滨州项目总体发展战略及一期全案策划营销报告(doc 70).doc

滨州项目总体发展战略及一期全案策划营销报告第一部分 滨州市场研究报告第一章 宏观市场环境研究分析一、宏观社会、经济环境分析（资料及来源：滨州市统计年鉴、城市发展战略）1.1 城市基本概况1.1.1滨州市城市概况滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，位居黄河“龙头”，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。滨州在山东的区位图全市境域横跨黄河两岸，东西最大跨径120公里，南北最大跨径175公里，总面积9444.65平方公里。从滨州驱车1小时可到济南空港，3小时抵达港城青岛，当日往返首都北京。滨州是黄河三角洲的主要组成部分。其行政区划为：全市辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县一区六县和一个经济开发区，共有乡镇级行政建制84个，包括6个街道办事处、55个镇、22个乡，1个海防办事处。滨州市系黄河三角洲的中心城市，也是黄河三角洲的政治、经济、文化中心。2003年底，全市人总人口366.15万人，其中农业人口307.94万人，非农业人口58.21万人。属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1，极端最高气温40.9，极端最低气温-22.8。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。 滨州位居山东半岛和辽东半岛两大经济区环抱的渤海湾地理中心，是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联济、青、淄、烟、潍开放发达城市，处于黄河经济带的龙头位置，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。如此优越的地理位置，其发展的潜力无可估量。1.1.2滨州的地域文化特点黄河之水天上来，奔流到海不复回”。象征中华民族的黄河，穿过峰峦起伏的群山，越过辽阔的黄土高原，奔腾咆哮，注入浩瀚的渤海。黄河不仅繁衍了一代代炎黄子孙，造就了光辉灿烂的华夏文化，而且浇铸了黄河三角洲这方年轻的金土地。滨州就位于幅员辽阔、美丽富饶的三角洲上。早在七千多年前的原始社会晚期，就有先民在境内繁衍生息，创造了璀璨的史前农耕文化。进入文明社会后，更是人杰地灵、英雄辈出。不仅兵圣孙武、智圣东方朔、汉孝子董永、宋代著名政治家范仲淹都出生或成长在这片土地上，而且还养育了一辈又一辈在中华民族光辉历史上留下深刻印记的人物，如：闻名华夏的清代滨州杜氏家族，口传尚书的汉代大儒伏生，三国时期有“东州大儒”之称的经韵、训诂大家孙炎，“唐代著名诗人、学问家段成式，宋代著名词人李之仪，明初永乐年间的农民起义女领袖唐赛儿，等等。1.1.3滨州市的交通状况滨州交通极为便利，四通八达。宽敞繁忙的205线纵贯境内南北达17.5公里；省道滨孤路纵贯南北境内长达15公里；省道永莘路横穿境内东西长达16公里，并与205国道在镇城区交汇；镇域所处位置非常重要，是京津塘通往南方各省的咽喉要道，南至淄博市50公里，东至东营市20公里，西南至省会济南市近百公里。镇辖154个行政村，村村通上了柏油路。公路密度65公里/百平方公里。即将修建的滨博高速公路穿越镇域境内，交通条件十分优越。滨州地区交通示意图黄河大桥是连接苏、鲁、京、津的重要交通枢纽，205国道纵贯南北，220国道横穿东西，地方公路四通八达，形成了三纵三横一环的公路交通网。济青高速公路横穿本区南部，与即将完工的滨博高速公路构成了高等级公路框架；胶济铁路干线自滨州南部穿过，支线深入本区腹地。即将开工的德烟铁路横穿中部，是山东北翼的铁路大动脉；滨州沿海已形成中小型港口群,现有500至3000吨级泊位10个，万吨级滨州港已经国家立项。国家特大工程 -“神骅工程”的黄骅港、朔黄铁路与滨州仅隔河之遥。 滨州至大家洼铁路即将开工，“十五” 初滨州将形成一条内连国内东部沿海和西部能源基地，外通亚太各大港口的经济新通道。“经济发展，道路先行”交通对于经济的作用是毋庸置疑的，对于房地产业影响也非常大。随着滨州市的经济不断发展，滨州市的城市格局正在发生改变。由滨州市的城区图可以很明显的看出。老城区，作为滨州最早的城市中心经济区，是现在城区的东部区域。因为当时的滨城区人口数量较少，经济发展程度决定了其经济、政治等都集中在同一个区域。后来随着经济、人口的发展，滨州市的老城区已经不能支持，所以滨州西区应运而生。本项目地块周边道路交错，而项目南侧即使未来贯穿滨州市东西的主干道黄河十二路。黄河十二路东达滨州未来规划中的滨州火车站，西通直达济南的220国道，并且可以南北的支路，可以很快到达滨博高速公路，滨博高速南通济青高速，北部可以直通大高，在近期的规划中北部可以直通到京津唐的高速公路网，所以交通条件的影响非常大。