新建仓储物流公司建设项目可行性计划书.doc

新建仓储物流公司建设项目可行性计划书 第一章 总 论一项目背景1项目名称民兴仓储物流有限责任公司建设项目2承办单位概况该项目由民兴仓储物流有限责任公司具体承办该公司是由两家企业和一个自然人刘砾组成其中刘砾出资1800万元占40股份清河门区民兴小额贷款有限公司投资1500万元占333股份德裕制革有限公司投资1200万元占2673可行性研究报告编制依据1国家发展计划委员会最新编发的投资项目可行性研究指南2中华人民共和国担保法第75条规定仓单质押仓单质押是以仓单为标的物而成立的一种质权仓单质押作为一种新型的服务项目为仓储企业拓展服务项目开展多种经营提供了广阔的舞台特别是在传统仓储企业向现代物流企业转型的过程中仓单质押作为一种新型的业务应该得到广泛应用仓单质押在国外已经成为企业与银行融通资金的重要手段也是仓储业增值服务的重要组成部分在我国仓单质押作为一项新兴的服务项目在现实中没有经验同时由于仓单质押业务涉及法律管理体制信息安全等一系列问题因此可能产生不少风险及纠纷如果仓储企业能处理好各方面的关系并能够有效的防范以上风险相信仓单质押业务会大有所为的仓单质押52147万元其中建筑工程投资2992万元设备购置及安装费51755万元项目其它费用77548万元征地费600万元基本预备费857万元建设期利息144万元流动资金69997万元工程计划投资451473万元主要用于工程建设设备购置土地使用等前期费用资金来源企业自筹151473万元银行贷款4000万元流动资金69997万元为企业自筹解决4主要技术经济指标主要财务数据及评价指标表序号名 称单位数量一财务数据1总投资万元521472固定资产投资万元4339253项目资本金万元107074营业收入经营期平均万元15185营业税金及附加经营期平均万元83496总成本费用经营期平均万元80267利润总额经营期平均万元631918所得税经营期平均万元157989税后利润经营期平均万元47394二财务评价指标1销售利润率41632投资利润率12123财务内部收益率所得税前16834财务净现值所得税前万元200955投资回收期所得税前年6716资本金收益率16797资产负债率经营期第1期71648利息备付率偿还期内平均4749偿债备付率偿还期内平均07510总投资收益率134011项目资本金净利润率4426三结论与建议该项目建设符合国家省和市产业政策的导向对市经济发展来说不仅有利与提高整体的物流水平而且有利于优化资源配置调整经济结构改善投资环境提升城市整体经济水平因此该项目的建设是十分必要的该项目既有良好的经济效益又有显著的社会效益因此无论从功能结构上方案设想上还是从财务经济分析角度上看都是可行的建议由于该项目涉及面广应取得各有关部门的支持另外由于该项目需要资金较大项目建设单位应做好资金的合理安排第二章 需求分析及预测一市物流市场的需求基础分析1工业物流近年来市在认真总结经济转型以来取得巨大成就和深入分析调查研究的现状资源条件产业优势的基础上提出了在十一五时期全市要集中全力抓好三大产业基地和培育壮大六大优势特色产业的发展战略三大产业基地分别为建设全国重要的食品及农产品加工供应基地建设全国重要的新型能源基地和建设全国重要的煤化工基地培育壮大六大优势特色产业分别为培育壮大北派服饰产业培育壮大精细化工产业培育壮大玛瑙产业培育壮大新型电子元器件产业培育壮大装备制造配套产业和培育壮大新型建材产业在产业布局上重点实施1252计划即1个工业走廊2个开发区5个工业区20个产业园2008年年初省委省政府提出了实施突破战略并把列入中部城市群纳入沈阳经济区市委市政府从实际出发着眼于