管实施整改。5、每次检修保养后必须填写相应的表格，调度主管负责监督执行。 六、机房管理制度物管部辖下的设备机房有：开闭所变配电房、弱电机房、电梯机房、热交换机房、水泵房、空调机房等；它们都是生产重地，为规范各机房的管理，特制定本规定。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿进入”的告示牌。2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。5、机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。6、未经部门领导批准，外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。7、供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知调度主管或部门领导。8、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。10、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。11、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。七、设备机房防火制度1、不得在机房内吸烟。2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。3、需要动火作业时，由相关专业人员填写机房动火作业申请表，工程部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检查，确认无火种后方能离开。4、部门人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。八、机房卫生管理制度为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。7、各专业人员定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。五： 强电系统管理一、层间配电室管理制度1、配电室内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。2、配电室内每周清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。3、工程维修部每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。4、工程维修部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。5、检查和保养结束后填写设备检修单。二、转、停电通知用户工作规程(一)计划转、停电 1、供电局转、停电，物管部接到通知后应立即报告物业经理。2、因大楼施工需要停电，须至少提前24小时将停电计划书面上报部门经理。3、总经理审批后，工程维修部部拟发转、停电通知书，由物业客服部通知业主。三、供配电设备运行管理规程1、每天定期巡查供配电系统设备，包括(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。2、发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知物管部安排处理。3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上维修处理。4、未经主管人员同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管人员批准。5、严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。6、高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。四、供配电设备维修保养规程1、严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。2、工程维修经理每年12月制订下一年度的设备保养计划。报物业经理审批。3、督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有详细记录。4、工作过程应严格遵守电气作业规程。5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。6、各系统的维修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告物管部经理，及时通知受影响的用户。7、维修保养结束后，应将有关工作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。8、高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。五、工作票制度1、在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列两种：填用工作票；口头或电话命令。2、填用工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者；带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。3、其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。4、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。5、一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。6、事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌。7、工作票的有效时间，以批准检修期为限。8、需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。9、工作票签发人由强电管理员担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由强电组长或资深技工担任。10、工作票所列人员的安全责任：(1)工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。(2)工作负责人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。(3)工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。(4)工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。六：供电突发性事故的应急措施(一)外线故障1、大楼设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有人工作，禁止合闸”指示牌。2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备用电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。3、检查馈电柜和变压器出线柜是否正常。4、检查低压受电柜，并合上低压总开关。5、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。(二)内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：1、将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心报告火警）。2、将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。3、将低压母联合闸，保证大楼设施用电。4、向物管部主管和维修班报告故障经过和处理情况。5、物管部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。七： 给排水、管道系统管理一、安全用水、供水管理制度根据市安全用水管理的有关规定，结合辖区内的具体情况，对供水管理规定如下：1、凡属辖区范围内的供水系统(即自来水公司向辖区供水总表以内的)一律由管理公司管理。2、用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。 3、用户不可随意更改大厦供水管道。4、有以下现象的均属偷水行为，大厦物业将按下列规定处理：(1)私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿大楼损失。(2)私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。(3)私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。5、用户违反安全用水规定，拒绝物业管理公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。二、大厦节水、用水措施1、严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。2、在各公共洗手间张贴节水标语，加强用户节水意识。3、安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。4、每周抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。5、做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱的防漏措施。三、物管部停水、限水管理制度1、所有的停水、限水审批权限为工程经理以上。2、收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告总经理，至少提前24小时书面通知受影响用户。3、工程维修部应安排足够的人员处理停、限水工作。4、停水前应将蓄水池注满。5、停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通知受影响的用户。6、当值人员应将停水、限水情况记录在当值日志上。四、水泵房管理制度1、保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。2、每班检查水池的水位是否正常，水池盖必须锁好，无关人员不得借用钥匙。外单位参观或领导检查作好登记记录。3、每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。4、每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。