根据滨州市新的城市规划，西区开发必然将使滨州西部的开发区和新城区的发展扶摇直上。作为贯穿城市城市的交通要道黄河十二路，其发展前景不可估量。项目恰好位于缓和十二路的西段，因此交通优势非常明显，升值潜力必然非同一般。1.2 城市在区域经济中的地位滨州地理位置优越，拥有丰富而雄厚的自然资源，旖旎而独特的自然风光值得欣赏。而且是黄河三角洲的主要组成部分黄河三角洲是镶嵌在共和国万里黄金海岸上的金角明珠，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津唐和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。从优越的地理位置和经济发展的战略布局看，与珠江、长江三角洲齐名的黄河三角洲，无论是从自然地理位置，还是从经济发展格局看，对中国、亚太经济都具有同等重要的作用。黄河三角洲与珠江、长江三角洲，组成了通向世界的三大门户。随着珠江、长江三角洲的崛起，环渤海经济圈的振兴，中国经济发展格局渐次北移，黄河三角洲必将成为世人关注的热点，成为东北亚、大东亚经济圈最富有潜力的开发区域。为滨州的开发奠定了基础。经济的发展水平，决定着这个城市的城市化水平，也就决定着这个城市的城市建设状况，滨州市的经济水平在全省来说还比较低，城市化率相对较低，随着滨州城市化进程的加速，滨州房地产业必将高速发展。即使相比周边经济水平比其低的几个城市，比如东营、德州，滨州的城市建设也比较落后，有很大提升空间。1.3 城市社会、经济发展概况1.3.1滨州宏观经济运行及发展趋势滨州市GDP及增长比例图年份1999年2000年2001年2002年2003年GDP(亿元)238.12270.02306.5340.6406增长（%）6.73%13.40%13.51%13.0%16.7%人均GDP665074988466936111109增长（%）6.13%12.75%12.91%12.4%16.3%（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：滨州市统计局）从以上根据市统计局提供资料制成的图中可以看出，滨州经济持续增长，且增幅逐年提高，由1999年的6.73%增加至2001年的13.51%。虽然在2002年的增幅稍有下降，但是在2003年又保持着很高的增长速度，增长达到到16.70%，高于全国9%的经济增长，也高于全省14%的经济增长。以上都表明滨州市宏观经济近年来保持着较高的稳定增长速度。（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：滨州市统计局）2002年全市人均国民生产总值达到9361元，2003年全市人均国民生产总值达到11109元，突破一万元大关，人民生活水平正在逐渐提高，。2003年市区人均可支配收入为8093元，比2002年增长9.77%。基本处于山东省的平均发展水平。总体来说近年来滨州市的现代化建设取得了很大成就，国民经济快速发展，综合实力显著增强，对外开放步伐加快，人民生活水平明显改善，经济发展态势良好。根据目前滨州经济的态势，预计在2004年GDP的增幅继续保持在17%左右，再结合内部外部环境的影响，预计在2005年GDP的增长会保持在16%左右应该看到，由于滨州的GDP总值基数较小，虽然保持较高增长率，仍与省内发达城市有较大差距。1.3.2居民生活水平状况2003年滨州全市全年城镇居民消费对比表人均可支配收入8093.40元，按可比口径计算，比上年增长9.77人均消费性支出5695.38元，增长8.55食品消费性支出1982.03元增长10.74衣着消费性支出684.16元增长3.21家庭设备用品及服务支出403.14元下降10.30交通和通讯支出665.49元增长32.72教育文化娱乐服务支出1012.68元增长8.68（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：滨州市统计局）滨州居民的消费依然停留在以物质消费为主的层面，消费心理倾向于表面物质的虚荣。增长速度最快的依次为交通通讯支出、食品消费性支出、教育文化娱乐服务支出。说明随着城市的快速发展，导致外来资金、人口的大量涌入，对交通和通讯的需求旺盛。滨州市人口多年保持稳定，外来人口增加量不大，根据第五次人口普查，滨州市家庭户人口为3478581人，家庭户规模为3.28人，其中本项目所在地滨城区共计567586人，家庭户规模为3.10人。滨州市消费品市场基本靠滨州市内部消耗为主，随着国民经济的发展，滨州市消费市场逐步走向繁荣稳定。2003年滨州市批发零售贸易业实现零售额92.87亿元，增长16.1。