闽中农产品物流配送中心项目可研

闽中农产品物流配送中心 项 目 可 行 性 研 究 报 告 沙洋 经济贸易局 二八年九月 2 目 录 第一章 总论 .3 第二章 市场分析 .6 第三章 建设地址及建设外部条件 .8 第四章 建设规模及建设方案 .11 第五章 公用工程 .16 第六章 土地开发利用 .20 第七章 节能 .21 第八章 环境保护 .22 第九章 劳动卫生、安全生产 .23 第十章 组织机构及劳动定员 .23 第十一章 项目实施进度 .25 第十二章 投资估算及资金筹措 .26 第十三章 效益分析 .29 3 第一章 总论 一、项目概况 项目名称： 闽中农产品物流配送中心 建设地址： 沙洋 水南闽西北物流园区内 承办单位： 沙洋金贸 发展有限公司 项目负责人： 二、项目提出的背景 沙洋 位于福建省的中西部，是海峡西岸经济区的腹地，经济地理位置极为优越。 沙洋 地属中亚热带季风性湿润气候，具有气温高、雨量多、日照长，霜期短的优越特色，冬无严寒，夏无酷暑，四季常青。全县平均气温 20 22 C，日照 17542022 小时，降雨量 16001700毫米，无霜期 262317 天。优越的自然环境和肥沃的土地促进了闽中农业生产的发展，初步形成了富有闽中特色的农业产品，农产品资源丰富，门类品种齐全。农产品的流通日益活跃 ,为农产品物流配送中心的建设奠 定了坚实的基础。近年来， 沙洋 县委、县政府高度重视物流业发展，已把现代农产品物流产业列入县重点扶持产业，大力培育发展。 沙洋 农产品物流配送中心是一个“服务闽中、面向三农”的现代物流项目，已列为县政府重点物流建设项目。 2007 年 9 月 沙洋 人民政府与香港冠虹发展有限公司正式签定了闽中农产品物流配送中心项目投资协议书。 农产品物流配送中心的建设有利于进一步推动 沙洋 农业产业化进程，促进农业产业结构调整、升级，提高闽中特色农产品的市场竞争力，增加农民收入，项目的建设是十分必要的。 三、 编制依据及研究范围 （一） 编制依据 1、福建省国民经济和社会发展“十一五”规划纲要； 2、 2008年 沙洋 加快第三产业发展的实施方案； 3、业主委托书及提供的有关资料。 （二）研究范围 本项目可行性研究报告主要对项目的建设条件、市场分析、场址 4 选择、建设方案、土地开发利用等进行分析论述，同是提出了环境影响应采取相应对策，对项目建设投资进行估算和财务评价，并提出了一些建议。 四、主要经济技术指标 1、规划用地面积： 200 亩（含代征道路用地平方米 25314.5 平方米）； 2、总建筑面积： 71720 平方米，其中地下室面积 8500 平方米（含人防工程 1100 平方米）； 3、建筑物占地面积： 10686 平方米 4、道路及地坪面积： 16215 平方米 5、绿地面积： 8221 平方米 6、总投资： 18711 万元 7、建设期： 2 年 8、主要财务指标： （ 1） 投资回收期： 9.65 年 (含建设期 ) （ 2） 贷款偿还期： 10.1 年 (含建设期 ) （ 3） 财务内部收益率： 11% 9、项目用地指标 （ 1） 投资强度： 355 万元 /亩 （ 2） 容积率： 1.8 （ 3） 建筑系数： 30.4% （ 4） 绿地率： 23.4% 五、结论与建议 1、结论 可行性研究表明该项目建设符合 沙洋 国民经济和社会发展“十五”计划纲要的要求， 有利于进一步推动 沙洋 农业产业化 进程，促进农业产业结构调整、升级，提高闽中特色农产品的市场竞争力，增加农民收入， 具有良好的社会效益， 项目的建设 符合当前国家产业政策的发展要求。项目建设的基本条件具备，市场发展前景广阔。财务分析表明，该项目所得税后全部投资财务内部收益率为 11%，投资回收期 9.65 年（含建设期二年），贷款偿还期 10.1 年（含建设期二年）， 5 项目具有一定的获利能力和还贷能力，作为涉农物流项目其经济效益是可以接受的。综上所述，该项目的建设是可行的。 2、建议 建议项目单位抓紧项目的实施，使项目早日建成投产，使之成为闽中农产品物流配送 的龙头企业，促进闽中农业的发展。同时，从敏感性分析中得知，该项目对投资、产品销售收入变化最为敏感。为此，建议建设单位在工程建设中，应注重管理，节省投资，经营者在经营过程中，要根据市场变化，注意营销策略，防范风险，以取得最佳的经济效益。 6 第二章 市场分析 沙洋 是福建省的农业、林业，是闽中主要的农产品生产和供应基地之一，全县已经建设了一批商品粮、大棚蔬菜、高优反季节蔬菜、食用菌、水果、茶叶、花生等生产基地，不仅形成了相当规模的产品生产能力和农业技术服务体系，而且初步形成了专业化生产，涌现了一批农产品生产和 加工的骨干企业和专业乡（镇）专业村，初步形成了富有闽中特色的农业产品，农产品资源丰富，门类品种齐全。 