法定房价制的房价管理模式(摘要).doc

法定房价制的房价管理模式（摘要） 现行的房价之所以出现问题，是因为土地使用权制房价采取土地所有权制房价的计价运作模式，根据物权理论土地所有权制房价的定价权是由市场自主决定，而土地使用权制房价的定价权却是由房价管理者所掌控，因两者房价定价权属性相异，故各自的房价计价运作模式也应不同，现行房价的计价运作模式会出现错位现象的缘故，本摘要对此进行解析，并对土地使用权制房价的计价运作模式及其房价的管理，也作了相应概述，提出法定房价制的房价管理模式，它是针对土地使用权制房价所拟定具有中国社会主义特色的房价管理模式。土地使用权制房价的属性物权是通过占有、使用、收益及处分等四项权利的行使来体现其属性，所有权是物权的最高级表现形态，它具有绝对性、永续性、排它性等特质，属于完全物权，房产及地产皆为所有权的房地产，因它的收益权利具有无限性的特性，故其所有权人对于房价拥有定价权，即其房价可在市场上自主定价，此类房价称之市场化房价，它通常出现在土地私有制的房地产；土地使用权是用益物权，其权益来自土地所有权人的授与，属于限制物权，因土地所有权为国有，且禁止所有权出让，故其房地产具有房产与地产的物权须绑定行使的特征，当房 产与地产的物权相异时，因主从关系，房产的物权将受地产物权的影响及约束，导致其物权属性发生变化，比如使用权土地上的所有权房产，应属完全物权，其占有权利的行使，在不危害公共安全的前提下，房屋可占有至其灭失为止，在使用权利方面可使用至房屋成为危屋前，但因受到土地使用权的影响，所有权房屋的占有、使用权利，随土地使用权的法定使用年限届满而告终，房屋的所有权也随之终结，本该属于完全物权的所有权房产却转变成准限制物权的所有权房产，这是土地使用权制房地产的物权特征，限制物权的房地产其收益权利由土地所有权人所掌控，因此土地使用权制房价的定价权归房价管理者所享有，其房价不得在市场上自由定价，属于非市场化房价，由此可知，现行的房价实行市场化房价是房价属性的错位，应让现行房价回归其应有的属性，这是解决现行房价问题的根本之道，土地使用权制房价属于非市场化房价，它的执行须通过房价管理者所制定的房价计价机制来实现。现行房价属性错位的原由 现行房价最大的问题在于其房价属性的错位，在错位的房价上谋求房价问题的解决之道，终究是无法改变房价错位的事实，这也是房价问题至今未能得到根本解决的缘故；现行的房价为何会出现错位？土地使用权的出让、转让政策，各地方政府是依据城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例（以下简称暂行条例）的地方法规来 执行，暂行条例中对于土地使用权的占有及使用权利的终止有明确的土地使用年限的规定，而处分权利方面对于转让、担保物权的设立等亦有明确的规定，唯独收益权利的范畴欠缺明确的规定，因为土地使用权的物权来自土地所有权人的授予，所以土地使用权的收益权利的范畴是由土地所有权人所掌控；按理，土地使用权的受让人，其收益的权利仅限于土地使用权的收益，此项收益主要是使用权土地上建造房屋的利润收益及使用权土地的增值收益两部分；土地使用权出让后，土地的增值便有出让后所有权土地的增值及使用权土地的增值之别，即： 所有权土地的增值=出让后所有权土地的增值+使用权土地的增值。 原本出让后所有权土地的增值收益，仍应归土地所有权人所有，但因暂行条例对此收益并无明确的规定，导致出让后所有权土地的增值收益，随土地使用权的出让也被出让给受让人，这意味着土地使用权人享有所有权土地增值的全部收益权利，这让土地使用权制房价具备房价市场化的条件，这就是为何现行房价会错位的原由。要明确土地使用权人的收益范畴，仍须依赖房价计价机制来规范，所以房价计价机制的建立是房价管理者管理土地使用权制房价不可或缺的工作。