建设皮类加工项目并确定在市清河门区建设皮革产业基地截止到2010年3月底皮革产业基地区域内已入驻企业4户总投资175亿元占地110亩预计实现产值434亿元利税101亿元还有香港翔风皮业有限公司等9户企业已签约达成入驻意向63户企业达成投资意向其中已来阜考察企业有13户近期拟来考察有11户入区企业项目全部投产后预计可实现年销售收入1000亿元以上新增税收100亿元2农林牧业物流1农业物流1玉米全市年总产量大约在100120万吨高的年份达140万吨玉米除农民自用外全市大约外销总量为60-70多万吨主要由粮食等部门销往广东福建上海浙江湖南等省还有部分用作当地加工淀粉2高粱全市年总产量大约在1015万吨左右高的年份达30万吨高粱产品主要外销到四川部分用于当地酿酒3杂粮全市年总产量大约12万吨左右产品主要也是外销重点销往山东河北河南福建湖南长沙等地4花生全市年总产量大约在10万吨左右除部分农民自食外大部分销往吉林黑龙江河北河南山东北京等地2林业物流全市林业年产值8亿元主要产品有木材林木种子和苗木全年可产木材104万立方米外运出省销售98万立方米其中原木34万立方米年产各种林木种子595万公斤油松刺槐等林木种子主要对外销售年产山杏大扁杏核722万公斤主要作为加工原材料外运年产各种林业苗木14亿株大部分供本地造林用苗受国家造林投资政策影响较大3畜牧业物流目前全市猪牛羊禽饲养量分别达到335万只25万头155万只和3500万只出栏分别达到198万头112万头80万只和2500万只肉蛋奶产量分别达到287万吨75万吨和76万吨3商业物流市城市人口近90万人共有199个社区其主要流通企业为大商集团新玛特千盛百货兴隆大家庭及20多个批发市场2009年全社会消费品零售总额达802亿元同期比增长了145到2010年全社会消费品零售总额预计可到达100亿元由此可见迅速发展的商业流通将对现代的物流服务需求日趋强烈二物流市场对项目的功能需求分析物流项目功能应满足仓储保管搬运装卸配送运输信息配载中转分拨订货进货发货订单处理拣货和配送等常规作业要求另外有时还有流通加工贴标和包装等功能当有退货作业时还要进行退货品分类保管和退回等功能随着信息时代的来临生产企业的经营必须适应社会快节奏的发展情况最佳经济效益要求企业的生产与销售必须及时快速的满足市场需要企业为了集中精力作好自己的主导产业舍弃了自身的物流业务这样就要求第三方物流企业按照市场需求为生产企业作好运输仓储包装流通加工等一系列物流外包装业务通过建立统一的网络信息平台第三方物流会根据企业的实际情况结合市场需求情况为生产企业建设专业的物流基础设施制定合理的管理模式为其服务因此物流管理科学的管理模式方便快捷的操作是未来物流仓储业的发展趋势三企业市场分析1项目辐射市场定位 该项目区地处新老阜锦公路中间地理位置非常优越向南辐射伊马图化工园区及清河门皮革工业园区距离仅1 0一l 7公里向北辐射市经济技术开发区如液压园区汽车销售园区等距离仅15公里左右企业周边东梁各民营煤矿约20多家 2辐射市场范围内的供求分析及趋势预测 随着周边各大园区企业的投入及迅速发展势必会给仓储物流带来更大商机不但为企业解决资金运转而且为企业的仓储及商品流通提供良好服务是一种生产企业仓储企业银行三方共赢共同良性运转的经济联合体将会为市经济带来不可估量的优势发展 3辐射市场内的竞争 该项目主要以仓单质押业务为主属新兴业务目前地区还未成立相关企业因此无竞争态势第三章 场址选择一场址现状1地点与地理位置该项目拟建在阜蒙县东梁镇东南距镇政府1000米新旧阜锦公路中间紧临国铁交通方便地理位置优越2场址土地权届类别及占地面积该企业已办理了土地征用手续该地段属工业用地占地面积20892平方米二场址条件 