合创机构代理合同定稿.doc

北京合创房地产经纪有限公司商品房营销策划及销售代理合同 （张家口张北项目） 签订日期：2010年5月第 13 页 共 13 页商品房营销策划及销售代理合同委托方：河北森远房地产开发有限公司 （以下简称甲方）受托方：北京合创房地产经纪有限公司 （以下简称乙方）根据中华人民共和国合同法及相关法律、法规的规定，甲乙双方在平等自愿、互惠互利的基础上，就甲方委托乙方代理销售河北省张家口市张北县西郊森林公园地块项目（以下简称“本项目”）事宜，达成以下协议，并承诺共同遵守。第一条 服务内容及期限1. 项目基本情况l 名 称：河北省张家口市张北县西郊森林公园 地块项目（以下简称“本项目”）l 位 置：河北省张家口市张北县西郊森林公园南侧地块项目l 销售范围：项目总占地面积10万平米，总建筑面约为 10万 平方米，其中花园洋房面积约为 7万 平方米，独栋别墅面积约为 0.6万 平方米，星级酒店面积约为 1万 平方米，社区商业面积约为 0.4万 平方米；（以甲方提供给乙方的销控表为准，销控表需双方确认盖章，作为本合同附件执行，甲方在销售前通知乙方预留部分不计入销售范围）。 l 甲方于2010年5月 5日起委托乙方独家全程营销代理本项目，销售考核期为本项目正式开盘之日起24个月，除星级酒店外总体销售率（总体销售率=房屋销售面积/总体可售面积）须达到可售部分的90%。2. 服务基本内容（1） 在本合同签署生效后，乙方将从营销角度进一步提供总体项目定位、产品建议、包装策划、宣传推广策略、价格策略等专业建议，提交甲方确定后执行；在乙方正式进场销售后根据市场及销售情况，提供各阶段性营销策划建议，经甲方确定后执行。（2） 乙方以独家全程营销代理商身份组建销售团队，在乙方入场前，建立本项目销售体，专门负责本项目销售工作。（3） 乙方独家营销代理的售中、售后服务的内容将覆盖：1) 代表甲方与客户签署商品房预（销）售合同及有关补充协议，并负责协助甲方办理相应的合同备案手续。2) 代表甲方协助客户与银行按揭律师办理按揭等相关手续，直至按揭款到达甲方账户。3) 按照与客户签订的商品房预（销）售合同规定，代表甲方向客户催缴房款，催办贷款手续。4) 协助甲方办理客户入住事宜，保障客户顺利入住。5) 协助甲方做按揭款催收及产权证资料催收工作。第二条 销售价格、考核期及代理费用标准1. 销售价格：1. 花园洋房：项目开盘前双方确认销售均价；.别墅及商业：乙方在正式销售前30日内，提供别墅及商业具体执行价格；经甲乙双方共同认可的各阶段的销售价格、调整价格作为合同附件，与主合同具有同等法律效力。2. 取费标准：乙方进行全案策划及独家销售代理的总体代理费用（包括商业和别墅、酒店）标准：乙方实际完成销售额的2.1；甲方自有客户部分，乙方按实际销售的1.2%收取代理费。3. 销售考核及超价奖励：在合作期间，销售代理费采取佣金水平与销售业绩考核相结合方式，并进行超价奖励。（1） 销售考核：1) 乙方须在开盘后12个月内完成全部可售面积的45%，在24个月内完成可售面积的90%。2) 在双方约定的销售代理服务期内，若由于乙方原因连续3个月未能完成约定的销售业绩指标，则甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应于收到甲方的书面通知之日起七日内，与甲方办理完毕相关的交接手续并撤场。由乙方以书面形式提出代理费结算申请，甲方在接到乙方申请之日起十日内将应结算的代理费支付给乙方。若乙方于收到甲方解除合同的书面通知的七日内，未与甲方办理完毕相关的交接手续并撤场，则应扣除乙方未结代理费。