剩余法评估土地价格的实际应用及示例.doc

剩余法评估土地价格的实际应用及示例比较（终稿）苏爱锋烟台卫正地产评估有限公司二七年十一月二十二日剩余法评估土地价格的实际应用及示例比较 受烟台市土地资产经营中心委托，将剩余法评估土地价格的相关理论和具体应用实例综合如下：一、剩余法的基本理论根据城镇土地估价规程，剩余法作为一种主要的土地评估方法，其基本理论及应用要求如下：1、基本公式V=A-B-C式中：V待估土地价格； A开发完成后的土地总价值或房地产总价值； B整个开发项目的开发成本； C开发商合理利润。2、工作程序调查待估宗地的基本情况；确定待估宗地的最有效利用方式；估计开发建设周期和投资进度安排；估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；估算开发成本和开发商合理利润；确定待估宗地的土地价格。3、估算开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行。4、确定开发周期和投资进度安排应当参照类似不动产的开发过程进行确定。5、确定开发成本开发成本是项目开发周期建设期间所发生的一切费用的总和。在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。6、计算利息地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。在实际评估工作中，也可以把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价基准日，从而在剩余法公式中没有利息项。折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。7、计算利润开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。二、剩余法在中心评估具体应用中的设定条件1、开发完成后的不动产价值在现在的市场价格比较确定后按照年8%的上涨速度确定。2、开发周期自基准日确定为三年，开发成本假设按3年40%、30%、30%的比例每年内均匀投入。3、销售周期自基准日起确定为四年，第一年按销售面积的20%确定，第二年按销售面积的30%确定，第三年按销售面积的30%确定，第四年按销售面积的20%确定，每年中假设均匀销售。4、开发利润按照全部预付资本的一定比例计算。5、销售税费中的营业税及附加不属预付资本，是在销售完成后上缴，因此该部分不计算利润，销售中的费用如广告费等应计算利润。三、具体应用实例实例一：评估土地面积133333平方米，规划建筑面积200000平方米，其中商服面积4万平方米，住宅面积16万平方米，1600个车库，建筑面积假设全部为可销售面积，假设按全部小高层建设，建设成本按照1200元/平方米，现在市场平均售价为商业6000元/平方米，住宅5000元/平方米，车库3000元/平方米。按照新方案和新方法以折现方式计算：1、预计开发完成后不动产总价静态价格为：46000+165000+1600303000/10000=118400万元折现后为：11840020%（1+8%）0.5（1+7.65%）0.5+11840030%（1+8%）1.5（1+7.65%）1.5+11840030%（1+8%）2.5（1+7.65%）2.5+11840020%（1+8%）3.5（1+7.65%）3.5=119171.81万元2、土地及建筑物开发成本成本类别序号项目收费基数费用单价或比例费用（万元）土地费用1地价地价2土地契税地价3%地价3%小计地价1.03前期费用1场地“三通一平”费建筑面积102002土地测量定界费用地面积226.673规划设计费建筑面积102004规划技术服务费建筑面积公建2.9元，住宅2元243.6用地面积1.8245施工图设计费建筑面积102006施工图审查费施工图设计费12%247质量监督费建安造价0.07%20.838监理费建安造价1%297.69工程招投标等相关费用建安造价1%297.6小计1334.3建筑成本1房屋建筑面积1200240002车库建筑面积12005760小计29760其他工程费用1基础设施配套费建筑面积25350602防空地下室易地建设费建筑面积255003散装水泥专项基金建筑面积2404劳保费建安造价2.60%773.765新型墙体保证金建筑面积3606建筑施工场界超标噪声排污费建筑面积2407消防管理费建筑面积1.5308建设管理费建安造价建筑面积10万以下3%，10-50万2%，50万以上1%2%595.29区内配套费建筑面积1002000小计9098.96其中土地费用及前期费用按购地时（基准日）一次投入，建筑成本及其他工程费用按3年40%、30%、30%的比例每年内均匀投入。则折现后为：地价1.03+1334.3+35114.15=地价1.03+36448.453、销售税金及费用 在销售商品房过程中支出的费用主要有：营业税及附加：按销售额的5.55%计算；广告费等销售费用:按销售额的1.5%计算；合计为：119171.817.05%=8401.61万元注意：销售税费不计利息，因此视同销售时发生，需折现。4、投资利润开发项目正常利润按地价和开发成本的一定比例计算。取投资利润率为分别为10%、15%、20%、25%，则：投资利润（建筑物开发成本地价）利润率利润1基数利润率利润1利润2基数利润240193.2610%4019.33地价*1.03地价*0.10340157.2615%6023.59地价*1.03地价*0.154540157.2620%8031.45地价*1.03地价*0.20640157.2625%10039.32地价*1.03地价*0.2575注意：此处建筑物开发成本、地价均为初始发生值，不考虑利息折现因素，即利息不计利润。 