1地形地貌条件该项目拟建场区地势平坦区域地质稳定性较好便于规划和使用适宜主体建筑物的兴建2 工程地质水文地质条件根据临近住宅建设单位提供的地质勘察资料显示该项目拟建工地的地表为粉土呈褐色松散潮湿场区内普遍分布厚度为13m32m左右下面是砂质粉土黄色不均匀具有粘性呈软塑状态厚度为12m24m左右层底埋深25m38m距地表87m深以下是一层厚度为06m15m的中砂黄褐色不均匀分选不好中密状态接近底部时含有砾石多为次棱角状为石英长石质项目拟建区的地震基本裂度为6度3 气象条件地区属大陆季风性气候四季分明雨热同季平均无霜期156天夏季日平均最高气温为295有记载最高温度38冬季日平均最低气温为-18有记载最低温度-34常年平均气温为76最大冻土深度为14m夏季平均气压为742毫米汞柱冬季平均气压为756毫米汞柱最热月日平均相对湿度为76最冷月日平均相对湿度为56干旱多风风向春夏多为西南秋冬则多为西北风速夏季平均20m秒冬季平均22m秒少雨年平均降雨量为550毫米 4交通条件 该厂区西临阜锦公路南临耕地北临东梁小学东临老阜锦公路公路铁路交通条件便捷 5公共设施条件该项目利用原有厂区的通讯系统接引电信网络基本已配备齐全在本项目信息系统配套时二者调整完善该项目的用水由市政管网供给项目的最高日用水量20m3d分为生产和生活用水两类各自管径和流量均满足项目所需日最高用水量要求不需增容该项目排水系统利用原厂区原有的排水管网项目排放污水基本为生活用水排放量约生活用水和业务用水量的70每日约10吨考虑夏季雨污合流排放因素排水干管采用钢筋水泥管支管为硬质塑料管污水先排至化粪池经污水处理合格后排放干管再排至市政下水管网该项目采暖面积600热源为40-60热水压力大于03mpa可直接使用市政热力网采暖室温按20设计采暖系统采用区域串联上供不回的方式安装所有散热器均采用节能型散热片室内采暖管道采用镀锌管室采暖管道选用予制无补偿保温管该项目日常用电电压为380V和220V两种线路采用电缆沟室内配电线采取预埋敷设 6征地拆迁条件 该项目区土地已办理了征地手续场区内无需要拆除的建筑该项目不涉及拆迁及移民安置问题 7施工条件拟建场地土依据其工程特征属中软建筑场地类别属二类拟建场区内无液化土层分布对建筑抗震有利项目拟建区域的地下水类型为第四纪潜水靠自然降水直接渗入补给无良好含水层主要含水层为中砂层和风化岩层水位不稳定变化较大初见水位埋深为25m45m稳定水位在09m2m左右水质对建筑混凝土无侵蚀性第四章 建设规模与建筑方案一建设规模根据市场分析和预测确定可获得物流主要供应量确定建设规模为项目占地20892平方米建筑面积22660平方米主要建筑物采用钢结构和砖混结构二项目总平面布置和功能要求 根据物流企业人员车辆密集的特点在设计中体现了以人为本的原则科学设置人流物流通道外对整个市场做了精心布置设计绿地树木等它打破了以往物流企业封闭感丰富了环境空间的层次为人们在繁忙的交易的同时提供了一个清新宜人的舒适环境在具体实施过程中实行总体规划分布实施边开发建设边运营投产的运作方案该项目区大体为173米121米的长方形场区主入口设在场区北侧场区内北侧布置办公楼门卫及一座库房场区内西侧布置两座库房场区内南侧布置两座库房场区中央由北向南布置三座库房在场区内修建两横两纵四条10米宽道路同时配备场区内的供水排水供电及绿化等附属工程三建筑方案 根据客户需求结合物流企业功能特点按照建筑标准要求建设场区内建筑 1该项目拟建设仓单质押专用仓储库5座均为两层轻钢结构建筑面积为20400万平方米一层层高5 