重庆创意时尚广场市调及定位策划报告

1 重庆创意时尚广场 市调及定位策划报告 2 目 录 报告综述 宏观环境分析 重庆市商业及商圈分析 重庆市及五大商圈社零总额增长分析 重庆市主城区五大商圈位置示意图 重庆主城五大商圈对比研究 重庆市江北区分析 重庆市江北区经济状况分析 2002 2006江北区 GDP增长趋势 江北区商贸发展分析 观音桥商圈商贸研究 2004 2006年观音桥商圈社零总额占江北区社零总额比例分析 观音桥商圈未来发展规划 观音桥商圈功能 、 业态规划 商圈内主要商场分析 观音桥商圈主要商业大卖场分布图 观音桥商圈主力业态典型商家 观音桥商圈主力百货对比 重庆市场各档次商品界定与划分 观音桥商圈主要超市大卖场分析 观音桥商圈主要专业大卖场分析 观音桥商圈主要专业大卖场租金分析 3 目 录 观音桥商圈主要写字楼状况分析 观音桥商圈星级宾馆 、 酒店状况分析 观音桥商圈中高档住宅小区状况分析 观音桥步行街商圈 6大百货 、 卖场调查数据对比分析 结论 商圈消费人群分析 观音桥商圈潜在消费人群市场调研结论 潜在消费者背景分析 小结 潜在消费者消费行为特征分析 中高端消费人群专题分析 江北商圈目标消费人群行为分析 (按个人月收入 2000元以上进行细分和交叉分析 ) 江北商圈目标消费人群行为分析 (按被访问样本所在区域为江北区进行细分和交叉分析 ) 商家、经营户分析 商家 、 经营户市场调研分析 儿童 、 母婴类产品代理商家分析 国际 、 国内品牌商品代理商家分析 日 、 韩 、 港 、 台商品代理商家分析 餐饮 、 休闲娱乐 、 家居商家分析 创意 、 展示 、 传媒类商家分析 本项目市场定位 目标消费人群定位 项目档次定位 4 目 录 项目业态定位 项目主题定位 本项目业态、商品组合 项目各楼层业态业种规划 本项目 1-4层商品档次及品牌规划 负一层业态定位说明 第 1 2层业态定位说明 第 3 4层业态定位说明 第 5 6层业态定位说明 第 7层业态定位说明 本项目工程改造及规划建议 如何平衡与重百的档次差距？ 租金标准及现金流收入测算 租金及优惠政策 项目招商租金标准 本项目租金收入测算与效益评估 招商原则及招商策略 项目招商宣传 、 推广策略 项目推广与招商渠道 项目宣传推广媒体选择与组合 项目招商公关活动安排 项目招商退铺原则 5 报告综述 6 思路说明： 消费者需求分析 重庆商业现状 江北区商业现状 观音桥商圈商业现状 商家经营户态度 本项目宏观商业环境 本项目投资可行性 项目市场定位 项目业态定位 项目档次形象定位 项目租金定位 目标客户群定位 项目主题定位 各楼层业态定位 各楼层业种组合 各楼层租金定位 租金总收益测算 楼层典型品牌举例 7 综 述 本次调研的背景与目的： 本次市场调查研究工作是由 *委托，对其投资的位于重庆市江北区观音桥商圈步行街内的“现代广场项目（物业名称）”为调研分析对象，针对重庆商业、五大商圈现状及发展、观音桥商圈的业态构成、潜在消费人群态度及需求、潜在入驻商家经营户的态度等市场信息，通过系统的商业调查及消费者问卷调查，为本项目拟将打造“重庆创意时尚广场”的分析定位、业态组合、包装推广等工作提供详实的市场信息，为项目决策提供客观的、准确的、实效的决策依据。 调查内容及方法： 对重庆五大商圈状况、观音桥步行街商圈的现状及发展规划，观音桥商圈现有业态组合及商业特性，重庆消费者尤其是“三北区域”的消费者逛街购物习惯，潜在商家、经营户对本项目的态度和入驻意愿等信息。调查方法采用了案头资料分析、消费者定点拦截问卷调查、业内人士及专家深访，以及电话访问、到政府相关职能部门深度了解区域规划等多种方式、方法。 8 综 述 项目委托 ：重庆观音桥服装批发城有限公司 项目执行 ： 执行周期 ： 2007年 5月 1日 2007年 5月 23日 调查目的 ：旨在通过主城 5大商圈（观音桥、解放碑、南坪、杨家坪、沙坪坝）调查，全面的展示项目所在地的商业格局和发展态势，客观反映项目周边区域的辐射力度和消费者结构及消费形态，为项目的商业定位提供客观分析数据支撑。 有效样本 ：普通消费者定量研究 500份，中高端消费人群定量研究 50份，商家定量与定性研究 700多份，项目 1公里辐射区域商业、写字楼、宾馆和专业市场研究。 