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2009年经济中级房地产专业知识与实务讲义01章第一章 房地产经济基本理论【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分布年 份单项选择题多项选择题案例分析题合 计2008年5题5分2题4分7题9分2007年4题4分1题2分5题6分2006年2题2分2题4分4题6分【主要内容】第一节 区位理论第二节 供求理论第三节 地租地价理论第四节 城市化理论【内容详解】第一节区位理论1.区位和区位理论1.1 区位的含义区位（location）指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的关系在空间位置上的反映1.2 区位的特征（四特征）综合性自然区位天文区位（经纬度）自然地理区位社会区位经济区位文化区位政治区位确定性方位距离层次性大位置小位置地址微位置历史性地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因【例题1单选题】【2008年真题】某城市位于东经ll679，北纬3957，该经纬度反映的是该城市的（ ）。A.自然地理区位B.经济区位C.社会区位D.天文区位答案D【例题2多选题】【2008年真题】按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有（ ）。A.历史区位B.经济区位C.文化区位D.政治区位E.空间区位答案BCD1.3 房地产区位的含义*概念指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系要素（四要素）位置坐落方位距离朝向楼层交通通达性可及性从外到达该宗房地产便捷性从该房地产去往其他地方周围环境和景观自然环境人文环境景观外部配套设施基础设施道路、供水、供电、供气、供热、通讯等公共服务设施教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等位置与区位的关系房地产不可移动，其位置固定不变任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化【例题1多选题】【典型例题】房地产区位主要包括（ ）等要素。A.位置B.交通C.周围环境和景观D.权属E.外部配套设施答案ABCE【例题2单选题】【典型例题】表述一宗房地产的便捷性比较好，主要是指（ ）。A.交通比较方便B.很容易从外部到达该房地产C.很容易从该房地产去往别处D.离市中心的距离比较近答案C1.4 区位理论的概念概念区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论（经济活动如何在空间上分布）主要理论农业区位论在城市周围农业区位如何布局工业区位理论工业企业如何布局中心地理论城市如何布局城市空间理论城市内部各用地功能如何布局2.农业区位理论2.1 杜能孤立国理论的前提只有一个城市，且是孤立国，孤立国环境均质，且与外部隔绝城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品运输工具只有马车农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大利润为目的2.2 杜能农业区位理论的主要内容农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和经营者的利润为P=V-（E+T）经营者追求利润最大化（销售价格）和（生产成本）是常数P+T=V-E=k利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润【例题单选题】【往年真题】 按照杜能理论的假设，（ ）之和等于一个常数。A.成本、运费B.利润、成本C.运费、利润D.价格、利润答案C解析P=V-（E+T） P+T=V-E=k利润加上运费是常数，价格减去生产成本也是常数。2.3 杜能农业区位理论的结论杜能圈自由农作区，生产易腐难运的农产品林业区，生产木材谷物轮作区，生产粮食草田轮作区，提供谷物与畜产品三圃农作制区畜牧业区-发展畜牧业2.4 杜能圈的修正模型（两修正）考虑河流的影响水运费与陆运费的比较，农作物轮作将沿着流河两岸延伸至边界考虑其它城市的影响各城市根据实力形成各自的市场范围，形成竞争，使杜能圈变形3.工业区位理论3.1 韦氏工业区位论的假设条件均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品3.2 以运输成本定向的工业区位分析工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地运费的大小主要取决于运输距离和货物重量主要考虑原材料的运费和制成品的运费工业原料分类：遍布性原料和限地性原料原料指数限地性原料总重量/制成品总重量原料指数遍布性原料0纯原料1失重性原料大于1原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近原料指数越小，生产厂应选在离市场越近案例（矿石冶炼生产针）【例题单选题】【2008年真题】韦伯提出的原料指数是指（ ）。A.货物的绝对重量除以制成品总重量B.限地性原料总重量除以制成品总重量C.