2002、2003年滨州市消费支出分析指标2002年(万元)2003年 (万元)按行业分组批发零售贸易业799639655078928685750483餐饮业116934140677其他2762737525按经济类型分组国有及国有控股799639119499928685141298个体经济465599535935私营经济132318158574其他经济8222392878（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：滨州市统计局）2003年滨州市社会商品零售总额相对2002增加16.1，其中餐饮业的增长速度更是增长20.3，而在社会消费品零售行业中，个体经济和私营经济占据了绝对地位，以2003年为例，滨州市个体经济和私营经济占整个消费品零售总额的74.8，这些个体经济和私营经济业主为本项目的商业销售提供了大量的潜在人群。滨州市已经进入快速发展阶段，而在一个城市的快速发展阶段都会带来大量的外来资金和外来人口，而他们对餐饮和娱乐等服务行业都会有很大的需求。餐饮和娱乐也将成为商家重要的利润点。1.3.3 2004年滨州市一季度经济情况据滨州市统计局初步核算，一季度全市国民生产总值（GDP）实现90.30亿元，同比增长18.6%，增幅居全省第一位，增幅同比提高4.8个百分点，为近十年来季度最高水平。其中，第一产业增加值10.32亿元，增长5.8%；第二产业增加值49.94亿元，增长26.2%；第三产业增加值30.04亿元，增长13.0%。 工业生产速度、效益同步提高。一季度，全市规模以上工业企业实现增加值38.39亿元，增长41.45%，比全省平均增幅高14.3个百分点，列全省第2位，同比前移3个位次。全市规模以上工业实现产品销售收入136.52亿元，同比增长49.68%；实现利润6.86亿元，同比增长31.99%；实现利税12.02亿元，同比增长42.23%。反映工业总体经济运行质量的工业经济效益综合指数为153.80，同比提高12.0。 固定资产投资继续保持高速增长。一季度，全市规模以上固定资产投资完成24.06亿元，增长85.1%。其中，基建投资10.21亿元，同比增长11.9%。 进出口贸易高速增长，利用外资形势良好。据海关统计，一季度，全市完成进出口总值53816万美元，增长122.0%，总量列全省第7位，增幅列全省第3位。其中进口35854万美元，增长2.36倍；出口17962万美元，增长32.2%。一季度，全市利用外资项目13个，其中合同利用外资9334万美元，增长3.96倍，总量列全省第8位，增速列全省第2位；实际利用外资4498万美元，增长2.96倍，总量列全省第9位，增速列全省第1位。 财政、税收较快增长，金融平稳运行。一季度，全市实现地方财政收入4.47亿元，增长45.1%，总量列全省第13位，增幅列全省第1位；地方财政支出6.34亿元，增长28.4%。一季度，全市国家税收收入实现6.13亿元，同比增长38.5%；地方税收收入实现3.83亿元，同比增长52.4%。通过2004年一季度的数据可以看到，滨州的经济发展速度非常快，人民的生活水平迅速提高，导致人们的需求不断发生改变。按照马斯洛的需求层次理论，人的需求满足在不同的条件和阶段是完全不同的。当居民的基本生活需求得到满足之后，人们的需求就会发生改变，不再完全是物质上的要求，而是精神层面上的需求。人们希望获得充分的生活享受，以满足高层次精神需要。这时人们对能够提高生活品质的高消费品会产生迫切的需求。因此，莱钢项目应该抓住这一时机，通过营造项目高品质的居住质量，高层次的生活享受来吸引高端的客户。1.3.4 滨州市经济发展预测区情和环境的分析表明，滨州市已经具备了加快发展的现实基础和较为有利的外部条件。今后一个时期面临两大任务：一是加快工业化进程，赶上全省平均水平；二是进一步打牢基础，为更高层次的竞争积累强大的发展后劲。由此，滨州确立了今后几年内的建设总的指导思想是：以邓小平理论和党的十五大精神为指针，以发展为中心，以科技为先导，以改革为动力，以开放为主旋律，解放思想，抢抓机遇，全力培植新的经济增长点。大力调整优化所有制结构、企业组织结构、产业和产品结构，构建体制机制新优势，抢占发展的制高点，保持高于全省平均水平的经济增长速度，实现经济社会持续、快速、协调、全面发展，把一个走向繁荣富强的新滨州带入21世纪。这个指导思想的要点是：创造锐意改革、扩大开放、加快发展的浓厚氛围，以发展项目、加大投入为重点，迅速膨胀经济总量，奋力开拓市场，转变增长方式，提高经济运行质量。在以个体私营为主体的民营经济、对外开放、高新技术和基础设施建设上搞突破。坚持改革、开放、开发、调整、提高五位一体的发展方略，充分发挥优势，最大限度地弥补劣势，保持经济发展的较快速度，积累强大的后劲，。 滨州市跨世纪的发展目标被确定为：（一）速度目标。确保用3年左右的时间刹住主要经济指标与全省平均水平差距继续拉大的局面，再用7年左右的时间，赶上全省平均发展水平，到2010年，主要经济指标在全省17个市地中总量进入中游，人均指标进入中上游,继而向发达地区迈进。实现“三步走”的宏伟目标必须努力做到两个确保,一是确保GDP年均增长速度在1以上；二是确保GDP增长高出全省个百分点以上。（二）产业结构。巩固提高第一产业，迅速膨胀第二产业，繁荣发展第三产业。二三产业占国内生产总值的比重由1998年的72.29%调整提高到2010年的85%以上，形成主导鲜明、技术先进、相互协调、运转高效、富有特色的产业结构体系。