山西太原楼市.doc

2008山西太原楼市：盛宴还是梦魇向南还是向北房奴、地王、天价楼盘以及层出不穷的新首富，咀嚼着这些满含酸甜苦辣的楼市流行语，我们走过了不平凡的2007年。这是轰轰烈烈的一年，深圳商品房均价破2万元/平方米，年初时沸沸扬扬的“汤臣一品”放到年尾肯定波澜不惊众多房价纪录在2007年被打破，房价的飙升让居住梦想与现实的落差史无前例地变大。我们身边的“精彩”也不遑多让：众多国内大鳄争相在太原拿地，直追一线城市的13000元/平方米的房价，还有在年末时出现的楼面地价高达2350元/平方米的“铜厂地王”2007年，同样也是充满博弈的一年，央行史无前例地连续加息、购买二套房首付提高、证监会放缓房企IPO宏观调控政策一波紧似一波，脱缰的房价在年终时终于在一些城市翻转。然而一线城市的房价突降，却没有给我们身边带来太多的波澜。是房地产特有的地域性，还是政策传导的迟滞性？2008年的楼市将走向何处？成为人们心中最大的谜题。每个人都试图求解这道谜题的正确答案。或曰目前的调整只是前期上涨过快的“中场休息”，喘息过后便又是一道“盛宴”；或曰房价已见顶，楼市局部触底或将出现，部分开发商和投机者将经历一场“梦魇”。更多的人则认为，市场状态尚待观察，房价再如前期那般非理性上涨是不可能的，但也不至于崩盘。同样的谜面，却可以得到两样的答案，一如竖起的硬币，究竟会倒向哪个方向？在各方的角力中谁会笑到最后？一切都是未知之数，惟一可以肯定的是，不平静的2007年过后，楼市还将迎来不平静的2008年。房贷新政的影响几何？银根趋紧让楼市购买力正遭遇前所未有的重创，以“927”房贷新政为主的系列房地产调控组合拳，被视为是干预“撒手锏”，面对这样堪称“治标”的政策，太原楼市会无动于衷么？2007年的楼市，在一片关于“拐点”的讨论声中结束。中国人民银行、中国银监会2007年9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于四成，而且，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。而随着新政“以家庭为单位确定二套房”的细则落地，国内一线城市的房价从前三季度的迅速爬升变为掉头往下，房价降温或交易惨淡给2007年的冬天平添了几分“寒意”。但是这样的情况，却并没有“感染”省城楼市，直至今日，太原房价依旧没有任何松动的迹象。“太原作为二线城市与一线城市有着明显的不同。”对于这种现象，业内人士表示，购房者可分为三种：投机性购房、投资性购房以及自主性购房。由于深圳、广州等一线城市大量存在投机性购房者，这种以贷款大量购房以期转手获利的人，面对新政通过炒楼获利的心理预期大大降低。而炒房客的离场，让这些城市的需求大大降低，从而触发了本轮房价下调。业内人士分析认为，在太原，人们是以投资性住房和自住性住房为主，因此不论国内形势如何，就太原本地而言基本“没有出现所谓拐点的可能。”这样的解释或者比较符合太原的现状。但是，即使是投资性住房和自住性住房，也有着本质的不同，而只有自住性住房才能称得上是楼市最为基础的“刚性需求”。尽管没有明确的数据，但是太原楼市的投资性住房的比例却并不低。据记者了解，去年新开的不少楼盘，尽管销售火爆，但实际入住率却不到60%，有的甚至只有两到三成。不是所有的投资者都像外地媒体描述的那样，拿着成捆的现金去一次性购房。对于为数众多的依靠银行贷款购买第二套住房以及希望住房升级，“小房换大房”的人来说，新政的影响绝对不会很小。简而言之，二手房贷新政应该不会成为太原楼市的拐点，但其影响却绝对不能小视。大盘时代将走向何方？在2007年开始走进大盘时代的太原，迅速地迎来了缩紧货币政策、对开发商的各种融资限制。那么太原楼市，究竟会放量回款？还是坚守价格？