货物的相对重量除以制成品总重量D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量答案B解析本题考查原料指数的公式。原料指数限地性原料总重量/制成品总重量3.3 劳工成本影响工业区位趋向的分析（工业区位的第一次变形）追求运输成本与劳工成本总和的最低如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本劳工系数劳工成本指数/需运输的总重量劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方3.4 集聚与分散因素影响工业区位的分析（工业区位的第二次变形）集聚因素（两类）生产集聚，也称纯集聚，是一般集聚因素，是内在因素规模扩大分工合作社会集聚，也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素交通资源企业相邻获得额外利润分散因素取决于集中与分散的比较利益大小4.中心地理论4.1 基本概念中心地指区域内向其周围地域提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点中心性一个中心地对周围地区的影响程度需求门槛中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平商品销售范围消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径【例题单选题】【2007年真题】某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（ ）。A.需求门槛B.中心性C.中心地职能D.商品悄售范围答案A4.2 克氏中心地理论的假设条件均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动4.3 克氏中心地理论的结论六边形市场各厂商的销售范围为圆形新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商形成六边形的市场区域4.4 克氏市场等级序列多种商品与不同档次高级商服中心，提供高中低级商品和服务中级商服中心，提供中低级商品和服务低级商服中心，提供低级商品和服务需求门槛和服务范围由高到低，由大到小5.城市空间结构理论（四种理论）5.1 同心圆理论伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展中心商务区过渡地带工人住宅区高级住宅区通勤人士住宅区巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式【例题单选题】【2008年真题】伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的（ ）观点出发的。A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”D.“入侵和承继”答案D5.2 扇形理论核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展5.3 多核心理论一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生多核心理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心形成城市多中心的因素活动的相互依赖性活动互补互利，自然集聚交通原因排斥与自己的集结高地价、高房租排斥较低品质使用5.4 中心商务区土地利用模式三项指标CBD土地利用空间结构（4个圈层）零售业集中区多层建筑集中区办公区商服活动区【总结与对比】区位选择的原则地租和生产成本和运输成本总和最小的地方三种区位论的实质与前提假设实质假设农业区位论在城市周围农业区位布局的原则只有一个城市，且是孤立国运输工具只有马车孤立国环境均质，且与外部隔绝农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的工业区位论找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品中心地理论找出城市的分布规律均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动第二节供求理论1.房地产需求1.1 房地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量需求的两条件（需求与需要的区别）消费者愿意购买，即有购买的欲望消费者能够购买，即有支付能力房地产市场需求是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和【例题单选题】【2008年真题】对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是（ ）。A.甲B.乙C.丙D.丁答案A1.2 决定房地产需求的因素（五因素）房地产价格水平反相关，特例是炫耀物品和吉芬物品消费者的收入水平正相关消费者的偏好相关物品的价格水平（包括替代品和互补品）消费者对未来的预期买涨不买跌【例题多选题】【2008年真题】房地产有效需求是（ ）等因素的函数。A.商品房品质B.消费者收入C.消费对象D.抵押贷款能力E.