若甲方不解除合同的，则双方另行签订补充协议。3) 由于甲方销售证件的不具备等原因而导致乙方未能按时完成销售任务，甲方不得解除合同。4) 在合同有效期内，如有甲方自有之客户成交，记为乙方销售业绩，并由乙方提供办理认购、签约、入住等销售服务工作，甲方须向乙方支付销售代理费。5) 甲方自有客户或给予特殊优惠价格的房屋总面积的总和不得超过可售面积的5%，该部分销售乙方按1.2%收取代理费，超出5%面积部分仍按2.1%结算。（2） 超价奖励：1) 乙方按照双方确认的销控计划执行范围内，对乙方实现的销售均价超出基准销售价格的部分实行超价奖励，但甲方自有特殊客户的房屋的销售价格低于基准价格不在超价奖励计算内；2) 基准价格：基准价格在项目正式开盘销售前，根据开盘价格和市场情况以甲方书面文件文件确认方式确定。价格的确定应遵循可实现并双方互利的原则，其中：洋房基准售价最高不得超过2780元/平方米；别墅及商业的销售基准价格另外核定；3) 实现售价超过基准价格部分，甲乙双方采用甲方80、乙方20的比例进行分成；4) 每完成可售面积2万平方米的20日内，双方就超价奖励部分进行结算，7日内由甲方支付给乙方。第三条 代理费支付方式1. 甲方向乙方支付的代理费每月结算一次，结算时不论客户以何种方式付款，均以首付房款实际汇入甲方指定银行账户且客户签订商品房预（销）售合同视为乙方完成销售工作。乙方应当于下月5号前，将本月应收的销售代理费报请甲方，甲方应于下月10日前进行审核确认，并由甲乙双方填写销售代理结算单并签字。甲方应于下月15日前向乙方支付代理费，乙方在收到甲方支付的代理费应开具发票。2. 由于甲方原因造成已购房客户退房，乙方不承担责任，同时该户计入销售业绩计算。甲方原因消除后，乙方将该房屋再次销售的，甲方同样须支付相应代理费。3. 收取客户定金后，由于甲方原因导致客户3个月之内不能签约的，甲方须支付乙方未能签约房屋总销售额的50%代理费，如由于甲方原因导致客户6个月之内仍然不能签约则需支付未能签约房屋的全部代理费用。4. 由于乙方原因造成已购房客户退房，则乙方退还甲方已支付乙方该户的销售代理费，视同乙方未完成该房屋的销售，由乙方继续承担销售责任，销售业绩从当月的销售业绩中减除。5. 如由于客户原因而毁约，客户未能够按认购书约定的期限签约或者正式签约时更改认购书中已经确认的价格、面积、户型等主要条款导致不能签约，则视为违约，其所交纳的 认购定金不予退还，由甲乙双方按80：20 比例分成。6. 在乙方代理考核期内，甲方每3个月对乙方的销售代理费综合平衡一次。如乙方在3个月考核或全年考核中完成对应考核期间的任务指标的90以上，则按照本合同约定的全额代理佣金比例计算，在考核期后十天内向乙方支付应得代理费的差额部分的代理费。7. 以上条款中甲方原因是指甲方未能按照国家相关法规执行而直接导致连带结果，或者未能履行对客户承诺、产品出现质量问题与设计变更，以及其它双方所约定的甲方原因。8. 客户因购房首付款或认购定金的纠纷进入法律诉讼程序时，代理费的支付办法最终根据法院判定结果确定。第四条 双方的权责1. 甲方权责（1） 确定合作的基本性质及目的，召集营销会议并提出具体要求。（2） 负责办理该项目的房地产开发、商品房预售及其他基于开发、预售而需办理的全部文件。（3） 根据乙方要求及时向乙方提供本项目相关资料，并保证资料的真实性，为乙方顺利进行分析研究、策划、销售工作提供方便。甲方必须提供的资料，以已经向计划管理部门、建设管理部门、土地管理部门、房屋管理部门或政府其他行政机关提供的，以及经自勘察、设计、施工或者其他单位所获得的范围为限。（4） 按规定办理本项目开发及销售法律手续。