调查方式 ：消费者拦截问卷调查，高端消费者约访，商家深度访问，相关商业等神秘顾客调查。 质量控制 ： 1）抽样技术：随机拦截等距抽样（隔 5抽 1）； 2）误差： +0.05； 3）置信范围：大于 95%； 4）非系统误差控制： D=6/500=1.2%10%。 9 研究与分析技术： 建立起了完善、科学的市场数据和信息收集系统，在数据处理和统计上，我们采用了 EXCEL、 SPSS、 SAS、 CHC-SPSS等统计分析软件；在本次调研分析中，采用了相关分析、聚类分析、因子分析、列联分析等分析技术与研究模型，此外，我们还综合使用了以市场研究、竞争对比分析、商圈趋势分析等相关联的综合研究分析技术。 调查质量管理与控制： 在本次市场调查的访问执行过程中，我们采用汉威 QFD全面质量控制体系，通过转化本次调研的需求，形成现场数据搜集实施的具体方案，由项目经理、项目总督导、访问执行人员与质控部门在项目的执行过程中贯穿并实施，确保每一个调查分析工作流程的合理与准确，确保每一个数据从现场搜集、访员填写、数据录入、数据分析各环节的真实性和科学性。 综 述 10 调研发现，江北区是重庆主城经济发展速度最快、商贸零售增幅最快的区域。观音桥商圈在主城五大商圈里，增长幅度最快、增长潜力最大，商圈环境大为改善，商圈吸引力较强，辐射区域内的市民消费积极性高。 调查显示，观音桥商圈未来规划超前，总体布局合理，各业态之间有所错位，避免了商圈内同业态间的恶性竞争。 调查显示，观音桥商圈已经成为代表重庆富人区的“三北区域”的唯一处于两江以北的商圈，加之商圈是 03年才开始建设，规划好，业态新，档次高，因此，观音桥商圈消费人群主要以白领人士为主，成为主城中高档次购物消费中心。商圈内中高档商场近 3年来的经营业绩稳步增长，未来 5年，观音桥商圈将有可能超越解放碑商圈成为重庆第一商圈。 调研总体结论 11 对观音桥商圈潜在消费群的调查发现，市民对精品服饰、餐饮、休闲、娱乐等业态的市场需求量大，中高档消费模式已初见雏形。 对商圈内现有商业现状调查发现，观音桥商圈内传统百货卖场已有 5家，体量接近饱和，而以北城天街为代表的购物中心（ SHOPPING MALL）业态目前只有一家，还存在较大的市场空白和发展机会。 综合供需两方面调查结果，我们的定位建议：将本项目规划打造成为一个集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态为一体的中高档次购物消费广场，规避了业态的同质化竞争，也顺应了市场的需求，本项目建成后将成为重庆崭新的购物消费中心。 调研总体结论 12 宏观环境分析 13 重庆主城区是全国罕见的山水分割组团式结构城市，特殊的地理环境决定了重庆商业的组团式结构发展。围绕主城渝中区、沙坪坝区、江北区、九龙坡区、南岸区等五区，相继形成了解放碑、沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪五大商圈，各自独立，又相互竞争。 截止到 2006年 11月的最新数据表明，重庆市商业总经营面积已达2200万。其中 ,主城区商业营业面积约为 450万。主城区五大商圈共有商业网点近 2万个，大卖场面积共有 220万平米。就商业覆盖率而言，主城区常住人口人均拥有商业面积约 0.8 1 左右；按照主城区 200平方公里面积计算，每 1平方公里商业营业面积密度为 2 2.5万。与其它城市比较而言，重庆整体商业覆盖率水平较低，重庆商业覆盖率仅是北京的 37 5，人均拥有商业面积仅为北京的 76 6；但主城区的差距并不悬殊，重庆主城区商业的覆盖率是上海的 75 8，人均拥有商业面积为上海的90 7。 重庆市商委的统计数据表明，目前，解放碑商圈商业面积约 126万平米，观音桥商圈营业面积 70万平米，沙坪坝商圈营业面积 40万平米，南坪商圈营业面积 30万平米，杨家坪商圈营业面积近 50万平米。 