5.03亿元起拍，7.62亿元成交，549万元/亩，楼面地价高达2350元/平方米。2007年12月6日，“铜厂地王”横空出世，财大气粗的山西合生帝景(珠江地产)打响了进军太原市场的第一枪，也成为了太原走进大盘时代的一个重要符号。恒大、富丽、绿地、万达一年的时间里，十五家国内知名企业涌入太原，这些大鳄们让太原人看到的是触目惊心的地块争夺战，也让“大盘”这个词汇成为左右太原2008乃至此后几年楼市的重要词汇。从目前情况看，依靠成熟的营销运作，以及更高的制造水平、产品设计和规划水平，大盘大多以价格领跑者的姿态出现。而据业内人士透露，2008年即将在小店和杏花岭地区开盘的两个大盘，可能达到创纪录的5000元/平方米。不过需要注意的是，大盘频出同时也带来了太原楼市的“放量”。据太原市房地局的统计显示，2007年的新增楼盘面积仅为110万平方米左右。而国内大型房地产企业大多是短债长投的资本结构，这就决定了他们必须靠滚动经营来迅速回收现金。据业内人士透露，恒大地产开发的150万平方米的楼盘，预计的销售周期为5年，也就是说在2008年仅其一家的开盘量就在30万平方米左右。而2008年的整体放量应该在200万平方米以上。一方面是放量的压力，另一方面，在去年年底，证监会放缓房企IPO，同时国家出台招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书，进一步收紧了房地产企业的资金链。这样的资金压力，可能会让开发商在2008年里为此前的狂热“埋单”。据业内人士透露，上述“铜厂地王”上开发的楼盘，仅综合成本就在6000元/平方米以上。如此高昂的成本也决定了，楼盘的价格不会掉头向下，但是随着宏观政策收紧，在资金压力之下，房价像2007年一样屡创新高的情况应该不会出现。保障性住房冲击如何？住房保障政策在2007年年末吹响了“集结号”，如双限房的供应、公积金制度、住房补贴等政策出台，以及各种对自住性住房的保护性金融和信贷政策倾向，都将抑制化解商品房“单核市场”时代的房价单边上涨之势。2008年，“保障”之外的商品房市场将会如何变化？在“70-90”政策遭遇市场阻力之后，新的“50/60”政策，有望让保障性住房挺直腰板。在2007年12月1日正式实施的廉租住房保障办法，对廉租房面积、对象、资金来源作出了详细规定。进一步明确了廉租住房的重点保障对象是全国近1000万户人均建筑面积10平方米以下的城市低收入住房困难家庭，将单套的建筑面积控制在50平方米以内。于此前一天发布的经济适用住房管理办法明确规定，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。业内人士分析认为，相对于此前的“70-90”政策，“50/60”政策目标更为明确，既让低收入人群看到了希望，也让房地产市场的梯度消费为时不远。“如果该政策真正得以实行，那么对于商品房市场来说，则是房价与人们购买力真正考验的开始。”一位房地产业内人士表示，如果各种保障性措施如期实施，那么商品房市场则有了更为明确的目标群。而房价与客户购买力之间的考验也将真正显现。该人士表示，从某种意义上考量，“2007年太原房价并没有出现大的变化。”他解释说，在2007年之前，太原楼市的主力户型在170平方米左右，而到2007年，主力户型降为了120平方米，“单价提高总价却基本没有变化。”“从大部分太原人的买房心理来看，一般都不会考虑太小的户型，这也是70-90政策在太原实施情况不好的原因之一。而如果房屋单价继续上涨，则可以说是对消费者购买力的真正考验。”该人士认为，从目前的情况看，房屋的单价进一步上扬的趋势短期内不会改变，而2008年则将是房屋结构与购买能力充满摩擦的一年，“或者出现消费者降低需求，市场户型进一步减小的情况，或者是确实超过消费者购买能力，房价出现真正意义上的拐点”。