（三）支撑条件。软硬环境明显改善，其综合功能和社会效益达到一个新水平。交通实现海陆并举，四通八达；通讯做到传递方便、快捷高效；电力确保设施配套、供应充裕；水利达到引、蓄、排设施完善，调节有度；城市功能完善，载体辐射作用强劲。力争到2010年，具有较高质量的城市环境，较高效能的技术设施，较高水平的城市管理和社会化服务，比较发达的精神文明和物质文明，基本实现城市现代化目标。（四）环境人口。工业污染治理良好；工业的主体工程和环境保护设施实现同时设计、同时施工、同时投产；水、河流系统、风景区、海洋等生态环境得到较好的保护；环境管理完善；人口自然增长率控制在年3.17左右。实现经济发展与环境人口的协调统一.依据指导思想的要求，完成既定的战略目标，必须实施好五大战略：第一，工业化和城市化战略。工业化和城市化是一个国家或地区现代化进程中的必经阶段，是衡量发达与否的重要标志。滨州作为一个欠发达地区，必须把工业化城市化战略放在首位，明确发展目标和方向。要坚持“工业兴区”的方略，围绕膨胀总量、提高质量下功夫、搞突破。要坚持就业结构调整与产业结构调整同步的方针，加快农村剩余劳动力向非农产业和小城镇转移的步伐。通过对大中小各类企业特别是乡镇企业的合理布局，推动小城镇基础设施与服务功能上水平，从而加快滨州市的工业化、城市化和现代化进程。 第二,借海兴滨战略。滨州地处沿海，具有丰厚的海洋资源和优越的对外开放条件，这是其它内陆地区所不具备的。滨州应充分发挥这一优势，把海洋的文章做实、做足。要利用现有的基础和条件，把海洋化工、盐化工、石油化工、精细化工作为本市的主导产业，使化工成为本市最突出的工业特色。要大力开发和利用好沿海滩涂，发展水产养殖业和畜牧业，使之成为本市农业的重要特色。要搞好港口、交通、通讯等基础设施建设和沿海旅游景点建设，使本市成为一个服务设施先进、环境优美、生态良好、人与自然和谐统一的旅游胜地。通过努力，再造一个现代化的“海上滨州”。第三，科教立市战略。科学技术是第一生产力，这一著名论断在21世纪将得到更为深刻的验证。随着知识经济时代的到来，科技和教育将会从资源经济时代的助推位置跃升为主宰经济和社会发展的先导力量。实施好科教立区战略，就能赢得下世纪生存和发展的主动权。因此，必须把科技和教育作为立市之本，作为滨州兴衰存亡的头等大事抓紧抓好，坚持科技、教育优先发展，把科技、教育广泛渗透到经济和社会发展的各个领域，使经济建设真正转到依靠科技进步的轨道上来。为此，必须大力开发人才资源，加大培养和引进人才的力度。采取多种方式大规模聚积国内外高层次专业技术人才，争取尽快选拔培养一批高水平的技术带头人。同时，重视劳动者的岗前和在岗培训，采取岗前培养、岗位练兵及“绿色证书”培训等多种形式，全面提高劳动者的科技文化素质。第四，经济国际化战略。对外开放是我国长期的基本国策，面对经济、科技全球化的趋势，全面实施经济国际化战略对于滨州市来说更紧迫、更重要。从加快发展看，需要借鉴利用人类社会的一切优秀成果，采取“拿来主义”，充实、丰富、发展自己，弥补自身不足；需要广占国际市场和空间，广借国际资本和资源，广引国际技术和人才。可以说无论眼前还是长远，经济国际化战略是滨州市走向繁荣、加快发展的不可替代的重要途径。第五，可持续发展战略。随着社会的进步和人类文明程度的提高，过去那种只顾当前利益，牺牲长远利益的粗放型经济增长方式必须抛弃。在加速工业化的进程中，必须以对未来、对子孙后代高度负责的态度，按照可持续发展的原则，正确处理经济发展同人口、资源、环境的关系，科学合理、综合高效地开发利用资源，选择有利于节约资源和保护环境的产业结构、发展模式，切实转变经济增长方式，做到经济、社会、环境效益的有机统一。滨州市自2002年以来，经济建设进入新一轮增长期。由于政府采取了一系列扩大内需、鼓励投资的政策，这将有效地刺激了房地产开发企业和消费者对未来的预期。滨州福利分房的制度的取消，加上滨州市住房制度改革已基本到位，住房分配已开始走向货币化和商品化的道路，使得房地产市场日趋活跃。目前虽然滨州的房地产市场正处于起步阶段的初期，但是我们可以相信随着宏观经济形势的进一步趋好，滨州的房地产业今后会呈现出一段时期的持续增长。 房地产业在较短的时间内迅猛发展，成为国民经济的重要支柱产业和新的经济增长点，成为经济发展与社会进步的有机结合点，有力地推进了经济的快速增长和城市化进程，促进了城市的可持续性发展，集中展示了城市文明和现代生活。1.4 当地房地产投资方面的政策、法规分析滨州市市场导向是按照“市场导向、总量控制、以销定建”的原则，大力发展房地产业，重点发展经济适用住房，稳步发展商品房，搞好危旧住房改造。建立健全住房规划设计审批制度、市场准入制度和质量监理监督制度。虽然目前滨州市房地产业还很不成熟，但有着很大的发展前景。目前房地产投资仅占GDP的1%左右，与其他较发达城市的发展水平相比，滨州市房地产还有很大的发展空间。总之，滨州市未来经济预期良好，城市房地产开发也有很大发展空间。