6、计算宗地总地价 将上述各项代入公式：V=A-B-C地价预计开发完成后不动产总价（开发成本+销售税费）投资利润具体数据见下表：土地成本开发成本销售税费投资利润1投资利润1开发总价地价*1.0336448.458401.614019.33地价*0.103119171.81 地价*1.0336448.458401.616028.99地价*0.1545119171.81 地价*1.0336448.458401.618038.65地价*0.206119171.81 地价*1.0336448.458401.6110048.32地价*0.2575119171.81 += 7、计算宗地单位面积地价单位面积地价总地价总用地面积利润率总地价单位地价10%62049.8465415%57655.35432420%53627.11402225%49921.113744 完全按照旧方案和旧方法计算如下：1、预计开发完成后不动产总价静态价格为：46000+165000+1600303000/10000=118400万元2、土地及建筑物开发成本成本类别序号项目收费基数费用单价或比例费用（万元）土地费用1地价地价2土地契税地价3%地价3%小计地价1.03前期费用1场地“三通一平”费建筑面积102002土地测量定界费用地面积226.673规划设计费建筑面积102004规划技术服务费建筑面积公建2.9元，住宅2元243.6用地面积1.8245施工图设计费建筑面积102006施工图审查费施工图设计费12%247质量监督费建安造价0.07%20.838监理费建安造价1%297.69工程招投标等相关费用建安造价1%297.6小计1334.3建筑成本1房屋建筑面积1200240002车库建筑面积12005760小计29760其他工程费用1基础设施配套费建筑面积25350602防空地下室易地建设费建筑面积255003散装水泥专项基金建筑面积2404劳保费建安造价2.60%773.765新型墙体保证金建筑面积3606建筑施工场界超标噪声排污费建筑面积2407消防管理费建筑面积1.5308建设管理费建安造价建筑面积10万以下3%，10-50万2%，50万以上1%2%595.29区内配套费建筑面积1002000小计9098.96其中土地费用及前期费用按购地时（基准日）一次投入，建筑成本及其他工程费用按3年均匀投入。 3、投资利息以上述建造成本及地价的合计为基数，按评估基准日中国人民银行三至五年贷款利息7.65%，开发项目建设周期为三年，开发成本费用假设均匀投入，计息期为开发期的一年半，即按1.5年计；假设地价是一次性投入，计息期为3年，贷款利息为：贷款利息建筑物开发成本(1+7.65%)1.5 -1地价1.03(1+7.65%)3-1 4、投资利润开发项目正常利润按地价和开发成本的一定比例计算。取投资利润率为分别为10%、15%、20%、25%，则：投资利润（建筑物开发成本地价）利润率利润1基数利润率利润1利润2基数利润240193.2610%4019.33地价*1.03地价*0.10340157.2615%6023.59地价*1.03地价*0.154540157.2620%8031.45地价*1.03地价*0.20640157.2625%10039.32地价*1.03地价*0.25755、销售税金及费用 在销售商品房过程中支出的费用主要有：营业税及附加：按销售额的5.55%计算；广告费等销售费用:按开发价值的1.5%计算；合计为：8401.61万元 6、计算宗地总地价 将上述各项代入公式：地价预计开发完成后不动产总价开发成本投资利息投资利润销售税额及销售费用土地成本开发成本利息1利息2销售税费投资利润1投资利润2开发总价地价*1.0340193.264873.530.25498347.24019.33地价*0.103118400地价*1.0340193.264873.530.25498347.26028.99地价*0.1545118400地价*1.0340193.264873.530.25498347.28038.65地价*0.206118400地价*1.0340193.264873.530.25498347.210048.32地价*0.2575118400 += 7、计算宗地单位面积地价单位面积地价总地价总用地面积利润率总地价单位地价10%43927.29329515%40959.44307220%38196.63286525%35618.322671新方案新方法与原方案原方法结果比较：利润率新方案新方法结果原方案原方法结果与比较10%465432951.4115%432430721.4120%402228651.425%374426711.4实例二：评估土地面积50000平方米，规划建筑面积100000平方米，其中商服面积5万平方米，住宅面积5万平方米，500个车库，建筑面积假设全部为可销售面积，假设按全部高层建设，建设成本按照1390元/平方米，现在市场平均售价为商业6500元/平方米，住宅5000元/平方米，车库3000元/平方米。