邵阳市XX小区基础设施建设工程可行性研究报告

邵阳市 XX小区 基础设施建设工程 可 行 性 研 究 报 告 项 目 名 称 : 邵阳市 XX 小区基础设施建设工程 项 目 单 位 : 公司法人代表 : 项目建设地点 : 申报时间 :2011年 3 月 10 日 1 目 录 第一章 概述 4 1.1 项目基本情况 4 1.2 可行性研究报告编制依据 5 1.3 可行性研究报告编制范围 6 1.4 可行性研究报告编 制内容 6 1.5 城市概况 6 1.6 项目建设的必要性 10 1.7 建设单位 12 XX 章 建设规模及建设内容 13 2.1 邵阳市 XX 小区总体布局 13 2.2 建设规模及建设内容 14 第三章 建设条件 14 3.1 地理位 置 14 3.2 工程材料 14 3.3 供电、供水条件 14 3.4 气象条件 15 第四章 工程地质及水文地质条件 16 4.1 地形地貌 16 4.2 土 层结构 18 2 4.3 地下水 18 4.4 区域稳定性与地震 18 4.5 工程地质建议 20 第五章 工程设计方案 19 5.1 设计依据及标准 19 5.2 设计标准 19 5.3 设计原则 19 5.4 平场 工程 20 5.5 道路工程 20 第六 章 环境保护和结构 23 6.1 环境影响 23 6.2 环境保护 23 6.3 节能 24 第七章 建设进度计划 25 7.1 建设进度设想 25 7.2 项目实施计划 25 7.3 项目实施进度计划表 25 第八章 投资估算与资金筹措 27 8.1 估算依据 27 8.2 投资估算 28 8.3 资金筹措 28 第九章 财务评价 30 3 9.1 基本数据 30 9.2 财务评价 31 9.3 不确定性分析 34 第十章 经济和社会效益 36 10.1 经济效益 36 10.2 社会效益 36 第十一章 结 论 38 附件： 附表 1 房地产开发产品投资投资估算表及计划进度表 附表 2 投资使用计划与资金筹措表 附表 3 土地收入与经营税金及附加估算表 附表 4 全部投资财务现金流量表 附表 5 资本金财务现金流量表 附表 6 资金来源与运用表 附表 7 利润表 附表 8 资产负债表 4 第一章 概 述 1.1 项目基本情况 1.1.1 项目名称： 邵阳市 XX 小区基础设施建设工程 1.1.2 建设单位： 单位名称： 邵阳市 XX 建筑工程公司 企业类型：有限责任公司 注册资本： 法定代表人： 经营范围： 可承担单项合同额不超过企业注册资本金 5 倍的下列市政公用工程的施工： 1.城市道路工程 (不含快速路 )；单跨跨度 20 米以内桥梁工程；公共广场工程； 2.2 万吨 /日及以下给水厂； 1 万吨 /日及以下污水处理工程； 1 立方米 /秒及以下给水、污水泵站； 5 立方米 /秒及以下雨 水泵站；直径 1 米以内供水管道 ;直径 1.5米以内污水管道 ; 3.总贮存容积 500 立方米及以下液化气贮罐场 (站 )；供气规模 5 万立方米 /日燃气工程； 2 公斤 /平方厘米及以下中压、低压燃气管道、调压站；供热面积 50万平方米及以下热力工程；直径 0.2 米以内热力管道； 4.生活垃圾转运站。 1.1.3 可行性研究报告编制单位 本项目可行性研究由邵阳市 XX 建筑工程 公司组织进行，并负责可行性研究报告的编制工作，邵阳市经济开发区管委会提供相关资料并协助可研报告的编制。 5 1.2 可行性研究报告编制依据 1、 邵阳市城市总体规 划及邵阳市城市总体规划修订方案。 2、邵阳市国民经济和社会事业发展“十五”计划。 3、邵阳市城市道路规划。 4、邵阳市人民政府南府函（ 1999） 95 号邵阳市人民政府关于邵阳市经济技术开发区管委会补助征用土地手续的批复。 5、湖南省公明会计师事务所川公会验字（ 2011） 051 号验资报告。 6、邵阳市经济技术开发区管委会编邵阳市 城市建设 详细规划。 7、湖南邵阳水利电力建筑勘察设计院编邵阳市 桓子 河段截弯取直后对行洪影响的分析。 8、湖南邵阳水利电力建筑勘察设计院邵阳市开发区地质勘探报告。 9、 邵阳市环境科学研究所编 XX 小区开发建设项目环境影响报告书。 10、邵阳市国土局南市土价（ 2001） 56 号关于确认北塔区 国有土地使用权标定地价评估结果的批复。 11、国家计委建设项目经济评价方法与参数，建设部房地产开发项目经济评价方法。 12、国家拓展计划委员会投资项目可行性研究指南编写组编投资项目可行性研究指南。 13、邵阳市人民政府南府函（ 2001） 126 号、 120 号关于出让土地的批复文件。 