房地产定向开发协议231.doc

目 录第一章 总则第二章 项目名称及地址第三章 项目概况第四章 建设标准第五章 组织机构及议事程序第六章 甲乙双方的责任和义务第七章 项目开发建设工期第八章 土地权属第九章 管理费收取第十章 开发费用的组成、确定及支付第十一章 工程建设第十二章 合同管理第十三章 物业管理第十四章 协议履行第十五章 违约责任第十六章 其它房地产定向开发协议（讨论稿）甲方：中国钢研科技集团有限公司（以下简称甲方）乙方：涿州市伯力恒房地产开发有限公司（以下简称乙方）根据合同法规定，甲、乙双方本着公平、公正的原则，就乙方定向开发中国钢研科技集团公司涿州基地住宅小区（以下称幸福嘉园或本项目）事宜达成如下协议：第一章 总 则甲、乙双方本着公平、公正的原则，遵循诚实、高效和建设高标准小区的宗旨，定向开发建设甲方涿州基地幸福嘉园。本住宅小区所有楼盘均为定向开发。本项目建设用地系河北省为了保护省重点产业支撑项目配套住宅商业用地。为推进河北省重点产业支撑项目持续不断发展壮大，稳定职工队伍，方便职工工作与生活，甲方委托乙方以乙方具备的房地产开发资质依法获得该地块开发权（获取该地块所有费用由甲方承担），并对该地块开发建设成甲方产业职工住宅小区。项目建成后不得向社会销售，必须销售给甲方企业内部职工，保证企业职工利益。第二章 项目名称及地址 1、项目名称：幸福嘉园2、项目地址：涿州经济开发区钢研科技集团涿州基地规划区内。第三章 项 目 概 况3、项目总用地面积： 7.9万平方米；总建筑面积约17.7万平方米，其中地上住宅建筑面积约：10.58万平方米，配套公建建筑面积约1.12万平方米，地下建筑面积约：6万平方米。该宗地西至亨通南街南延线；东至基地工业区；南至清凉寺办事处李家坟村地界；北至冠云东路。第四章 建设标准1、严格按照现行国家有关规范及本项目施工图设计图纸进行施工和甲乙双方协议约定的相关事项执行。2、体现甲方建设高档次、高质量、高品位符合现代人居条件的建设思想。第五章 组织机构及议事程序1、组织机构设置为便于项目开发、建设和管理，本协议双方均成立项目部，负责该项目开发全过程的组织与实施。按照甲乙双方约定承担相应的责任和义务。为了该项目顺利展开，组成项目领导小组，甲乙双方各派出组长一名和相关办事人员，对项目的组织与实施进行全过程管理与监督。2、议事程序项目部实行工作例会制度，决定本项目所涉及的一切事宜。重大事项的研究决定必须有甲方项目经理参加。例会由专职人员负责记录，参会人员对例会研究的事项无异议，在会议记录上签字，记录由专人保管。例会由乙方项目经理主持，乙方项目经理不能参加时，由乙方项目副经理主持。乙方项目项目经理负责项目的全部工作；乙方项目副经理协助经理并做好分管的工作。第六章 甲乙双方的责任和义务1、甲方责任及义务（1）对该项目的规划设计及工程设计变更享有决策权，对项目的实施享有监督权、知情权。（2）项目所需款项均由甲方支付，乙方原则不垫资。如该项目确需乙方垫付资金，甲方应以文字形式通知乙方，并支付相应的利息。对资金的合理使用享有监督权。（3）甲方保证乙方对于本合同约定项目的土地拥有合法使用权和在开发建设中的主导地位。（4）甲方成立“幸福嘉园”项目部并对工程进度、工程质量等方面进行检查和监督（5）全权代表甲方及甲方职工住房领导小组与乙方联系，协调解决本项目开发过程中需要解决的事宜，参与对投标人主体资格的确定，并对招标文件中相关工程质量及技术标准、要求进行认可。（6）负责施工图纸设计、监理单位的选定。设计、监理必须与乙方签订协议并积极配合乙方工作。（7）甲方负责为乙方提供项目占地内的电缆，地下管线等资料。协助乙方顺利进场。（8）甲方对工程部分用材在保证质量的前提下进行指定，双方认价。（9）为保证该项目的顺利进行，甲方按约定及时支付各种款项，并在项目所在地设立银行专用账户，以保证该项目对资金的合理、有效、及时使用。（10）项目竣工验收后，甲方负责组织购房户认购，协助确定购买人资格，协助收集内部职工购房认购款，协助办理房屋产权手续。2、乙方的责任和义务（1）乙方在开发过程中必须遵守国家的相关法律法规。（2）乙方在该项目实施过程中一定体现甲方的建设思想。本项目整体规划及单体建筑具体以政府有关部门批准建设的施工蓝图为准。（3）乙方负责该项目的所有手续（与甲方协商的除外），并在办理过程中尽最大努力压缩支出，降低成本，为甲方节约。（4）乙方保证具备开发本协议约定项目的合法资质和宗地的住宅性质（为大产权）。（5）乙方负责本项目除设计、监理之外的全部工作并依据相关法律的要求有序展开，依法公开招投标，保证工程合法性。（6）设计、监理应与乙方签订合同并尊重乙方的意见，在施工期间与乙方密切合作。（7）乙方在施工现场设立项目部，其人员组成符合该项目的要求。并与甲方密切合作，确保工程质量合格率100%，争创省优工程。（8）乙方负责为本项目办理各种手续，包括：项目立项、取得项目核准书、规划用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收等，并为购房户办理产权证的手续，办理房屋按揭贷款手续。办理时间从交房日期360日内完成。由于甲方原因不能完成，由甲方自行办理，乙方派人协助。（9）甲方在保证该项目资金到位的情况下，如因材料采购、设备购置、人员工资等发生经济纠纷或上访事件，乙方承担全部责任与甲方无关。（10）乙方按国家法律规定对本项目工程主体结构质量的合理设计年限负责，其它保修项目按现行规定执行。