m二层层高4m30m跨轻钢屋架彩板屋面根据建筑抗震设计规范该库房抗震设防烈度为6度根据民用建筑设计通则规定库房耐久年限为50年根据建筑设计防火规范该库房耐火等级为二级储存物品的火险性分类为丁类2普通仓储库3座总面积为1660万平方米均为一层砖混结构室内高度为5m结构形式为钢筋混凝土框架结构安全等级为二级耐久年限为50年耐火等级为二级3该项目拟建设办公楼一座面积600平方米为两层砖混结构一层层高39m二层层高36m室内外高差300mm内墙采用混合砂浆压水仿磁涂料罩面外墙采用涂料粉饰地面采用C15混凝土随打压光四配套工程1防雷及接地该项目新建建筑物按二类防雷建筑设计防雷利用建筑物金属构件作防雷装置屋面设避雷带利用建筑结构柱不少于2根钢筋作下线并利用建筑物混凝土基础钢筋作自然接地体同时设计算机系统外引接地极和重复接地其接地电阻小于1欧姆接地采用TN-C-S系统防雷接地电气安全接地以及其它接地的设备均共用接地装置2供电照明供电电源由厂区外变电所供应可以满足该项目所需负荷要求不需增容新建建筑物内导线选择及敷设方式导线采用BV-500型铜芯电线电缆采用YJV-06型铜芯电缆导线均穿钢管沿墙楼板暗设或明设照明线路采用BV-500125mm2插座线路采用4 mm2所有插座均经漏电保护开关供电为满足生产需要厂区内设高杆灯照明道路设置路灯高压钠灯照明3通讯系统该项目利用原有厂区的通讯系统接引市区的电信网络基本已配备齐全在本项目信息系统配套时二者调整完善4给排水系统A给水方式该项目建成后用水均为市政自来水用于日常生活用水和业务用水经测算日用水量为15吨年用水量为5400吨B消防给水新建建筑物按使用功能设置室内消火栓给水系统室内消防水量10LS火灾延续时间为23小时室内消火栓布置确保充实的水柱同时达到室内任何部位并设于明显取处消火栓箱采用铝合金门内设直径19水枪DN65栓口25米长衬胶麻质水龙带并设有启动按钮室内在建筑物的最高点设置水箱高架库房需设置自动喷水灭火系统C排水系统该项目排水系统利用原厂区原有的排水管网项目排放污水基本为生活用水排放量约生活用水和业务用水量的70每日约10吨考虑夏季雨污合流排放因素排水干管采用钢筋水泥管支管为硬质塑料管污水先排至化粪池经污水处理合格后排放干管再排至市政下水管网5通风系统仓储库的通风可采用自然通风和强制通风相结合的方法且以自然通风为主自然通风依靠库房设通风窗通风孔实现空气对流强制通风可采用通风机进行强制通风五工艺流程 该项目主要业务是仓单质押款物资仓储及普通物资仓储具体工艺流程及说明如下1仓单质押贷款物资仓储保管工艺流程在中小企业的发展过程中资金的短缺是一个主要问题仓单质押贷款是企业在无固定资产抵押贷款的情况下以现有的原材料或产成品等利用仓储企业开具的仓单向银行申请贷款的一种新型融资贷款形式 仓单质押是以仓单为标的物而成立的一种质权仓单质押贷款时企业贷主借款人在与银行签订银企合作协议账户监管协议仓储企业贷主和银行签订仓储协议后贷主按照约定数量送到指定仓库仓储企业经验货确认后开立专用仓单货主当场对专用仓单作质押背书由仓库监管后货主交付银行提出质押贷款申请银行审核后签署贷款合同和仓单质押合同按照仓单价值的一定比例放款到货主在银行开立的监管账户 贷款期内实现正常销售时货款全额划入监管账户贷款公司按约定根据到账金额开具的提单给货主仓库按约定要求核实后发货货款到期归还后余款可由货主借款人自行支配仓单质押物资仓储保管工艺流程仓单持有人提出申请银行对质押物品核准后银行与企业仓储公司三方签订协议指定物品运抵仓储公司入库验收仓储公司开据专用仓单并收取仓储费用质押企业对仓单背书后与银行签订借款合同银行与仓储公司签订监管协议银行给借款人放款借款人到期银行借款取出质押仓单仓储公司接到银行指令后返回企业质押物品普通物资仓储工艺流程仓储公司与企业签订仓储协议仓储公司将储存物资运至指定仓库管理员对物资登记存档财务开据仓储单据并收取仓储费用货物到期后企业派人检查无误后运至指定地点第五章 