土地使用权房价的定义及其计价机制 公众对房价的认知是：房价=房屋价格+土地价格，但在理论上房价的定义是比较复杂，且具有多样性，在此仅对土地使用权房价加以阐述，其定义可用两值四价来表述，“两值”是指房价的原值和现值，“四价”是“两值”各自的房屋价格和土地价格，两值四价的基本关系式子如下：房价原值=房屋总价原值+土地总价原（现）值。房价现值=房屋总价现值+土地总价现值。两值四价计价机制关系如下： 原值是物业产权初始登记时的原始价格，但当物业产权初始登记的年度与土地使用权出让的年度并非同一年度时，房价原值其土地总价是现值而非原值，即该物业的土地使用权初始登记时，土地的总价是现值而非原值；现值是指物业非原值的现时价格。 房屋总价原值=房屋建造总成本+利润；房屋总价现值=房屋总价原值折旧率；利润及折旧率由房价管理者规定之。 土地总价原值=土地出（转）让地价原值该物业所持有的土地面积；土地出让地价原值=土地转让地价原值=楼面地价容积率。 土地总价现值=土地转让地价现值该物业所持有的土地面积；土地转让地价现值=土地出让地价现值土地法定使用年限土地剩余使用年限；土地出让地价现值=土地的增值额+土地出让地价原值，土地出让地价现值是由房价管理者在土地出让地价原值后的每个年度所公告的土地出让地价的价格。对于可出让的建设地块，房价管理者应趁早为其初始出让地价定价，建设地块有了初始出让地价后的每个年度，不论其出让地价是否变动均应逐年公告之。土地使用权房价的定义及其计价机制 公众对房价的认知是：房价=房屋价格+土地价格，但在理论上房价的定义是比较复杂，且具有多样性，在此仅对土地使用权房价加以阐述，其定义可用两值四价来表述，“两值”是指房价的原值和现值，“四价”是“两值”各自的房屋价格和土地价格，两值四价的基本关系式子如下：房价原值=房屋总价原值+土地总价原（现）值。房价现值=房屋总价现值+土地总价现值。两值四价计价机制关系如下：原值是物业产权初始登记时的原始价格，但当物业产权初始登记的年度与土地使用权出让的年度并非同一年度时，房价原值其土地总价是现值而非原值，即该物业的土地使用权初始登记时，土地的总价是现值而非原值；现值是指物业非原值的现时价格。房屋总价原值=房屋建造总成本+利润；房屋总价现值=房屋总价原值折旧率；利润及折旧率由房价管理者规定之。土地总价原值=土地出（转）让地价原值该物业所持有的土地面积；土地出让地价原值=土地转让地价原值=楼面地价容积率。土地总价现值=土地转让地价现值该物业所持有的土地面积；土地转让地价现值=土地出让地价现值土地法定使用年限土地剩余使用年限；土地出让地价现值=土地的增值额+土地出让地价原值，土地出让地价现值是由房价管理者在土地出让地价原值后的每个年度所公告的土地出让地价的价格。 对于可出让的建设地块，房价管理者应趁早为其初始出让地价定价，建设地块有了初始出让地价后的每个年度，不论其出让地价是否变动均应逐年公告之。房价计价机制的作用 以两值四价为基础，所建立的房价计价机制是房价管理制度不可或缺的重要组成部分，其对房地产的作用基本如下;明确土地使用权的收益范围。是房价管理者调控房价的主要手段（次要手段为课税）。明确使用权土地的增值额的多少。作为土地使用权出让地价的依据。为房地产的征税提供税基（征税的依据）。征收、征用时作为对价补偿的依据。为担保物权的担保额提供参考依据。作为房地产财产价值的认定（如继承、赠与、投保等）。为房地产的交易提供房价数据并规范房价交易的有序发展。为房地产租赁市场的租金提供参考依据。遏阻投机性资金进入房地产市场。抑制房地产开发商获取暴利，规范房地产开发商的合理收益。防止房地产仲介业者居间的不当得利。它的数据是公开、透明的，可减少贪腐的滋生。为物业的管理费用提供参考依据。作为地方政府在房地产财政收入的预算依据。