物业管理公司工程部指导文件.doc

标题: 物业管理公司工程部指导文件目录工程部管理内容 3工程部行为奖惩暂行条例 5工程部紧急措施方案 6工具管理标准作业规程 9预防维修方式及其维修措施 12工程部值班管理标准作业规程 14设备综合管理标准作业规程 16报修管理标准作业规程 19如何做好物业设备管理 22设备台帐和档案管理 24测量设备管理标准作业规程 28高压设备巡视规定 31公共设施机电设备接管验收注意事项 32公共设施安装/维修标准作业规程 35漫谈变压器继电保护 40配电室安全工作管理规定 42设备、设施保养检修技术条款 45供电设备设施的维修管理 59供电设备的运行管理 61供电设备的安全管理 65弱电系统维修标准作业规程 69监控系统故障的解决方法 72给排水设备设施的日常操作管理 75给排水设备设施的维修养护管理 76给排水设备设施维修保养标准作业规程 82电气工程的检验与试验工作方法 86给排水设备运行管理 91二次供水管理标准作业规程 94喷淋水泵误启动的故障排除 96消防给水系统的维护保养 97消防系统维修保养标准作业规程 99机电维修部员工培训管理标准作业规程 102维修收费管理规定 105自动喷水喷淋灭火系统的运行管理与维修 106火险应急处理 108住户违章处理标准作业规程 109游泳池水水质卫生标准卫生学意义 111游泳池设备作业指导书 115电梯日常维修保养标准作业规程 117电梯故障维修标准作业规程 122电梯运行管理标准作业规程 124电梯困人救援标准作业规程 127 工程部管理内容一、工程部部门职责一、负责各项目设备、设施的验收与管理。1、参与项目设备、设施的接管与确认验收，建立详细的设备、设施台账。2、对所验收的设备设施进行详细标识。3、建立设备卡，做好相应的运行记录，对所有设备设施进行规范科学的管理。4、负责外接业务的拓展与评估，及人员的合理配置。二、负责各专业系统的维护保养，确保各系统正常运行。1、制订各专业系统（供电系统、给排水系统、弱电控制系统、电梯等）的详细维保计划及费用预算，组织维保工作的监管实施，确保设备设施的正常，延长设备设施的使用寿命。2、制定应急方案， 保障水、电、电梯满足使用要求。三、负责日常维修体系的建立1、编制预防性维修预算及计划，并监管实施。2、做好包括供水、排水管道设施和土、木、低压设备设施的维修及其他矫正性维修，及时整修换新，保证维护物业形象。3、负责客户有偿维修服务的提供，保证及时有效地为客户排忧解难，为客户提供良好的服务。4、负责其他临时性维修工作。四、制定切实可行的节能措施，减少水、电、及维修材料的消耗，降低管理成本。五、制定措施保证设备机房、重点岗位、场所安全。六、编制设备更新、技术改造、技术人员技能、服务培训计划，保持设备、技术、服务意识能力处于较高水平。七、负责监督审批客户二次装修方案，安排专业监管，保证楼宇的安全使用。八、归口管理技术文件及资料案卷，做好设施、设备资料的收集、整理、完善、建档及管理。九、完成其他交办的工作。二、工程部服务标准1、维修人员严格桉照公司规定的维修工作的操作程序、礼仪礼貌规范进行对客户维修服务工作。2、维修人员接派工单后应在15分钟内到达维修现场并由客户在派工单上确认到达时间及维修完工时间，确保对客户维修工作的及时率和满意率达到所订目标。3、做到设备小修：1一4小时内完成，设备中修：1一6个工作日内完成，大修：15个工作日内完成。设备设施(机房)报修、应在15分钟到达现场。4、严格按照各系统设备安全操作规程进行操作，确保全年无操作责任事故发生。5、按照每年年底制订的下年度设备、设施维保计划，按时、保质保量完成设备、设施维保工作；保证设备无严重滴漏，机械部份运转正常，无异常响声，电气部份接线、绝缘良好。确保各系统设备完好率在95以上。6、按区域划分设备机房管理包干区域，定时对设备机房及内部设备进行清洁，保证设备、器件、机房无油污、尘埃、渗水、漏油、漏电现象，设备状态标识清晰可见，符合设备运行环境要求。7、按时对需要测量的仪器送检，保证各类测量仪器反映的数据真实可靠。8、电梯应全部正常运行， 9、供配电24小时正常服务，10、生活供水24小时正常服务，如遇水公司管网停水，应提前告知各业主、用户节约用水、尽量保证停水期间二次供水的正常供给。水池、水箱每年清洗一次，二次供水水质每年度送防疫站化验两次、确保二次供水水质符合国家生活饮用水卫生标准11、保证园区、道闸、监控摄像报警设备、线路畅通，做到有故障时立即排除。 工程部行为奖惩暂行条例为规范工程部管理，严肃工作作风，提高工作效率，现制定以下奖罚制度：一、奖励范围1、为公司的发展和工程部管理工作积极献计献策，提出合理化建议，被管理中心采纳并取得明显经济效益者（加25分50分）；2、遇有重大事故，不计个人得失，积极参加抢险、救助工作者（加25分50分）。3、工作认真踏实，对处理得当及时（加10分20分）4、坚守岗位，遵守公司一切规章制度，不迟到、不早退、服从领导工作安排及时完成任务（加10分20分）二、惩罚范围1、未按员工手册做到（每小项次扣5分10分）；2、未按规定着装或着装不整；未佩带工作牌（扣2分5分）；3、故上下班迟到、早退者（扣2分5分）；4、无故旷工者（扣510分）；5、没有执行交接班（扣5分10分）或交接班不清楚（扣2分5分）；6、上班时间看书报、听收音机、吃零食、打私人电话、会友聊天、饮洒等做与工作无关的事（扣2分5分）；7、未经领导批准，私自换班、替班者（扣5分10分）；因替班者未按操作规程操作造成事故按情节严重（扣20分50分）；8、值班人员离岗或睡岗者（扣510分），造成事故者视情节轻重予以处理。