节能节水措施一建筑节能 该项目建设过程中对砖混结构建筑在外墙屋顶窗等围护结构传热系数上严格控制构造上减少冷轿加强窗户气密性以利达到节能指标要求二电气节能 1在本工程中所有光源主要采用高效节能荧光灯金属卤化物灯等新型光源 2根据库房需要精选照度水平严格控制开关灯时间 3根据灯具光学特性选用无眩光的高效灯具 4日光灯选用带补偿电容的电子启动器将功率因数提高到075以上三节水措施在卫生间及水房区采用新型节水洁具加强用水设施检查避免跑冒滴漏现象 第六章 环境影响及保护措施一设计依据1省污水与废气排放标准2地面水环境质量标准3环境空气质量标准4大气污染物综合排放标准5城市区域环境噪声标准二设计原则1执行环保设施与项目工程同时设计同时施工同时竣工投入使用的三同时原则2在环保设计中体现技术先进性与经济合理性经过处理后的污染物排放要达到国家或地方的排放标准3从环境现状上看项目拟建场环境状况较好没有明显的较大的污染源三环境治理措施1污水处理对排放的盥洗粪便等生活污水则通过污水管道集中汇至室外化粪池经腐化沉淀后再排入市政下水管网同时对化粪池进行专人管理定期维护2垃圾处理对市场每天废弃的垃圾要有专人清扫到垃圾点然后清运到市垃圾处理厂3噪声处理该项目噪声主要来自风机和水泵为尽量减少对外界环境的影响设计时先用低噪声风机并对风机和水泵采取减振措施在与风机连接的风疲乏上均设置消声器减消场弯头场内进出的车辆严禁鸣笛4废气处理废气主要来自机动车辆燃油产生的废气在设计过程中应尽量采用电瓶叉车为厂区内的运输工具以减少对外部大气的污染5粉尘处理本项目在施工过程中粉尘对周围人群和环境会造成污染所以在施工中对粉尘拟采用喷水降尘第七章 劳动安全卫生消防一劳动安全卫生主要依据1中华人民共和国劳动法2生产任务安全设计总则3中华人民共和国职业病防治法4劳动部颁发的关于生产性建设工程项目职业安全监察的暂行规定5电器设备安全卫生设计总则为保障劳动者的合法权益和身体健康该项目将严格遵循国家有关的法律法规条例规范设计规范施工以安全生产为基本原则正确处理生产和安全的关系在总平面布置中力求作到布置合理保证生事故时能及时疏散车辆活动频繁的地方设置安全围栏和警示牌内设更衣室和水冲式厕所以改善职工的劳动条件定期给生产操作人员检查身体保证职工身体健康建筑防雷设计规范建筑灭火器配置设计规范火灾自动报警系统规范所有电气设置须接地在低压主保护开关不能满足切断接地故障灵敏度时需增加漏电保护器防止电气火灾发生动作值不大于05A根据相关规范建筑物防雷保护接地电气设备及配电线路保护设置按低压配电设计规范执行配电管线的选择及敷设严格遵循相关的设计规范建筑设计遵守建筑设计防火规范其耐火等级均按一二级耐火等级设计安全疏散满足规范要求该项目采用现代企业管理模式总经理向上级管理部门负责分管各项业务的副总经理向总经理负责各岗位都要确定岗位责任要做到职责明确奖罚分明在财务管理上市场统一核算各下属部门涉及到财务方面业务的采取报账制的方法每年都要确定各项承包指标由总经理办公室通过报上级主管部门批准后实施二人力资源配置该项目需要管理及劳动人员106人主要包括总经理1人副总经理2人计量财务部3人综合办公室10人票据管理中心10人运输部80人三人员培训为提高全体职工技术和业务能力对各岗位人员特别是检测检验人员都要进行业务技术培训对招聘的员工要进行岗位培训经考试合格后方可上岗第九章 