根据 沙洋 “十一五”规划农村经济发展的任务和目标 ,“十一五”期间， 沙洋 将围绕农业效益提高，农民收入增长这条主线，调整优化农业和农村经济结构，突出抓好畜牧水产和农副产品加工增值，以现代农业、可持续发展农业为突破口，大力推进农业产业化进程，加强对农业产化龙头企业的支持力度，强化品牌意识，加大对优质特色农产品的建设与保护力度，重点发展林竹、蔬菜、水果、烟草（种植）、水煮笋等五大优势产业和鸭业、竹凉席等两大特色农产品 ，促进农业经济的快速发展。在蔬菜方面，大力发展反季节蔬菜，大棚蔬菜和无公害蔬菜。同时加快非农业产业化发展步伐，重点发展农副产品加工、储藏、保鲜、营销业，逐步形成生产、保鲜、加工、贮运、销售系列化的社会服务经营体系。随着政府的各项惠农政策的落实，生产条件的改善，农民生产的积极性不断提高，全县农产品生产将保持较快的增长态势。“十一五”期间，农业增加值将按年均递增 5%的速度发展，农产品的增产为农产品物流配送等农业社会服务行业提供了充足的资源。 随着人们生活水平的不断提高，经济条件的不断改善，人们在日常饮食消费中， 越来越注重食品安全卫生，选购超市、“放心”店、大批发市场的农副产品已逐步被人们所共识，价廉物美的农产品深受广大群众所青睐。 近年来，随着 沙洋 工农业生产的不断发展，城镇化建设步伐的不断加快，城镇人口不断增加，外来人口急剧上升，一大批超市、商场、宾馆、酒店、单位（机关、学校、企业）食堂等应运而生。据统计，2007年，全县人口达 25万人，城镇从业人员 13 万人，城市人口约 9 7 万人，“十一五”期间 沙洋 城市城市化进程将呈快速发展趋势，到 2010年，中心城市人口将达 10 万人，他们对农产品的需求必将愈来愈大。沙洋 东临南平，南 接泉州，西临三明，是海峡西岸经济区的经济腹地，是闽中的物质集散地， 205 国道、泉三高速公路、福银高速公路、鹰厦铁路、向莆高速铁路贯穿全境， 沙洋 的地理环境和气候，还造就了一大批具有闽中特色的农产品， 沙洋 板鸭、 沙洋 竹凉席等特色农产品，享誉省内外。便利的交通，独特的区位优势，以及具有闽中特色的农产品的优势，项目建设后产品还将不断辐射周边地区乃至全国各地。 综上所述，本项目农产品资源丰富，其市场前景广阔。 8 第三章 建设地址及建设外部条件 一、建设地址 1、选址原则 本项目为农产品物流配送中心，其选址主要按照以 下原则来确定： 位于城市中心区的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近。 位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，特别是铁路和公路。 位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低。 位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，可利用和整合现有的物流资源。 有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。 2、场址选择 根据选址原则， 沙洋 农产品物流配送中心拟选址于 沙洋 水南闽西北物流园区内，距市中心 2 公里，紧邻向莆铁路 沙洋 站点和 205 国道，距高速公路入口仅 3 公里，交 通十分便利，水、电、通讯均有保障。 拟建的场地大部分为丘陵和部分林地，场地位于 沙洋 水南陈罗坑，隶属侵蚀堆积阶地地貌单元，场地地形平坦，地势较低，基底原始地貌为石灰岩溶蚀洼地，根据 沙洋 盆地城市供水水文地质勘探报告资料，本场地无大的断裂构造通过，地表土层为冲洪积，残积物，下伏基岩为裂隙岩溶发育栖霞组石灰岩，场地内土层分布均匀，厚度较大，场地稳定性较好。 综上所述，拟选场址交通条件十分便利，具有高速公路、铁路运输的优势，项目总体地质状况良好，水、电、通讯均有保障，适合作农产品物流配送中心项目选址。 二、 建设外 部条件 （一）区域经济条件 1、地理位置及区域范围 地理位置及区域范围。 沙洋 位于福建省西南部，东毗南平，南连 9 泉州，西邻三明市，是闽中主要的交通要道和物资集散地之一，在地理位置上有较大的优势。 2、自然资源、社会经济状况 （ 1）自然资源状况 A、 农业气候资源。 沙洋 属中亚热带海洋性季风气候，年平均气温 20.1 22.1 ，最冷月 1月平均气温 6.8 10.2 ，极端最低气温 5.5 ，最热月 7 月平均气温 32 38.1 ，极端最高气温40.3 ， 10 积温 5745 6693 ； 年 均 降 水 量1804.6mm 2457.1mm 、 无 霜 期 262d 317d ， 年 日 照 时 数1465.41659.5h。境内气候温和，日照充足，热量丰富，雨量充沛，雨热同季，农业气候资源优势得天独厚，适宜粮经作物和森林植被的生长与繁衍，是建设粮经基地、速生丰产林基地与畜牧业养殖基地的理想地点之一。 B、 水文。 沙洋 属闽江沙溪水系，水力资源丰富。 C、 农业土壤。 沙洋 农业土壤有 7 个土类 19 个亚类 49 个土属，土壤类型以红壤、黄红壤、黄壤为主，山地土壤绝大多数土层较深厚，有机质较丰富，物理性状良好，水肥和水热条件较好，有利于森林植被生长；耕作土壤适宜性 强，水热条件好，有利于粮经作物的丰产栽培。 （ 2）社会经济状况 2006 年，三明市实现生产总值 451.59 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.1%。以三明市物流成本占其 GDP18.3%（ 2006 年全国物流总费用占 GDP 比值： 2007-2008 年中国物流行业分析及投资咨询报告）来计算分析，每年三明市用于物流管理和组织的费用将达到 82.64 亿元左右，因此，三明市具备发展现代物流基本的经济规模条件，物流效率和效益的提高，对三明市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义。 （ 3）经济结构条件 2006 年，三明 市产业结构继续调整。三次产业比例调整为 23.5：40.7： 35.8，形成以第二产业为主、第一第三产业相应发展的结构。这种产业结构，造成三明市在福建省区域内有别于其他城市的经济发 10 展空间差异，产生了许多原材料、半成品、产成品等的进出，形成彼此的供需关系和物流渠道，以及大量的钢铁、水泥、建材、机械、化工等物资商品的运输和配送、仓储、装卸搬运、包装、流通加工及信息服务等多功能、多层次的物流服务需求，为物流的发展创造了产业结构条件。 1、 （二）区位优势条件 （ 1）交通便捷。 沙洋 具有独特的交通区位优势：鹰厦铁路、 205国道 、沙溪河航运、福银高速公路和即将动工的向莆快速铁路横贯全境，县内有 3 个互通口； 300 吨级的货轮可直达福州马尾港；即将动工的向莆快速铁路在 沙洋 设立连轨站；兴建中的三明（ 沙洋 ）机场距城区仅 3 公里， 2008 年内即可通航；规划中的泉三高速公路将于 2008年底开通，沙厦高速公路也将在“十一五”期间建成。 随着向莆铁路站场、三明机场、沙溪航运码头等集中位于 沙洋 城南的一系列重大交通基础设施的规划建设， 沙洋 作为全国百个重要综合交通枢纽之一、全省四个重要综合交通枢纽之一的地位正日益凸显，这将成为今后 沙洋 经济社会发展中最大的竞 争优势。 从对接沿海看， 沙洋 今后与福州、泉州、厦门等福建省三大中心城市和厦门港、福州港、湄州湾等海峡西岸港口群都有高速公路（铁路）相连接，将融入省内沿海 2 小时经济圈；从连接内陆看，福银高速公路和向莆快速铁路两条交通大动脉的建设，使 沙洋 成为湘、鄂、赣等内陆腹地至福建出海口快速通道上的重要结点，向东南可联结发展，向内陆可纵深推进、拓展腹地。 （ 2）电力供应：全县范围内已有 220KW变电站 3座，变电容量36万 KVA， 110KV变电站 17座，变压容量 35.55万 KVA， 35KV电网已覆盖所有乡镇，基本形成了统一的区 域电网。 （ 3）邮电通讯：各种现代化电讯技术手段和设施在 沙洋 发展较快，已具备适当超前社会经济发展的需要。 综上所述，本项目建设的基本条件已具备，有利于项目的实施建设。 11 第四章 建设规模及建设方案 第一节 建设规模 根据市场调研，结合当地农副产品生产经营情况，本项目将根据沙洋 的社会、经济、交通条件及发展前景，依托项目地址紧临城市水南闽西北物流园区的优势，围绕闽中的产业发展和消费市场发展趋势的需求，建立以市场信息为基础，农产品配送为主业，农副产品交易为依托，以现代仓储为配套的农产品物流配送中心。中心规 划用地200 亩，其中按要求代征城市道路等用地面积 25314.5 平方米。用于项目建设用地 35122.4 平方米。总建筑面积 71720 平方米，其中地上建筑面积 63220 平方米，地下停车场及人防工程建筑面积 8500 平方米（含防工程 1100 平方米）。项目建设规模及主要建设内容拟定如下： 本项目功能配置主要包括：农产品展示、拍卖区区、研发配送服务区、仓储配送区。其主要建设内容为： 1、农产品展示、拍卖区是本地农副产品展示拍卖的交易场所，其建筑面积为 8640 平方米，由一座多层建筑组成。 2、配送仓储区：该区是农副产品的专 业仓储区，由通用仓库及特种仓库（冷藏库）组成，建筑面积 41264 平方米。由 8 座多层建筑组成。 3、配送中心及服务区：该区由配送中心、信息中心、检验检测中心、电子商务平台、研发中心、管理用房及生活配套服务等组成，总建筑面积 13250 平方米，由一座多层建筑组成。 4、运输停车场：停车场由地面及地下停车场两部分组成，可停放车辆 397 辆。其中地下停车场由两处组成，场地东侧地下停车场4000 平方米（含地下人防工程 1100 平方米），西侧地下停车场 4500平方米，地下停车场平时可供 251 部车辆停放；地面停车场可停放车辆 128 辆，其中东侧 40 辆，西侧 88 辆。 12 第二节 建设方案 一、功能定位 根据 沙洋 的社会、经济发展现状以及“ 沙洋 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要”，利用 沙洋 迅速改善的交通条件优势和日益上升的区位优势，为加快非农产业发展步伐，应大力发展农副产品加工、储藏、保鲜、营销业，逐步形成生产、保鲜、加工、贮运、销售系列化的社会服务经营体系。