9、无故不参加公司或部门会议（扣2分5分）；10、因维修工作或服务不到位受到业主投诉（扣2分5分），情节严重者扣10分以上；11、工作中未能及时发现安全隐患，发生一般性事故（扣5分10分），情节严重者扣20分以上；12、不服从上级领导工作分配（扣5分10分）；13、处理有偿报修任务时，未按正规工作程序操作，或私自向业主收取费用者（扣50分）；14、报修不及时，或采取措施不力（扣2分5分）；造成损失者，视情节轻重处以20分以上扣分；15、工作记录、设备、楼道巡查记录不清（扣2分5分）或不实（扣510分）；16、工程维修值班人员夜间未按工作程顺进行巡查造成景园照明灯不亮、影响监控画面、周边形象受到影响、灯泡故障5盏以上每盏（扣1分）备注；本条例自2008年10月1日起实施。以上每分合人民币 元，员工月累计扣分达30分以上者，半年扣分达100分以上者，视情况给予降薪或辞退处理。 工程部紧急措施方案一、发现烟火时 当工程部员工发现小区内有烟火时，以下几点必须注意：1、 切勿急躁,保持冷静，2、 用最近的电话通知消防中心。3、 报上你的姓名、部门、及员工号。 4、 说清楚发生地点（数层及道听部位）。5、 说清楚是什么东西在着火。 6、 留在现场直到消防队员来到。7、 确认小区所有工程部区域、所有员工已得到火警通知。 8、 听从火警控制中心关于水、电、煤气、空调通风、直燃机、锅炉等重要设备的控制指令。 工程部的员工已接受过消防相关培训，用灭火器消灭较小火焰；如果没有可能灭火，则尽可能减少助长火势的因素，如关门、窗、可燃气体闸等，然后立即离开现场。 勿试着去消灭用灭火器不可能消灭的火源。如果不能确定，则限制住火或烟的区域，并立即撤走。 生命宝贵,请务必注意您自己的安全。切勿使用电梯 切勿恐慌。电梯应急程序： 1、 所有工程部员工只要发现电梯故障都应该立即通知值班工作人员。 2、 工程部维修人员应设法了解电梯现处何楼层，及被困人数。工程部维修人员立即到达电梯所在楼层，同时确定电梯维修公司是否应知道并给予帮助及维修服务。如果是，致电电梯维修公司以使其采取应急措施。 3、 工程部维修人员应通知当班的主管电梯紧急情况。主管接到通知需立即前往电梯被困楼层，并确认是否应通知管理处，留在附近与被困在电梯中的人交流并建议他们采取什么行动。 4、 工程部维修人员将停留在此楼层直到电梯维修公司人员来到，然后尽可能地配合电梯维修公司人员给予协助。 5、 急救工作完毕，当事员工及当班主管应书写报告，叙述紧急状况已消除，电梯已恢复正常运转，并详述维修过程。 注意：当确实发现有客人或其它人被困在电梯中，切勿试图只凭小区人员去营救人员，应该在电梯维修公司及受权处理此事的人的协助下进行。严重漏水及煤气泄漏应急措施： 给排水： 1、 漏水一般引起原因是由于管件老化引起的管道破裂、低温、供水系统压力的变化等。在漏水事件中，首先找到供水开关，切断水源，然后打开泄水闸。 2、 利用一切可用之物,防止漏水渗入电梯、强电竖井等危险部位,并将电梯升到最高楼层,防止机件受损。 3、 特别注意变压器、照明与动力控制柜、电气设备、电线槽附近发生漏水时。如果不能避免漏电，关闭电闸确保员工安全及设备安全。 4、 工程部员工应立刻行动抢险,尽量减少漏水造成的财务损失，并协助一起将积水排出。5、消火栓水系统破裂请立刻关闭消火栓水系统供回水总节门,在跑水的消火栓附近用正常的消火栓在水管井泻水,在压力降低后设法封堵损坏的管路与节门。 6、水喷淋系统破裂后,应立刻关闭本层的水喷淋系统节门，并打开泄水阀门。7、恒压给水系统： （1）发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。 （2）水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。（3）及时报告主管安排维修。8、 排水系统：1污水井： （1）发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。（2）污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。 （3）即刻报告主管，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。2排污管道： （1）排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。（2）关闭破裂管对上的用水设备。 （3）调集沙包挡住电梯口和强电井。 （4）报告主管，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。3通知相关部门（1）给排水系统发生故障后应马上由主管预计修复时间。（2）4小时可修复的故障应马上由工程部通过电话通知受影响的客户。 （3）需超过4小时修复的故障，工程部应书面通知受影响的用户。 漏气： 1、在煤气泄漏或煤气起火事件中，首先立即通知保安部。如果泄漏严重，无论是在煤气站还是在别的地方，勿去碰触任何开关，勿去碰触任何电气设备。2、打开排气装置，关闭煤气闸，并切断煤气来源(对煤气总挚的位置和开关方法应了解掌握)。3、如果煤气起火，用水降温并防止爆炸。所有电源开关及闸应关闭以防止爆炸。4、如果煤气起火发生在厨房，关闭所有闸门，同时用灭火器或防火地毯灭火。请注意起火的原料再采用水灭火。停电与电力故障： 1、若供电局预先通知小区暂时停电,应立即将详情和有关文件呈交客户部 2、电工值班时加强巡视高低压变配电设备的运行工况。 3、 当小区发生突然停电时,工程值班人员立即通知相关部门,并马上投入紧急抢修,严格按规范进行倒闸操作恢复供电(检查生活水系统,等重点设备)，并检查故障原因。 4、发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，应立即向上级报告，迅速排除。5、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。 