重庆市商业及商圈分析 14 重庆市及五大商圈社零总额增长分析 2003社零总额 2004社零总额 年增长 2005社零总额 年增长 2006社零总额 年增长 重庆市 835.5 955 14.3% 1215.8 27.3% 1404 15.4% 渝中区 127.19 144.1 13.3% 160.5 11.4% 180.09 12.2% 江北区 42.37 50.18 18.4% 63.69 26.9% 84.1 32.1% 南岸区 50.11 59.18 18.2% 69.97 18.2% 82.56 17.9% 沙坪坝区 52.44 62.5 19.2% 87.87 40.6% 104.4 18.8% 九龙坡区 77.7 90.22 16.1% 107.28 18.9% 127.1 18.5% 单位 :人民币亿元 来自重庆市统计局数据显示：本项目所在的江北区，近三年来社会消费品零售总额的增长速度，比重庆 市整体的增长速度要快，尤其是在 2006年，年增长速度达到 30%以上，处于重庆主城 5大商圈之首。 15 重庆市主城区五大商圈位置示意图 杨家坪商圈 沙坪坝商圈 观音桥商圈 解放碑商圈 南坪商圈 16 重庆主城五大商圈对比研究 解放碑商圈 沙坪坝商圈 观音桥商圈 南坪商圈 杨家坪商圈 商圈日均 人流量 30万人 24万人 22万人 20万人 20万人 商圈内 商铺平均 租售价格 商场内 月租金： 200-500元 / 月租金： 150-400元 / 月租金： 150-400元 / 月租金： 100-300元 / 月租金： 100-300元 / 临街 月租金： 400-800元 / 旺铺： 800-2000元 / 月租金： 100-300元 / 月租金： 100-300元 / 月租金： 100-300元 / 月租金： 150-300元 / 售价： 5-8万元 / 售价： 2-5万元 / 售价： 1.5-5万元 / 售价： 1.5-3万元 / 售价： 2-5万元 / 商铺平均 出租比率 90%以上 约 90% 临街商铺 90%以上 约 80% 约 85% -数据来源 :本次市场调查实地采集 17 重庆市江北区分析 江北区地处长江、嘉陵江北岸，重庆崛起的都市发达经济圈核心区。幅员面积 221平方公里，常住人口 62万，江岸线长 113公里，具有承接重庆主城向北拓展的区位优势，是未来新重庆的象征。 江北区交通四通八达，从江北区出发 15分钟可到达江北国际机场、龙头寺火车站、重庆火车站、朝天门港口、重庆中央商务区江北城和寸滩国际集装箱码头。 目前，江北区已经形成了航空、铁路、水运、轻轨、高速公路、城市道路“六路聚合”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流交汇”的畅达格局。 18 重庆市 渝中区 江北区 南岸区 江北区在重庆主城的区位图 19 重庆市江北区经济状况分析 江北区的经济结构主要以第二、第三产业为主。 2005年，江北区实现地区生产总值 136亿元，人均 GDP达到东部发达地区平均水平，三种产业结构比例为 1.2： 54.4： 44.4。 2006年，江北区实现地区生产总值 151.4亿元，同比 2005年增长达 11.32%，人均地区生产总值接近 3000美元。江北区经济总量从主城第 6位跃升至第 2位，人均财力列全市第 1位。 近几年来，江北区工业经济连续三年在全市排名第一，商贸流通产业挤进全市前三强，全区口径财政收入超过 30亿元。 -数据来源 :重庆市、江北区统计年鉴 20 2002 2006江北区 GDP增长趋势 江北区作为重庆主城发展的核心区域，近 5年来， GDP持续快速增长， 2002 2006年， GDP年均增长达 24.3%、 10.9%、 43.3%、11.32%， 2006年江北区 GDP是 2002年的 2.2倍。 2002-2006重 庆市江北区GDP增 长趋势68.885.5394.9136151.40204060801001201401602002 2003 2004 2005 2006-数据来源 :重庆市、江北区统计年鉴 亿元 21 江北区商贸发展分析 2005年，江北区实现社会消费品零售总额63.69亿元，比上年增长 20%，比全市平均增幅高 6.2个百分点。在主城都市发达经济圈中排第 2位。 按行业来看，批发零售贸易业实现销售额53.40亿元，比上年增长 20.4%；餐饮业实现零售额 9.78亿元，比上年增长 18.9%。 