农产品配送中心的建设是实现这一目标的重要建设内容，为此，本配送中心的建设将以多功能、社会化、规模化、现代化为主要特征，其主要功能定位为： 以公路、铁路运输为主，提供公路、 铁路多式联运一体的市一级的农产品配送区。面向全社会提供服务；项目区是组织、转运、调节和管理农产品流通的场所；是展示储存、运输、配送、商贸、科研、信息为一体的农产品配送中心。 1、展示拍卖功能。对进入该中心的农产品进行展示和拍卖（现贷交易、期货拍卖）。现货交易不直接卖给终端个人消费者，而是对市外、省外的客户和本市各生鲜超市、宾馆、酒店、机关学校、企事业单位食堂等客户。 2、存储功能。储存农产品，客户通过仓储环节保证市场分销活动的开展，同时尽可能降低库存占压资金。在存储区将根据客户的要求，进行拣选、加工、包装、 组配、配送。 3、运输、配送功能：配送中心首先应该负责为客户提供所需的运输方式，然后具体组织网络内部的运输作业，在规定的时间内将客户的产品运抵目的地，除在交货里需要客户配合外，整个运输过程，包括最后的市内配送都应由配送区负责组织，以尽可能方便客户。同时，还应具备转送功能，进行不同运输方式的转运。 4、装卸搬运功能：配送区应配备装载、卸载、提升、运送等装卸托运机械，以提高作业效率，减少作业对产品的损毁。 5、质量检验功能。对进入的农产品进行产品安全检测，为下游客户提供安全、健康的无害农产品。 6、技术研发功能 。利用市场信息灵的特点，组织有关力量抓好 13 农产品的技术研发，包装加工，促进农产品的增值。 7、信息处理功能。计算机应成为配送中心的主要工作手段，将物流作业中各个环节产生的信息进行定时采集、分析、传递，并向客户提供各种作业的明细咨询信息。并可及时、主动提供和显示全国各地农产品经销的实时情况。 8、结算功能。这是配送中心对物流功能的一种延伸，不仅仅是物流费用的结算，而且可拓展为在从事代理、配送的情况下，还有替货主向收贷人结算贷款等其它延伸服务功能。 二、总图、运输 （一）场地概况 拟建场址地位于 沙洋 水南闽西北物流 园区范围内，场地占地 200亩，呈方形。 （二）总图 1、布局原则 （ 1）按照现有国家的方针、政策，并结合当地情况，在满足使用的要求下，做到经济、合理，尽量减少投资、降低造价，并应切实注意节约用地。 （ 2）根据卫生标准及防火要求，将配送协作密切的建筑组织在一起，力求做到建筑布局合理，功能分区明确，在满足配送流程要求的条件下，以方便配送为前提，尽量做到线路简洁、流畅、符合配送程序。避免反复运输和作业线的交叉。 （ 3）建筑物应尽量采取南北朝向布置，利于通风、采光。 （ 4）在满足配送工艺的要求下，根据配送性质、动力 供应、货运周转、卫生及防火等条件分区布置。 （ 5）运输是生产工艺流程的前奏和继续，它是联系各配送环节的纽带，总图布置中做到合理布人流、车流的运输线路，以利于配送线路的畅顺，减少能量消耗，确保交通运输安全。 （ 6）建筑物或构筑物的布置应符合防火、卫生规范及各种安全的要求，并应满足地上、地下工程管线的辅设和交通运输的要求。 （ 7）根据场地情况合理分区，做到系统分明，布置整齐，在适用经济的前提下注意场区的美观，做好绿化、美化、创造良好的工作 14 和生活环境。 2、平面布局 根据功能划分，闽中农产品物流配送中心在平面分区 上将由展示拍卖中心、物流配送中心及配送仓储区等功能区组成。并适当安排与之相配套的道路、公共服务设施和绿地。各功能区的交通组织通过闽西北物流园区道路与 沙洋 的路网构架相连，形成便捷的人流、物流通道。 根据拟建场地状况及各功能区的要求，配送中心的空间布局方案拟定如下： （ 1）展示、拍卖中心：布置于闽西北物流园区内地块，由一座多层建筑构成。 （ 2）物流配送中心及服务区：布置 沙洋 水南闽西北物流园区内，包括物流配送调度、信息服务中心、检验检测中心、技术研发中心、结算服务、商务活动、管理办公场所及生活配套服务设施，由一高 层建筑构成。 （ 3）配送仓储区：布置于 沙洋 水南闽西北物流园区内，包括能用仓库和高温冷库及配送间，由 8 座多层建筑组成。 3、竖向布置 拟建场地东北高，西南低，其新建建筑物竖向设计本着尽量减少土方工程量，节约基建投资的原则，竖向布置拟采用平坡式系统布置，场地标高及排水尽量结合原地形，并兼顾与闽西北物流园区内道路地面标高进行平整。场地排雨水坡度为 5，场地雨水汇入道路边沟，最后排入市政排水管网内。 （三）运输 1、场区道路及出入口 作为农产品加工配送场所，应使场区内、外交通运输相适应。根据场地情况，本项目主出入口 设于场地的南侧，与闽西北物流园区内道路相接。主出入口设三个，配送仓储区设两个、展示拍卖中心及物流配送中心区设一个。根据建设规模项目区道路路网采用网状结构形式。道路分主干道、次干道二个等级。其中主干道为东西走向与闽西北物流园区内道路相接，为物流进出的主通道，道路红线宽度为 15 15 米；次干道道路红线宽度为 7 米，使项目区内道路形成网络。 