房地产价格答案BDE1.3 房地产需求曲线一般商品的需求量与价格呈逆相关关系价格上升，需求减少,价格下降，需求增加需求曲线的变动沿需求曲线的变动价格发生变化需求曲线的平移价格以外的因素发生变化2.房地产供给2.1 房地产供给的含义房地产供给房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供的数量形成供给的条件（两条件）愿意供给有能力供给房地产市场供给指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所有开发商和拥有者供给的总和潜在供给量潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新开发量2.2 决定房地产供给的因素该种房地产价格水平正相关关系该种房地产开发建设成本反相关关系该种房地产开发技术水平正相关关系房地产开发商对未来的预期看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给2.3 房地产供给曲线房地产供给量与价格之间正相关价格上升，供给增加，价格下降，供给减少供给曲线的变动沿供给曲线的变动价格发生变化供给曲线的平移价格以外的因素发生变化3.房地产均衡价格均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格供给不变时需求增加，则价格上涨需求减少，则价格下跌需求不变时供给增加，则价格下降供给减少，则价格上涨4.房地产供求与价格关系的特殊性全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况第三节 地租地价理论1.地租与地价的概念地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年的地租2.地租的产生和发展地 租主要形式奴隶制地租劳役地租封建制地租前期以实物为主，后期出现了货币地租资本主义地租货币地租社会主义地租仍然存在地租，反映国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系3.级差地租、绝对地租和垄断地租3.1 级差地租级差地租肥沃程度位置级差地租同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态3.2 绝对地租由于土地的所有权使耕种最劣等的地也需支付的租金土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得3.3 垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租条件土地私有权垄断某些土地具有特殊的自然条件4.地租与地价的关系地租是地价的基础地价是地租的资本化地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格永久租期土地，若每年的地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价的关系为【例题多选题】【典型例题】地租与地价的关系是（ ）。A.地价是地租的资本化表现B.地租是地价的基础C.对于永久租期土地，地价是每年的地租的简单加和D.对于永久租期土地，地价是每年的地租折现值的加和E.若每年取得地租额为定值并且折现率不变，则地价等于地租除以折现率或利息率答案ABD解析E应加个条件，即永久租期第四节城市化理论1.城市及其产生和发展1.1 城市的概念城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心我国的城乡居民点系列为：村乡镇建制镇市城镇或城市包括建制镇和市，城市型居民点乡村包括村和乡镇，乡村型居民点1.2 城市与乡村的区别区别项目城市乡村人口职业构成以非农人口集聚为主是农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度大小空间形态和物质构成用地类型多样，基础设施与公共服务设施完备用地类型单一,基础设施与公共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构是政治、经济、文化中心与各种产业集聚地职能单一【例题多选题】【2007年真题】与乡村相比，现代城市的特性体现在（ ）。A.以工业人口为主B.以非农业人口为主C.人口密度大D.一定地域的政治、经济和文化中心E.犯罪率低答案BCD1.3 城市的分类序号分类标准1城市人口规模特大城市大城市中等城市小城市100万50万100万20万50万20万2城市行政级别直辖市地级市县级市建制镇3城市的职能具有综合职能的城市以某种职能为主的城市4城市地理位置南方城市与北方城市沿海城市和内陆城市边境城市和内地城市5城市地形地貌平原城市、山地城市、高原城市丘陵城市、盆地城市、河谷城市6城市平面几何形状块状城市、带状城市、星状城市7城市内部结构单中心城市多中心城市8城市道路格局棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市1.4 城市的产生与发展（四大阶段）序号城市发展阶段对应工业化时期城市化水平备注1绝对集中阶段工业化初期城市化水平提高阶段发展中国家2相对集中阶段工业化成熟期城市化高速发展阶段3相对分散阶段后工业化初期郊区化前兆4绝对分散阶段后工业化成熟期郊区化西方发达国家【例题单选题】【2007年真题】城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为（ ）。