第七章 项目开发建设工期本项目开发土地面积为118.49亩，为便于开发有序进行，整体推进分批逐次开发。建设工期约900日历天。第八章 土 地 权 属1、土地权属：涿州市伯力恒房地产开发有限公司。2、甲方依土地转让协议负责把土地使用权过户到乙方。为切实保证甲方利益，过户后的土地使用证暂由甲方保管，以确保该证不挪作它用。 3、乙方保证甲方在该宗地上建设住宅楼的权力。4、在项目完成后该宗地为全体业主共有。第九章 管理费收取1、管理费收取：乙方向甲方收取按销售总额的6%管理费和乙方为本项目所发生的人员工资、办公费、交通等约400万元（运营费）。第十章 开发成本费用组成、确定及支付1、开发成本费用的组成：土地费用、房地产开发前期费用、建筑安装工程费、外网配套及公共设施费用、办证费用、管理费等、各项税费、不可预见费、不可抗力所造成的费用。2、开发成本费用的确定：（1）土地费用：鉴于土地招、拍、挂程序已结束，土地使用权由甲方负责变更到乙方之后，该项所发生费用及手续由甲方转交给乙方。（2）房地产开发前期费用：包括因本项目实施而发生的应缴纳的前期费用及期间垫付资金利息等，（如可行性研究报告、环评报告、招标代理费等）均需双方认可。包括因土地过户而发生的各种税费及期间乙方垫付资金利息。（3）建筑安装工程费：按照本项目施工蓝图所发生的直接费、间接费、法定利润、税金等实际发生的费用。（4）外网配套及公共设施费用：包括采暖、给排水、电气、消防、道路、绿化等发生在本工程的所有外网配套、公共设施费用。（5）办证费用：为办理房屋产权证书及土地过户给全体业主所发生的费用。（6）管理费等：乙方向甲方收取因开发该项目的费用（7）各项税费：该项目在开发过程中使用土地及乙方收取甲方本项目的所有款项（视同售房收入，工程完工后为业主开据销售不动产发票）所涉及的各项税费。（8）在本项目实施过程中所发生的其它费用及不可预见费。（9）不可抗力所造成的费用。（10）以上所有费用及期间利息均需经甲、乙双方确认后计入开发成本。（11）本项目所有住宅和配套服务商业用房的出售价格由甲方确认。如果因价格确定出现其它情况由甲方自己解决，并承担相应责任。（12）工程费用：工程结算价为准。3、成本费用支付：（1）分期支付所发生的费用。由乙方项目部按项目进展情况提前提出用款计划，一般情况下甲方付款不应超过7个工作日。（2）管理费和运营费的支付：本项目立项后乙方成立项目部，甲方预付应付额的30%；第二施工年付至应付额的70%；工程竣工验收时付至总额的100%。（3）前期办理开工手续所发生的费用随时支付。其他各分项目按合同执行。（4）其他费用：按照各分项合同约定或实际发生的费用随时支付。第十一章 工 程 建 设甲乙双方按协议约定，乙方负责该开发项目的所有建设项目、外网、配套公共设施、绿化等工程的建设，并对该项目的质量、安全等负全责。甲乙双方共同对该项目组织与管理，达到验收标准的要求。第十二章 合 同 管 理1、合作项目所涉及的土地出让合同、设计合同、工程监理合同、招投标代理合同、建设工程施工合同、审计合同的签订须经甲乙双方以合同确认单的形式确认。，由单方与相关方签订未经双方确认的合同属无效合同。2、合作项目所涉及的所有合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议，禁止合同履行在先签定在后的现象发生。3、乙方与有关单位在各分项合同签订前，应审查对方的有效营业执照、资质证书、资信状况等，验明对方是否具有签订合同主体资格；是否具有代理权、是否超越代理权限及其真实性；审查对方使用印签具有合法与真实有效。4、各类合同统一由乙方专人负责管理，合同签订后须把所签合同的一份副本交给甲方备案。并将各类合同进行归档管理。合同签署同时交甲方一份备案。5、土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同等与之有关的补充协议、会议纪要、信函、签证、合同台账等主要资料，应定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归档保存。第十三章 物 业 管 理1、物业管理：工程竣工验收合格后，乙方将相关资料移交中国钢研科技集团有限公司涿州物业管理公司管理。第十四章 协 议 履 行 1、本协议签订后，未经甲乙双方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本协议。2、在本协议履行过程中的有关补充协议、会议纪要等资料作为本协议的补充，与本协议具有同等法律效力。3、本协议书经甲、乙双方签字盖章后生效。第十五章 违 约 责 任1、在本项目实施过程中，如一方未经另一方同意，擅自更改协议中所履行的权利和义务或不完全履行协议权利和义务，由此造成的后果由当事人承担。赔偿对方由此造成的所有经济损失及利息（按银行活期存款利率计算）。2、甲方或乙方无权单方解除本协议。3、乙方如未能按期交房，每逾期一天按甲方支付给乙方总款项的万分之三计算违约金支付给甲方；如甲方未按本合同或其它约定按时向乙方付款，每逾期一天按甲方付乙方款项总额的万分之三计算违约金支付给乙方，本项目工程工期相应顺延。4、本合同各方在履行本合同过程中如有其他违约行为，按我国【合同法】和相关政策承担相应违约责任。5、本项目立项后，因不可抗拒因素（指战争、社会动乱、重大自然灾害）致使本协议有关条