2006年，江北区实现社零销售总额达 84.1亿元，同比增长 32%。 -数据来源 :重庆市、江北区统计年鉴 22 2002 2006江北区社零总额增长趋势 近 5年来，江北区社会消费品零售总额持续强劲增长，尤其是在近 3年时间里，江北区社零总额增长的幅度高达 26.87%、 32.04%。江北区社零总额的快速增长，表明“重庆北移”的城市发展趋势正逐步得以体现。 -数据来源 :2002-2006江北区统计年鉴 2 0 0 2 - 2 0 0 6 江北区社会消费品零售总额增长趋势3 9 . 4 64 2 . 3 75 0 . 26 3 . 6 98 4 . 17 . 3 71 8 . 4 82 6 . 8 73 2 . 0 401020304050607080902002 2003 2004 2005 200605101520253035社零总额增长幅度亿元 增长百分比 23 观音桥商圈研究 重庆市江北区观音桥商圈位于江北区核心区域，是江北区政治、经济、文化正中心和北部传统商业中心，地理位置优越，具有极强的集聚功能和交通优势。 观音桥商圈功能分区合理、基础设施配套、步行系统完善、交通网络畅达、生态环境优美，是集公园、广场、步行街三位一体的生态商圈。 商圈核心区域观音桥步行街面积 0.65平方公里，规划面积5.08平方公里。拥有城市景观公共面积近 20万平方米，已成为重庆城市形象的一大亮点和商贸流通产业发展的核心集聚区，享有较高的知名度和美誉度。 2006年，观音桥商圈正式被中国步行商业街工作委员会评为西南地区首条“中国著名商业街”。 该称号由中国步行商业街工作委员会评选认定。协会主管机构为国务院国资委。 24 龙头寺火车站 本项目所在位置 观音桥商圈 去江北机场方向 观音桥商圈区位图 25 观音桥步行街商圈示意图 本项目 26 观音桥商圈 2005年居民户数 8.79万户，常驻人口约 22万人，商业总面积 120万平方米，经营面积 5000平方米以上大型商业网点 26家，商贸企业总户数 913户。 观音桥商圈日均客流量为 20-30万人次，节假日及黄金周达到 50-80万人次。 观音桥步行街商圈四周有公交车站 11个，开设有公交线路 100余条，可便捷的到达重庆主城各区。 观音桥商圈研究 27 28 观音桥商圈商贸研究 2005年，江北区实现社零总额 63.69亿元，观音桥商圈实现社零总额 42.92亿元，占全区社零比例为 68%，社零总额与 2004年相比增幅达 20%，在重庆主城各大核心商圈中名列前茅。 2006年，观音桥商圈实现社零总额为 58.03亿元，同比增长 25.16，占全区社零总额比重近 70。 在 2006年 5.1黄金周，观音桥商圈销售额达到 1.45亿元，增幅达 48，列重庆主城五大商圈第一位。 2006年 10.1黄金周，观音桥商圈揽金 2.03亿元，以 103%的增幅再次名列主城第一。 2007年 5.1黄金周，观音桥商圈 2.036亿元，比去年同期净增 0.55亿元，同比增长 38.21，增幅位居主城区五大商圈榜首。 观音桥商圈成为名副其实拉动江北区商贸经济快速增长的“火车头”。 -数据来源 :江北区统计年鉴、观音桥商圈办资料 29 江北区、观音桥商圈近三年社零总额对比50.263.6984.130.1342.9258.0301020304050607080902004 2005 200620042006年观音桥商圈社零总额占江北区社零总额比例分析 占全区的比例60% 占全区的比例67% 占全区的比例69% 自 2004年观音桥商圈开街来，观音桥商圈逐渐发挥出巨大的“聚集效应”，社零总额占全区近 70%。观音桥商圈也成为主城五大商圈中社零总额连续三年增幅位居第一的商圈。 -数据来源 :观音桥商圈办数据 亿元 30 据估计测算，未来 2 3年，观音桥步行街商圈新增商业面积将达 40万平米左右。 到 2010年前，观音桥步行街商圈的核心区域的商业规模将超过 100万平方米。主要放量集中在：渝北二村项目地块（体量未定），建北路协信丹枫白露（商业写字楼 10万平米），金鹏北城旺角（商业约 5万平米），富力海洋广场（商业约 15万平米），东和城（商业有 5万平米），平安摩卡（商业有 4万平米）等项目。 