A.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散B.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散D.相对集中、绝对集中，绝对分散、相对分散答案A2.城市化与逆城市化2.1 城市化的涵义城市化也称为城镇化，是乡村转变为城市的一种复杂过程表现为人口和生活方式的变化产业结构调整以及空间的集聚城市规模的扩大与扩展城市数量增多形成城市体系2.2 城市化的进程城市化阶段城市化水平城市化速度初级阶段较低较慢加速阶段很快饱和阶段（后期阶段）较高减速2.3 城市化的度量城市化度量指标城市化水平（城市化率）城市化率计算方法一个区域内城镇人口占总人口的百分比越大，表明城市化水平越高2.4 城市化引起的变化引起城市体系的属性和动态特征的变化引起城市形态的变化引起城市生态的转变引起城市性态的变化2.5 城市化与经济发展的关系城市化与经济发展存在相辅相成的关系经济的发展推动了城市化的进程城市化反过来又推动了经济的发展【例题单选题】【2007年真题】某省的总人口为5000万人，其中城镇人口为2250 万人，则该省的城镇化率为（ ）。A.30 %B.45 %C.50 %D.55 %答案B解析一个区域内城镇人口占总人口的百分比，2250/5000=45%2.6 逆城市化逆城市化大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化再城市化城市衰退之后的复兴，衰退的城市恢复了增长3.郊区化3.1 郊区化概念郊区化指区域城市化水平达到一定程度（70%80%），市区发展速度变得缓和平稳，城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程。实质：一个城市内部由市区向郊区的分散郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。实质：代表了乡村与城镇的向心集聚【难点】郊区化与郊区城镇化的区别区别项目郊区化郊区城镇化动力来自城市内部的离心力来自向心、离心等各种力量方向由市区向外由郊区向市内实质人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散（市区的离心扩散）人口与经济要素由郊区向市区的聚集（郊区的向心集聚）视角不同站在城市中心的角度站在郊区的角度【难点】郊区化与逆城市化的区别逆城市化着眼的是整个城市体系，郊区化着眼的是一个城市的发展趋势【例题单选题】【2007年真题】大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（ ）现象。A.城镇化B.郊区化C.逆城市化D.后城市化答案C解析注意与郊区化的区别3.2 发达国家的郊区化进程郊区化前的外迁（沿铁路和电车线外迁）汽车郊区化时期（19201950）普遍郊区化时期（19501980）城市功能逐步完善时期（80年代）形成边缘新城阶段（90年代以来）3.3 中国的郊区化大城市中心区人口绝对量下降作为中国城市郊区化的标志（1982年）表现：人口郊区化工业郊区化外来人口郊区集聚郊区化形成机制（7大机制）计划经济向市场经济转化，人口流动的限制性因素减弱是城市发展的必然阶段城市土地有偿使用制度触发了郊区化发生的机制郊区新区开发与老区旧城改造的合力推进了郊区化交通通信设施的改善提供了条件城市规划与管理政策的强制与引导外来人口的定位声明：本资料由 经济师考试专区html 收集整理，转载请注明出自 更多经济师考试信息，考试真题，模拟题：html ，全免费公益性经济师考试论坛，等待您的光临！2009年经济中级房地产专业知识与实务讲义06章第六章房地产投资项目不确定性分析【本章说明】 本章是09年大纲新增加的一章，将原来房地产投资项目经济评价中的关于不确定分析的部分，和原来单独的第五章房地产投资风险分析合为一章，内容进行了大幅度的修订。【主要内容】房地产投资项目不确定性分析概述房地产投资项目盈亏平衡分析房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目风险分析 第一节房地产投资项目不确定性分析概述1.不确定性和不确定性分析的概念 不确定性 由于各种因素的变动与预测能力的局限，使得项目经济效益的预测值与实际值之间产生偏差，称为投资项目的不确定性 不确定性分析 通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性 不确定性分析的种类 盈亏平衡分析（只用于财务分析） 敏感性分析（可用于财务分析和国民经济效益分析） 风险分析（可用于财务分析和国民经济效益分析）2.不确定性分析的意义 有助于投资决策的科学化 有助于加强项目的风险管理和控制3.房地产投资项目的主要不确定性因素（八方面） 土地取得成本 建筑安装工程费等费用 租售价格 开发周期 融资成本 空置率 经营成本 投资收益率 第二节房地产投资项目盈亏平衡分析1.盈亏平衡分析的概念及基本原理 盈亏平衡分析概念 通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，又称为量本利分析 目的 找出保本点（利润为零时） 找出临界点（利润为某一水平时） 种类 线性盈亏平衡分析 非线性盈亏平衡分析 基本原理 全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分总成本固定成本变动成本 建立成本、产量和利润三者的数学模型利润销售收入总成本税金 求取保本点或临界点2.