6、发生电气火警时，应立即切断电源，用粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。紧急事件处理后： 1、就紧急事件的结果做一个全体通报。 2、其它当班人员的责任是根据特殊相关情况而定，按需要重新进入正常运作。3、将事件及有涉及人员记入工作日志。 4、并检查危险区域内设备的安全运行状况 工具管理标准作业规程一、 目的规范机电维修部工具管理工作，确保机电维修部工具完整及各项性能完好。二、 适用范围适用于物业管理处机电维修部的工具管理。三、 职责1、 机电维修部主管负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购及具体负责工具管理。2、 管理处仓管员负责工具的簿房盘点工作。四、 程序要点1、 机电维修部工具年度采购计划的制定；（1） 每年的12月15日之前，由机电维修部主管制定下一年度机电维修部工具年度采购计划并上报经理审批。（2） 机电维修部工具年度采购计划应包括如下内容：a、 所需工具的名称、型号及规格、数量、产地；b、 预计费用；c、 购买时间；d、 用途。2、 机电维修部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由主管负责保管。管理处仓管员对所领用工具记录在工具领用登记表内。3、 个人使用工具和公用工具由机电维修部主管统一填写领料单，经服务中心主管批准后，由机电维修部主管到仓库领取并负责暂保管。4、 个人使用工具管理（1） 机电维修部员工正式上岗时，由员工填写领料单经机电维修部主管批准后，在仓管员处领取一套个人使用工具。机电维修部员工个人使用工具每年只能补领一次。管理处仓管理员应对员工所领工具簿记在工具领用登记表内。（2） 个人使用工具使用注意事项：a、 不准乱打乱撬；b、 用力应适度；c、 测量不同参数时注意正确换档（万用表）；d、 注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）；e、 用后擦拭干净工具。（3） 机电维修部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。（4） 机电维修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经机电维修部主管批准后在仓管员处以旧换新，仓管理员应做好登记。（5） 员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给机电维修部，对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。机电维修部主管必须将员工退还的个人使用工具簿记在组长保管工具登记表内，并在“备注”一栏注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具。（6） 机电维修部主管每月18号检查每个员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐。（7） 对于换下来的个人使用工具每半年由管理处仓管员进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经经理助理批准后上报经理审批。审批后由经理助理公用工具管理。5、 公用工具管理（1） 员工借用公用工具或各部门之间借用公用工具都应在机电维修部主管处借用；主管必须将借用工具登记在工具借用登记表上。（2） 公用工具使用注意事项：a、 便携式（小件的）公用工具使用注意事项按4-（2）条款；b、 大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养：对各转动部位加注润滑油；调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换；检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时的1/2则应更换；检查启动电容，如变形、膨胀或开裂则应更换；检查或整修接线头；调整机械间隙至合理位置；清洁外表，必要时涂上防锈油；拧紧所有紧固螺栓。（3） 公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。（4） 公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，对于小型的（500元以下）经机电维修部主管确认，服务中心主管及物业经理批准后可以以旧换新。对于500元以上的公用工具须先由主管填写报废工具登记表经机电维修部主管上报经理助理审核，报经理审批。（5） 机电维修主管工作调迁、辞工或被解雇时，机电维修部主管会同管理处仓管员一起对公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究主管的责任。（6） 对于换下来的公用工具每半年由管理处仓管员进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经机电维修部主管上报经理助理审核，报经理审批，审批后由经理助理负责报废处理。（7） 对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验后合格的方可使用，否则应重新申购。6、 管理处仓管员每月25号应将所保管的工具进行一次盘点并簿记在仓管员保管工具登记表上，对于需要补充的工具应尽快制定计划申购。五、 记录1、工具保管登记表2、工具领用登记表3、工具借用登记表4、报废工具登记表5、机电维修部工具年度采购计划表六、 相关支持文件 预防维修方式及其维修措施一：基本维修措施：1设备的维护：保护设备在正常环境中运行，延长设备的使用周期和运行质量。