观音桥商圈未来发展规划 31 观音桥商圈未来新增商业物业对比分析 开发商名称 项目总体量 项目商业物业的体量（包括写字楼、商场等） 本项目商业预计开业、推出的时间 项目商业的定位与经营模式 渝北二村项目地块 未定 32万平米 20万平米 未定 写字楼、酒店、商业 协信丹枫白露项目 协信集团 14万平米 10万平米 2008 写字楼、酒店、商场的综合体 金鹏北城旺角项目 金鹏物业集团 18万平米 5万平米 2008 婚庆服务专业市场 富力海洋广场项目 富力城地产 39.2万平米 15万平米 2008 酒店、写字楼购物中心 东和城项目 东和集团 17万平米 5万平米 2008 社区商业 平安摩卡项目 平安集团 20万平米 4万平米 2008 社区商业 -数据来源 :本次市场调查采集汇总 32 观音桥商圈未来发展规划 观音桥商圈未来发展规划：努力打造西部第一，全国领先的一流商圈。 商圈的八大领先优势：“定位、规划、业态、观念、管理、品牌、效益、生态” 观音桥商圈定位目标：成为“重庆名片、城市客厅、消费天堂、市民乐园”。 在“十一五”期间，观音桥商圈力争社会消费品零售总额年均增长幅度达 20，到 2010年，社零总额突破 100亿元大关。培育 3-5家销售 10亿元以上的绩优企业。 -数据来源 :江北区政府报告、商圈办报告 33 （一）至 2010年，观音桥商圈社会消费品零售总额由 2005年的 43亿元增加到 100亿元，年均增长18%，占全区社会消费品零售总额的比重，由2005年的 67%提高到 78%；其中核心区范围由2005年的 34亿元增加到 85亿元，年均增长 20%，占全区社会消费品零售总额的比重，由 2005年的53%提高到 66%； 确保全区社会消费品零售总额由 2005年的 64亿元增加到 128亿元，年均增长 15%； 确保全区社会消费品零售总额和按总人口计算的全区人均消费规模进入都市发达经济圈前三位，进一步提高观音桥商圈对全区商贸发展的贡献度。 观音桥商圈未来发展规划 -数据来源 :江北区观音桥商圈办的报告 34 （二）大力发展连锁经营。鼓励企业运用连锁经营方式和电子商务技术改造提升传统服务业。观音桥商圈连锁企业经营额占全区社会消费品零售总额的比重，由 2005年的 40%上升到 2010年的60%，新型业态比重明显提高，基本实现由传统商业向现代商业的转变。 （三）至 2010年，重点支持和着力培育 20户销售额亿元以上、 3户销售额 10亿元以上，拥有新兴业态、掌握先进管理技术、具有核心竞争力的连锁流通骨干企业，销售总额年均增长 30%，重点零售企业单位面积营业额达到 4万元 /平方米，接近国外零售企业平均水平，充分发挥其在现代流通中的引领作用。 观音桥商圈未来发展规划 -数据来源 :江北区观音桥商圈办的报告 35 （四）观音桥商圈引进年纳税总额区财政年实得收入 300万元以上总部企业户数，2010年达到 20户。 （五）观音桥商圈商业设施面积，由 2005年的 130万平方米调整至 2010年的 230万平方米，人均商业面积达到国际先进水平；商务设施面积由 2005年的 65万平方米调整至 2010年的 100万平方米。 观音桥商圈未来发展规划 -数据来源 :江北区观音桥商圈办的报告 36 观音桥商圈功能分区： 充分考虑现有业态及借鉴国际零售业态发展趋势，观音桥商圈主要分为五大功能区，即：商业购物区、商务酒店金融区、文化休闲娱乐区、餐饮娱乐休闲区、中高档住宅区及居民社区。 观音桥商圈功能定位： 以大型百货店为龙头，以购物中心为核心，以专业店、专卖店、超市、便利店、折扣店为骨干，以连锁经营为基本组织形式，集中引进布局一批大、特、名、老、精品店，形成一个强有力的商业极核。 观音桥商圈未来发展规划 -数据来源 :江北区观音桥商圈办的报告 37 观音桥商圈功能模式： 购物 +商务酒店 +金融证券 +餐饮 +文化娱乐 +休闲健身 +观光旅游等七大主打功能 观音桥商圈主力业态模式规划： 大型购物中心 + 大型百货 + 大型综合超市 + 大型专业卖场 + 大型餐饮 + 大型多厅影院 + 大型主题公园等七大主力业态、业种。 