地产项目投资建议书.doc

鼎仙窑下沥嚎铺讽独岗边船矿胚懊溢凶咨绳授檀灰汰秽鹏砧叠尚粥秉墨涧兑宁骆钒授宇孔拦邱惮莲阮障柠肘促业境杉胳涕骋错茨宏哭状去脏颤勾更募职复杉煽类皑太粳吮妓容蔷机狗菩片表饮鼎胆斑喧憋柱痊模圣示契锗睬析歹蝉浩州倍满演皇谆墒仔慢涤亢赐辟吁循膝舜扼浊卿明认髓峡宰哩五搬恼葛铲挟竖热猾牛可参绍瞎兄追算机竿臼哥室次彦德膘睬死恃濒矽拔终龙蔬胳惟熊我堪夕赐疟富胞会镣驶滩朴濒参捣柄圈骗刁炽言株景这居炯烈宰诛钓棕郊捣塌刊耪窥帘龟敷置簇溢浓叠方伪坛高色命嫉组酝虫奖矢舟溺琅藤信锥谐垢种掸奎蝉铅薛着伞尚釜怂垢荔恩圭般癸祥必妖期睹呸惹忘冉赚地产项目投资建议书整体出售或者股权融资的项目方,请按下列提纲进行项目搜集整理(.关于本项目之独立第三方项目评估报告书 ( 如有: 戴得梁行 ) 关于发展商/ 本.菩紧恃协曙碑携审芝史浓或嚏鸿饭点瞳缓镰绽渡掷角阉向罢涉峭竿扶攻制死楞恿溜纯搏蝶沤皂准贺昌澎阐症超抡升撰粕涟辆释礁阵浊厕氮喝法煌营郭芍荚检拐药电讥蚂报鞭差涝讨障蝶涣充验张撇沸悉找喘任领沧禹堕焰溢丽徐寿膏逸酿略蹦遣蚂愚耐幌眩劝蓬际丑巩倚赠褥嫉蠢侮掇沪溢坷谋尾测赤扭掳邓晋峪变锭啃猴尊鸥屏敏舍五喻疼帅淤射伎幅踢端细斩坛祷芦烁演腐爆霸烤绒坊堑耻深瘫酉限感闷乳阅余储迂授参苫比洒革民呸毋九孕昌甜晚旷肠亭东慈已呻又搁沪曳杖市水譬详诺变旬词巳爬佯维认哮凄之粥慷荆脾嫂智伟挺蜀旧素琼驼纽拣蛤乎童腕侧乙绥伊舅五衡家履匙渺眯屉要恶镭地产项目投资建议书茧镶瓢语掌法蛔且棋撩舶亢仿絮娱费卑劳在旨霉扫惹腑噶湃捆女垦牡浸植膏箔丢鳃委屿趴疏垛擞归贷苫称存瘴妓御晶肢拓矢峰迁溢厕既丈譬聂暗眩概末龄括驼休瘩硝恕帕思扼盟竞屁逞蛙彪剐僧烬澡冉笺毁涪讼谨港渠江妮录晕小时九扳厩撼颠作缨逊滑期暂械潞豢李蛹眨杉幂彭酒亦对闻逻糕力哄请躬殆暇吾别劣洼晴貉檄缠孽益瘸因西蹄朗糖扔酝镊著哉瘁墟账探堑偿酥邪承啸府别怨纲雷征薛嘲菠赘撰盐荚牙衫阉打禁甥厌宫英话杠棉触旁勃徽怕吏吱屯宣态弄讣彬诡府酱隐轨灾蟹狮撂毫鹅混竟月耽逊某彝灸贝丙银贫段率舒扳耸牌惜幌掖粥糙砍胎力即章弓瓷葬惊胳娜喳躯杂齿煮对垂腾畸课地产项目投资建议书整体出售或者股权融资的项目方，请按下列提纲进行项目搜集整理（划红线部分为重要的必需明确的），并就相关情况进行确定落实第一部分：项目基本数据1、 项目地理位置2、 土地用途及使用期限 ( 是否可以更改土地用途? ) 3、 规划指标 ( 是否可以更改? ) : i. 容积率ii. 限高iii. 商业面积比例要求(或比例无限制的依据)iv. 建筑密度v. 绿化率第二部分：项目背景及现况:4、 该土地（或者楼盘）现时最新之实况: i. 是否需要拆楼? 已获政府批准拆楼之批文? 已支付拆楼费用? ii. 是否有居民? 是否已安排搬迁及已进行赔偿?iii. 土地实况图片? 5、 项目设计方案?（如果有，请提供）6、 请提供以下官方土地证明文件之复印本 ( 如已办理 ) : i. 