6 14、邵阳市国土资源局南市土资建（ 2001） 21、 112、 197 号关于出让土地的批复文件。 15、中共邵阳市委会议纪要南委纪（ 2011） 8号。 16、邵阳市经济技术开发区管委会提供的其他相关资料。 1.3 可行性报告编制范围 根据协议及邵阳市城市总体规划和 XX 小区详细规划要求，本可行性研究报告编制范围为： XX 小区道路及场地平整工程。 1.4 可行性研究报告编制内容 本可行性研究报告根据邵阳市城市总体规划及邵阳市社会经济发展趋势对该项目建设的必要性，项目建设规模、主要建设标准、设计方案、投资估算和资金筹措，经济效益和社会效益等进行分析研究，并提出研究结论。 1.5 城市概况 1.5.1 邵阳市城市概况 邵阳市辖武冈市，邵阳、新邵、隆回、洞口、新宁、绥宁、城步、邵东县和双清、大祥、北塔个市区。总面积为 20886平方公里，其中，市区面积为 411平方公里。人口 700多万，汉族占 94.06%，有 39 个少数民族。全市建有 1 个苗族自治县， 25 个民族乡。面积 2.1 万平方公里，约占全省的 1/10，是具有 2500 年历史的古城。邵阳人杰地灵，物华天宝。 7 第一个 “ 睁眼看世界 ” 的魏源和讨袁护国英雄蔡锷就是这片古老土地哺育出的无数英才中的杰出代表；自然资源丰富，气候宜人，雪峰蜜桔、新宁脐橙、宝庆辣椒等久负盛名 ；崀山、南山、云山等旅游景区的迷人景观则令世人仰目 1.5.2 邵阳市城市总规修编说明 1、城市性质： 湘中及湘中南地区重要的中心城市和交通枢纽，是以古城风貌和资邵两水为主要特色的山水城市 2、城市规模： 用地规模 2000年为 38 平方公里，远期 54 平方公里 人口规模 2005年为 45万人，远期为 60万人，远景为 100 万人 3、城市结构： 城市空间结构形成外围森林环抱、碧水穿城而过、绿楔点缀其间的“一带、两轴、四组团”的总体布局结构。 一带（资江滨水风光带）： 城市生活功能用地围绕资江、邵水布置，包括北塔区、大祥区 和双清区的生活区部分，形成以未来新城市中心为核心的环资江“ U”字形城市景观带，既是城市的重要生活带，也是生态廊道和旅游景观通道。 两岸形成商贸旅游区，商务公寓区，小江湖生态社区（建设高档住宅，并配套绿化、体育等设施，形成宁静、优雅的居住环境），休闲美食区，滨水区绿化核心区，雕塑景观区等多层次，内容丰富的滨江景观带，同时，利用保留的缓丘种植颜色丰富的植物，形成夏绿秋红的绿化景观效果，对商贸区、雕塑公园、桥梁及高层建筑进行亮化，灯光以黄色调为主，“光 8 雕”的变化将突出夜景的动感。通过亮化设计，形成层次丰富，富于变 幻的滨江夜景。 两轴（两条空间发展轴）： 南北向空间发展轴：依托南北向的蔡锷路（西湖路）、雪峰路、规划的建设路、改线后的 G207 和二广高速，形成联系邵阳市新城区和旧城区的南北向空间发展轴，这条轴是未来邵阳城市发展的主要空间轴。 东西向空间发展轴：依托沪昆高速、邵州路（邵阳大道）、宝庆路、龙须塘路、古塘路（黄桑路）、改线后的 G320、洛湛铁路（娄邵段）和渝衡铁路（怀邵段）等交通通道联系大祥组团、双清组团和东部产业组团的一条东西向空间发展轴。 四组团（四个功能组团）： 大祥组团 发挥大祥区现有的交通运输、金融 保险、教育、文化和广播电视事业等方面的优势，利用新火车、汽车客运站落户大祥区的有利条件，重点发展商贸、金融业、科教，提升商贸、科教等服务功能。依托现有的大中专院校，在城区南部建设科教园区。规划组团面积 20.4平方公里，容纳人口约 25.2万人。 双清组团 发挥城市东部窗口的地位，利用城市东进的有利契机，突出发展专业市场、房地产业，体现中心城市的枢纽功能。规划组团面积 17.2平方公里，容纳人口约 18.1万人。 北塔组团 将北塔区打造成集商务办公中心、体育休闲中心、会展、高档住宅区等为一体的综合办公商务区。规 划组团面积 20.2 平方公里，容纳人口约 22.6万人。 9 东部工业组团 依托上昆高速、东联络线，邵阳货运站场的便利条件，未来形成邵阳城区配套设施完善、环境优美的产业园区和仓储物流区，是邵阳市未来经济的增长点。规划组团面积 22.0 平方公里，容纳人口约 14.1万人。 4、城市功能分区： 采取综合功能区与风光带加环道的基本格局，将双清、大祥、北塔三区组织为一个有机整体。 以现有城区中心人民广场红旗路地段为基础形成中心，同时由市中心产生强大向心力吸引外围紧凑发展。并在江北柘木田和新火车客站形成城市副中心。 双清区是城 市的主中心和主城之一，规划由中心商贸区、洋溪桥、小江湖、龙须塘、五里牌工业小区及贸站仓库区和相应的生活区组成。 