随着购房者需求档次的提高、发达城市开发和营销经验的引入，也会使滨州市的房地产开发水平逐步提高。二、城市重点产业发展分析2.1 城市重点产业发展概况2.1.1滨州产业结构变化趋势滨州市生产总值三次产业构成比重年份国内生产总值第一产业一产比例第二产业二产比例第三产业三产比例1996170.5951.3930.1%76.2544.7%42.9525.2%1997198.8453.8127.1%92.4346.5%52.626.5%1998223.1161.8427.7%102.0345.7%59.2426.6%1999238.1259.925.2%109.7346.1%68.4928.8%2000270.0261.3722.7%130.548.3%78.1528.9%2001306.562.9120.5%152.0949.6%91.529.9%2002340.662.7218.4%173.150.8%104.7830.8%200340672.0717.8%211.4352.1%122.530.2%（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：滨州市统计局）滨州市宏观经济的产业结构带有明显的发展中国家特色，以市统计局2003资料为例，GDP中比重最大的是第二产业，占到了52.10%，第三产业占到30.20%，第一产业所占比例最小，为17.8%；从中可以看出，滨州市的经济机构是以工业为主，以服务性行业和农业为辅的产业结构。滨州作为工业型产业主导的城市，第二产业在GDP中的比重一直占有重要地位，且不断上涨；而第一产业则持续下降，第三产业比重相应提升，反映出滨州市城市化进程加快，产业结构逐渐优化。总体来说，滨州市的工业经济基础较高，企业宏观景气良好。但当前经济和社会发展中仍然存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表现在：经济结构性矛盾仍然比较突出，第三产业所占比例较低；人均可支配收入较低，社会有效需求不足；但近几年经济稳定高速增长，人民生活水平逐渐提高，未来经济形势依然看好。2.1.2滨州重点产业现状分析2.1.2.1 旅游业滨州旅游资源丰富，素有鲁北黄山之称的邹平县南部山区，风景秀丽，是良好的避暑、渡假圣地。北部沿海有可供直接观海的百里贝壳长堤、旺子岛，有广阔的天然狩猎场和跑马场，雄奇壮观。兵圣故里惠民县有玲珑别致的“孙子故园”，邹平范仲淹的读书洞，滨州唐赛儿纪念馆，无棣的海丰塔，大汶口和龙山文化遗址，以及全国仅存的城堡式等名胜，还有鹤伴山、麻大湖等历史自然景观令人留恋忘返。阳信梨花节、无棣小枣节、沾化冬枣节、博兴国际小戏艺术节等都具有浓郁的地方特色。滨州市是一座新兴旅游城市，城市建设初具规模，服务设施日趋完善，城市综合功能不断增强，为首批国家级卫生城市，被誉为黄河下游的一颗明珠。滨州教育、科技、卫生等社会事业和商贸、金融、饮食服务业发展很快，设施日臻完善，为黄河三角洲开发奠定了坚实的社会基础。滨州市接待旅游者情况一览表指标2002年2003年一、接待国内游客（万人次）134.5187.17国内旅游收入（亿元）6.8210.43人均消费（元）507.06557.26二、接待海外游客（人次）60007500创汇收入（万美元）95120折合人民币（亿元）0.080.10人均消费（美元）158.33160.00滨州旅游事业快速发展。2003年全年共接待旅游者 187.92 万人次，比上年增长39.1% 。其中，接待国内游客 187.17万人次，增长 39.16% ；海外游客7500人次，增长 25.0% 。全年旅游总收入合计人民币10.53亿元，增长52.6% ，其中国内旅游收入10.43亿元，增长52.9% ；旅游创汇120 万美元，增长26.3%。旅游作为促进本市经济发展的一只重要力量，在滨州市今后的经济发展中将占据非常重要的位置。滨州市本身具有天然的旅游资源。 滨州是孙子的故乡，滨州市在惠民县城建设了中国孙子兵法城，一期工程占地1100亩，建筑面积40000平方米。主要有武圣府（包括十五大殿及得胜门）、武圣庙、武圣演兵场。成为了滨州主要旅游景点之一。滨州市旅游局推出魏氏庄园、徒骇河等多个旅游景区路线。滨州旅游产业的兴起为滨州市旅游业进一步加快发展奠定了坚实基础。除了旅游经济本身所带来的效益之外，由旅游发展所带动的周边相关产业也开始逐步发展起来，不同类型经济的发展形成一种互动效应，这使得滨州市经济有可能在更高的起点上得以发展。2003年，滨州市成功举办了全国摩托大赛、全国摩托艇大赛、全国青少年乒乓球大赛等六项赛事。这些活动赛事不但让人们重新认识了滨州，而且为滨州经济及旅游事业的发展涂上绚丽的一笔。2.1.2.2 纺织业滨州市拥有亚洲最大的棉纺织企业棗山东魏桥棉纺织集团。滨州魏桥科技工业园是山东魏桥棉纺织集团的高档纯棉织物生产、出口基地和高档服装面料研究、开发中心，一期工程占地643亩，总建筑面积40万平方米，计划投资总额15亿元。总建筑面积32万平方米的通用标准工业厂房和9万千瓦的热电厂，预计2002年5月投产。