因为房价由房价管理者所调控，因此房地产市场不会有楼市泡沫的存在。法定房价制的定义土地出让的是使用权，土地使用权属于用益物权而非所有权，故其房价应属非市场化房价，其房价的定价权由房价管理者所掌控，土地使用权的房价其地价可有公告地价制或/及申报地价制等三种模式，在此建议采用公告地价制及申报地价制的联合模式，此地价模式的房价谓之法定房价制，按其地价分述如下：公告地价的房价房价管理者根据房地产的发展需要结合国情，对需要严控房价的房地产实行公告地价制，其房价根据房价管理者所规定的“四价”来执行，它的地价原值及现值由房价管理者定价并公告之，其房价具有无利或微利可图的经济特征。申报地价的房价对于无须严控房价的房地产，在公告地价的基础上房价管理者对于地价的现值在一定上调的范围内允许自由申报地价现值，并经核定后的房价为申报地价的房价，此房价的房地产允许投资性资金的参与，获取合理的投资收益，有利可图是其经济特征。 当采用法定房价制时，两值四价的房价计价关系式子会有如下的变化：房价的原（现）值有公告房价原（现）值及申报房价原（现）值之别。房屋总价原（现）值关系维持不变。土地总价原值、土地转让地价原值及土地出让地价原值关系维持不变；在同一物业，当房价公告原值与房价申报原值的土地总价都是原值时，则该物业的房价公告原值=房价申报原值。土地总价现值、土地转让地价现值及土地出让地价现值，各自皆有公告现值及申报现值之别。法定房价的管理法定房价的管理，其主要目的在于保障投资性及非投资性房地产房价的合理化，土地使用权制的房价，房价管理者除了管理好法定房价的计价规划外，仍须房价的辅助管理来配合，以达到法定房价管理的目的，房价的辅助管理可区分为两部分：1.高房价成因的管理。（1）土地使用权人房地产收益的管理高房价的成因，在土地使用权人方面会有建造房屋或/及使用权土地增值的收益过高的因素存在，房价管理者通过对建造房屋合理利润的规定或/及对使用权土地的增值额征收土地增值税，来达到规范土地使用权人在房地产的收益合理化。（2）房价管理者房地产收益的管理高房价的成因，在房价管者方面会有土地使用权出让地价或/及征收房地产税费的收益过高的因素存在，当（1）的因素排除后，房价仍旧居高不下时，房价管理者有必要对土地使用权出让地价价格或/及房地产税费的高低进行相应的调整，以利法定房价的合理化。2.对实际房价违反法定房价规定的管理。（1）实际房价高出法定房价的管理实际房价高出法定房价的高出额一律视同土地的增值额，对其征收土地增值税，税率为100%，即高出额全部归公。（2）实际房价低于法定房价的管理对于实际房价低于法定房价者，房价管理者可动用优先购买权购买低房价的房地产，或禁止低房价房地产产权登记的办理。现行房价与法定房价的对比测试 当法定房价的计价机制完成基础工作后，可与现行房价进行对比测试，测试的目的在于了解两者房价的价差大小及价差的成因，然后才能针对性的解决现行房价的问题，对于两者房价的价差过大时，房价管理者应以社会的安稳为重，让现行房价有序的过渡至法定房价。各地的房价管理者在其地选择具有代表性的房地产各自进行房价对比测试，测试主要分为两个部分：1、一手房房价的对比测试：对于现行一手房房价过高者，解析其原因，原因不外乎房地产开发商的利润过高或/及土地出让地价太贵或/及房地产的税费过重。对于房地产开发商的利润过高须限制其利润在合理范围内，至于土地出让地价太贵或/及房地产的税费过重所形成的高房价，房价管理者有必要对其进行修正，严控房地产商品的“出厂价”，使其价格合理化，这是本测试的主要目的。 2、二手房房价的对比测试：除税费因素外，使用权土地的增值是让二手房房价上涨的主要原因，本测试是主要了解所有权土地的增值额与使用权土地的增值额，两者增值额的额差，这个额差属于土地所有权人所拥有，当