大祥区是邵阳城市主城之一和对外交通发展区，主要发展商贸、文教、行政办公、对外交通和部分无污染工业等，由交通服务区、飞机坪工业区、城南科研教育区、古城保护游览区和相应商贸及生活区组成。 北塔区是城市重点开发的新区，规划由私营经济开发试验区、高新技术产业区、行政办公区、商贸区、体育活动区和相应的生活区组成。 5、城市交通体系规划： 城区道路网络形成环形方格网主干路网布局。其中外环路由财神路、新 G207、 新 G320 和白马大道 教育大道构成，是城区的过境交通和对外交通的快速环路；内环路由云山路、建设路、邵州路 邵阳大道和雪峰路构成，是沟通北塔、大祥、双清三个组团中心的主要环路。 10 城区道路等级包括快速路、主干路、次干路和支路四个级别。 快速路包括南北向财神路、新 G207（邵西大道）和东西向的新 G320、白马大道（教育大道）、桂花路五条。 主干路包括东西向的中山路、侯公堂路、南山路、云山路、雪源路 市府路、魏源路、宝庆路、敏州路、邵州路 邵阳大道、战备路、塔北路 龙须堂路、桔城路、东大路和南北向的雪峰路、北塔路、 蔡锷路 西湖路 南联络线、大祥路、文教路、大安路、戴家坪路、建设路、双坡路、新华路、龙昌路、龙皇路、大兴路、东联络线等。 1.5.3 邵阳市经济技术开发区概况 邵阳经济开发区规划总面积 18 平方公里，其中工业园规划面积6 平方公里，分三期开发建设，第一期为 3.2 平方公里， XX 期扩大至10.4 平方公里，第三全面完成总体规划，从而形成北塔、双清、大祥三足鼎立的城市新格局。邵阳经济开发区受资水环抱，资江一桥、西湖大桥、资江二桥将其与市中心区连为一体， 距火车站 3 公里左右， 320 国道贯穿东西， 207 国道连通南北，上瑞 高速公路、洛湛铁路侧旁而过，规划建设的太澳高速、衡邵高速、渝衡高速在开发区交汇，区位优势得天独厚，内外交通十便利。 1.6 项目建设的必要性 1.6.1 加快邵阳市城市化进程的需要 1.6.2 城市房地产市场发展的需要 随着住房改革的逐步深化、细化，将会有越来越多的市民从城市房 11 地产市场上购买适合自己的住宅。经济收入水平的提高，城市人口的增长以及人均居住面积的扩大，都对商品房的供应提出了持续不断的需求，作为一个正在向大城市发展的城市，邵阳市的房地产市场前景光明。 随着经济的发展，人民生活水平的不断提高 ，人们的消费观念发生了很大的变化，愈来愈讲求生活质量，对住房的需求也发生了很大的变化，从原来的有房住，发展到住面积大，环境好，配套服务完善、功能完备的住房。据有关专家预测，二十一世纪我国住宅发展将“绿化趋势，规划趋势，郊区化趋势，智能化趋势，全能化趋势，附层分离趋势，多元化趋势”等七大趋势。现代城市人关注健康，希望拥有一份花香鸟语、云淡风清的恬静与悠然，蓝天、白云、碧水、绿树、鸟语、花香，美好家园，人人向往。目前，邵阳市缺乏较高档次的房地产项目，随着城市的不断扩大，现有城区可供开发的存量土地日渐减少，房地产 开发活动已逐渐向郊区转移，尤其是环境质量好，交通方便的滨水和近山地区，周围没有大的污染源，是开发商品房的理想场地。按邵阳市城市建设详细规划， XX 小区为邵阳市的高档别墅和花园住宅小区及文体娱乐和生态公园，本项目的建设必将使这一地区的土地迅速实现开发，土地价值将有较大上升空间，其将会成为房地产开发商竞相争夺的风水宝地。 1.6.3 完善城市干道网络化 近年来邵阳城市道路发展较快，道路网日趋完善，交通便利，本项目所新建的城市道路与现有城市道路网络相连接，使城市规划区内交通网络更加完善合理。 1.6.4 促 进城市文化设施建设 12 邵阳市居民随着生活水平的提高，对精神生活的要求就越来越迫切，需要有一个条件好的文化娱乐休闲场所。目前，邵阳市区规模较大的公园较少，规模与设施已经不能适应城市发展的需要。 XX 小区位于邵阳市东北角，紧靠市区，具有较好的区位优势，规划的公园用地有山有水，还有大面积的浅丘平地，地形地貌丰富，植被条件较好。建设一个休闲、娱乐为一体的城市公园具有较好的条件。 1.6.5 加快城市经济发展 本项目所涉及的城市道路建设及区内的土地开发，必将带动全市房地产、建筑、金融、环保、商贸及文化教育等相关产业的发 展，对全市加大基础建设，推动经济发展，增加说法业机会，具有较好的社会效益。 综上所述，该项目对拓展城市空间，增加城市防洪能力，加快城市化进程，改善投资环境，加快城市经济发展具有重要的意义。因此，项目建设是必要的。 