滨州活塞工业园是继滨州魏桥科技工业园之后的又一进区大项目。总投资15亿元，占地面积1155亩。一期工程投资6亿元，占地 800亩，已于2002年3月动工，预计2003年6月建成投产。滨州市自营进出口企业自营出口创汇快速增长。据海关统计，2002年本市自营进出口企业实现自营出口额3.76亿美元，同比增长42。出口骨干企业势头强劲，自营出口过千万美元的企业有4家，分别是魏棉集团、华纺股份、亚光纺织、春晓制衣，实现自营出口创汇3.5亿美元，占全市自营出口总额的93.13，较上年增长42.28。其中魏棉集团实现自营出口创汇25797万美元，较上年增长66.4，占全市自营出口总额的68.61。2.2 城市重点产业发展前景预测2.1.1 旅游业滨州未来的旅游产业主要包括商务旅游和观光、购物旅游两个部分。商务旅游主要指以洽谈生意、会晤或交流信息为目的旅游活动，随着滨州经济建设的不断发展，特别是滨州国际会展中心的建立。各种会议旅游及大型商务活动日渐纷繁，越来越多的大型会议、国际各种大型博览会、交易会来此举行。为此推动城区“会展经济”的发展，“会展经济”的发展意味着滨州的经济地位正备受外界瞩目，预计商务旅游未来将会不断得到提升。观光、购物旅游滨州市的第十个五年计划纲要中，旅游产业的目标是：要充分挖掘人文、自然、社会等旅游资源，突出发展生态农业观光旅游、休闲度假旅游和民俗旅游，在完善鹤伴山国家森林公园、魏氏庄园等旅游景点配套设施功能的基础上，加快建设孙子文化城、邹平长白山旅游区和博兴麻大湖的旅游开发。积极争取纳入全省旅游布局。从而把滨州建设成为特色鲜明、国内外知名的旅游目的地，并将旅游业发展成为本市新的支柱产业。2002年滨州市制定了“四环五海”的规划。规划中四环五海以公路建设为龙头,以水利建设和城郊农业结构调整为两翼,集园林与湖水于一色,融产业、生态、文化为一体,实现人与自然的和谐共处,经济社会与资源、环境的协调发展。主要内容包括四环:即环城公路、环城水系、环城绿带、环城风景带。环城路,借助205、220国道改线,修建一级路标准的东外环路、北外环路;西外环路,借助西区开发和县乡路建设,修建一级路;南外环路,借助黄河大坝淤背加宽,修建外环路。环城水系,依托原朝阳河开挖东环城河;依托原西沙河拓宽为西环城河;沿北环路开挖北环城河;疏通并加宽南环城河。环城绿带,分别在公路和河道两侧形成三组林带。环城风景带,逐步建设八大风景点,形成环城风景带。五海:即在张肖堂干渠渠首西侧建成南海在滨州职业学院农业高科技园以北、渤海九路两侧建成北海;在黄河八路两侧、渤海十八路至渤海二十路之间建成中海;在新城区西北方向、西沙河东侧建成西海;依托已建成的东郊水库完善东海。“五海”规划的出台，增加了滨州的旅游资源，改善了滨州市区无旅游的尴尬境地，提高了滨州的旅游地位，完善了滨州市的旅游结构。滨州市五年旅游产业发展速度预测指标2003年2004年2005年2006年2007年一、接待国内游客（万人次）187.17260.27361.48502.10697.24国内旅游收入（亿元）10.4315.9424.3337.1456.68人均消费（元）557.26612.43673.06739.69812.92二、接待海外游客（人次）75009600125001750025000创汇收入（万美元）120162.82224.72333.50505.00折合人民币（亿元）0.100.130.190.280.42人均消费（美元）160.00169.60179.78190.57202.00合计（亿元）10.5316.0724.5237.4257.10全市GDP386.58438.77498.00565.23641.54占全市GDP的比重2.723.664.926.628.902.1.2 其他重点产业滨州将进一步发展纺织业及电子业，未来几年内重点发展的产业有：工业项目、高新技术产业（电子、精细化工、新材料、服装、医药、生物工程等）、农副产品国际标准深加工、城镇基础设施建设。在加快农业、工业、基础设施领域招商的同时，加大对科研、教育、文化、卫生、商业服务等第三产业领域的招商。重点重点发展的项目有：经济开发区各类园区建设、以活塞为主的国际汽车配件中心建设、以家纺为重点的棉纺织业和服装加工项目、小营铁路北延工程及铁路公路大桥建设、滨州现代物流中心建设、农副产品深加工项目、有机蔬菜（食品）基地建设项目。 三、城市资源状况分析3.1 城市资源状况滨州市作为黄河三角洲的主要开发区，各种自然资源十分丰富，是中国最有发展潜力的地区之一。土地资源：滨州市地域辽阔，土地资源丰富，拥有土地 94.5 万公顷，其中耕地占 47.1% ，水域占 20.5% ，牧草地占 0.7%, 园林地占 4.9% ，其他用地站 13.2% ，未开垦土地占 13.6% 。滩涂与浅海：滨州市有海岸线 238.9 公里，海域内潮间带均为淤泥沉积而成，跨度大，滩涂宽广有 9.37 万公顷。潮间带地表生物 52 种，地下卤水储量丰富，使滨州成为山东省重要的原盐生产基地、盐化工基地和海水养殖基地。矿产资源：全市已探明的矿产有 26 种，已开发利用的 15 种。