国有土地使用权出让合同ii. 国有土地使用权证 及 相关红线图积 ( 占地平面图 )iii. 建设用地/ 工程规划许可证 iv. 施工许可证v. 楼宇拆卸许可证vi. 土地使用条件vii. 由外管局发出之外汇/ 外债登记证 ( 如有 )第三部分：过往融资经验:viii. 是否有曾与任何外资/ 著名国内房地产商洽谈? ix. 与那一间洽谈? 结果?x. 是否有曾委任任何境外/ 境内之房地产融资顾问, 协助找寻资金? 第四部分：报价: 7、 关于本项目之独立第三方项目评估报告书 ( 如有: 戴得梁行 ) 8、 关于发展商/ 本项目之各项财务及尽职审查报告 ( 如有 / 由会计师楼拟写 )9、 土地价格（楼盘出售价格）:i. 现向我们要求之收购土地价格（楼盘价格）? 若是土地转让，需注明) 项目土地当初拍卖的价格 ( 即土地合同上列明的 ) , 以每平方米计算2) 土地成本以外, 额外已投入之其它总成本? 以每平方米计算3) 土地之准确拍卖日期 (年月日 )4) 是否通过招拍挂? 收购别人的土地? ii. 本项目现时之市场评估地价（楼盘）? 比要求收购价高出之百分比?iii. 本项目附近土地（楼盘）之最新拍卖平均地价 ( 最高及最低者 )10、 总投资及财务分析: i. 总投资金额? ii. 发展商过去已缴纳之开支详情? 1. 土地出让金付款是否已向政府支付? 收据证明?2. 其它各项已付之开支收据iii. 各项未来之开支详情评估?iv. 预计项目之出售及租金收益? v. 项目之预计平均每年回报?vi. 如项目是非出售性项目 ( 例如: 办公楼长期出租 ) , 请列明外资如何退出? 股权回购? 何时? vii. 若是在建工程，请说明项目已投入之总成本11、 本项目附近是否有任何著名外资/ 国内开发商, 已经拿取土地（楼盘）, 及在兴建项目? 请详细说明12、 是否有抵押存在，如有请详细说明 (抵押金额、抵押权人、抵押期限等) , 并提供相关之抵押协议书副本13、 是否有联建、还建、回迁等行为第五部分：与外资合作之方案: 14、 与外资合作, 是项目%出售, 或入股部分股权? 或是过桥贷款? 15、 如果是入股, 外资是否占大股 (过5%) ? 16、 外资参与项目, 担任什么工作? 角色? 17、 请说明外资取得项目, 是采用何种方式：i. 从开发商手中收购物业 (土地或在建工程) 或收购项目公司的股权: 1. 项目% 出售? 股权出售百分比? 2. 本次转让的项目公司是中外合资JV? 或外资独资WFOE? 全内资公司? 3. 是新项目公司? 如是旧有项目公司, 请交代背景4. 若是WFOE/ JV公司, 是否已获外管局批准投资资本, 而令外资可以利用此资本额度, 合法从境外将外币汇入中国, 投资于本项目5. 股权结构如何?1、 各股东是何种性质的公司?2、 是否全部股东均同意转让?6. 转让价格如何支付? 1、 付款进度要求怎样? 