1.7 建设单位 该项目由邵阳市 XX 建筑工程公司负责实施，该公司技术力量强大，有 40 多年的施工历史和经验，现有职工 1125 人，拥有专业技术职称的各类人员 166 人，其中高级工程师 4 人，中级职称 62 人，生产工人平均技术等级 6.8 级，项目经理 ,中级施工人员均有大中专以上的专业水平 . 公司实力雄厚， 不但具备强大的技术力量，而且有雄厚的经济实力 .拥有流动资产 5852 万元，固定资产 1805 万元，公司总部位于邵水桥头，占地 18 亩 .另有两处总占地 50 多亩的后勤基地 13 XX章 建设规模及建设内容 2.1 邵阳市 XX 小区总体布局 按邵阳市城市建设详细规划，经济开发区的总体布局，根据用地的地形条件和土地的使用性质，结合城市道路的穿越等方面因素，划分为三个功能不同的功能区，三个功能区内部再划分为若干个景区。 1、南区：居住区 区内布置有高级别墅及多层住宅，以及环境优美的小游园，包括游园别墅区、商业办公区、小游 园及住宅小区。 2、中区：娱乐活动区 中区规划有生态植物园、大型娱乐园等 8 个景区。本项目拟开发土地有一部份为中区土地，土地面积约 143亩。 3、北区：商贸及居住区 北区具有商贸、居住等功能，规划有中心绿地、文化商贸区、花园住宅区及商业服务建筑区等。 区内道路规划，按园林布局的艺术要求和功能需要，结合景点布置与出入口位置，道路结合地形，顺应自然，采用自由式的环状形式。区内道路与城市道路相连。 2.2 建设规模及建设内容 小区地势平坦，适于开发建设。沿人工河新建滨河路，在靠近原城区至白土坝的两桥一路新建长胜 路，拟建道路均为城三级道路，道路宽24米，总长 1100米（其中：滨河路长 610 米，长胜路长 490 米），配套建设给排水、污水、燃气、照明等基础设施工程。为加快 XX 小区的开发进程，实施整个小区场地平整工程。 14 第三章 建设条件 3.1 地理位置 XX 小区位于邵阳市城区西北方向， 资水环抱，资江一桥、西湖大桥、资江二桥将其与市中心区连为一体，距火车站 3公里在， 320 国道贯穿东西， 207 国道连通南北，上瑞高速公路、洛湛铁路侧旁而过，规划建设的太澳高速、衡邵高速、渝衡高速在开发区交汇，区位优势得天独厚，内外交通十便 利。 小区总占地面积 1.033 平方公里。 3.2 工程材料 该项目所需工程材料主要是河沙、卵石、料石及水泥钢材。河沙、卵石由郭家、白果村石场供应；水泥由绥宁、宝庆等地水泥厂供应，钢材由重钢、达钢供应，工程物资有可靠保证。 3.3 供电、供水条件 邵阳电网通过二回 220KV、一回 110KV 线路与重庆电网相连，是湖南电网的一个重要部分，邵阳电业局现有 110KV 主变容量 27KVA。邵阳市城区附近有 220KV 一座，河东、西山、龙门等三座 110KV 变电站。市政道路建设和房地产开发用电有可靠保障。 邵阳市现有自来 水厂四座，日供水能力达 18 万吨 /日，完全能满足项目工程施工用水。 15 3.4 气象条件 邵阳地处亚热带季风湿润性气候区，具有气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，夏秋多旱，严寒期短，暑热期长等特点，历年平均气温 17.1 ，极端最高气温 39.5 （ 1971 年 7 月 21 日），极端最低气温-7.7 。境内年平均降水量 1327.5mm，最大年降雨量 1710.3mm（ 1963年），最小为 914.4mm。最大日降雨量为 128.2mm（ 1982年 6月 16日）；每年 3 8月为丰水季节，降雨量为全年的 70.94%以上。常以暴 雨出现，多年平均雨日为 160 天。全年的日照时数平均为 1550 小时。历年平均相对湿度为78%，最小相对湿度为 9%。每年 12 月至次年 3 月为积雪期，积雪天数 5天左右，最大积雪厚 10cm，多年平均霜冻日 83 天。全年盛行风向以东风为主，夏季多东南风，冬季多东北风，最大风速 18.3m/s。 16 第四章 工程地质及水文地质条件 XX 小区地质环境勘探工作由湖南省邵阳水利电力建筑勘察设计研究院进行。该院结合场地地形，地貌差异大的特点，布置了一条纵断面，同时每 50 米布置一条横断面，纵断面上每 40-50 米布置一个钻孔，共布置了 纵横断面 12 条， 36 个钻孔，实测纵断面 700米 /米、横端面 2525米 /12 条，勘探进尺 107.76 米 /36 孔。本次勘察所采用高程系统为城建高程，里程桩号以至长城燎原厂原公路东侧路边起算，起点桩号为0+000，向场地南侧延伸。经过详细勘探，提出了地质勘探报告。 