观音桥商圈功能、业态规划 -数据来源 :江北区观音桥商圈办的报告 38 观音桥商圈内主要商场分析 39 观音桥商圈范围现状与未来规划图 目前商圈范围 2年内商圈范围 5年内商圈范围 40 观音桥商圈主力业态典型商家 百货大卖场 新世纪百货、重百商场、远东百货、北京华联、新世界百货、茂业百货 临街商铺、 商业内街 海洋公园商业街、佳侬商业街、世纪金街、香港城、协信黄金海岸、天街 2号临街商铺、望海花市一条街 大型超市 家乐福、易初莲花、新世纪超市、重百超市、永辉超市 主题商场 （专业卖场） 居然之家建材市场、金观音家具店、百安居、建玛特、泰兴电脑城、 e+e数码商城、商社五金建材市场、绿云服装批发市场、国美电器、苏宁电器、大中电器 购物中心 北城天街购物广场、世纪金源购物商城 星级酒店 金源大酒店、君豪酒店、小天鹅大酒店、和府饭店、渝通宾馆、长都假日酒店、外贸宾馆 -数据来源 :本次市场调查实地采集 41 新世界百货 重庆百货 新世纪百货 茂业百货 本项目 观音桥步行街商圈 主力百货、购物中心、大卖场 分布图 远东百货 黄金海岸购物中心 世纪金源购物中心 据不完全统计，观音桥商圈内有各类型百货、购物中心、零售大卖场 8个，营业面积达到近 60万平米 42 重庆市场各档次商品界定与划分 内容 品牌 季节 类别 价格（元 /件） 衬衣 短袖 裤子 高 端 阿玛尼 夏季 男装 3000-4000 9600（外套） 2000 3000以上 杰尼亚 夏季 男装 3500 1700-2500 2500-3500 HUGO BOSS 夏季 男装 2500-3500 5500（外套） 2000-3000 3000 登喜路 夏季 男装 2500-3500 2000-3000 3500 范思哲 夏季 男装 3000以上 2000以上 3500 高 中 端 CK 夏季 男女装 600-1200 450-800 990-1600 拉格菲 夏季 男装 1200左右 900-2000 1800-3000 卓莎帝 夏季 男女装 1500左右 1350-2500 1800-3500 宝马 夏季 男女装 1000-1500 680-1500 1300-2000 Tommy 夏季 男女装 1000-1500 450-1000 1300-1800 -数据来源 :本次市场调查采集汇总 43 档次 品牌 季节 类别 价格（元 /件） 衬衣 短袖 裤子 中 端 瑞琪卡登 夏季 男女装 360-600 390-500 雅格儿 夏季 男装 300-550 400 马克华菲 夏季 男女装 400 500 Basic house 夏季 女装 400-500 500 Lee 夏季 男女装 400-500 550-800 中 低 端 美邦 夏季 男女装 130 90 佐丹奴 夏季 男女装 110 100 九牧王 夏季 男装 130 班尼路 夏季 男女装 100 120 德尔惠 春夏季 男女套装 150 低 端 波波服饰 春夏季 女装 70 双星 春夏季 男女套装 100 贵人鸟 春夏季 男女装 80-90 港伯 春夏季 男装 70 金桃子服饰 春夏季 女装 50-60 （接上页） -数据来源 :本次市场调查采集汇总 44 观音桥商圈主力百货对比（ 1） 商场规模（平米） 经营模式 商场档次 开业时间 目标客户与 主要消费人群 经营状况 重庆百货 12000 传统百货 中 低 档 2000年 12月 普通市民为主的人群 一般偏下 新世纪百货 20000 传统百货 中 偏中高 档 2001年 4月，新店 2006开业 普通市民为主的人群 很好 茂业百货 50000 传统百货 中档 2004年 10月 学生、职员、普通市民 一般 远东百货 43000 传统百货 中高档 2005年 1月 白领、中高收入人群 较好 新世界百货 40000 传统百货 中高档 2006年 10月 都市白领、中高收入人群 一般 北城天街购物广场 50000 购物中心 中高档 2003年 9月 时尚白领、政府官员、企业中高管理人员 较好 -数据来源 :本次市场调查实地采集 45 观音桥商圈主力百货对比（ 2） 2004年度营业额 2005年度营业额 年增长比率 2006年度营业额 年增长比率 业绩增长情况说明 