(记者郭瑞坤)房价一路飙升，是否还会继续上涨？面对高企的房价2008，买还是不买奥运之年伊始，关于208龙城房价起落的讨论声已然此起彼伏。购房者究竟是立刻出手？还是继续持币观望楼市风云跌宕？近日，记者走近形形色色与房子相关联的人群，听他们讲述“买”或者“不买”的理由，以及理由背后的心声。自住者无奈中摇摆“适婚人群组建小家庭需要的婚房，外来人口置业购房，以及为改善居住环境小房换大房的消费者，是自住住宅的主体构成人群。”1月4日，北京世纪朗润房地产投资顾问有限公司总经理薛铮接受采访时分析道，“自住人群约占到太原购房人群的6成以上。”“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”然而，高企的房价始终在考验着自住人群脆弱的经济能力。适婚青年买房：3个家庭6个人的梦在省城某高校工作的李平，大学毕业已经5年。从走上工作岗位的那天起，他就为着手买婚房做着经济上的准备。当时，太原的房价每平方米最高不到3000元，考虑到自己的月薪才1200元，李平决定等等看。5年来，他马不停蹄地看房，不是嫌贵，就是觉得位置较偏，都不合心意。而房价飙升后，他又后悔当初没买。为此，大学起就开始交往的女友，最终和他分道扬镳。“洞房花烛夜”乃“人生四大喜”之一。如今越来越多的适婚人群却因房价高企被挡在了这人生大喜的门外。国内知名人力资源机构“前程无忧”曾经组织了一项“工作3年能否圆买房梦”的调查，共有10413人填写了问卷，一半受访者的年龄集中于23-29岁。数据显示，只有11.23%的受访者在工作三年以内实现了买房梦想。在记者随机采访的20位未婚青年中，9成人表示：“没有婚房，不会考虑结婚。”相比李平，在省内一家知名药企工作的小周似乎幸运的多。2006年初，小周与妻子一见倾心。然而，一谈到结婚，房子成了横亘在他们面前的一道过不去的坎儿。最后，在两家大人的帮助下，小周在省城下元汽车站附近买了一套三室一厅的房子，两人顺利完婚。然而，为了这套房子，两家大人倾尽所有，小周除将多年积蓄花光外，还欠下了6万元的外债。“那是3个家庭6个人的一个梦！”谈及婚房，小周如是感慨。为了搭上奥运年的彩头，从去年六七月起，省城不少酒店已开始接受婚宴预订，五一、国庆、元旦、春节等高峰时段大多被预订一空。与此同时，省城各楼盘售楼处里，也都是为结婚买房而咨询的客户。“每天几乎都有几对准备买婚房的客户前来咨询，大约占到咨询客户中的20-30%。”一位正在四处相看婚房的小伙子说：“不管2008年房价是涨是跌，结婚总得有套房子住吧，能买还是早点买，以防买晚了，房价再涨。”外来人员置业：15万元60平方米是理想状态随着城市化进程的加剧，越来越多的外来人员流入太原的劳动力市场。2007年10月底，太原市人口计生委公布2007年度流动人口摸底数据，从2006年10月1日至2007年9月30日，全市流动人口总数为435692人。其中，流入人口394829人。“他们中的绝大多数，事实上已经成为太原的常住人口，购房是他们一直以来的需求。”一位房地产代理商称。1月6日，在省城并州路南沙河桥上，十几名来自吕梁的泥瓦匠伫立桥头，招揽生意。说起在太原买房，一位师傅称：“当然想买房了！现在我一家四口在大东关街租了一套不足50平方米的房子，一个月的房租是450元，加上水电暖等费用，每天一睁眼，我就欠了别人20多块钱，只要一天揽不上活儿，我这心里就着急。”如今，来自临县的王师傅虽然住上了自己的房子，不用再为房租发愁，但他依然不敢问津省城的新开楼盘。1994年，王师傅来太原谋生，现与老乡合伙承包了一辆出租车。直到去年，他才用积攒多年的9万多元钱，在尖草坪区买了一套不足60平方米的二手房。王师傅说，在他日常接触的老乡中，能买的起房的大约只占了2成左右。大部分人只能租房住。