4.1 地形地貌 场地位于西河弯曲段所包围的范围内，地貌单元有山脊、西河 I 级阶地与河漫滩，地面起伏差很大，场地内山脊顶上一带的高程一般为306.00-276.70 米， 0+000 0+145 一带较低，高程为 276.00-290.00 米，山脊两侧为陵坡 与陡岩，坡度 45 度 -90 度，坡高 22.0-26.0 米。 I 级阶地位于山脊两侧的陡岩或陡坎下，高程为 260.0-278.0 米，顺河向的岸边为缓坡，坡高为 5.0-10.0 米，坡度为 10-25 度；河床最低，高程为259.10-259.50米。 4.2 土层结构 沿线根据水流条件，其地貌形态可划分为冲刷型与堆积型。 根据勘探与地表地质调查，沿线出露地层为如下层次： 17 1、杂填土： 杂色，湿、结构松散 -稍密，物质组成为炉灰、生活垃圾、条石、砼、粘性土等。主要颁在村民建筑区及周围的表层，其次分布在乡村公路一带，厚度为 0.4-0.6 米。 2、碎块石： 浅灰色、结构松散，物质组成为细粒的砂岩，块径大小为 5 1020-20 40 60 立方厘米，其间夹约 20-35%的粘土，厚度一般为 4.5-5.5米，主要分布在轴线 0+215 0+350的南侧山坡上。 3、粘土 黄褐色，褐灰色，上部为软塑状，中 -下部为可偏硬塑状，土质不均一，下部含粉粒重，表层 0.3-0.5米深度内为耕植土，结构松散；在山脊坡脚一带粘土层还夹有大量的砂岩块石，该层厚度为 0.5-7.5米，主要颁在山脊台地、山脊斜坡与坡脚一带。 4、岩石 勘探范围揭露的岩石为砂质泥 岩与砂岩，强风化厚度为 1.50-2.50米，弱风化厚度为 3.0-5.0米，地处西山向斜近轴部地带，岩层产状平缓，无大的断裂构造存在。 砂质泥岩 紫红色，紫色、性软，粉砂泥质结构，层状构造，岩性不均匀，夹灰绿色砂质条带，与泥质粉砂岩。该层分布于山脊一带。 砂岩 灰黄色、浅灰色，性较硬，细粒结构，中 -巨厚层状构造；该层夹于砂质泥岩层中，分布于桩号 0+142-0+615 一带，厚度为 5.7-6.5米，顶界高程为 291.0-295.50米，底界高程为 285.0-290.0米。 18 4.3 地下水 场地内地下水主要 为基岩裂隙水与孔隙潜水，前者分布砂质泥岩与砂岩表层的强风化带内，水量小，受大气降水影响；孔隙潜水分布于 I级阶地的 粘土层中，水量大，接受大气降水与基岩裂隙水的补给 。 4.4 区域稳定性与地震 4.4.1 区域稳定性 勘察区段位于杨子准地台西北隅，湖南台拗中部。据湖南省卫星像片主要构造解释图及湖南省构造林系略图可知：区域内无大断裂及大型陡倾褶皱存在。通过工程地质调绘、钻探和收集的物探资料亦表明，测区地层完整，岩层产状平缓，无断裂构造迹象，区域稳定性良好。 4.4.2 地震基本烈度 根据国家地震 1： 400中国地震区划图（ 1990），邵阳地区地震基本烈度小于 VI 度。根据公路工程抗震设计规划规定，公路建筑物不需设防。 4.5 工程地质建议 1、沿线一带的杂填土层结构松散，物质组成混杂，不宜作为持力层，建议清除。 2.沿线一带的素填土层除为条石，砂卵石护岸段可利用外，对成份为砂质泥岩碎块屑不宜作为持力层。 3、区内的地下水，有轻度的腐蚀性，设计与施工时应采取措施，防止地下水泥混凝土的侵蚀性。 邵阳市小区基础设施建设工程 工程设计方案 19 第五章 工程设计方案 5.1 设计依据 1、城市道路设计规范（ CJJ37-92）； 2、 公路桥涵设计规范（合订本）； 3、室外排水设计规范（ GBJL4-87）； 4、城市道路绿化规划与设计规范（ CJJ75-97）； 5.2 设计标准 1、道路等级城市干道 III级 2、计算行车速度： 40km/n 3、最小停车视距： 60m 4、最大纵坡： 1.5% 5.3 设计原则 1、服从城市总体规划，满足城市发展需要，服务城市建设。 2、满足城市交通功能要求，便于各类市政管线敷设布置。 3、建治并举，改善美化环境，以人为本，服务于民。 4、统盘考虑，综合治理，一次设计分项实施。 5、安全可靠， 经济实用，美观大方。 6、突出城市小区特点，远近结合，适度超前。留有余地，兼顾现实，充分体现时代风貌与现代城市建筑风格。 邵阳市小区基础设施建设工程 工程设计方案 20 5.4 平场工程 5.4.1 平整范围 小区 区域开发规划分为南、中、北三个小区。三个小区占地面积分别为 585002平方米、 217001平方米和 231001平方米。按总体规范将分别建设成居住区、娱乐活动区和商贸及居住区。三小区总占地面积1033004 平方米（ 1549.5 亩）。本次设计规划场地平整的范围是三小区内老河道与改河道所围绕的约 700 亩土地）。 