商业地产的定义及特点.doc

商业地产的定义及特点一、 商业地产的定义商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品，包括超市、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、酒店等用途的房地产。它是以持续经营为基础的，以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品 二、 商业地产与住宅地产的主要区别类型主要区别商业地产住宅地产主体价值链开发商投资者经营者营运者终端消费者开发商终端消费者产品形式多样，它通过经营能不断衍生出新的价值，增值空间大满足消费者居住要求，增值空间小开发技术角度对规划、设计、施工、销售、物业管理、经营管理等要求高与商业相比要求较低从以上表中，我们可以清晰的看到，商业地产同住宅地产相比较，程序更复杂、开发技术要求更高，同时物业增值的环节及空间更多、更大。三、 商业地产的特点1、 收益性强。商业地产收益由商业租金收益、物业升值变现收益、现金流的产生和使用等多种收益，同时随着商业经营的开展还会产生递延的附加值。2、 经营方式多种多样。商业地产经营方式以租赁为主，也有租售结合。3、 回收期长。根据目前地价及收益来看，商业地产回收期一般在10年左右，较好的在68年，较差的在1215年，国际上比较成熟的商业项目大约需要20年的回收期。4、 开发风险大。由于商业地产投资回收期长，在建造、经营过程中受环境影响非常大，如交通环境、竞争环境、消费人群、消费习惯、政府政策等一系列的改变都会带来很多不确定性，将直接影响项目的收益；另一风险是，任何一个商业项目从开业到进入成熟期都要有一个23年的过渡期，在期间都要对定位进行重新调整，并且是处于亏损期，这个过渡期能否度过，对所有商业地产开发企业都是一种挑战。 5、 投资规模大。超大体积成为超大负担，几乎是中国购物中心的通病。有资料显示，这一两年，10万平方米、50万平方米，甚至上百万平方米超大型购物中心还在全国各地兴建，目前世界最大的10个超大型购物中心，中国就占了5个。如此大的规模，势必造成开发企业的投资加大。 6、 经营内容多。如大型购物中心，除购物外，现都已将餐饮、娱乐、休闲、金融服务的多种功能融为一体。7、 经营管理要求高。商业地产由于经营方式多，经营内容多变，因此需要专业团队进行管理，对服务、促销、整合营销等要求都比较高，都要求系统地、有计划性地持续运营。8、 区域影响大。好的商业设施他的外部性和集聚效应对于一个城市和对于一个区域都会带来非常大的影响，从某种角度讲商业项目也是政府的公共平台，对市政、交通、市民的生活方式甚至对地区经济都会有很大影响。四、 商业地产的分类类型特性举例u 综合性商业地产主要由购物、餐饮、娱乐三种功能构成，一般来说此三种功能在设施中所占的比例为分别为50%、32%、18% 主要指大型购物中心，如港汇广场等。u 批发市场此类产品的类别、深度非常深，最关键的特点是批发，它的获利能力是最强的，每平方米产生的效益非常大 服装市场、纺织品市场、鞋类市场等u 商业街区开放式的购物、休闲环境，集合多种业态 以步行街为代表，如南京路步行街等u 住宅商业配套与居民生活紧密联系的商业。如为社区居民提供简单的便利店购物、餐饮、服务等u 交通枢纽商业利用航空、铁路、汽车、地铁等各种交通枢纽商业开展的商业地产项目。新加坡的航空Mall等u 主题商业以一种商品类别深度挖掘而成的商业，与专业批发市场不同的是，它以零售为主。如儿童天地、饰品天地等。五、 商业地产开发过程中通常遇到的问题1、 项目定位与准备工作存在不足中国许多大型的商业项目普遍缺乏项目定位等前期工作，究其原因是非专业的逐利资本不可能站在地区商业平衡的基础上进行建设，也就不能结合商业的特点和发展趋势开发真正符合零售业态发展的项目，自发和盲目的投资造成了商业地产发展阶段性、结构性、地域性的不平衡以及网点布局的不合理。2、 项目同质化现象严重纵观我国现有大型商业地产项目，给人最大的印象就是“似曾相识”，在建筑设计、商业策划、经营品牌、业态分布、商品陈列及运营管理方面都未能够充分利用当地资源及结合当地文化特色，这样直接导致了消费者购买欲下降，业主租金收益无法得到保障。同时项目经营缺乏新思路及手段，直接的影响是顾客在购物过程中无法体验到新鲜感及无法享受到购物的乐趣，从而导致购买欲下降。3、 商业地产出现结构性失衡这种结构性失衡，表现为地区间的失衡、区域内失衡以及商业地产形态上的失衡。地区间的失衡尤为突出，主要表现为经济发达地区、大中型城市商业地产的投资额大、项目大且多，西部偏远地区商业地产投资不足。4、 立足短线的商业地产运营模式造成种种弊端2000年至2004年期间推向市场的商业地产项目，多数采用“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式。这种以售代租，尽快回笼资金的做法，既不可能对物业进行完善细致的商业地产规划，同时也会将风险完全留给了中小投