（5） 以下事项除合同另有约定外甲方享有最终决定权，未经甲方书面认可同意，乙方不得执行：1) 本项目广告推广计划；2) 内外装修的标准；3) 园林设计及施工方案；4) 产品调整方案；5) 销售价格、销售进度的确定；6) 事关本项目的其他重大举措。（6） 确定当期所销售物业的装修标准。（7） 提供符合规范要求且数量足够的商品房认购书、商品房买卖合同及附件。（8） 指定与乙方进行工作交接和洽商事务的代表，负责本项目营销策划、销售代理、招商的对接和决策工作，以书面形式明确其授权范围和期限。甲方应当为乙方开展本合同约定的工作提供方便。甲方代表以及甲方其他有关工作人员有权参加由乙方为本项目工作主持的会议，对乙方提出的议题进行交流、讨论与亲自确认。（9） 负责审核乙方编制的本项目销售策略(含销控策略)、价格策略、销售推广计划及销售推广费用预算等，经甲方确定批准后方可执行。甲方拥有对该计划及预算的最终决定权。（10） 派出专职人员在现场，具体负责如下工作：1) 办理销售收款，款项进入甲方账户（包括房款、定金、保留金）；2) 负责现场甲、乙双方需要协调的各类工作事宜。（11） 广告费是指甲方委托乙方负责对本项目进行广告策划并进行推广实施所发生的费用，包括固定类费用（售楼处装修和装饰费用、售楼处办公家具、办公电脑、打印机、复印机，样板房装修和装饰费用、售楼现场的保安及保洁人员、水、电、绿植、配饰等费用）和变动类费用（模型、效果图、户外高炮广告、楼书海报印刷、销售道具制作、各类媒体宣传费用、巡展活动、房展会费用、渠道客户支援使用费、工地看板、引导旗、项目保安保洁费用等）。以上费用由甲方承担。广告宣传费用、各种广告宣传方案的预算（包含媒体、广告内容、广告时间、广告费用等）安排，须经甲方审批后进入推广宣传，其费用由甲方与广告商直接结算。（12） 甲、乙双方协商同意本项目的变动类费用由乙方按阶段提供费用计划，经甲方审定后执行，总额需控制在本项目的实际总销金额的 0.5%（不包含固定类费用），在此额度内，乙方提前制定阶段变动类费用使用计划报甲方同意后使用。如遇特殊市场因素需超出标准，由甲乙双方协商解决。（13） 为保证销售的顺利进行，乙方遇下列事项时，甲方须及时给予书面形式的关于对接程序及处理时间（根据进展情况甲方可随时调整）的答复：1) 在销售过程中，甲方对本项目所承诺条件的变更；2) 工程设计及装修标准变更；3) 付款方式及折扣率变更；4) 换房、更名、退房申请受理； 5) 物业管理公司等相关单位的变更。（14） 按本合同之约定向乙方支付销售代理费用。（15） 有权对乙方的营销策划、代理销售活动进行全程监控，对营销策划方案享有独家使用权。2. 乙方权责（1） 在本项目正式签约后成立本项目管理部，由乙方委派副总经理级人员、项目总监级人员及销售队伍组成，最低人数不低于5人；如甲方对乙方项目组人员不满意，甲方有权要求乙方调换，乙方不得拒绝，需书面通知乙方，乙方在接到通知10日内做出调整。（2） 乙方负责制定本项目预接待阶段至正式销售阶段的营销策划方案，方案交甲方审核认可后，具体负责实施。具体工作内容应包括但不仅限于以下内容：1) 负责本项目全程营销策划 n 本项目产品部分的定位与策划n 目标买家分析及定位n 项目的品牌形象定位n 要定时调查与研究区域市场和周边楼盘，定期提交市调报告n 促销及客户联谊活动等方面费用的预算2) 负责本项目媒体广告、文宣资料、平面设计的创意设计工作n 项目推广口号n 整体广告计划、广告预算及媒体组合n 项目基本形象策划：标志、标准字、标准色彩、标准组合n 项目的VI视觉策划n 项目楼书、单片、DM、户型手册等策划n 项目各类户外广告及导示系统策划n 售楼处设计建议n 现场包装方案及实施计划n 工地现场包装及POP策划n 各类公关活动形象设计及方案拟定3) 负责本项目的全程代理销售工作，包括客户接待、解说、促进成交、签约等销售事项，并做好相关的销控。