项目实施进度一项目实施进度计划该项目建设工期为十八个月从2010年5月到2011年12月前一个半月进行项目前期准备及项目可行性研究报告批复工作于第二个月中旬开始委托编制可行性研究报告并于第三个月中旬开始进行可研报告的审批工作于第五个月初期开始工程设计和招投标并于第六个月初期开始施工准备工作该项目于第六个月中旬正式开始改扩建工程施工并于第十七个月的末期竣工于第十八个月进行工程验收同时正式交付使用项 目 实 施 进 度 表序号实施进度工作名称建设期月1234567891011-17181项目前期准备及项目可行性研究报告批复2委托编制可行性研究报告3可研报告审批4工程设计与招投标5施工准备6工程施工7竣工验收二招标方案根据中华人民共和国招投标法及国家发展计划委员会第9令要求结合本工程具体内容对招标工作的初步计划安排如下l招标项目的勘察设计监理设备材料采购土建及安装工程施工 2招标组织形式项目的勘察设计监理设备材料采购土建及安装工程施工用委托招标形式3招标方式项目的勘察设计监理设备材料采购土建及安装工程施工采用公开招标方式4招标划分项目的勘察设计划分为一个标项目的监理划分为个标设备采购土建及安装工程采用总包招标方式 容招标范围招标组织形式招标方式工程勘察设计工程监理全部招标委托招标公开招标土建道路工程全部招标委托招标公开招标设备购置第十章 投资估算及资金筹措一投资估算依据1国家计委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版2国家有关的法律法规和政策3部分厂商提供的设备报价资料4建设单位提供的基础数据和相关资料5土建工程造价按省2010实际价格水平估算二投资估算该项目总投资52147万元其中建筑工程投资2992万元设备购置费51755万元项目其它费用77548万元征地费600万元基本预备费857万元建设期利息144万元流动资金69997万元三资金来源与筹措该项目工程建设期为1年半计算期15年生产经营期30年1工程部分计划投资451473万元主要用于工程建设设备购置土地使用等前期费用资金来源企业自筹151473万元银行贷款4000万元流动资金69997万元为企业自筹解决2流动资金69997万元为企业自筹解决详见投资计划与资金筹措表第十一章 财务评价一 财务评价依据12002年国家发展计划委员会分布的投资项目可行性指南22006年国家发展计划委员会和建设部发部的建设项目经济评价方法与参数第三版3市仓储收费规则及市场价格4国家现行企业会计制度及相应的税收法规5项目建设单位提供的有关基础资料二 财务评价范围本项目属于新设法人项目能独立经营形成独立核算单位因此项目所涉及的范围即是财务评价的范围三财务评价基础数据选取1税费营业税征收税率为5城市建设维护税率为7计教育费附加税率为3所得税税率为252利率该项目长期借款4000万元年利率为723项目计算期及营运负荷项目计算期为15年其中建设期为1年半生产经营期为30年第二年投产投产后第一年达到设计生产能力 4折现率基准收益率的设定财务基准折现率确定为10同时也作为对项目内部收益率指标的判据基准收益率四 财务评价1营运收入估算1仓单质押物品仓储费收入115亿元001万元年 1150万元2普通物品仓储费收入4000平方米005万元年 200万元3货物场外运输收入336000 00005 168万元2成本费用计算物流公司运营后所需费用管理人员工资折旧费用财务费用基础设施维护费运输用汽车汽油费管理费用 