有；降温、除湿（防潮）、防锈、防晒、防雨（防水）、保温、防震、稳压、除尘、防小动物和防盗防等工作。2设备的检查： 简易检查：利用人对设备使用过程中的感觉，来确定设备是否在正常状态，使用功能是否正常的判断方式。有；目测、耳闻、手感、鼻嗅和体觉等方式。 精确测量方式;利用专用的计量、测量设备，对设备在实际运行中的状态进行加强的测量，已取定设备的实际状态。3设备的修理：一般分为；小修、中修和大修。在预防维修方式中，二级和三级维修保养中均含有修理成份。二：预防维修措施： 设备的保养是预防维修方式中最常见的概念，通常有维护保养，维修保养等。1维护保养：它是以保护和维持为主要目的的，以巡视检查和预防维护等方式为主的经常性技术活动。以检查和维护工作为主，及时排除异常情况对设备运行情况，做到心中有数。主动排除各种因数，确保避免各种事故隐患的产生。2维护检查：定期保养或周期保养；是以保护和修复为主要目的，有计划的开展的保养活动。是根据设备、设施的使用情况和使用频率，进而确定周期进行的，有专项目的的维修。是由专职的人员在技术质料的支持下，进行的技术活动。3计划维修：是根据年工作安排，根据设备的实际状态和定期保养情况，制定的检查修理计划。一般由技术人员负责进行。通常有信息反馈、编制计划、修复检测、试车运行、合格投入等过程。4全要素维修：是指以上三项综合进行的技术活动。目的是确保消除设备事故，减轻磨损、降低损耗，延长设备使用寿命的技术活动。物业设备维修物业设备维修可以分为：事后维修和事前预防性维修两种。在事后修理制度下，维修是在设备出现不正常运行状态后进行的恢复性技术活动。会造成由于设备维修的过程，给用户带来使用上的不方便和带来一定的问题。或者由于设备停止运行，所带来的一些问题。在预防维修制度下，维修是在设备正常运行状态下进行的保护性技术活动。也就是说，预防维修是为了使设备能更常时间地具有正常的使用功能和处于正常状态，从而主动积极地消除潜在隐患，减慢功能失效，避免事故产生的各种可能因数的各种技术活动。预防维修的主要方式在于：日常维护保养和定期维修保养相结合的形式，加上有计划检修和定时限的中、大维修相结合。确保设备运行的正常和稳定。事后维修的缺点：维修、维护的成本较预防性维护的成本大许多。造成的负面影响较大。不利于用户和物业服务提供这之间的良好互动关系。严重降低设备的使用预期。事前预防性维修、维护的优点：提前预防性的维护、维修，有利于降低维修成本，提高设备的使用寿命，提高物业的形象。 工程部值班管理标准作业规程一、 目的规范值班管理，确保值班质量。二、 适用范围适用于物业管理处机电维修部值班工作。三、 职责1、 机电维修部主管负责对值班工作的监控和值班工作的具体安排和检查。2、 机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。四、 程序要点1、 交接班操作（1） 交班人员提前20分钟做好交班准备；a、 检查设备并确保运行正常；b、 搞好值班室和设备房卫生工作。（2） 接班人员提前15分钟到达值班岗位。（3） 接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：a、 发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助；b、 确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。（4） 交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直于双方清楚。（5） 接班人查看上班的机电运行值班记录，检查仪器、工具等物品是否齐全完好 。（6） 交接双方认为无误后共同在机电运行交接班记录上签名确认。（7） 交接完毕后所发生的总是由接班人负责。（8） 有下列情况之一不能交接班：a、 上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；b、 接班人未到岗，交班人不准下班；c、 接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；d、 在倒闸操作和事故处理过程中；e、 若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。2、 值班操作要点（1） 值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。（2） 坚守岗位，不得串岗。（3） 按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。（4） 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。（5） 值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修部主管同意开签字方可调班。3、 停送电操作要领（1） 正常情况下的倒闸操作：a、 机电维修部主管提前两天收面通知运行组停、送电范围（包括变压器报停、启用）；b、 运行组接到通知后，一天内完成以下工作：立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；若不可行应立即汇报情况，并说明原因；若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由物业经理审批，同时将停、送电情况书面通知服务中心。 