2、运输设备 由于当地社会运输事业较为发达，本项目的运输以委托当地社会运输为主。项目仅考虑项目区内垂直运输用设备，本项目共设置 16台电梯。 三、建设方案 本项目是一个集储存、运输、加 工、配送、商贸、信息为一体的农副产品配送中心。项目总建筑面积 71720 平方米（含地下停车场8500 平方米），由高层及多层建筑物构成。建筑物结构设计为：采用钢筋混凝土框架结构、抗震设防裂度为 6 度，框架抗震等级为四级。其各主要建筑物建筑面积见下表。 主要建筑物一览表 序号 名称 面积（） 结构形式 1 冷藏保鲜库 2880 框架 2 配送仓库 38384 砖混 3 展示拍卖中心 8640 框架 4 物流配送中心 13250 框架 5 公厕 66 砖混 6 地下停车场 8500(含人防 1100) 合计 71720 16 第五章 公用工程 一、给排水工程 （一）编制依据 1、按国家制定的现行有关给水排水设计规范及有关部门的规定。 2、建筑、制冷、动力等有关专业的设计资料。 3、业主提供的有关资料。 （二）编制范围 本工程给排水编制范围为场区的室内、外给排水工程，根据该工程的使用性质，给水主要为场区的消防、道路、绿化用水及生活用水等。排水主要是场区生活污水、雨水等。 （三）给水 1、用水量预测 用水量预测表 用水名称 用水标准 建筑面积 日最高用水量 备 注 生活用水 8L/ 63220 505 吨 道路冲洗 2 L/ 16215 32 吨 绿 化 1.5 L/ 8221 25 吨 按 2 次 /日 未预见用水 56 吨 按上述总量10%计 合 计 618 吨 消防用水：室外消防用水量标准 20 升秒，室内消防用水量标准： 20 升秒。 2、水源 项目用水水源拟由 沙洋 城市供水管网提供，供水有保证。 3、排水 排水包括生活污水和雨水，采用雨污分流制。 生活污水排放：生活污水经三级化粪处理后排入市政排污管网。 雨水经收集后经排水沟直接排入市政雨水管网。 二、供电 17 （一）编制范围 本工程变配电工程范围包括：变配电室设计、动力系统配电、照明系统配电等。 （二）供电 1、负荷等级、容量 本工程用电设备中冷库供电及消防设备供电属于二级负荷，其余设备属于三级负荷。电力负荷按 50W/计算，经测算本工程用电设备装机约为 3586KW，计算负荷 2331KW。 2、供电电源 本项目供电电源拟由附近城市电网供电。 3、供电系统 本工程用电负荷容量为 3586KW，同时系数 65，计算负荷2331KW，采用四台 630KVA 变压器。配电所高压母线采用单母线不分段，低压母线采用单母线分段，两台变压器分列运行， 手动联络。无功补偿采用低压电容集中补偿方式，功率因素补偿到 0.9 以上。 三、系统功能 1、通讯自动化系统 引入市政通信光缆进入总光端机房，各专业仓储配送区及配套服务用房等各单位各设分光端机房，使通讯光缆形成网络。语音、数据、图像通信经光 电转换设备至总配线架及各单体分配线架和主楼层配线架至网户。信号传输采用全屏对绞电缆，使之形成结构化综合布线网络，实现内外电话、传真、会议、电视、可视图文、数据传输及远程通讯等自动化，形成集通讯自动化、办公自动化、机电设备自动化的智能化交流中心。在整个配送区之间设置信息网络 接口。 2、安全防范系统 各主要出入口处监视的通道、重要场所设置监控摄像机，同时设置总监控中心，重要建筑设置分监控中心，系统采用矩阵切换网络，电视信号可在多媒体电脑上显示，重要机房设独立分控系统。 3、公共广播与消防广播系统 交易区设置内背景音响广播用扬声器，平时播放背景音响，消防时强切至消防广播。 18 4、火灾自动报警及联动控制系统 根据建筑设计防火规范要求，交易大厅等部份须设置智能型烟感及温感火灾自动探测报警等设施，主机设在消防控制室。采用集中报警方式，消防控制中心可联动相应消防设备。 四、防雷接地及电 气保护 本工程属三类防雷建筑，其防雷设计在屋顶设避雷带作接闪器，柱内主筋作为引下线。基础钢筋作为接地极。 本工程低压系统采用 TN C S 接地型式，变压器低压中性点直接接地。 本工程防雷接地、电气设备工作接地、弱电系统接地和电气保护接地共用一个接地网，接地电阻小于 1 欧姆，全场接地网互连成一个总接地网。 五、消防 （一）编制依据 1、建筑设计防火规范 GBJ16 87； 2、工业总平面设计规范 GB50187 93； 3、电气装置安装工程施工及验收规范 GBJ232 82； 4、国家标准灭火器规范。 （二）消防 1、总图消防 场区道路环形布置，建筑物间距大于 10m，满足消防规范要求。室外消火栓间距不大于 120m。 2、建筑消防 （ 1）建筑物耐火等级二级，采用消火栓灭火系统，建筑物每层楼梯口室内消火栓按规范设置。 （ 2）配电室按建筑耐火一级设计，房门为防火门向外开启，配电室按规范设置轻型灭火器。 3、消防给水 消防给水：室内消防供水按临时高压制供给，出现火警时，由加压泵房内专用消防泵抽水加压送到消火栓进行灭火。用水量按一处着火，火灾延续 2 小时计算消防贮水量。