当前我国物业管理存在普遍问题_免费下载.doc

当前我国住宅物业管理存在普遍问题及对策当前我国住宅物业管理存在的普遍问题有：一、开发商的问题：1、物业规划、设计问题：绿化设计不当：如阴生植物、半阴生植物、阳生植物种植不当，导致绿化枯萎死亡。或绿化离房屋太近，遮挡门窗。汽车停车位不足或设置不当，未合理设计单车、摩托车位。人车不分流出入口设计不当：如出入口设计过多或过少。商铺未与住宅隔离开来，商铺未限定经营项目。空调位设计不足或不当，冷凝水排水管设计不当。厨房排烟管设计不当垃圾房选址设计不当水泵房、电房选址不当排水管道设计不当：如管径选择不当，弯道太多，出户管太长，转弯和坡度不合理。未预留电缆备用管道未配置物业管理用房2、物业质量问题：包括材料质量、施工工艺及质量、配套设施设备质量等。如渗漏、裂缝、地面下沉，电梯、智能化、供水、供电设备等质量问题3、物业权属问题：如会所产权、游泳池、停车场、配套房屋、幼儿园、学校权属等。二、 物业公司的问题：管理服务意识水平欠缺。不严格规范，不尽职尽责。质量不高。另外还有物价上涨，管理成本高，物业公司投入不足等。三、 业主的问题：部分业主物业管理意识淡漠，个人文明素质欠缺，只求一己之利，缺乏公德之心。法律意识淡薄，对法律缺乏敬畏感。违规占用公共地方（如天台、平台、绿化带、消防通道及其它公共地方）进行种菜、种植绿化、建鱼池、假山、搭棚、建房、放置杂物废物、养狗养鸡、停放车辆、加工、经营或其它不当行为在楼道或其它不当地方烧香、烧纸、摆放神位、燃放烟花鞭炮损坏、占用、改变、践踏绿化高空抛物制造噪音：音响声音过大、大声喧哗、唱歌、演奏乐器、装修噪音乱扔垃圾：垃圾不按规定投放至指定地点电梯内吸烟、随意吐痰、吐口香糖等不文明养狗：狗吠扰民，狗的排泄物污染环境，狗吓人或伤人。乱拉乱挂、乱贴乱涂、乱写乱画，乱扔乱倒，乱堆乱放违规装修：擅自改变房屋外观、结构和功能。损害或破坏承重墙、梁、柱、楼板等房屋主体结构。将房间或阳台改为卫生间或厨房。违规搭建，违规拆改（非承重墙、门、窗、阳台、护栏、管道）违规开门、开窗、开孔（排烟、排气）违规安装太阳能热水器、空气能热水器、加压泵、卫星天线将住宅用房改为仓库或加工经营用房。引发安全及环境等诸多问题违规停放车辆（单车、摩托车、电动车、三轮车、童车、汽车等）商铺违规：如餐厅违规排放油烟油污，石材加工制造粉尘噪音，歌舞厅噪音等。4、 相关政府主管部门的问题：由于种种原因，对违规不能及时查处。对物业管理企业监管不力。5、 其它问题：法制不健全，有的问题无法可依。如对违规养狗就没有很好的办法。加之当前社会正处于转型之中，政府公信力及法律威信受到严重挑战，一部分人无视法律法规，敢于违规违法。正是由于有以上诸多问题，才导致现实中不少住宅物业管理不尽人意。脏乱差随处可见。那么，怎样解决当前住宅物业管理存在的上述问题？应当从多方面着手，多管齐下，综合解决。一、开发商方面：物业规划设计时，应当多从物业的使用和管理的角度考虑，尽可能利于居住，易于管理。物业建造时要使用优质材料，规范施工。保证质量。配套设施设备也要选择优质品牌。保证质量性能。明确物业权属，避免纠纷。具体要考虑下列方面：1. 充分考虑物业周边环境，周边配套设施，当前发展状况及未来发展趋势。2. 充分考虑房屋地势、楼距、结构、布局、排水、通风、采光、遮雨、层高、房间内部结构、大小和布局。3. 物业管理用房：包括客服中心，保安室，监控室，会议室，业委会办公室，储物间，工具房，宿舍，饭堂，活动室等。客服中心应设在主出入口附近以方便业主。4. 设计安全性：一是防盗：如围墙及房屋外立面（如天台、阳台、墙壁、窗、煤气管、排水管立管等）是否容易攀爬，是否存在其他安全隐患？