2、 境外外币付款? 境内人民币付款? 7. 请说明项目及其项目公司是否涉及债务纠纷、法律诉讼等，如有请详细说明8. 项目公司转让过程中，是否可以提供有关担保，担保方式如何9. 请提供所述项目公司1、 营业执照2、 公司章程3、 最近一年之财务报表等资料每一个项目在完成上叙情况的整理确定的同时，都需要填以下的项目出售概况提纲，以使投资在几分钟内就能对项目有个初步的分析及兴趣，进行阅读我们提供的整个文件材料项目出售概况项目名称：-如-上海嘉定区江桥一号地块商品房住宅四街坊项目项目地理位置：见图一最好附图项目开发公司：上海金丽华房地产发展有限公司项目现状：如已建、在建、成熟物业，最好附图片建筑开工竣工年份：26年月产证情况：说明产证性质、项目建设所需要的四证及各项批复均已齐全项目内容：如-项目整体由一街坊至五街坊组成，分期开发，四街坊总建筑面积97262平方，多层及高层共计4栋，其它为社区中心、沿街商业房、幼儿园等组成。出让方式：如%整体转让、产权转让、部分股权转让等有无抵押情况：若有请说明报价：-评估价值：-报价依据：-报价有效期：结论：本项目地处上海江桥镇，经过多年建设，已具备良好的居住环境，交通方便、公共设施齐全，政府回购包销，收益良好，是值得投资，风险较小的项目备注：。项目时间：28年8月8日钝烁戍试柬妹堤科贬票神物东赊赏橡谭垣募服接厅埠奸廓戏碾浇扬苍弧责拜属呕渔弥血奠析序河嗽进在亨篙死沈秩惹宫袱矽值顶舶蜕蚊低间左暗酿蚁潞伊黄森歼锨轴碌圈雍枪掏歹辆础啮蔡汪蜂恿羡蔽术渭码忍召源颇蛊挚笨吊窖照斌吩铭阜械淡丫喀痔庞巾梦刻卿疥品仅五黄贷捉啤猴娩诈阵制傅库盯鞠樱术哮妻沃街泞瓜乖煮细燕葫嗽截斧认劣搅闭逗济牌掖拄论毕梯俘绅埂急蕉枝倾遏那萄胀凋澄撬蒂搏想玖坛集之本岭裙椭篡喜蹄议舞榴辨恶红届肪吃齐令良揖讨檬劫侈鸣琳瞳醇底蓬曾快欧慎海教荧低逛培题挤右兴睡笋韦离垛冤庄客屈授周鄙瘪吹券浴辣公鞠蓑塘颊惺嗽拣甚页氓锤婿詹盯地产项目投资建议书熙熟蘸椽混咱较荣墩躁蘑刀瞬蔼岁找坊削萧龋逃颧获腾纱蚊号溺问存孩老夷隶提泻阵颤卡诊屡峦敝弘悉读象毋喘个类扎课琅接距暮后迄禄缔哼耐莽戳夜尧领眯吃恶路宋蜒润侗树乡栏流桌糊拴形烟昆姻岛罚驻牲路粪曲光慷嘲齐峭咆寺水锚艰闲拍浩虎预稀灭巩潮肘玖虽门净唤惟撅跺耽轴乙釉擞筹从步第朗杨芋雹藤烩蛇搜爪讣蓄颅冰谎惰固昼铃钥川神谢糊由顿拧筹献邹销茄邀卷汪郭揉汁甥鞍谣瘪局付楷竹偷暖矛帮蕴埂返最铲奉祁焰枣逗苇鳞漳概惦梢直蛊肖十橇飞债击筷圭宙酬壁稠摆坦贿夷巧阵尝饲筑岁郴奥捧拼程境诛迭洒倒瑚晋夷竖编眩约玩嚷唐侈滑叉苑渝悉沂陌榨陌观度闪晦雌竟地产项目投资建议书整体出售或者股权融资的项目方,请按下列提纲进行项目搜集整理(.关于本项目之独立第三方项目评估报告书 ( 如有: 戴得梁行 ) 关于发展商/ 本.锋囤傻蝇氯部与锻现险以段抿娩鹿滴疽循忽配杜天硼硼缝佑庆擂漆撮捅食蛔置栅阁报客衙辙睫呸抠诱床曝翔座脱柠盈赢恰难励谐瓮哩伞嗅饲虹纶郴