固定成本与变动成本的分解2.1 概念 固定成本 在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本 变动成本 凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动关系的成本 混合成本 虽然也随产量的变动而变动，但不成比例 将混合成本中的变动成本和固定成本两种因素分解出来，再分别划入两种成本中去2.2 固定成本与可变成本分解的方法（三种方法） 费用分解法 按投资项目的成本按科目一一列出，对成本进行逐项目分析 高低点法求出单位变动成本 首先利用公式求出单位变动成本v 可变成本单位变动成本产量 总固定成本最高或最低时的总成本对应的可变成本 回归分析法3. 线性盈亏平衡分析方法3.1 线性盈亏平衡分析的假设条件 销售收入和成本为产量的线性函数 产量等于销售量，当年生产的产品当年销售出去 产量变化，单位变动成本不变，总成本费用是产量的线性函数 产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数 在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变 按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品3.2 盈亏平衡点的计算 图解法（看线性盈亏平衡分析图） 横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出 画出固定成本线（一条平行于横轴的线）和可变成本线（一条通过0点的斜线） 将固定成本线与可变成本线合并为总成本线 画出销售收入线 销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量 盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小 数学计算法（五种表示方法） 用产量或销售量表示盈亏平衡点BEP（Q） 用产品单价表示的盈亏平衡点BEP（P） 用生产能力利用率表示盈亏平衡点BEP（%） 用销售额表示盈亏平衡点BEP（B） 用单位产品变动成本表示的盈亏平衡点BEP（V） 【记忆方法】记住基本公式，需要哪种盈亏平衡点表示方法时，直接进行数学运算 3.3 盈亏平衡分析的评价原则 盈亏平衡点越低越好，BEP（V）除外 盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强 盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效益 盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力【形象理解】 对项目的预测值相当于高考分数的估分值，项目盈亏平衡点值相当于高考录取分数线，想一下，录取分数线高对考生有利，还是录取分数线低有利？【例题1单选题】【2008年真题】某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3 000万元，住宅平均售价为4 000 元平方米，单位产品的可变成本为2 500 元平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为（ ）平方米。A.14 500B.16 700C.20 000D.22 000【答案】C【解析】本题考查盈亏平衡点的计算。注意单位一定要一致。设保本开发面积为x平方米。0.4x-3000-0.25x=0 x=20000【例题2单选题】【2006年真题】某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为（ ）平方米。A.14300B.16000C.20000D.21500【答案】D【解析】求用产量表示的盈亏平衡点（注意单位）设需要开发的面积是x平方米固定成本4000单位可变成本3000元=0.3万元销售价格5000元=0.5万元利润总额=3000.5X-4000-0.3X=300解得：X=21500平方米 第三节房地产投资项目敏感性分析1.敏感性分析的含义和作用 含义 指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标的影响，从而找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力 敏感程度的表示方法（两种表示方法） 表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变动幅度 表示为评价指标达到临界点时某个因素允许变动的最大幅度 作用 使决策者了解不确定因素对指标的影响，提高决策的准确性和科学性 启发经济评价人员对较为敏感的因素进行分析研究，提高预测的可靠性 了解投资项目的风险来源和风险大小 可以筛选出较为敏感的因素，尽量降低其不确定性，减少投资风险 可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值2.敏感性分析的方法 方法 单因素敏感性分析 多因素敏感性分析 表示方法（两种） 敏感性分析表不确定因素按一定比例变化，引起评价指标的变动幅度 敏感性分析图指标达临界点时，某个不确定因素允许变化的最大幅度3.