“对于我们这些外地人来说，需要面积在60-80平方米之间，总价15万元左右的房子，价格再便宜不太可能，但价格再高了，我们就买不起了。”市区内的房子买不起，产品质量较差的二手房又不愿买，于是，不少外来人员将目光盯在了近郊的新楼。2007年6月，五台县的刘师傅在尖草坪区靠近环城高速的一处楼盘买了一套80平米的房子，总价14万多。“虽然离市区比较远，出行不是很方便，但毕竟咱在太原有了一个自己的窝。”而这似乎也成了2008年的新趋向，记者走访发现，不仅是外来流动人口，就连太原本地居民也将目光逐渐转向市郊。“太原人以往要求房子价廉物美的购房观念，正在一步步发生转变。”一位房地产开发商坦言。小房换大房：还是等等看吧除了适婚青年的结婚购房、外来人员的置业购房，为改善居住条件而换房的人也大有人在。然而，面对不是十分迫切的住房需求，他们更多地选择了持币观望。早在几年前，家住省城老军营小区的梁女士就有了换套大房住的想法。梁女士今年56岁，两个儿子一个女儿都已经成家生子。17年前，她买下了现在居住的房子，不足60平方米大。孩子们小的时候没感觉挤，如今一到周末，儿子女儿拖家带口回来看她，到了吃饭的时候，连个摆大饭桌的地方都找不到。几年前，梁女士就动心思想换大房子，可房价一天天地往上涨，就算自己把所有的积蓄都拿出来，也付不起一套房子的价钱。尤其是2007年，太原房价一路狂飙，梁女士几乎都放弃了买新房的想法。谈及2008年会不会买房，梁女士说：“再等等看吧，现在的房子虽然小了点儿，但毕竟住宿不成问题。一旦倾尽所有买了大房子，恐怕我的生活质量就得下降！”记者走访发现，省城不少上世纪80年代买房的市民，对现有的居住条件都不太满意。但面对高房价，这部分市民有的在持币观望，有的在等待其他的购房机会。炒房客有机会就炒“太原楼市里的炒房者，一般分为两种人。”省城一位房地产经纪公司内部人士称：“一种是房地产业内人士，利用手中的销售权利，短线炒房，这部分占省城炒房客的绝大多数；还有一种是通过向银行贷款买房，等房价涨起来后，转手出售，从中渔利。”张全属于第一类炒房客。作为省城某房地产代理公司的销售经理，张全利用房地产低价入市的规则，在房价将要涨起来之前的一周左右，与公司销售人员合谋，在新盘开售时，多压几个房号，自己先垫付定金，将房子预订。等房价涨起来后，再将房号高价卖出，从中渔利。利用这种方法，张全曾在一周之内赚了8万元。除此之外，张全手中还握有为客户打九八折买房的权利。利用手中的职权，他可以在新盘开售时，自己先占有房子的名额，随后再以九九折或全价出售给顾客，同样可以从中渔利。2007年，他利用各种手段炒房，为自己赚取了数十万元的额外收入。在银行上班的杜先生则属于第二类炒房客，利用银行贷款买入一套房后，按月支付月供，等到房价上涨到他理想的价位，他就转手出售。眼下，国家对购买第二套房的行为进行打压。由于2006年买的一套房子还没有出售，最近杜先生在按揭购买另一套房子时，没有得到银行的批准，他又设法以妻子的名义贷款买了这套房。“2008年，太原的房价一定会涨，只要有利润，我一定会继续买进房子，将炒房进行到底。”杜先生说。投资者这是懒人的最佳选择通过一位房地产公司朋友的介绍，记者采访了孝义的许先生。2007年，许先生曾在太原的一处新开楼盘，一次性购买了4套住房，房子面积都在150平方米以上，每平方米均价5000元，每套价值大约80万左右，四套房子共花了300多万，许先生将房款一次性付清。他告诉记者：“2008年，房价是不是还会继续涨不好判断，但即使房价出现短期震荡，房子作为不动产，总的趋势还是要涨。我曾经买过股票、基金、甚至投资过黄金，但那些投资行为需要动脑筋，可买房是一种技术含量很低的投资行为。我一直看好投资房产，这是懒人理财的最佳选择。”与许先生一样，省城不少投资者普遍认为2008年太原的房价依然会上扬。