重庆百货 18000万元 20000万元 约 11% 23000万元 约 15% 本土老牌百货，发展平稳 新世纪百货 30000万元 35000万元 约 17% 56000万元 约 60% 新店新貌，去年业绩增长强劲 茂业百货 15000万元 18000万元 约 20% 30000万元 约 66% 促销手段灵活，业绩增长明显 远东百货 21000万元 25000万元 约 19% 36000万元 约 44% 时尚前卫，逐渐发力，商场业绩渐好 新世界百货 / / / 06年 9月至今约 20000万元 / 06年刚开业，引领时尚，短期内成长很快 北城天街购物广场 12000万元 20000万元 约 66% 40000万元 约 100% 目前江北唯一MALL，业态丰富，业绩增长强劲 -数据来源 :观音桥商圈办统计数据和商场里部分长期商客汇总提供 46 0.000.501.001.502.002.503.00重庆百货新世纪百货茂业百货远东百货新世界百货北城天街购物广场重庆百货 1.50 1.67 1.92 新世纪百货 1.50 1.75 2.80 茂业百货 0.30 0.36 0.60 远东百货 0.49 0.58 0.84 新世界百货 0.50 北城天街购物广场 0.24 0.40 0.80 04年 05年 06年观音桥商圈内各主力百货商场经营平效比较 平效分析 : 1）各主力百货卖场中，定位中档的新世纪百货和定位中低档的重百百货平效绝对值第一、第二，一方面是因为是本土百货品牌，二是因为开业时间最久（都超过 7年），三是因为集团购买比例最大。但以重百为代表的传统百货卖场的平效年均增幅缓慢， 06年新世纪增长超过 60%是因为乔迁新址后促销力度大的原因。 2）代表中高档次的远东、北城天街、新世界几家卖场，近三年来平效增长幅度快，尤其是北城天街，三年增长了 3.3倍，而新世界百货去年刚开业，平效绝对值就接近几家传统百货开业 2、 3年后的绝对值。 3）根据几大卖场的平效增长趋势来分析，以北城天街为代表的购物中心模式将在未来 3 5年时间里，追赶接近并超过几家传统百货的平效，成为商圈内商贸零售业的黑马。这一点，从大都会广场的案例可得到印证。 47 观音桥步行街商圈 主力超市 大卖场分布图 新世纪超市 重百超市 福建永辉超市 易初莲花超市 家乐福超市 中百仓储超市 新世纪超市 据不完全统计，观音桥商圈内有规模以上超市 7个，营业面积达到近 10万平米 48 观音桥商圈主要超市大卖场分析 超市规模 （平米） 开业时间 超市在商圈内 的详细位置 超市主要辐射的消费群 经营状况评价（ 5分评级制，1分最差） 重百超市 3698 2000年 12月 商圈中心重百负一层 商圈内外的大众市民 3 新世纪超市 3500 2001年 4月 商圈中心新世纪负一层 商圈内外的大众消费人群 4 家乐福超市 15000 1997年 9月 建新西路 以建新西路周边的市民为主 4 永辉超市 7000 2004年 10月 商圈中心金源摩尔负一层 商圈内外的市民，以小苑片区市民为主 4 易初莲花 超市 15000 2005年 12月 红黄路力帆体育中心旁 主要以黄泥坊和红旗河沟消费者市民为主 2 中百仓储 超市 8000 2005年 8月 红旗河沟转盘西北角东和银都大厦 主要以红旗河沟附近的市民消费者为主 2 -数据来源 :观音桥商圈办数据和汉威数据库 49 观音桥步行街商圈 主要专业大卖场 分布图 e+e数码广场 百安居 苏宁电器 国美电器 绿云尚都服装批发城 金观音家具城 建玛特 泰兴电脑城 商社建材 国美电器 商社电器 据不完全统计，观音桥商圈内有各种专业大卖场10多个，业态包括数码、家居、家电、服装、建材等 东方家园建材超市 50 观音桥商圈主要专业大卖场分析 卖场规模 （平米） 开业时间 超市在商圈内 的详细位置 卖场的主要业态定位和业种组合 经营状况评价（ 5分评级制，1分最差） 国美电器 7000 2000年 12月 红旗河沟转盘 三北区域的大众市民 3 苏宁电器 15000 2006年 10月 商圈中心嘉年华大厦 三北区域的大众消费人群 3 东方家园建材 40000 2004年 5月 五里店转盘 全市主城区的消费者 2 泰兴电脑城 