5.4.2 分块高程，坡度设计 按地 形、地貌及开发配套工程的需要，平场工程共分 A、 B、 C、 D、 E、F 6 个块段（详见分块高程坡度设计平面图），其中： A、 B、 C、 D 块段为土地开发利用区， E、 F 块段为开发配套景区。分块高程以 B 区 276.9米为控制点，分别向 A、 F 区放坡递减 为 273.3 米， I=6.8 。 横向不设坡度。 5.5 道路工程 5.5.1 平面定线 XX 小区内，根据城市总体规划，应新布设两条城市道路。两条道路的平面位置设在小区的南北两边，中间已有过境道路。 西边滨河路长 610米，东边长胜路长 490 米，总长 1100 米，道路线形顺直， 满足 城市行车要求。 5.5.2 纵断面 为有利于排出道面雨水，两条道路均 3%纵坡。 邵阳市小区基础设施建设工程 工程设计方案 21 5.5.3 横断面 两 道路均采取中心为车行道，两边设人行道，人行道两边设不对称路灯和行道树，以美化环境。道路红线宽 24 米，断面设计为 5.0米（人行道） +14.0米（车行道） +5.0 米（人行道）。 5.5.4 道面结构 滨河路、长胜路均采用 s4.5 水泥砼路面，厚 24 厘米，基层和垫层总厚不超过 55厘米。以道路纵向中心线向两边人行道方向设 1.5%的横坡，以利排水。 5.5.5 人行道 两条道路的两边各级 5.0 米人行道。人行道 路采用 6cm 厚预制砼彩砖，向车行道方向设 2.0%的横坡以利排水。人行道基层采用石灰土垫层，水泥砂浆抹平层总厚不超过 20 厘米。两边人行道栽种不对称香樟，以绿化环境。 5.5.6 道路照明 在两条道路的两边人行道上，设单排长短臂照明灯，路灯供电电源接入城市公共变压器。路灯控制采用时控与手控相结合方式。路灯用电量单独计量。 5.5.7 给、排水及市政管线 1、给水 在两条道路的人行道一侧，各设 DN500 供水管一根，与市政供水管网联通，供水水原由市政供水厂供给。两条道路上分别各设市政消火栓两处。各设阀门井一座。 邵阳市小区基础设施建设工程 工程设计方案 22 2、雨、污排放 两条道路均采取雨、污分流方式排放。生活、生产污水排放采用D800mm 砼干管，雨水排放采用 D600mm 砼干管，两种管道均与市政排污干管联通。雨、污干管均布设在行车道靠人行道路各一侧，各设两处检查井。 3、燃气 两条道路均设 D198mm 燃气干管一条，承担生活及商业用气。干管预留三通共 8 处，各设检修井一处。 邵阳市小区基础设施建设工程 环境保护和节能 23 第六章 环境保护和节能 6.1 环境影响 保护好生态环境，维护生态平稳是我国的一项基本国策，是保护人民健康，造福后代的长久之计。按照 邵阳市环境科学研究所所作的 XX小区开发建设项目环境 影响报告书的评价结 果，本工程的实施，对城市环境的影响主要是区域场地平整、道路建设造成的永久占地、地貌改变，并可能造成的土壤流失、产生的建筑垃圾、污水、噪声的影响，以及道路建成后车辆通行产生的噪音、废气、振动等。 6.2 环境保护 1、施工期间土壤流失、建筑垃圾、污水、噪声的控制。 为减轻土壤流失，开工前应先规划设置好土方临时堆放场所和建筑材料料场，建筑施工弃渣场。避免弃渣的情况发生。 由于平场工程的土石方量较大，对植被破坏也较大，主要施工机械产生的噪声（ 66-79db）对周围有一定影响，因此必须采取措 施加以控制。 作好施工的组织协调工作，文明施工，不随地抛弃建筑垃圾，排放污水。 选择合理的取土、弃土场地，做好场地的排水工作。 完善道路排水系统，作好边坡防护加固措施。 科学管理，做好道路沿线的土石方调配平衡工作。 水泥混凝土搅拌有较多的水泥粉尘和噪声，采取利用散装水泥集邵阳市小区基础设施建设工程 环境保护和节能 24 中搅拌，减少粉尘和噪声污染。 通过上述措施，可大大减少对环境的影响，而这种暂时的影响将随工程竣工而消失。 2、交通噪声、废气、振动的污染与控制 总体来讲，城市道路修建后将改善行车条件，减少车辆启动、刹车而引起的废气、噪音、振动污染 ，但由于交通干道网络的完善吸引车流量增加，还是会引起交通噪声、废气振动污染的加剧。因此，可采取下述措施予以控制。 增加道路绿化，既可吸声降噪，又使人民对噪声心理感觉上有良好效果。 加强交通管理，疏导分流和交通，使车辆有适度的流量和速度，尽可能地匀速、畅通、减少因加速、减速、刹车、启动带来的污染。 规范管理机动车辆，禁止报废车、带病车、拖拉机等驶入。 按照建筑用途的需要安静程度，进行合理区域规划。 严格执行施工规范与质量检验评定标准，提高道路的平整度，减少车辆振动影响。 