二是防意外：楼顶女儿墙、楼道窗、楼梯、阳台、平台护栏的高度，栏杆间隙的大小，游乐场设施设备的安全，水池、景观的安全，游泳池、透光井、阳光棚的安全。5. 商铺规划设计：没有商铺，住户消费购物都不方便。但是商铺不能影响住宅环境。商铺与住宅应相互独立。商铺不得开门开窗通往小区内。商铺进深最好向前伸5-10米，以尽量降低对住宅的环境影响。商铺要预留空调位，空调排水管，电视源、通讯源到户。商铺层高要合理。商铺前面的场地、人行道、机动车道、停车场及建造材料都要考虑周到。经营范围要提早有设想。比如设想1-2家餐馆，则要设计排烟系统，排油污系统。出售时在购房合同中明示商铺经营范围及禁止从事的行业，比如石材加工，修车，洗车，货运公司等，并注明未列举的行业报物业公司批准后方可进行经营。6. 房屋本体质量：强调五点：一是基础质量要保证。二是楼板梁柱无明显裂缝。三是做好防水处理（天台、平台、阳台、门窗边、外墙、卫生间、厨房、管边、地下室）。四是防止墙壁和天花批荡开裂脱落。五是材质要优良，施工要规范，使用新材料和新工艺要慎重。新材料和新工艺须经过实际检验。7. 多层住宅楼道：楼梯宽度要适当，不能太窄。梯级瓷砖应美观、耐脏、耐磨、防滑、易清洁、价格适宜、方便购买。楼道墙壁要贴合适的瓷片，以利于美观及清洁。8. 空调位预留：位置及大小适当，正确设计百叶窗，要求既美观又不影响空调散热。空调孔预留位置和大小要适当，空调冷凝水排水管接口位置适当。9. 公共烟道和止回阀：设计要合理，管径要适当，确保排烟通畅。止回阀的高度应高于厨房窗户上框，不妨碍厨房天花吊顶。选择性能好的止回阀有效防止烟道返烟。止回阀必须使用阻燃材料制作。10. 铝合金门窗：材质好，安装平正牢固，结实耐用，密封性好。11. 信报箱：位置要适当，要设在雨淋不到、取信方便的地方。12. 单元门和门禁：一个单元只设一个大门。单元门上应设计雨篷。由于单元门的使用频率相当高，因此单元门系统质量性能十分重要。包括门、锁、闭门器、门禁等，门的重量要适宜，不能太重或太轻，要求美观大方，噪音低，安全，耐用，易于维护。实践证明使用优质不锈钢框玻璃门（如百朋门业），优质闭门器（如多玛），插销式电控锁三样搭配效果不错。至于门禁系统，也务必选择优质品牌。13. 住户大门：应选择品牌防盗门。（可以另外收费，在合同中注明）。品牌防盗门质量好，防盗性能佳，不易掉漆、生锈、损坏等。劣质防盗门则易出现各种问题。14. 水电安装：管材、阀门、水表、电表、电线、开关均应选择优质品牌，规范施工，水电表安装适当地方便于查看。最好有电表房。如没有电表房，电表应当安装在小孩不能触摸到的位置，不能太低。水表安装止回阀防止水表空转。入户安装室内总水阀。15. 供水系统：根据实际情况选择适当的供水方式。要求供水充足，系统质量好，性能优，易维护，供水效果好。水泵房选址要适当，注意降噪，防止水浸。16. 供电系统：容量足，质量优良，性能稳定，易维护，供电效果好。电房选址要适当，尽量减少对住户的影响，防止水浸。发电机房选址要适当，防止噪音和废气污染及水浸。17. 电梯：慎重选择电梯品牌，确保质量优良，性能稳定，维护到位。轿厢内设紧急呼叫电话，设监控摄像头，电梯井建议安装自动抽水装置，防止电梯水浸。注意处理电梯噪音。 18. 智能化系统：包括监控系统，对讲门禁系统，防盗报警系统，智能化道闸等。除了合理规划设计外，慎重选择品牌和施工维保单位极其重要。确保系统质量优良，性能稳定，维护方便及时。如果系统性能不稳定，则会给物业管理带来很大麻烦。要做好系统防雷。各单元门口对讲机安装位置要适当，防盗，防震，防日晒雨淋。应使用成熟的产品和技术，不要盲目使用新产品新技术和一味追求功能多样化。19. 消防系统：根据实际设计。