1管理人员工资及福利费用物流公司建成后需要普通工人90人工资按年均12万元年人技术人员10人工资按年均18万元年人管理人员6人工资按年均2万元年人年工资为138年福利费用为1932万元合计15732万元2折旧费用本项目房屋建筑物形成固定资产为2992万元折旧年限30年年折旧为9973万元本项目机器设备形成固定资产为51755万元机器设备净残值率4折旧年限10年年折旧为4968万元本项目其他固定资产为8297万元其他固定资产净残值率0折旧年限20年年折旧为4149万元3修理费用修理费用为固定资产原值3提取为12586万元4财务费用财务费用为长期借款利息长期借款4000万元年利率72利息按五年等额本付息方式计算利息每年还款10161万元详见借款偿还计划表5其他费用其他管理费用为21445万元6运输用汽车每年耗费汽油66吨每吨6500元年耗费汽油429万元7摊销费本项目建设期形成无形资产为17548万元摊销年限10年年摊销额为1755万元8总成本费用以上7项构成总成本费用以第二年为准总成本费用为105328万元其中可变成本为4883固定成本为100445万元经营成本54646万元3利润估算本项目计算期内实现利润总额为884681万元所得税按利润总额的25计取所得税为 22117万元本项目计算期内实现税后利润总额为663511万元法定盈余公积金按税后利润的10计提为6635 万元 年均利润总额为 63191万元 年均总收入 10707万元 销售利润率 4163 年均营业税金及附加 8349万元 年均所得税 15798万元 详见损益和利润分配表 4财务盈利能力分析项目的盈利分析采用动态赢利能力指标和静态盈利能力指标进行的 动态赢利能力指标主要有财务内部收益率财务净现值动态投资回收期根据项目现金流量表计算出以下财务评价指标所得税前财务内部收益率 1683大于基准益率10财务净现值 20095万元Ic 10投资回收期 671年含建设期1年所得税后财务内部收益率 1294大于基准益率6财务净现值 85301万元Ic 6投资回收期 806 年含建设期2年 静态盈利能力指标主要有投资利润率资本金收益率投资利润率 1212资本金收益率 16795财务评价报表1 项目财务现金流量表 见附表2 损益和利润分配表 见附表3 借款偿还计划表 见附表6偿债能力分析长期借款4000万元项目投产后按五年等额还本付息其贷款还本的资金来源主要包括当年可用于还本的未分配利润及当年可用于还本的折旧和摊销项目每年归还借款的资金为10161万元本项目人民币最大偿还能力 年含建设期 为644年说明企业偿还借款的资金保证率高抗风险能力强7不确定分析1盈亏平衡分析以达产年第2期计BEP 年固定成本年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加-年增值税100 BEP4 7249此项目盈亏点以计算期第2期计为最高盈亏平衡点7249此项目具有一定的抗风险能力2敏感分析敏感分析采用单因素敏感分析分析因素为产品产量产品价格原材料价格和建设投资敏感度系数和临界点分析表 基本方案收益率1683 序号不确定因素变化率 内部收益率敏感系数临界点 临界值1产品产量 生产负荷 -5001522032-2103仓单质押物品仓储费收入-10001360032销售量临界值-1500119603290814512产品价格-5001522032-2103仓单质押物品仓储费收入-10001360032单价 含税 临界值-150011960320013原材料价格500167800171277汽油10001673001单价 含税 临界值150016680015284建设投资 不含建息 50015940184201建设投资10001511017临界值15001434017620705表中说明产品产量产品价格原材料价格建设投资中最敏感的是产品产量和产品价格产品产量不能低于2103价格降低不超过2103 