其中石油总储量 6 亿吨，天然气总储量 164 亿立方米；铜矿储量 4 万吨，建筑石料储量 1.3 亿立方米，麦饭石储量 1 亿吨；贝壳可利用储量 1600 万吨；煤储量 25 亿吨；整个海涂 C+D 级卤水矿资源储量 2.5 亿立方米。人力资源：全市高等学校年招收本、专科生 4000 人，成人高中等学校年招生 3000 人，各类成人技术培训学校年培训 57.8 万人次；年劳务输出 2 万余人，其中大中专、技校生 5000 人。3.2 城市资源开发利用前景预测土地资源：由于本市土地资源丰富，未开垦土地占全市土地资源的13.6%，在未来几年内政府将充分利用土地资源，通过拍挂的方式鼓励开发商积极开发以促进本市的经济发展。人文自然景观资源：滨州市现有的四环五海规划将是未来开发利用的重点，以中海为中心，在周边地区增设大型购物中心、星级酒店、餐饮娱乐并配以桥梁、道路建设，将形成西部人文兼自然一景。第二章 城市房地产市场环境分析一、城市房地产市场现状分析（资料及来源：滨州市建委、市场调研）1.1 城市房地产开发结构分析1.1.1 区域划分根据滨州市传统的地域划分，结合滨州新规划，对滨州市的区域进行划分：老城区：东起新205国道（东外环路），南至南外环路，西到渤海十一路，北至新220国道（北外环路）。新城区：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路，北至新220国道（北外环路）。开发区：东起渤海十八路，南至南外环路，西到西外环路，北至新220国道（北外环路）。在滨州市的城市规划中，开发区和新城区都属于刚开发的“新城区”因此被合称为西区（新区）。1.2城市房地产市场供应状况分析1.2.1滨州市固定资产投资滨州市全社会固定资产投资及增长比例图年份1999年2000年2001年2002年2003年固定资产投资（万元）59280371200085973410806561980000增长（%）18.3%20.1%20.7%25.7%83.2%（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：滨州市统计局）作为拉动国民经济增长的重要力量，固定资产投资一直在GDP中占有很大比重。从以上图中可以看出，滨州市固定资产投资额近几年增幅较快，固定资产投资增势强劲，2002年全社会固定资产投资突破100亿元。2003年以城市建设、工业更新改造投资为主的固定资产投资力度不断加大，全市固定资产投资在连续四年高速增长的基础上，2003年再上新台阶，全年完成全社会固定资产投资198亿元，增长83.2%，增幅明显几乎翻番，是近年来投资发展最快的一年，固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平。2003年全年共新批外资项目62个，同比增长44.2%。合同利用市外境内资金5.30亿元，实际利用外资3.82亿元。相比去年增长117.1%和473.9%可以看到固定资产投资拉动，和外来资金的大量注入带动了滨州城市经济和城市建设的高速发展。1.2.2滨州市房地产投资情况年份全社会固定资产投资（万元）房地产开发投资（万元）房地产开发投资占全社会固定资产投资比重（%）住宅投资占全房地产开发投资的比重（%）199959280338480.65%92.91%2000712000101641.43%82.27%2001859734197012.29%72.82%20021080656442374.09%71.44%20031980000570002.88%96.06%从1999年至2003年，五年以来滨州的房地产开发投资在稳步递增中。虽然2003年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重有所下降，但是2003年房地产开发投资仍然比2002上涨28.9%。住宅投资一直占到全房地产开发投资的比重70%以上。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重相对较小，住宅投资占全房地产开发投资90%以上，这反映了滨州房地产业的现状，房地产开发仍是在以“住”为主，投资、商用物业相对较少。说明滨州的房地产市场刚刚起步，同时也预示着滨州房地产发展空间非常巨大。1.3 城市房地产市场需求状况分析滨州市近五年房地产项目销售额情况 计量单位：万元年份商品房住宅写字楼商业用房199924432443002000654858730675200112045839321030652002219581590206056200327685263502281107滨州市近三年房地产项目销售面积情况 计量单位：万平方米年份商品房住宅写字楼商业用房19992.61242.61240020008.42628.143200.283200110.55085.62970.0821.8103200222.198618.201403.9972200330.816229.45570.251.1105以上显示，2003年商品房销售面积达30.8162万平方米，销售额达27685万元，较2002年有明显的提高，分别增长26.1%和38.8%。