室外消防管网与场区供水管网 19 合用，采用低压制。消火 栓接口设置间距小于 120 米进行布置。泵房内设置消防专用泵两台（一备一用）。 六、通风 本项目地下人防工程（平时兼做车库）需设置机械通风系统。通风系统采用机械排风、排烟系统，排风量不小于每小时换气 6 次（夜间允许降低为每小时换气 3 次）。车辆进出道作为补充进风的送风口。排气口分上下两部分，上部排除三分之一，下部排除三分之二。 七、电子商务平台 根据项目功能要求，其主要功能为以内部大容量数据传输、交互多媒体通信及与 internet 连接实现电子商务，因此需采用internet/intranet 技术，用防火墙与 internet 相连，构成一个开放分布及动态的多媒体交流环境。网络设计要满足以下功能要求： 1、高性能全交换，千兆主干，满足大负荷网络运行要求； 2、支持多媒体及经营管理自动化； 3、利用虚拟网络，方便管理、提高网络安全与性能； 4、系统安全、保密性高； 5、利用宽带优化技术，降低链路费用； 6、专线接入 internet，实现高速访问广域网。 八、绿化 本项目绿化采取集中绿化与分散绿化相结合的形式进行，集中绿化主要布置于场区道路两侧，建筑物周围，分散绿化充分利用场区空地及拐角等不宜布置建筑的地方进行。以美化场区，改 善场区条件，创造良好的场区环境。总绿化面积 8221m2，绿地率 23.4。 20 第六章 土地开发利用 一、自然地貌 项目所在地位于 沙洋 水南闽西北物流园区内，场地属 沙洋 丘陵地带，地势平坦。无重要建构筑物、文物，非基本农田保护区。土层稳定，无不良地质，土地开发工程较为简单。 二、土地开发原则 1、土地开发力求挖填方平衡、减少运土工程量及运输污染； 2、场地平整后，应满足排污管道污水重力自流至市政排污管网的最小坡度要求，并满足地表水工程的排放要求； 3、场地平整后，几个出入口标高、转变半径应符合城市道路 交通规范要求； 4、所回填的地块坚固、硬实，地面平整、土层内无易引起地面凹陷的植物根、茎等易腐烂物质。 三、土地开发利用规划 闽中农产品物流配送中心规划用地总面积 200亩，其中根据规划选址意见书要求须代征城市道路等用地 25314.5 平方米 ,项目建设用地为 35122.4 平方米。项目由展示拍卖区、物流配送中心及办公服务区、物流仓储区等功能区组成。其建设用地方案为：建构筑物占地10686 平方米，道路及地坪用地 16215平方米 (含地面停车坪 )，绿化用地 8221 平方米。详见用地平衡表。 闽中农产品物流配送中心建设用 地平衡表 序号 用地代码 用地名称 面积（） 占建设用地（ %） 1 C 建构筑物占地 10686 30.4 2 S 道路及硬地占地 16215.4 46.2 3 G 绿化占地 8221 23.4 小计 建设用地 35122.4 100 4 S 代征城市道路用地 25314.5 合计 规划用地 133333 21 第七章 节能 一、编制依据 1、国务院颁布节约能源暂行条例； 2、设备及管道保温技术通则 GB4272-84。 二、采取主要节能措施 （一）建筑节能措施 1、尽量避免布置 东西向的建筑物，尽量避免在东西向外墙面上设置窗户。 2、尽量减小外窗面积，窗户采用反射玻璃和遮阳措施，提高外窗的隔热性能。 3、利用新型材料和复合材料，提高围护结构的保温、隔热性能，提高外窗的保温和气密性。 4、尽量降低建筑物的形体系数（外表面积和所包围的体积之比值），以降低外围护结构的面积，降低能耗。 5、利用通风、水体和绿化改善气候，以节约能源。 （二）电气节能措施 1、设置开闭所，以提高配电电压，降低馈线电能损耗。 2、变电所设在负荷中心，以减少馈线能耗，提高供电质量。 3、选用节能型变压器、节能电机 等。 4、利用移相电容器实现无功功率补偿。 5、照明系统尽量采用高效电光源，优先选用日光灯，尽量使用高光效的气体放电光源。 6、公共走廊及楼梯间照明采用定时开关控制。 7、室外照明采用光电自动控制开关或光电定时开头控制。 （三）其它 1、各使用单元水、电线路上设置计量仪表，做到科学管理，合理使用能源。 2、工艺凡需一定温度的设备和管道均采取保温措施，选择节能保温效果好的材料，防止热量损失。 22 第八章 环境保护 本项目依据国家发展和改革委员会，国务院环境保护委员会发布的建设项目环境保护设计规定和福建省开发 建设环境影响报告表的要求采取环保措施。 拟选厂址 位于 沙洋 水南闽西北物流园区内， 附近不存在有严重污染的企业，环境总体质量较好。 本项目属农产品物流配送企业，在其施工及建成后的生产过程中均不会对周围环境产生大的影响。可能对周围环境造成影响的因素有：施工期的土建垃圾及施工噪声；经营期主要有场地冲洗废水、生活污水和雨水，生活垃圾、蔬菜瓜果的根、废叶子、泥沙等。 对上述可能对周围环境造成影响的因素拟采取如下防治措施： 1、施工期尽量避免夜间施工，建筑垃圾及时清运，做到文明施工。 2、生产废水主要来自于清洗蔬菜的过程中 ，经过三级沉淀处理后，清水循环利用或直接排入排水沟。 