纷纷表示，还会选择合适的机会投资买房。业内人士自住需求还会增加“目前，太原房市的供求关系依然是供小于求，高缺房率决定了在2008年，太原的房价依然会上扬。”薛铮称，“由于家庭裂变、外来人口入驻、原有家庭需要新房等原因，房地产市场的需求量依然会增加。但投机需求和投资需求可能减少。为此，房价上涨后，市场上可能出现观望状态。但2008年，对于太原的房市来说，可以说是向外走的一年。多年以来，太原人的购房习惯依然局限于向城中心靠拢，并且要求房子在价格、户型、环境、配套等面面俱到。事实上，房产市场发展到今天，已经不可能再有价廉物美的房子，市民应该调整心态，将目光向城郊转移。于此同时，2008年房地产开发商将主推120平方米左右的户型，主要是为了吸引年收入6万元以上的中产阶级购房。”(记者兰玲)结婚购房、小房换大房、投资购房，乃至投机购房，无论哪一种购房动机，首要考虑的都是区域2008，向南还是向北房价高居不下，即便深圳、北京等大城市“楼市拐点”的风声渐紧，而在太原却似乎风平浪静。期间有政策因素，也有太原人购房习惯因素。而更为主要的是，太原楼市市场供应仍未满足人们汹涌的购房需求，即使房价已到一个很高的价位。2008年，太原楼市市场供应情况如何？是否仍是一个卖方市场？哪些区域是楼市热门区域排除政策因素，专业人士从市场的角度分析，我们或许能略猜几分。专业从事楼市研究的时代精奇广告市场研究部的有关资料显示，2007年，太原市楼盘总体销售均价约4800元/平方米，较2006年增长约6%。全年市场新增住宅类项目约有70个，其中有2个项目因手续等各方面问题相继停工停售。新增在售项目住宅规划总建筑面积约400多万平方米，投放市场销售面积约300多万平米，约占73%。其中，在太原市房地局备案的约为110万平方米。2008年，多种因素会对太原楼市产生影响，一方面是市场供应量增加，包括一些大开发商可能会集中放量，另一方面是市场需求仍以使用性需求和投资性需求为主。业内人士预测，2008年全年新增住宅总面积和投放市场销售面积会超过2007年，并且以中高档住宅为主。小店区继续升温小店区无疑是太原楼市近几年来的明星区域，在太原市府“南移西进”政策的影响下，该区近年来快速发展，太原市每年新增的楼盘中，有1/3的集中在该区。对于小店区来说，其最大的优势在于土地存量从南内环街以南到小店镇都属该区范畴，而其中南内环至南中环为该区核心地段，囊括亲贤街、长风街等热点区域。该区域范围广，可扩展性很强，而随着楼市开发的加快，相关配套也在逐步完善。记者在太原市房地局网站上看到，2007年太原市取得预售许可证的项目为44个，其中小店区就有15个。体育西路的长风画卷参考均价为6000元/平方米，长治路的大唐长风上街小区参考均价为5415元/平方米，鼎太风华的均价为5000元/平方米，学府苑售价甚至突破8000元/平方米。时代精奇提供的数据显示，2007年太原市小店区新建住宅总体均价约为5257元/平方米，其中小店镇3500-3600元/平方米，如果不包括小店镇，新建住宅均价约为5500元/平方米。“2008年，该区仍将是太原楼市的热点区域。”时代精奇广告市场研究部主管史凤玲介绍说，该区将有大批量的楼盘推出，而且会有诸多大项目。由于开发商在该区域拿地时的成本也较高，因此其房价会在现有基础上进一步提高。除了在售的滨东花园、学府苑等项目外，预计将有太原恒大绿洲等多个高端项目将在2008年销售，其中大多集中在南中环附近。迎泽区需求不减尽管小店区房价升幅显著，但是对于大多数太原人来说，购房的首选，毫无疑问是迎泽区。作为太原市的传统中心区域，迎泽区政府机构、商业中心、学校、医院云集，是配套成熟的老城区。但该区人口密度大、可利用土地少，新建楼盘大多是见缝插针，规模不大。从2007年的情况来看，该区新增项目不多，放量不到50万平方米，出现了Me时代、