原材料价格不高于71277建设投资增加不超过4201项目仍能达到基准收益率的要求项目有一定抗风险能力8财务评价结论从以上财务分析角度项目财务内部收益率为 1683项目财务净现值20095万元ic 10大于基准收益率10的要求项目投资回收期671年表明项目经济效益显著赢利能力强盈亏平衡分析看项目具有一定抗风险能力从偿债能力分析看按最大偿还能力下的借款偿还款期为644 年企业有较好偿债能力故从财务分析上看此项目可行第十二章 社会评价一社会影响分析地处西北部土地面积10355平方公里是共和国最早建立起来的重要能源基地之一作为资源型城市随着煤炭资源的枯竭不仅面临着资源型城市普遍遇到的问题还存在着矿区人口及矿区职工占比重大大高于其它同类城市更特殊更困难自身难以解决的经济和社会问题城市中结构性调整而下岗的产业工人技术工人就业难是经济转型中所面临的主要社会难题该物流项目的建设是适应市经济发展的必然趋势也是整合现有物流资源的有效手段以其完善的设施服务功能齐全合理的运输组织科学的管理方法和灵敏快捷的信息系统以及高质量的综合服务水平满足用户的需求促进物流的合理化降低物流成本通过仓单质押业务盘活企业资金从而产生更大的社会经济效益对促进地区经济发展有着积极的影响项目对环境无不良影响可以说项目达到了经济效益环境效益和社会效益的统一二社会效益分析该项目的建设对市的工农业生产商品贸易社会发展都会产生积极的影响具体来说所产生的社会效益可以归纳为以下几个方面1提升城市的综合竞争力现代经济运作的特点强调信息流与物质流快速高效通畅地运转从而降低社会成本提高生产效率整合社会资源集多种服务功能于体的综合物流中心正体现了这一需求近十年来市的国内生产总值直保持着高速增长的态势工业农业尤其是第三产业都有了长足的发展的物流规模也越来越大原有的传统运输仓储服务在内的物流供给能力已经不能满足现代经济发展的需要物流服务水平的低下不仅影响了企业的竞争力而且影响到市经济转型的发展的战略日标顺畅高效规范的物流业将增加城市整体服务功能提升服务水平增强竞争力从而有利于商流人流资金流向集中形成良性互动对市未来社会经济的发展起到极大的促进作用2改善投资环境 物流企业的有效运作特别是仓单质押业务能够促进市物流业的发展规范整合现有的物流服务体系调整商业企业经营方式实行集约化的货物配送降低物流成本同时改善工业企业的生产经营的物流环境从而进步改善市的投资环境吸引更多的投资促进经济更加繁荣3促进市产业结构调整 根据产业结构发展理论随着国民经济的发展城市应出制造中心转为重点发展第三产业该项目的建设能够对市第三产业的发展起到一定的促进作用从而更好地利用本地区的产业基础和产业优势为经济结构的合理化和可持续发展打下良好基础开拓良好的发展空间4提高运输效率改进城市交通环境 目前市的运输组织和经营管理手段相对路后专业化集约化的规模运输没有形成过多的空驶车辆造成道路交通的拥挤道路负担的加重交通事故的增加同时还会造成环境的污染和能源浪费该项目的建设能在一定程度上改善和创造良好的运输条件运用网络系统优化运输配载降低相向空驶率提高里程利用率和吨位利用率同时加快货物运输时效使车辆有效行程比率增加减少道路交通量降低交通堵塞提高通行能力节约能耗减少污染三社会风险分析本项目投资规模较大仓单质押又属于新型经营项目仓库和银行货主企业之间都存在着委托代理关系一种是作为银行的代理人监管货主企业在仓库中存储货物的种类品种和数量等另一种是作为货主企业的代理人管理仓库中货主企业的货物包括管理货物的进出库确保仓储货物的安全防潮防霉等正是由于存在这种三方的代理关系仓储企业实施仓单质押业务有许多潜在风险 一是客户货主企业资信风险在选择