要求设施齐全质量优良性能稳定。尤其是高层楼宇智能化消防系统设施性能要求更高。如果性能不好，经常误报，或该报警时不报警，该自动启动灭火系统时不启动，则会带来巨大损害。20. 排水系统：室内排水：管径适当，布管要规范，弯道不能太多，出户管不能太长，转弯和坡度要规范。底楼卫生间排水管单独安装以防止返水。室外排水系统：选择合适材质、管径、管道长度、高度、坡度适当，管口、化粪池设计合理，防止堵塞。21. 公共照明系统：以实用为原则。楼道灯不要装太多。否则不易维护。路灯的选择，小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货，灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆以方便日常维修、减少开支。不要为了好看一个灯柱安装数盏灯，安装一两个功率较大的节能灯即可，注意路灯不能太高，否则不易维护。绿地灯的选择要价格适中、耐用、配件易购、维修方便。绿化灯不能代替路灯。要选择合适的灯及合适的开启方式。楼道灯一般选择人体感应式开关较好。触摸式的缺点是需要用手触摸，声控的缺点是有声响即开。至于串联的楼梯开关更不好。地库灯景观灯等开启方式根据实际情况选择。22. 出入口通道：包括机动车出入口、非机动车出入口、人行道出入口、消防通道出入口。应根据实际进行合理设置。出入口设置的原则是：既要方便人员车辆货物出入及符合消防要求，又要方便管理控制。出入口宜少不宜多，出入口太多，安全管理和设施设备维护都会增加很大难度。主出入口最好有雨篷，以避免日晒雨淋，方便保安执勤和人员车辆货物出入及刷卡。出入口（包括车辆和行人）控制系统要求质量优良，性能稳定，噪音低，安全耐用，维修方便。车辆出入口刷卡处不能建在斜坡上。23. 交通及停车：根据实际对交通及车辆停放合理规划，应考虑人员及各类车辆（包括电单车摩托车）的通行及停放。最好实行人车分流。路面材料根据实际合理选择。必须注意路基的夯实，避免路面下沉。路面应使用耐压的材料。停车场设计合理，从设计源头堵住乱停车。车位要充足，位置要合理。车位不要离住地太远以方便停车。但是道路和车位也不能离住宅太近。小车和货车分区停放，因为货车体积较大，噪音较大，环境污染较大，且阻挡视线，应特别考虑。还要考虑摩托车、电动车、单车的停放。停车场最好有监控设施。露天停车场建议使用草砖铺砌。室内停车场应保证光线充足。监控良好。地下车库须防止水浸。地下停车场应设计足够清洁取水点以方便停车场清洁（包括停车场地面冲洗）。地下停车场应合理设计排水管道以方便排水。停车场的权属应确定清楚。南方地区地下停车场地面不宜涂刷地坪漆。因为南方地区天气潮湿，地面易受潮，而地面涂刷地坪漆后潮湿天气易结露。地下停车场风管应进行保温隔热处理（如使用玻璃棉包管），以防止潮湿天气排烟排风管道表面结露滴水。24. 绿化：在选择和配置植物时，应注意以下几点：一是大量而普遍的绿化，应选择易长、易管、少修剪、和少虫害的树种，一般以乔木为主，在门口和公共活动场所则选择一些观赏性的乔灌木和少量花卉；二是主要地方慎用或禁用有毒植物；三是规划科学，布局合理，多品种搭配，形成多姿多彩，错落有致；另外须注意的有：乔木不要离房子或院子太近，不要正对着门。阳台和窗附近植物不要太高，房子附近种植植物要谨慎，不要种植散发难闻气味的，落叶太多太频繁的，招惹蚊虫或其它可能引起不良效果的植物。根据不同地段选择不同植物，如阴凉地方只能选择阴生植物，反之亦然。车库平台不宜种植大的乔木，只适宜种植地被植物或小乔木。绿化土壤要达到要求，土层不能太薄，苗木种植深度、行距、间距要规范。树木种植深度要够，否则台风很容易吹倒树木。