n 负责进行销售人员培训及现场销售组织架构的派驻n 负责制定全程价格构成系统、销售策略、销售现场管理方案n 负责卖点确定、销讲资料、答客问制作、业务员培训方案、付款方式及认购书、定金合同、预售（销售）合同签订样本等销售文案资料和销售工作中所需的各种文件和表格的准备，上述所有销售文件都须经甲方指定负责人签字确认后方可执行。n 定期向甲方汇报销售进展情况，每月提供销售情况统计分析并及时听取甲方意见，修正销售方案，确保销售工作顺利进行。n 负责保管甲方提供的全部资料及销售中产生的各种原始凭证及资料，本协议终止时负责移交甲方。（3） 应根据全程目标均价，制定相应价格策略及相应销售价格表及销控表。在甲方指派的有关单位实施时，由乙方进行管理和指导。（4） 负责完成本合同约定的销售工作，认真、准确并及时完成本合同约定的全部工作内容。（5） 在接受委托期间与甲方保持密切的沟通，根据甲方建议对有关工作进行及时的调整，严格执行甲方确认的方案。（6） 在项目开盘前，负责确定产品市场定位，提出相应营销策略，结合工程计划，确定合理的推盘时机，制定总体推广策略及主要推广手段，经甲方确认后实施。（7） 负责客户接待、洽谈、看工地、签署有关购房协议或合同、协助办理按揭及配合甲方办理入住相关事宜、保证销售过程真实，对客户不做未经甲方允许之承诺。违反约定向客户做未经甲方允许承诺的，责任由乙方承担。（8） 负责本项目销售现场管理、收集客户资料、反馈客户意见；代表甲方办理客户契约签署等工作；协助甲方催促客户向甲方交纳定金及购房款，并及时通知甲方办理有关手续，定金及购房款全额进入甲方指定的银行帐户，乙方不得以任何理由截留、转移，如发生乙方有截留、转移房款，甲方将对乙方处以双倍截留、转移房款作为违约金的处罚，直至终止本协议，情节严重移交司法机关；协助甲方办理过户手续及交房手续；建立客户档案（原件由甲方保存）并备份其资料（包括备份客户签约合同），每月将客户档案中相关内容报给甲方； （9） 不得在经甲方认同的合同文本以外擅自修改、允诺客户其他交房条件及任意变动付款方式。如发生上述违约行为，乙方应负责善后处理工作，并承担上述违约行为所造成的相关法律责任和经济责任。（10） 有专题、分阶段地进行定期的市场调查和分析，包括项目、竞争对手等。（11） 售后跟进工作，包括定期或阶段性提交详细之销售报告、客户统计分析、媒介分析、筹划及销售方面之检讨分析报告。（12） 乙方应在每日10：00之前将上日销售报表、媒体反馈表、来电、来访登记表报送甲方，并保证各报表数据的真实、准确性。（13） 甲乙双方代表约定固定时间进行每周一至两次的项目销售例会，沟通包括客户、销售和市场情况等与销售相关的事项。（14） 甲乙双方代表约定固定时间进行每月一次的项目销售总结和计划例会，总结每月的销售工作情况，对下个月的销售工作计划进行讨论和部署，甲方及时介绍项目工程进度、配套等影响销售的各方面情况。（15） 负责派出相关人员的工资、佣金、相应的福利、统一制服、销讲、交通、日常办公及食宿等费用。（16） 售楼处交付使用期间的日常乙方办公费用由乙方自行承担。售楼处日常的水、电、客户办理按揭与产权的客户资料复印等售楼处运营费用由甲方支付。（17） 负责展示会、促销及客户联谊活动策划工作，并协助甲方及合作第三方进行管理监督和实施工作。