1.4 城市房地产市场总体价格水平分析二、城市房地产片区分析（资料及来源：城市规划及历史沿革、市场调研）2.1 城市房地产历史沿革和中国经济一样，滨州的房地产也经历了计划经济到市场经济的转变，随着人口的增多，城市居民从最初的单位福利分房，逐渐发展到单位集资买房，房改房和商品房的相应出现。而随着滨州经济的进一步发展，加上国家政策鼓励，本市房地产市场也渐渐热起来，产品的供应量逐步上升，商品房由最初的无人问津到现在的排队购房。目前滨州市的地商品房主要为多层，但是在东部地区也出现了高层，小高层住宅。在一部分人先富起来的同时，房地产市场也推出了适应部分收入高的客群设计的单体别墅，联排别墅，这样，也使得房地产市场的产品向多元化方向发展。2.2 城市主要房地产片区分布形态分析2.2.1片区规模2.2.1.1 老城区滨州老城区是比较典型的平原中小城市的豆腐块格局，由东西走向的8条黄河路和南北走向的11条渤海路分割形成，路网间距为500米。除改造完成后的渤海七路路面宽为18米外，其余路面宽度均为12米。过密的路网和没有明显主干道规划导致临街门头房供应的绝对数量过大和用途相似。现在由于老城区的拆迁改造成本比较高，而可利用的土地又较少。所以开发建设相对较少。滨州市政府把全部的精力都投入到了西区的开发建设中。近期由于滨州市的城市规划，滨州市的部分机关单位向西迁移会，这样就会从老城区置换出部分可利用地。由于老城区的配套商业相对完整。所以近期老城区的依然会保持项目供应。2.2.1.2 新城区2.2.1.3 开发区滨州经济开发区是山东省省级开发区，位于滨州新市区西部，规划面积为10平方公里，是滨州市委、市政府在实施“追赶战略”和“工业兴市战略”的重点开发区域。开发区坚持高起点规划、高标准建设、高效率服务，以工业项目开发为主体，努力建成现代化工业示范区和高新技术的聚集区。2.2.2规划设计要点评析2.2.2.1 老城区2.2.2.2 新城区2.2.2.3 开发区2.2.3片区定位分析2.2.3.1 老城区2.2.3.2 新城区2.2.3.3 开发区2.2.4片区SWOT分析2.2.4.1 老城区2.2.4.2 新城区2.2.4.3 开发区三、城市房地产市场发展情景预测3.1 城市商圈发展现状及发展趋势预测3.1.1 城市商圈发展现状目前滨州市老城区已经形成了3个商圈：以渤海七路为中心、黄河二路、五路之间的商业街。此商圈是老城区最繁华地带，包括大型百货商场、银座购物广场、大观园及中小商铺。此外，还有银行、电影院、星级酒店、洗浴中心、KTV练歌房、农贸市场等主要商业中心，可以说，滨州市老城区的居民的主要购物、娱乐中心便集中于此。位于长途汽车站附近的小商品市场也是老城区的商圈之一，此地区主要以经营低档小商品为主，周围有上海联华超市、个体汽车站、黄河医院及企事业单位。另外，位于黄河一路东头的五四商贸城市老城区的另一商圈，主要以建材批发、零售为主。西城区的商圈目前以黄河二路西头的四通商贸城为中心，周围是魏棉、活塞集团、现代物流中心和华晨商贸城。本商圈主要面向魏棉集团和活塞集团的中低收入职工，靠近长途汽车新站，也是经营较为低档的商品。 3.1.2 城市商圈发展趋势预测在未来的几年里，随着政府西迁政策的推行，越来越多的企事业单位职工将迁至西城区，相信西城区以市政大厦为中心，向东有缤纷购物广场，西至渤海十八路，将形成极有竞争力的商圈。此商圈主要面向周围政府、机关单位职工，如国税局、国土局、公路局和招商局、财政局等。由于此商圈内绝大多数为政府人员，相信大型超市、购物中心和商业街将有很大的市场。此外，位于黄河八路的中海商品房也将形成旅游、购物、休闲的中心，因临近中海的国际会展中心、航海娱乐城，其未来发展趋势将以旅游业为主。3.2 城市商业市场发展趋势预测3.3 城市住宅市场发展趋势预测四、城市典型房地产案例调查(填写详细调查表，附后)第三章 项目所处片区市场环境分析一、总体概述部分（资料及来源：开发区及新城区规划）1.1 片区历史沿革及现状1.2 片区土地利用现状1.3 片区物业现状1.4 片区交通组织现状1.5 片区工业发展现状及规划二、片区规划2.1 片区城市总体规划2.2 片区详细控制性规划2.3 片区交通规划2.4 片区旅游资源规划三、片区内房地产调查（资料及来源：市场调研）3.1 片区内房地产存量分析通过对滨州市房地产最详尽的调研，最大程度的熟悉和了解滨州市房地产的供应特点，掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量和供应结构、价格情况、规划及配套等，分析各在售（建）项目以及其销售情况。在对市场基本情况掌握之后，针对滨州市以福利分房、经济适用房供应为主，商品房供应为辅的独有市场特点，确定对滨州市房地产影响的因素，发现其内在规律，掌握“滨州市住宅市场现状的形成原因”和分析“滨州市住宅市场今后的发展方向”，进而挖掘市场空白点