树苗间距要适当，要考虑到树木会长大。绿化不宜太多而分散，否则不利于养护，绿化设计不宜阻碍行人出入。绿化用水取水点及取水方式合理设计，要求能够覆盖所有绿化。根据实际情况决定是否采用自动喷淋系统。处理好绿化排水。绿化水不能排向路面。绿化带通往室外水表处应设计一条小路。25. 景观设计：包括水景，建筑小品，雕塑及其它等。根据实际情况精心设计，强调观赏性、安全性、管理便利性、及易于低成本维护。景观水池、人工湖、喷泉之类应慎建。要从利于维护和实用的角度去考虑，应易于清洗和排水、池壁池底不漏水。水景的水泵系统性能要稳定。水景的安全性至关重要。不能太高或易于攀爬，或者水太深且易于涉足，这样都很危险。如果喷泉平时不用，一池死水，甚至垃圾漂浮，一点都不美。如果设计鱼池，建议设置自动过滤系统。池底不宜铺大量鹅卵石，虽然漂亮，但不易清洗，又经常被小孩捡起砸着玩。建议以仿鹅卵石型地板砖代替鹅卵石。26. 广场：应该有广场，以利于业主集中休闲之用。可以分为健身区，休闲区，儿童游乐区等，可以在广场聊天，健身，跳舞，动静皆宜。应充分考虑不同年龄段人群的不同需要。可以根据实际设置游乐、健身设施，或乒乓球场，羽毛球场，网球场等。应充分考虑广场设施设备的使用安全性。应考虑广场噪音问题。广场灯光、座椅也要合理设置。广场附近应当有公共厕所。27. 会所：有条件的小区可以建。但是应考虑权属和经营管理问题，如由谁经营，如何经营等，要慎重详细考虑，不能盲目。28. 游泳池：小区建游泳池应考虑游泳池的权属，及如何经营管理的问题。（如由谁经营、外来人员游泳的治安问题）。游泳池的防渗漏、围蔽及安全管理问题都不可忽视。29. 管道预留：室内外充分预留管道。有效避免日后形式发展，需要动土而破坏小区环境的情况。30. 清洁用水的设置。要方便清洁工人用水（包括冲洗路面、地库）。注意选择适当位置及处理好排水。注意管径不能太小。多层住宅建议在每栋楼底及楼顶设置取水点；高层住宅建议每5层设置一个取水点（管井房）。31. 隐蔽工程施工质量要保证。如给排水，强电弱电，均应按照施工要求规范作业。严禁偷工减料，违规作业。否则留下重重隐患。32. 露天木制品尽量少用。因为木制品在露天易腐烂，除非做了特别的处理。木质椅子下雨后吸收水份，人坐上去对健康不利。33. 天台、露台：为了防止他人违规占用天台，建筑设计时应尽量弱化天台功能，推荐建私家天台或设计斜屋顶。私家天台应当别人无法涉足。斜屋顶既可以避免公共天台乱搭建乱安装行为，又可以有效防止天台渗水，大大减少日常维护。天台、露台须防止违规搭建占用。34. 通讯：引进实力雄厚，信号强，网速快，服务好，价格适中的通讯源。35. 垃圾池选址要适当。离住宅适当距离，处于下风口，比较隐蔽，不碍观瞻，绿化遮挡为宜。易排水，便于清洁和清运，路线畅通。垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。36. 室外垃圾桶设置位置适当。不要离房子太近，也不能太远。垃圾桶需有盖，防止老鼠、野猫等偷吃垃圾。37. 应设计公共厕所，注意选址适当。38. 适当地方安装备用电源插座。39. 宣传栏：须有室内外宣传栏。宣传栏注意选择合适的位置。40. 毛坯房：建议水电入户即止。墙壁只需水泥砂浆批荡，无需刮白，地面无需铺地砖，找平即可。这样既为开发商节省费用，又便于业主日后自主装修，且可以免除日后诸多麻烦（如水电装修质量问题）。应将以上标准写进合同。41. 水电气在接管前完成移交无纠纷。42. 相应的配套设施设备及资源的及时完善。如水、电、气、电信、有线电视资源等。43. 电井门、管井门等建议使用木质或钢质防火门，耐用又安全好看。不要为了好看在此类门上贴瓷砖。否则容易脱落，相当麻