从道路的断面布置图可知，机 动车道两则均布置有较宽绿化带，使其行人、住所隔开，交通噪声、废气、振动污染较小。 6.3 节能 该项目建成后，道路标准高，坡度小，道路平直，转弯半径大，可使营运车辆消耗燃油明显减少，节能效果显著。 邵阳市小区基础设施建设工程 环境保护和节能 25 第七章 建设进度计划 7.1 建设进度设想 邵阳市 XX 建筑工程公司 已完成土地征用等工作，截 2011 年 4 月，已完成投资 2000 余万元。按照 邵阳市 XX 建筑工程公司 的要求，结合本项目实际，本工程预计建设工期为一年半。本项目全部工程预计于 2011年 6 月完成立项、可行性研究、初步设计以及招投标等前期工作。 2011年 7 月开工， 2012年 12 月竣工， 施工期 18 个月，建设周期为 24 个月。项目建设按单项工程独立组织。平场工程预计工期 12 个月；道路工程预计工期为 9 个月（分两标段同时开工）。 7.2 项目实施计划 各项工作实施期限如下： 前期工作 6 个月 2011 年 1月 -2011年 6月 房屋拆迁安置 6 个月 2011 年 6月 -2011年 7月 平场工程 12 个月 2011 年 7月 -2012年 4月 道路工程 9 个月 2012 年 4月 -2012年 12 月 7.3 项目实施进度计划表 邵阳市小区基础设施建设工程 环境保护和节能 26 项目实施进度计划表见 7-1。 表 7-1 序号 时间（季） 项 目 1 2 3 4 1 2 3 4 1 前期工程 2 房屋拆迁安置 3 平场工程 4 道路工程 邵阳市小区基础设施建设工程 投资估算与资金筹措 27 第八章 投资估算与资金筹措 8 1 估算依据 1、建设部 1996 年颁发试行的全国市政工程投资估算指标及类似工程技术经济指标。 2、 邵阳市经济技术开发区 XX 建筑工程 公司提供的 XX 小区基础设施建设规划设计图纸资料。 3、各项费用计算方法及标准，各项费用费率按湖南省建设工程费用定额有关规定执行。 4、建筑工程主要材料价格及人工费按邵阳市现行价格标准进行调整。 5、其他费用根据建设部建标（ 1996） 628 号文件发布的“市政工程可行性研究投资估算编制办法”的有关规定和邵阳市有关资料计算。 6、 土地征用费按邵阳市经济技术开发区 XX 建筑工程 公司提供的资料，本项目建设需新征用土地 761.64 亩，征用费平均每亩 3.101万元，其中：青苗补偿费 0.0923 万元，林木补偿费 0.0748 万元，其它补偿费0.0489万元，人员安置补偿费 2.894万元。 7、拆迁安置费，本项目需拆迁农户 321户，拆迁房屋总面积 50241平方米，拆迁安置费平均每平方米 600 元。 8、建设单位管理费按工程费用的 0.90%计算。 9、工程监理费按工程费用的 1.20%计算。 10、前期工作费按工程费用的 3%计算。 邵阳市小区基础设施建设工程 投资估算与资金筹措 28 11、基本预备费按工程费用、其他费用之和的 8.0%计算。 12、根据国家计委的最新文件规定，物价上涨指数为 4.8%。 13、银行借款按 3-5 年期长期贷款考虑，名义年利率按 5.58%计算。 8.2 投资估算 本工程项目建设工程包括 XX 小区平场工程和滨河 路、长胜路道路工程及给水、排水（污）、燃气、照明、绿化等各类设施配套建设。经估算，本项目总投资 9113.51 万元，其中：工程费用 2010 万元，其他费用 5533.81 万元，预备费用 732.7 万元，财务费用 837 万元。投资估算见表 8-1。开发投资估算及计划进度见附表 1。 8.3 资金筹措 邵阳市 XX 小区基础设施工程总投资 9113.51 万元，所需资金筹措方案如下： 1、邵阳市经济技术开发区建设开发投资有限自筹 3910.51 万元，其中：邵阳市经济技术开发区 XX 建筑公司资本金 2000 万元，征用土地已投入 1910.51万元。 2、 XX 小区土地出让预收收入 2203万元。 3、申请银行贷款 2800万元。 投资使用计划及资金筹措见附表 2。 