（18） 乙方就本项目所做的调研报告、策划报告、客户分析报告、客户资料等相关报告均应提交甲方(书面及电子文件)，未经甲方的许可，乙方不得将本项目的相关报告提交给与本项目无关的第三方。（19） 乙方应建立销售台帐，并按时制作周、月报表、季报、年报，并于次日将当期报表上报甲方。乙方应在每月月底及本合同约定的销售季季未向甲方提供该期内的销售总结报告，其内容及数据应真实准确。甲方认为乙方提供的报表或报告不完整或对其持有异议的，乙方应按甲方的要求在2日内做出书面的补充或说明。（20） 对甲方提供的所有法律文件及资料必需妥善保管，并建立使用登记制度。（21） 向甲方提供其营业执照副本及房地产经纪机构资质证书的复印件。（22） 乙方承诺保证按计划、按时完成各项工作。（23） 乙方在服务销售中，按市房地局有关规定为标准，应做到热情、礼貌、专业、诚意。乙方承诺销售人员接待非购房人员应热情，以体现项目素质、公司素质。（24） 乙方应承担因乙方交易行为不当和未经甲方认可的宣传而引起的法律责任和损失。乙方给甲方或甲方客户造成的违约或损害，应按照法律规定承担相应的责任，若甲方先行承担了责任，有权向乙方进行追偿。（25） 乙方在未完成本项目最终销售目标就中途撤离，应无保留递交客户资料，协助甲方整理客户档案，不能影响甲方对外销售和声誉。第五条 甲、乙双方的工作原则1. 本合同签订5日内，乙方须制定阶段性工作计划并上报甲方。2. 甲、乙双方的公司领导每月召开一次销售进展工作会，并双方签署留存书面会议纪要，亦作为甲乙双方执行计划与履约责任的依据。3. 甲方驻场人以及乙方主要负责人以及现场销售团队需每周组织一次现场会议，讨论现场销售的各项情况、进度等，并双方签署留存书面会议纪要。4. 甲方指定销售负责人为 邵拓云 ，现场代理人为 鲍淮光 ；乙方指定项目销售负责人为 谭咏刚 ，现场负责人为 高继英 。甲、乙双方指令性文件均需销售负责人（或公司授权代表）签字，双方负责人对递交的文件负责。双方指定负责人若有更改，需以书面形式通知对方。5. 乙方每月月底前向甲方提交 “项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划” 开展工作。6. 乙方需要按时提供甲方项目销售进展报告，报告内容包括但不仅限于：销售进度、问题、处理方法等。7. 在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。8. 甲、乙双方对本项目的各计划方案均负有对外保密责任。第六条 违约责任 1. 乙方应保守本合同履行过程中相关商业秘密（包括甲方向乙方提供的设计本项目的相关资料，数据、客户名单、经营策略等）。乙方未经甲方书面允许不应将其用于本项目以外其他用途，也不得提供给任何第三方。2. 本合同有关报告均由乙方受甲方委托而出具，上述报告及相关成果的知识产权由甲方享有，甲方享有乙方所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品等的修改权、使用权、经济受益权。乙方未经甲方书面许可，不得将上述报告及相关工作成果用于本项目以外的其他用途，也不得提供给任何第三方。若由于乙方原因导致本项目相关商业秘密、报告及成果泄露，由此给甲方造成的全部损失均由乙方承担。3. 若甲方未按本合同之约定向乙方支付销售代理费用，则视为甲方违约。4. 除甲方原因或不可抗力因素，在未经甲方认同的情况下，乙方未能履行合同或会议纪要所明确的责任，则乙方违约。乙方违约累积2次以上，并给甲方造成实际损失的情况下，甲方可解除合同并对乙方进行相应处罚。5. 合同签订后，乙方须按照营销计划执行。如果乙方连续三个月完