c、 服务中心接到通知后，提前一天贴出停电通知以告之住哀悼：d、 倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；e、 在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：停电：先停负荷开关，后停隔离开关；送电：先送隔离开关，后送负荷开关。f、 倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置；g、 做好各项相关记录。（2） 紧急状态下的倒闸操作：a、 发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作：根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；b、 停电后立即通知机电维修部主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；c、 做好各种记录，重大事故应立即报告管理处经理。4、 值班房、设备房卫生管理制度（1） 各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。（2） 各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作；a、 水电工负责配电房、水泵方卫生清洁工作；b、 空调工负责空调机房卫生清洁工作；c、 电梯工负责电梯房卫生清洁工作。（3） 接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。（4） 各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。（5） 机电维修部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。五、 记录值班记录表六、 相关支持文件机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程 设备综合管理标准作业规程一、 目的从总体上确立物业管理处各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的统一、完整和完善。二、 适用范围适用于物业管理处管理的各类设备的综合管理工作。三、 职责1、 机电维修部负责所辖小区的各类设备的日常管理工作。2、 办公室负责各类设备档案的管理工作。四、 程序要点1、 设备档案的建立要求（1） 机电维修部应将管辖范围内的所有设备建立台账（见附表），并在建档后的3个工作日内将台账移交办公室存档。（2） 机电维修应将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：a、 所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；b、 “设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：设备名称；设备编号。c、 设备编号按下列规则编制：注意事项：1、设备流水号按物业点的设备总数流水编制。 2、同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。d、 标识的制作规范：标识材质用金属薄板制作，表面抛光呈本色；设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆；尺寸长*宽*厚为70MM*20MM*1MM。（3） 所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡（4） 设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。（5） 设备台账和设备出厂和原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由办公室保存。2、 设备日常操作、运行、维修保养管理详见机电维修部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。3、 设备的购置管理（1） 设备的购置包括原有设备的更新和新添购置。（2） 设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。（3） 设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。（4） 设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。（5） 新添设备由机电维修部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。（6） 采购设备应遵循相关规定进行采购。（7） 采购设备到达公司后，由机电维修部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。（8） 经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理。4、 设备状态标识（1） 机电维修部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。（2） 设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。（3） 正常运行中的设备不予标识。