邵阳市小区基础设施建设工程 投资估算与资金筹措 29 XX 小区基础设施工程投资总估算表 表 8-1 估算书编号 工程和费用名称 单位 工程量 单价 (元 ) 总价 (万元 ) 1 第一部分 工程费用 2010 1.1 道路工程 322.98 1.1.1 路基平整土石方 1000m3 11.18 241.01 0.27 1.1.2 机动车道（ 4,5） 100m2 154 8826.05 135.92 1.1.3 人行道 100m2 110 3021.6 33.24 1.1.4 路沿石制运 10m3 6.6 3126.86 2.06 1.1.5 路沿石安砌 100m 44 179.94 0.79 1.1.6 行道树 10m 27.5 200 0.55 1.1.7 雨水排放工程 10m 220 2101 46.22 1.1.8 污水排放工程 10m 110 2606 28.67 1.1.9 给水工程 10m 110 145 1.6 1.1.10 道路照明工程 10m 110 5681.23 62.49 1.1.11 燃气工程 10m 110 1015.18 11.17 1.2 平场工程 1687.02 1.2.1 挖运土方 1000m3 25.28 7073.37 17.88 1.2.2 爆破石方 1000m3 1055.39 8325.4 878.65 1.2.3 机械转运土石 方 1000m3 1209.9 6533.5 790.49 2 XX 部分 其他费用 5533.81 2.1 征地费 亩 761.64 31100 2368.7 2.2 拆迁、安置、补偿等 m2 50241 600 3014.46 2.3 建设单位管理费 1 0.9% 18.09 2.4 前期费 1 3% 60.3 2.5 工程监理费 1 1.2% 24.12 2.6 勘察设计费 1 1.4% 28.14 2.7 销售费用 20 3 基本预备费（ I+II） 8% 603.5 4 涨价预备费（ I+II） 4.8% 129.2 5 财务费用 781.2 6 不含财务费用投资 8276.51 7 开发投资估算 9057.71 邵阳市小区基础设施建设工程 财务评价 30 第九章 财务评价 9.1 基本数据 9.1.1 评价方法 本项目按照国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数和房地产开发项目经济评价方法的有关要求进行财务评价。 9.1.2 项目计算期 按照邵阳市经济技术开发区 XX 建筑公司提供的有关资料和邵阳市城市建设的发展速度，并结合本项目的特点，本项目计算期确定为 6 年，其中：建设期 2 年，经营期 4年。 9.1.3 基准财务内部收益率 本 项目基准财务内部收益率确定为 10%。 9.1.4 可供开发的土地情况 按照 邵阳市 XX 建筑工程公司 提供的有关资料，整个规划区占地约1549.5亩，共分三个区域，其中：南区为居住区，占地 877.5 亩，中区为娱乐活动区，占地 325.5 亩，北区为商贸及居住区，占地 346.5 亩。本项目拟开发面积为 761.64亩。 根据本项目的实际情况，考虑到邵阳市近几年城市发展情况及至2014 年的发展规划，本项目建成后，将使该地区的土地迅速增值，可加快该区域的开发，预计在本项目建成后的 5年内，完成全部土地的开发。按照邵阳市人民政 府及邵阳市经济技术开发区管委会有关文件精神，该地区土地开发由邵阳市经济技术开发区建设投资有限责任公司负责，区邵阳市小区基础设施建设工程 财务评价 31 内土地增值收益用于区内基础设施建设。因此，本项目建成 后的土地开发、出让等的增值收益可作为业主的收益，其土地增值收益可偿还银行贷款本息，并用于小区的开发建设和基础设施建设。 5、项目长期借款按 3-5年长期借款，名义年利率 按 5.58%计算 。 6、本项目的收入为土地增值收益，按有关文件规定，主要用于开发区的基础设施建设，不缴纳土地增值税和所得税，营业税率为 5%，城建维护税 7%，教育费附加 3%。 7、法定盈余 公积金提取比率 10%，公益金提取比率 5%。 9.2 财务评价 9.2.1 土地出让收入 该项目为城市基础设施建设项目，没有直接的财务收入，其主要收入为小区内可开发土地出让的增值收入。随着城市化进程的加快和邵阳市向大城市转变的步伐加快，邵阳市 XX 小区的开发建设具有非常好的前景。邵阳市北塔区的土地出让（出让）价格测算，邵阳市现有建成区内的土地在 40-60 万元 /亩之间，市中心局部地区的土地价格已超过 100 万元 /亩，根据邵阳市国土局土价关于确认北塔区经济技术开发区土地使用权标定地价评估结果的批复有关精神， 本地区土地平均出让价格为25 万元 /亩。靠近邵阳市国税新村两边的土地实际出让价 已达到 40 万元 /亩。因此，本项目确定的土地出让平均价格是合理的，根据本地区所处的 地位位置，拟定的平均价格略显偏低。预计自项目计算期的 XX 年起平均每年出让土地 139.2 亩。项目计算期土地出让总收入为 17400 万元。邵阳市小区基础设施建设工程 财务评价 32 计算 期内各年土地