5、定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。6、进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。7、发现有异常情况或自动失灵等，立即报告主管领导，并留在现场观察。8、每班对泵房进行检查后，在机管泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系统巡查表。9. 定期检查生活用水水池，和药剂添加系统。五、给排水系统维修保养制度1、给排水系统的日常维修保养由暖通、给排水运行维修班负责。2、工程部每年12月份负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。3、维修及保养过程如要限、停水，需提前将停水区域通知客服部，由客服部通知受影响用户。4、根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。5、供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证供水。6、污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。7、所有系统的维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。8、给排水设备的故障应于24小时内修复，无法解决的应马上要求通知受影响用户，并报告上级领导，限期修复。六、给排水系统故障排除措施(一)给水系统故障处理1、因给水泵故障影响供水时，把出现故障的给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。2、因给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房采用手动状态定时供水，并用对讲机保持联系和在现场监护，防止出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。3、因供水管网或供水阀故障影响供水时，应立即组织抢修，尽快恢复供水。(二)排水系统故障处理1、排水管故障，先将该区域的供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。2、雨水管堵塞，先用沙包拦截，防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引走，排到街外。八： 空调、设备系统管理一、空调系统检查巡视内容1、设备巡查巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。2、空调机房(1)主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。(2)巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。(3)空调控制室内，水泵起动箱有无故障指示。3、冷却塔、水箱检查(1)冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水，风机运行时是否发出噪音，风机起动电柜有无故障指示。(2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、风机等检查(1)组合式风机：检查运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有无堵塞，尘网是否干净，运行有无噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。(2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有无堵塞。二、空调系统操作规程（一）开机程序1、检查电源、三相电压是否有380V。2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。4、检查冷却塔补给水是否正常。5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。6、根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至3时需要加开冷却塔风扇。7、检查膨胀水箱补水是否正常。8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。9、启动冷却水泵和冷冻水泵。10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1 kgcm2)。13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。14、检查主机、油温是否在6568之间。15、启动主机。16、检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。（二）关机程序1、关机前记录主机运行数据。2、按停主机。3、主机完全停止后10分钟停冷却水泵、冷却塔风机，冷冻水泵、也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，根据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。三、空调系统运行管理规定1、空调系统的设备运行由空调组负责，暖通、给排水管理员进行监督。2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行情况记录在空调系统运行表上，未经主管管理员批准，不得擅自更改运行参数。3、按大楼空调运行时间表准时启停空调系统。4、在不影响大楼正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。四、空调系统维修保养规程1、冷水机组维修保养和水处理由委保公司负责。2、强弱电综合班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。给排水综合班负责管道，风机盘管的水路畅通。2工程部员每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。3、当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告调度主管。4、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。6、工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。 7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。8、系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。9、系统维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。五 管网系统1、主管道(1)发现或接报主管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。(2)现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导人走火梯。(3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。(4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。(5)报告调度主管，由其安排抢修并在事后作维修报告。2、水平管网(1)发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。(2)现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。(3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。(4)报告调度主管，由其安排抢修并在事后作维修报告。3、空调机房内的伸缩节(1)发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。(2)将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。(3)报告调度主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。4、空调机房内的管道(1)发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。(2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。(3)用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。(4)开启机房内对应管道底的排水口排水。(5)注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。(6)报告调度主管，由其组织抢修。九：紧急情况通知受影响用户事件发生后，调度主管报告部门经理认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由部门经理上报总经理书面报告。（一）电梯困人如发生电梯困人事故，电梯维修员应按如下方法处理：1、 发生电梯困人事故时，电梯安管员通过电梯对讲机或咕话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不得惊慌，静心等待救援人员的援救；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢牌半开闭状态，电梯安管员应联系工程部人员设法将轿厢门完全关闭并及时和电梯厂商或者维保单位联系派人过来。2、 根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。3、 轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援（1） 拉下电梯电源开关。（2） 用专用厅门钥匙开启厅门。（3） 在轿顶用人力开启轿厢门。（4） 协助科客离开轿厢。（5） 重新关好厅门。4、 轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法（1） 进入机房切断电梯电源。（2） 拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。（3） 援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发行危险，操作