3、生活污水和雨水、粪便污水，生活污水经处理后排放，雨水直接排放，粪便污水经三级化粪处理后排入市政排污管网。 4、固定废弃物，主要来自蔬菜商品化处理时丢弃的废叶残根和泥土沙石等杂物，经集中处理后可作肥料，化废为宝。 5、严格卫生管理制度，加强生活垃圾管理，保护厂区内环境清洁卫生。 6、做好项目区内外的绿化美化工作，创造优雅、舒适、清新的工作生活环境。 23 第九章 劳动卫生、安全生产 一、编制依据 生产过程安全卫生要求总则； 轻工劳动保护条例； 工业企业采光设计标准； 建筑设计防火规划。 二、劳动卫生 1、本项目生产过程中，操作工人所接触的物料对人体均无不良影响，为保护劳动环境，保证食品卫生，操作工人进入生产场所必须更衣统一着工作服、戴工作帽、口罩、穿工作鞋上班。生产人员要定期体检，不能有传染病或病菌携带者。 2、冷库设备噪声，拟采取机底座加垫弹性垫片等减振降噪手段，为生产工人创造较好的工作环境。 三、劳动安全 本工程在工艺流程、设备配套选型、测控仪表等设计过程中均应考虑安全生产的有关措施： 1、用电安全措施 配电盘与墙壁间距不小于 0.8 米 ，所有的电气设备均有良好的接零保护系统。设备的外露转动部分均设防护罩。动力及照明系统装有漏电保护器以防触电。 2、冷藏工序使用氨作为制冷剂，操作工人上岗需备有防毒面具。 第十章 组织机构及劳动定员 一、组织机构 闽中农产品物流配送中心按现代企业制度运作，公司实行总经理负责制，下设办公室、财务部、研发中心、检测中心、综合管理部、信息部、市场部、配送中心、公关事业部、保安部等职能部室，在总经理领导下，对公司各项事业进行经营管理，机构设置见下图： 24 二、劳动定员 按照人员一专多能、一人多职的原则，人员编制如下表： 物流中心人员编制表 序号 岗 位 编 制 备 注 1 总经理 1 2 副总经理 2 3 办公室 3 4 财务部 2 5 研发中心 7 6 检测中心 8 7 综合管理部 8 8 信息部 3 9 市场部 7 10 配送中心 10 11 公关事业部 3 12 保安部 6 合 计 60 办公室 财务部 总经理 副总经理 副总经理 研发中心 检测中心 综合管理部 市场部 配送中心 公关事业部 保安部 信息部 25 第十一章 项目实施进度 第一节 项目实施进度 该项目拟于 2009 年 2 月前完成所有项目的前期工作，工程建设期限为 2年，其实施进度安排如下： 2008年 8 月 完成项目可行性研究报告编制及审批 2008年 12 月 完成初设及审批 2009年 2 月 完成各项施工准备并动工建设 2011年 2 月 竣工 第二节 工程建设招投标 本项目建设符合工程建设项目招标范围和规模标准规定中规定的进行招投标工程建设项目，依据招标投标法规定， 该项目应进行招投标。其招标范围、招标组织形式、招标方式拟定为： 一、招标范围 建安工程、设备采购 、工程设计、工程监理。 二、招标组织形式 拟采用委托招标形式 三、招标方式 采用公开招标方式进行。其招标公告在指定于在福建省规定的指定媒体上发布。 26 第十二章 投资估算及资金筹措 第一节 投资估算依据 一、福建省 沙洋 建筑安装工程概算预算定额、建筑材料价格。 二、 有关设备目录报价清单 。 三、参考类似项目投资估算指标。 四、委托方提供的有关数据。 第二节 投资估算 本项目投资估算内容包括：土地费用、建安工程、给排水、供配电、公共设施、道路、绿化等其它辅助工程及各项费用。经测算，本项目总投资为 18711 万元，其中：工程费用 13587 万元，工程其它费用 2873 万元，基本预备费 1317万元，建设期利息 934万元。详见投资估算表。 第三节 资金筹措 本项目总投资为 18711 万元。根据项目建设进度安排及投资规模，该项目投资资金拟按以下方案筹措： 1、企业自筹 5711万元； 2、银行贷款 13000万元，利率按 7.47%计。 投资计划及资金筹措见下表。 27 投资计划及资金筹措表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 1. 总投资 18711 10711 8000 1.1 建设投资 17777 10487 7290 1.2 建设期利息 934 224 710 2. 资金筹措 18711 10711 8000 2.1 自有资金 5711 4711 1000 2.2 银行贷款 13000 6000 7000 投资估算表 单位 :万元 序号 项目名称 建设规模及内容 单价 投资额 备注 一 工程费用 13587 1 建筑工程 12046 1.1 (多层 )建筑 47090 1250 元 /m2 5886 1.2 (高层 )建筑 13250m2 1600 元 /m2 2120 1.3 冷 库 2880 m2 1700 元 /m2 48 1.4 地下室 7400 m2 2500 元 /m2 1850 1.5 地下人防工程 1100 m2 2800 元 /m2 308 1.6 道路及地坪 16215m2 100 元 /m2 162 1.7 给排水工程 71720m2 