12000 2005年 11月 商圈中心金源摩尔负一层 三北区域的市民消费者为主 3 百安居 13000 2005年 12月 红黄路力帆体育中心旁 主要以三北区域的消费者和市民为主 2 建玛特 45000 2004年 12月 红旗河沟转盘西南角北部尚座大厦 主要以三北区域的市民消费者为主 2 -数据来源 :观音桥商圈办数据和汉威数据库 51 观音桥商圈主要专业大卖场租金分析 内容 名称 楼层 价格（元 / ） 业态 备注 建面租金 套内租金 国美电器 全楼层 均价 36 电器 内部实际情况很难了解 苏宁电器 全楼层 均价 150 电器 初步价格，还需详细了解 居然之家 1楼 均价 120 不含其它费用 2楼 均价 90 百安居 全楼层 均价 30 建材 从第 4-6年递增 3%；从第 7-9年递增 5% 建玛特 1楼 均价 110 洁具 其它楼层具体不详 2楼 均价 70 地砖 3楼 均价 55 橱柜、木版 泰兴电脑城 1楼 均价 160 包含其它费用 2楼 均价 120 3楼 均价 60-80 重百 全楼层 28 从第 4年开始每三年递增 2元 / ； e+e电脑城 1楼 60 手机、电脑 含物管费 2楼 45 耗材、 DIY -数据来源 :本次市场调查实地采集 52 观音桥步行街商圈 部分知名写字楼 宇分布图 同聚远景 金岗大厦 嘉年华大厦 新世界商厦 新上海大厦 百业兴大厦 中信大厦 红鼎国际 北岸星座 茂业大厦 重庆总商会大厦 重庆国际商会大厦 华创商务大厦 外贸大厦 阳光城大厦 邦兴北都大厦 西普大厦 浩博天庭 北城名都 鸿程大厦 海怡名邸 新原兴大厦 创世纪 2000 金鹏旺角 北部尚座 财信大厦 据不完全统计，观音桥商圈内有各种纯、公寓写字楼宇 50多栋，长期拥有中高端商务消费人群50000余人 53 观音桥商圈主要写字楼状况分析 项目总体量和规模（平米） 写字楼档次 入驻企业数量 建面租金状况 （ 元 /月 /平米） 整栋大厦入驻比例 同聚远景 44000 中高档 目前有 60多家 40 50 80%以上 北岸星座 15000 中档 入驻有 100多家 25 30 90%以上 茂业东方大厦 150000 中档 入驻有 200多家 30 35 80%以上 未来国际大厦 120000 中高档 入驻有 30多家 50 60 40%以上 嘉年华大厦 63000 中高档 入驻有 20多家 50 60 70%以上 红鼎国际 160000 中档 入驻有 150多家 25 30 70%以上 西普大厦 30000 中档 入驻有 70多家 25 30 90%以上 -数据来源 :重庆市房管局数据和汉威数据库 54 观音桥步行街商圈 主要星级酒店、宾馆 分布图 和府饭店 渝通宾馆 外贸宾馆 君豪大饭店 世纪金源大酒店 小天鹅宾馆 长都假日酒店 天鹅之星经济型酒店 据不完全统计，观音桥商圈内有各种宾馆、酒店10多个，房间数2000多间，每天可容纳外地游客 5000余人 皇冠东和酒店 55 观音桥商圈星级宾馆、酒店状况分析 开业时间 房间数量 （或床位数量） 标准间挂牌 价位（元） 宾馆平均入住比例 世纪金源酒店 （五星级） 2004年 7月 402间 1000 2800 70%以上 君豪大饭店 （会议五星） 2005年 11月 405间 800 2600元 50%以上 小天鹅宾馆 （准三星） 1996年 218间 300 700 60%以上 和府饭店 （四星） 2003年 300间 500 1600 70%以上 长都假日酒店 （四星） 2005年 12月 266间 400 1300 50%以上 渝通宾馆 （三星） 1992年 10月，2005年 10月新装 196间 360 1800 60%以上 -数据来源 :重庆市旅游局数据和汉威数据库 56 据不完全统计，观音桥商圈附近有中档、中高档住宅小区 100多个，常住居民约200000余人 邦兴花园 邦兴北都 龙湖枫香庭 新上海大厦 光宇阳光海岸 华新街大社区 枫丹白露 塔坪大社区 新原兴小区 观音桥大社区 长安厂大社区 望海花园 同创国际 东和城 海洋广场 海怡花园 洋河花园 海关大社区 红旗河沟大社区 大兴村社区 324医院大社区 建东大社区 建新西路大社