（4） 标识的方式方法：a、 设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mm*150mm*3mm（长*宽*厚）的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；b、 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；c、 设备状态改变，标识应随之改变。5、 设备的停用和封存（1） 发现下列情况之一，设备应予停用或封存：a、 多余设备，含服务提供有再需要的设备；b、 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。（2） 停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。（3） 机电维修部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。（4） 设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经管理处经理批准后实施。6、 设备的报废（1） 无修复价值的设备应予报废。（2） 报废设备应由机电维修部组级别鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管人员、运行人员、品质部代表、管理处经理等。（3） 设备主管人员应填写设备报废审批表，经物业经理助理审核，经理审批后实施。（4） 需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。（5） 报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。（6） 机电维修部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一份。7、 红旗机房评比（1） 机电维修部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗评比。（2） 评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完状况、管道洁净完好 状况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。五、 记录1、 设备台账2、 设备卡3、 采购设备验收表4、 设备停用/封存/报废/审批表5、 设备定点管理检查表六、相关支持文件机电维修部所有标准作业规程 报修管理标准作业规程目的规范住户报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。适用范围适用于物业管理处住户家庭及各类设施设备的报修处理工作。职责机电维修部主管负责维修工作的组织、监督以及对物业制定的维修项目收费标准以外的报修内容时行收费评审。服务中心管理员负责具体记录报修内容，及时传达至机电维修部，并跟踪、督促维修工作按时完成。机电维修部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。程序要点住户报修服务中心管理员在接到住户报修要求时，应立即填写住户报修记录表。管理员在5分钟内将记录的报修内容（包括：住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等）填入住户家庭安装/维修单（一式四联）相应栏目，并在两分钟内通知机电维修部前来领取维修单，机电维修部领单人在住户报修记录表上签收 ，将住户家庭安装/维修单（第二、三、四联）领回机电维修部。机电维修部主管按照报修内容，安排维修人员的工作：如住户报修内容属维修项目收费标准中的项目，住户要示尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后15分钟内带齐工具备件到过维修现场；报修内容属维修项目收费标准中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达维修现场；对于不属于维修项目收费标准中的报修项目，由机电维修部主管在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，回复住户是否可以维修，经征得住户对维修费用的认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。机电维修部维修人员到达现场后，应首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在住户家庭安装/维修单上如实填写实际的维修项目及收费标准。维修人员向住户出示收费标准、住户同意维修后开始维修；如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后现行报修，并及时返回机电维修部向机电维修部主管说明情况，与机电维修部主管一同在住户家庭安装/维修单上注明原因并签名确认后交还服务中心备案。如果维修材料是住户提供的，由维修人员对材料质量进行难并将难结果（“合格”“不合格”“质量不佳”等）填写在备注栏内。对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择。维修工作完成后，维修人员应按维修项目收费标准在住户家庭安装/维修单上注明应收的各项费用金额。并请住户试用或检查合格后，在住户家庭安装/维修单上签名确认维修人员将住户家庭安装/维修单（第四联）交给住户作为缴费依据。维修人员将住户家庭安装/维修单（第二、三联）交回机电维修部主管确认后将住户家庭安装/维修单（第三联）交服务中心，当月25日前月结后送财务部作为计收服务费用的依据。对业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日（最迟不超过第二天），由租户到财务部交款。