按照新方案和新方法以折现方式计算：1、预计开发完成后不动产总价静态价格为：56500+55000+500303000/10000=62000万元折现后为：6200030%（1+8%）0.5（1+7.65%）0.5+6200030%（1+8%）1.5（1+7.65%）1.5+6200040%（1+8%）2.5（1+7.65%）2.5=62490.46万元2、土地及建筑物开发成本成本类别序号项目收费基数费用单价或比例费用（万元）土地费用1地价地价2土地契税地价3%地价3%小计地价1.03前期费用1场地“三通一平”费建筑面积101002土地测量定界费用地面积2103规划设计费建筑面积101004规划技术服务费建筑面积公建2.9元，住宅2元224.5用地面积1.895施工图设计费建筑面积101006施工图审查费施工图设计费12%127质量监督费建安造价0.07%11.198监理费建安造价1%159.859工程招投标等相关费用建安造价1%159.85小计686.39建筑成本1房屋建筑面积1390139002车库建筑面积13902085小计15985其他工程费用1基础设施配套费建筑面积25325302防空地下室易地建设费建筑面积252503散装水泥专项基金建筑面积2204劳保费建安造价2.60%415.615新型墙体保证金建筑面积3306建筑施工场界超标噪声排污费建筑面积2207消防管理费建筑面积1.5158建设管理费建安造价建筑面积10万以下3%，10-50万2%，50万以上1%2%319.79区内配套费建筑面积1001000小计4600.31其中土地费用及前期费用按购地时（基准日）一次投入，建筑成本及其他工程费用按2年60%、40%的比例每年内均匀投入。则折现后为：地价1.03+686.39+19304.92=地价1.03+19991.313、销售税金及费用 在销售商品房过程中支出的费用主要有：营业税及附加：按销售额的5.55%计算；广告费等销售费用:按销售额的1.5%计算；合计为：62490.467.05%=4405.57万元注意：销售税费不计利息，因此视同销售时发生，需折现。4、投资利润开发项目正常利润按地价和开发成本的一定比例计算。取投资利润率为分别为10%、15%、20%、25%，则：投资利润（建筑物开发成本地价）利润率利润1基数利润率利润1利润2基数利润221271.710%2127.17地价*1.03地价*0.10321271.715%3190.76地价*1.03地价*0.154521271.720%4254.34地价*1.03地价*0.20621271.725%5317.93地价*1.03地价*0.2575注意：此处建筑物开发成本、地价均为初始发生值，不考虑利息折现因素，即利息不计利润。 6、计算宗地总地价 将上述各项代入公式：V=A-B-C地价预计开发完成后不动产总价（开发成本+销售税费）投资利润具体数据见下表：土地成本开发成本销售税费投资利润1投资利润1开发总价地价*1.0319991.314405.582127.17地价*0.10362490.46地价*1.0319991.314405.583190.76地价*0.154562490.46地价*1.0319991.314405.584254.34地价*0.20662490.46地价*1.0319991.314405.585317.93地价*0.257562490.46+= 7、计算宗地单位面积地价单位面积地价总地价总用地面积利润率总地价单位地价10%31744.4238115%29466.28221020%27378.02205325%25456.811909 完全按照旧方案和旧方法计算如下：1、预计开发完成后不动产总价静态价格为：56500+55000+500303000/10000=62000万元2、土地及建筑物开发成本成本类别序号项目收费基数费用单价或比例费用（万元）土地费用1地价地价2土地契税地价3%地价3%小计地价1.03前期费用1场地“三通一平”费建筑面积101002土地测量定界费用地面积2103规划设计费建筑面积101004规划技术服务费建筑面积公建2.9元，住宅2元224.5用地面积1.895施工图设计费建筑面积101006施工图审查费施工图设计费12%127质量监督费建安造价0.07%11.198监理费建安造价1%159.859工程招投标等相关费用建安造价1%159.85小计686.39建筑成本1房屋建筑面积1390139002车库建筑面积13902085小计15985其他工程费用1基础设施配套费建筑面积25325302防空地下室易地建设费建筑面积252503散装水泥专项基金建筑面积2204劳保费建安造价2.60%415.615新型墙体保证金建筑面积3306建筑施工场界超标噪声排污费建筑面积2207消防管理费建筑面积1.5158建设管理费建安造价建筑面积10万以下3%，10-50万2%，50万以上1%2%319.79区内配套费建筑面积1001000小计4600.31其中土地费用及前期费用按购地时（基准日）一次投入，建筑成本及其他工程费用按2年均匀投入。 3、投资利息以上述建造成本及地价的合计为基数，按评估基准日中国人民银行三至五年贷款利息7.47%，开发项目建设周期为二年，开发成本费用假设均匀投入，计息期为开发期的一年，即按1年计；假设地价是一次性投入，计息期为2年，贷款利息为：贷款利息建筑物开发成本(1+7.47%)1 -1地价1.03(1+7.47%)2-1 4、投资利润开发项目正常利润按地价和开发成本的一定比例计算。取投资利润率为分别为10%、15%、20%、25%，则：投资利润（建筑物开发成本地价）利润率利润1基数利润率利润1利润2基数利润221271.710%2127.17地价*1.03地价*0.10321271.715%3190.76地价*1.03地价*0.154521271.720%4254.34地价*1.03地价*0.20621271.725%5317.93地价*1.03地价*0.25755、销售税金及费用 在销售商品房过程中支出的费用主要有：营业税及附加：按销售额的5.55%计算；广告费等销售费用:按开发价值的1.5%计算； 合计为：620007.05%=4371万元 6、计算宗地总地价 将上述各项代入公式：地价预计开发完成后不动产总价开发成本投资利息投资利润销售税额及销售费用土地