单因素敏感性分析方法（五步）3.1 确定用于敏感性分析的财务评价指标 经营型项目投资回收期、内部收益率 出售型项目净现值、成本利润率 投资机会研究阶段选用静态指标，投资收益率和静态投资回收期 初步可研和可研阶段动态指标，净现值和内部收益率3.2 选择需要分析的不确定因素（两选取原则） 不确定因素预计在其可能的变动范围内对经济评价指标的影响较大（影响大） 不确定因素在确定性经济评价中的预测数据准确性把握不大（把握小）3.3 确定因素的波动程度及其对分析指标带来的增减变化情况 确定不确定因素的变动幅度 不确定因素每次变动对经济评价指标的影响 把不确定因素的变动及相应经济评价指标变动结果用图或表的形式表示出来3.4 确定敏感性因素（两种方法） 敏感度系数（内涵就是弹性） 指项目评价指标变化的百分率与不确定因素变化的百分率之比 敏感度系数绝对值高，表示项目对该不确定因素的敏感程度高 系数大于零，说明指标与因素同方面变化 系数小于零，说明指标与因素反方向变化 临界点 临界点是不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值，是费用增长的百分率或是效益降低的百分率 在基准收益率一定的条件下，临界点越低，说明该因素对项目评价指标的影响越大，项目对因素越敏感3.5 进一步分析 进一步分析研究，提出相应的对策4.多因素敏感性分析方法 敏感面分析法 乐观悲观分析法第四节房地产投资项目风险分析【本节主要内容】1. 房地产投资项目风险分析概述2. 房地产投资风险识别3. 房地产投资风险估计及评价4. 房地产投资风险应对【内容详解】1. 房地产投资项目风险分析概述1.1 房地产投资风险的含义 风险 风险是某种不利事件或损失发生的概念及其后果的函数 房地产投资风险 指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括投入资本的损失和预期收益未达到的损失 房地产投资各阶段的主要风险 房地产投资阶段主要风险表现论证设计阶段市场研究与项目评估分析和预测的准确性资金筹措阶段资本结构的变化对未来收益的影响项目建设阶段 承包商的项目控制与管理能力 通货膨胀 不可预料事件 房地产投资项目风险分析的内涵 投资者在风险损失与风险报酬之间进行权衡，并在决策过程中在两者之间寻求到一个平衡点【例题单选题】【2007年真题】在房地产开发项目论证设计阶段，投资的主要风险是（）。A.发生不可预料的意外事件B.资本结构的变化C.项目评估分析和预测的准确性D.承包商对项目控制与管理的能力【答案】C1.2 房地产投资风险的特征（六特征） 客观性风险客观存在，不以人的意志为转移 不确定性难以预知 潜在性是风险存在的形式，受其它事物影响 损益双重性风险也意味着机会 可测性风险不确定但是可以进行主观的决断 相关性风险与投资行为及决策相关1.3 房地产投资项目风险分析的含义和内容 含义 在财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别项目在将在建设和运营过程中潜在的主要风险因素，提示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失 内容（四环节） 风险识别 风险估计 风险评价 风险应对【例题单选题】【2008年真题】风险管理的内容不包括（）。A.风险制造B.风险识别C.风险评估D.风险应对【答案】A【解析】风险管理的内容主要有四项，分别是风险识别、风险估计、风险评价和风险应对。2. 房地产投资风险识别2.1 风险识别的概念（两个环节） 感知风险认识面临哪些客观存在的风险 分析风险分析引起风险事故的各种潜在因素和造成风险事故的主要原因2.2 房地产投资风险识别的目的和特点 目的 为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础 为选择最佳的风险应对方案提供依据 特点 系统性 连续性 制度性2.3房地产投资风险的类型分类标准风险类型按是否有获利机会纯粹风险投机风险 按风险因素的性质静态风险动态风险 按风险所涉及的范围基本风险特定风险 按风险的影响范围局部风险整体风险 按形成损失的原因自然风险社会风险 经济风险 政治风险 按风险的可管理程度可管理风险不可管理风险 按风险承担者政府风险投资方风险 业主风险 承包商风险 分包方风险 供应商风险 担保方风险 按风险来源系统风险非系统风险 系统风险（8项）对市场内所有项目都产生影响，投资者无法避免或消除的风险 通货膨胀风险（购买力风险） 市场供求风险 周期风险房地产市场周期波动 变现风险 利率风险 政策风险 政治风险 或然损失风险 非系统风险（5项）只对个别项目产生影响，投资者可以设法避免或通过投资组合方法消除 收益现金流风险实际收益现金流未达到预期目标要求 资本价值风险收益率的变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异 比较风险（机会成本风险） 时间风险与投资时间和时机有关的风险 持有期风险与持有时间相关的风险2.4 投资风险识别的主要方法 问卷调查法 专家调查法 情景分析法方法步骤注意事项或适用情况问卷调查法列出调查表需要收集的信息设计问题，并确定每个问题的类型 选择题型，并设计好问题的次序 进行初步测试，然后征求意见 修改调查表，得出正式调查表 调查表的问题要简短明了、一目了然每一个问题只包含一项内容 问题中不使用专门术语，要通俗易懂 问题的选择答案不要过多，含义要明确 注意问题提出的方式 专家调查法拟定风险因素专家调查表选择专家1020位 寄发调查表反复征询专家意见 撰写调查报告 情景分析法筛选监测 诊断 提醒投资者注意某种措施或政策可能引起的风险及其后果建议需要进行监测的房地产投资风险范围 研究某种关键性因素地未来房地产投资决策过程的影响 3. 