公共设施设备的报修处理服务中心管理员接到公共设备设施的报修住处后，应立即按公工设施设备报修记录表要求填写报修内容，并在3分钟内将报修内容填入公共设施设备安装/维修工程通知单（一式四联大5分钟内通知机电维修部前来领单。服务中心管理员将公共设施设备安装/维修工程通知单（第二、三、四联）交给机电维修部，机电维修部维修人员应在公共设施设备报修记录表上签收。机电维修部主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于10分钟内赶到现场进行维修。完成维修工作后，维修人员应在公共设施设备安装/维修工程通知单上注明维修有关事项。维修人员将公共设施设备安装/维修工程通知单（第二、三、四联）交机电维修部主管签名确认后将第三、四联返还服务中心和送财务部作为月底统计费用的依据。费用结算服务中心管理员于每月月底25日前将当月住户家庭安装/维修单及公共设施设备安装/维修工程通知单费用分别统计在住户家庭安装/维修费用统计表内的相应栏目及公共设施设备安装/维修费用统计表内。服务中心管理员将住户报修记录表、住户家庭安装/维修表、公共设施设备报修记录表、公共设施设备安装/维修工程通知单附在以上表格后，报服务中心主管审核。审核无误后，签名确认，报管理处财务审核。财务部报经理助理审核。财务部向业主收取有偿服务费用；财务部将公共设施设备安装/维修费用统计表存档备案；资料保存：公共设施设备安装/维修费用统计表、住户家庭安装/维修费用统计表由财务部负责保存，保存期3年。本规程作为相关人员绩效考评依据之一。记录1、住户报修记录表2、住户家庭安装/维修单、住户家庭安装/维修费用统计表3、公共设施设备报修记录表4、公共设施设备安装/维修费用统计表5、公共设施设备安装/维修工作通知单 如何做好物业设备管理一、熟悉设备的运行情况 管理好物业设备是关系到业主的切身利益，关系到物业能否保值增值。掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区(大楼)的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对新接管的物业，要加强设备接管验收，对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，如夏季业主用水，用电为高峰期和夏季天黑较晚的特点，工作人员可对路灯进行合理、适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。 二、建立设备管理体系 俗话说“没有规矩、不成方圆”，要做好物业设备管理就必须建立和完善设备管理体系，对设备进行规范化、标准化、专业化的管理，具体如下： 1建立设备管理质量体系。设备管理是一项长期性，综合性的工作，对设备管理要引入ISO9001质量管理体系，如建立机房管理制度，供、配电管理制度，设备维修制度等，对设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。 2建立绩效考核机制。为了提高工作效率和服务质量，建立设备管理考核，督查机制制定设备管理考核标准，如设备上要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启要灵活不得渗漏，设备房要保持清洁不得堆放杂物等，定期，不定期对各小区(大楼)的设备进行现场检查、考核，做到优胜劣汰，赏罚分明，调动员工的工作积极性，增强企业凝聚力和向心力。 3建立设备档案。物业的设备结构复杂，管线纵横，对设备原始档案要进行归档，汇总、登记造册，对设备系统的资料如竣工图等进行保管，对系统中一些常出现问题的重点部位拍照并在资料中予以注释，为以后解决问题提供依据。如发电机等一些重大设备发生故障时需原生产厂家维修时，通过设备台账及时与生产厂家和联络人取得联系，为设备及时维修赢得宝贵时间。故对设备建立设备卡、设备台账、技术档案等，按照档案管理要求，实行专业化、科学化管理，使设备管理适应现代化管理需求，同时为设备的及时维修，确保设备的完好与使用安全提供科学依据。 三、对设备进行维修保养 设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合即： 1坚持做到“三好、四会、五定”。“三好”即对设备用好、修好、管理好；“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，“五定”即对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设各采用预防性维修，防止设备出现故障，对一般设备做好日常维修保养。 2注重安全管理。对设备进行维修保养时，要以人为本，做好安全管理工作，操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，如操作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作人员使用个人防护工具，在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌，提高安全意识，防止意外事发生，因为设备管理最基本和最重要的要求是保证设备体系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。 3.结合实际、降耗节能。物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案，尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运