50 元 /m2 359 1.8 电力电信工程 71720m2 65 元 /m2 466 1.9 消防 71720m2 85 元 /m2 610 28 1.10 环保 50 1.11 绿化 8221 50 元 /m2 41 1.12 溪流改道 210m 1500 元 /m 11 1.13 场地整备及临时设施费 135 2 设备购置及安装 1541 2.1 电梯及安装 246 人梯、货梯等 2.2 暖通工程 480 2.3 信息系统 80 2.4 农副产品检测设备 190 2.5 研发及办公设备 200 2.6 冷冻设备 220 2.7 地下人防设备 50 2.8 交通工具 75 二 其它费用 2873 1 土地费用 90.66 亩 25 万元 /亩 2267 2 建设单位管理费 136 3 工程监理费 150 4 前期工作费 320 含勘设费 三 基本预备费 1317 四 建设期利息 934 五 建设项目总投资 18711 29 第十三章 效益分析 第一节 基础数据及说明 一、编制依据 1、国家计委颁布的建设项目经济评价方法与参数； 2、国家现行的有关财税规定； 3、项目单位提供的有关数据。 二、基础数据 1、项目总投资 18711 万元，其中基建投资 17777 万元，建设期利息 934万元。 2、项目总建 筑面积 133333万平方米，其中可出租部分面积 50523平方米。 3、项目计算期 22年，其中建设期 2年，经营期 20 年。 4、劳动定员 60人，其中管理和技术人员 20人，工作人员 40人，管理人员按年工资总额 2.5万元测算，工作人员按年工资总额 1.8万元测算。 5、职工福利费按工资总额的 14%提取。 6、维修费按折旧的 20%提取。 第二节 财务分析 一、成本计算 本项目成本测算主要包括： 1、水费：水费主要包括工作人员生活用水、道路冲洗用水和绿化用水，水价按 1.1 元 /吨计，年用水量约 16000 吨，年费用为 2.9万元。 2、电费：据估算，本项目用于市政设施、道路广场、绿地用电年耗约 19.3万度，电价按 0.54元 /kw h 计，年电费 10.42 万元。 3、固定资产折旧及摊销 本项目固定资产投资 18711万元，其中土建及设施费用（含预备费、建设期利息） 14297 万元，按综合折旧年限 30 年计算，残值率 30 5%，则年折旧额 452.7 万元。设备投资 1541万元，折旧年限按 10 年计算，为此在第 12年时，需追加投入维持运营投资 1541万元，残值率 5%，则年折旧额为 146.4 万元。土地费用为 2267 万元，按 50 年摊销，年摊销费 45.3 万元。其它费用 606 万元 ,按 5 年摊销，年摊销费 121.2万元。 4、管理费用： （ 1）按规定应提取的费用：养老保险、失业保险、住房公积金、工伤计生统筹、工会经费等，这些费用按工资总额的 54.2%计提。 （ 2）其它管理费用：如办公费、教育费、差旅费、排污费、绿化费等，这部分费用按工资总额的 50%计提。 经计算，该部分管理费用为 144.92 万元。 5、经营期内的借款利息列入成本费用中的财务费用，年利率按7.47%计。 经测算，本项目正常年的总成本费用 1067.92 万元，其经营成本423.52 万元。固定成本为 1048.22万元。各年成本测算见附表一总成本费用估算表。 二、经营收入、营业税及附加 （一）经营收入 本项目各项收入以目前 沙洋 或其它地区相类似企业市场收费平均价确定，并根据 沙洋 的中、远期城市发展规划，确定经营收入的增长率。 1、租金收入 本项目档口、仓储仓库等用房以出租形式经营，可出租面积按地面总建筑面积扣除公厕面积后的 80%计算为 50523 平方米，其中：经营档口可出租面积为 18360平方米；仓储仓库可出租面积为 24750平方米；冷库可出租面积为 2880 平方米；其他经营管理用房可出租面积为 4533 平方米。 根据 沙洋 目前经营档口及仓库租赁费用行情及本项目的特点和规模，其租金拟定为：第一年租金，经营档口综合价每月每平方米 50 元；仓储仓库综合价每月每平方米 25 元；冷库综合价每月每平方米 150元；其他经营管理用房综合价每月每平方米 15 元；预计营业后第一年经营收入为 2444 万元，前四年收入按 10%递增， 31 以后进入稳定期。 2、第三方物流代理服务费收入 随着 沙洋 经济的发展和人们思想观念的更新，发展第三方物流代理服务业是一个趋势。预计中心第三方物流代理等公共信息服务业务第一年可收入 80 万元，前四年间每年以 10%递增，以后进入 稳定期。 经上述测算，本项目正常年经营收入为 3359.57 万元。各年经营收入测算见利润及利润分配表。 （二）营业税及附加 本项目按有关规定，其租金收入按 5%计征营业税，城市维护建设税和教育费附加等按营业税的 7%和 4%计，经测算，本项目正常年营业税及附加为 186.46 万元。各年测算见附表二利润及利润分配 .表。 三、利润总额及分配 利润总额为收入扣除总成