房地产投资风险估计及评价3.1 投资风险估计与评价的步骤 列出需要进行概率分析的不确定因素 选择投资项目风险分析的财务指标 分析确定每个不确定因素发生的概率 计算在概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率3.2 投资风险估计 投资风险估计的概念 风险估计的分类 主观概率估计根据人的知识和经验以及对事件的了解和认识，对未来发生的可能性作出主观估计。风险估计常用主观概率估计 客观概率估计用统计的方法计算某一风险发生的可能性 概率的特性 所有可能发生的事件每一个事件发生的概率大于或者等于零，小于或等于1 各种可能发生的概率总和必须等于1 主观概率预测的方法 当预测对象仅有一个可能发生的事件时 当预测对象有多个可能发生的事件时 平均概率密度函数可预测各事件发生的可能性 累积概率分布函数可预测某一范围内事件发生的可能性 房地产投资风险的测度 期望值 标准差 标准差越大，风险越大 变异系数（投资风险度） 变异系数越大，风险越大【重点难点】 期望值、标准差、变异系数的计算 当两个方案的期望值相同或相近时，可采用标准差来测度风险，如期望值不相同也不相近时，要用变异系数来比较风险的大小3.3 投资风险评价（两种类型） 以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准 投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率越大，风险越小 标准差越小，风险越小 变异系数越小，风险越小 以综合风险等级为差别标准 划分风险等级的方法 短阵列表法 综合风险等级 K项目风险很强，应放弃项目 M项目风险强，需要修正拟议中的方案，通过改变项目定位或设计采取补偿措施 T表示风险较强，需要设定某些指标的临界值，指标一旦达到临界值，就要变更设计或对负面影响采取补偿措施 R风险适度，适当采取措施后不影响项目 I风险弱，可忽略4. 房地产投资风险应对4.1 风险应对原则 连续性每个阶段都面临各种风险 针对性不同的房地产项目具有不同的风险 可行性风险应对措施在财务、技术等方面切实可行 经济性寻求用最小的费用获取最大的风险效益4.2 风险应对方法（六种方法） 风险预防 概念 事先采取相应的措施，阻止风险损失的发生 措施 防止危险因素产生 减少已存在的危险因素 对风险因素进行时间与空间上的隔离 加强投资方保护能力 进行风险预防的评价 对下一步预防目标进行审核与规划 风险回避 概念 投资者发现某项房地产投资可能出现风险损失，有意识地采取回避措施 风险转移 概念 房地产投资者以某种方式（主要是契约或合同）将风险损失转给他人承担 方法 契约性转移预售、预租、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包 项目资金证券化（一发行股票、债券等有价证券，二是成立房地产投资信托机构） 风险组合 概念 将类似但不会同时发生的风险集中组合，使这一组合中发生风险的损失部分，能得到其他未发生风险损失部分的补偿 方式 项目的空间分离 项目的时间分离 增加项目的独立性，减少相关性 增加风险单位数量 企业合并与多种经营 风险自留 概念 投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失 局限性 它要求对风险进行准确的评估和预测，费用较高 在风险基金不足以补偿损失的情况下，会发生经济困难 有可能出现短期风险突发，导致收益小于成本 种类 承担风险消极的自我承担和积极的自我承担 自保风险概念适用范围形式承担风险损失直接摊入成本 用其他方法处理的成本高于自我承担风险的代价 风险带来的损失小，对经营者影响不大 对于不可转移出去的风险，只能承担 风险管理人员由于缺乏风险技术知识或疏忽处理造成的风险损失 自保风险损失不直接摊入成本，由企业本身通过预测其拥有风险损失发生的概率与程度，根据企业自身的财务能力预先提取基金以弥补风险所致的损失的积极性自我承担适用于损失较大的风险 将风险损失摊销计入成本 建立和使用内部风险损失基金 组织和经营专业自保公司，降低企业总体风险水平 风险利用 分析该风险的利用可能性和利用价值 必须对利用风险所需付出的代价进行分析【例题1多选题】【2008年真题】采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有（）。A.防止相关风险因素的产生B.设立内部风险损失基金C.通过合同将损失转移给非保险企业D.对已经存在的相关风险因素进行监控E.对相关风险因素进行时间和空间隔离【答案】 ADE【例题2单选题】【2007年真题】房地产投资风险转移的主要形式是（）。A.将风险损失摊销计入成本B.从未发生风险损失项目的收益中补偿C.与非保险业的其他人签订合同D.建立内部风险基金【答案】C4.3 风险防范策略 保险策略适用于意外风险 投资分散策略 投资区域分散 投资种类分散 投资时间分散 融资策略发行股票，将风险分散于社会 联合策略企业的联合声明：本资料由 经济师考试专区html 收集整理，转载请注明出自 更多经济师考试信息，考试真题，模拟题：ht