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浅谈精装修工程项目管理 作者：刘沛摘要：随着人们生活水平的提高和生活节奏的加快，房地产竞争发展的大趋势决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代。精装房因其具有省时、省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势而胜出，越来越被社会大众所接受。现在，房地产开发商以产业化方式推出精装房，无疑更符合住宅产业化发展的方向。本文针对精装房建设过程中，项目管理的特点、难点等进行了分析和总结，就如何做好精装修工程项目管理这一议题谈谈个人的观点和看法。abstract: with the improvement of peoples living standards and accelerate the pace of life, competition in the real estate development trend as decided by the incomplete product semifinished product room will be replaced. the hardbound room because it has the advantages of time saving, convenient, economical, high quality, and ease of management for mortgage and other advantages and win, more and more accepted by the public. in this paper the hardbound room construction process, project management features, difficulty undertook analysis and summary, combined with project management, how to do well the refined decoration project management this topic to talk about individual view. 关键词：精装修；精装修工程项目管理一、精装修与传统意义上的装饰房1、 近年来开发住宅装饰装修的几种主要形式：1.1 毛坯房，向购房者提供的就是结构和部分安装工程竣工这样的住宅，任何的功能空间都必须经过装饰装修以后才能满足居住使用要求的房，这叫做毛坯房子。1.2 部分装修的毛坯房，有部分功能空间，一般就是卫生间、厨房经过了装饰装修，满足了使用功能，其余的部分需要购房者自行装饰装修以后才能满足居住要求，这叫做部分装修的毛坯房。1.3 菜单式装修装饰的毛坯房，就是各个功能空间部品材料都设置了若干种可供选择的方案，经购房者自己决定后，由开发商统一装饰装修，然后提供给购房者这样的住宅。1.4 以上装修都不是真正意义上的精装修工程，那么何为精装修工程呢？精装修工程是指住宅单位在交房入伙前，所有功能空间的固定面全部铺装或涂饰完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，各个功能空间都符合居住要求的住宅工程。2、精装房特点： 精装房，通俗地说，基本实现了“拎包即住”，和传统的毛胚房相比, 精装修楼盘的优势是毛胚房所不能比拟的。主要体现在以下几个方面：2.1 一步到位，省时、省力、省心，拎包入住，有效的节约了购房者的时间。2.2 低碳环保，更符合现代人的生活理念。精装房有效避免了装修带来的二次污染、二次浪费、噪音等诸多不利因素，满足绿色环保开发理念。2.3 性价比高。充分发挥了集约化采购的优势，降低了采购费用，相比家庭装修,能节约材料、能源，降低成本。建设部曾测算发现，由开发商统一组织装修一次到位比市民自己装修要节省至少30%的费用。总体对比，精装房性价比更高。2.4 精装房一条龙服务的模式，有效降低了业主后期家庭装修因误选用低劣非环保材料、肆意乱敲乱打等带来的质量、安全风险。大多数购房者并不具备装修方面的专业知识。有装修经历的业主都知道装修工程是一件繁琐、费时、劳神的事情，一般都与装修公司发生过不愉快。而有经验的开发商在精装修住宅方面能比购房者更关注到细节，在方案设计和工程质量方面更有品质保障，也为业主节省了宝贵的时间。2.5 在购房时业主购买了精装修房，无需再投入资金进行装修，等于是业主向银行申请了装修部分的优惠利率贷款。2.6 精装房开发也降低了土地成本，大大提高了开发商单位工程的生产产值，提升产品附加值，开发商也从原来片面追求“短、平、快”量的生产，转变为从客户适用性角度出发，做“精、细”，创造、维护产品品质出发。当然，精装房在现阶段的发展不可避免的存在一些问题：2.7 选择模式和风格比较少，强加给客户一个生活方式，进到每一户都有大同小异的感觉。客户只有靠软装来体现自己的风格。2.8 目前国家还未制定统一的精装修施工验收规范，精装房质量监督尚处于尝试阶段，更多靠开发商自律或部分地方性法规来约束、验证产品质量（万科制定有精装修工程验收指南、重庆市颁布有住宅工程装饰装修规范） 。从而易出现购房者对精装房质量测评、鉴别不清楚。从精装修工程的特点可以看出，精装修工程实质在交钥匙前进行的单一化、固定式装修，但同时它具有了一定可复制性。施工企业能在批量施工中实现集中采购、定型加工、模块化制作，工厂化生产，既能最大程度节约了材料消耗，同时也降低劳动力强度。二、精装修工程项目管理难点： 精装修工程实现了产品从研发到使用的一步到位，但生产过程中牵涉专业广，使用材料多，工序衔接性强，协调工作量大。因此，目标明确、精心组织、科学控制、文明施工是精装修工程项目管理的核心。1、 建立样板、固化设计通常装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。1.1 实现精装房一体化设计，设计者事前应根据不同户型建立平、立面布置图库:设计者应转化角色作为一个家庭的组成的成员，对房屋功能和空间有一个合理布置。在条件允许情况下充分与客户进行一个沟通，这个沟通是根据个人的意见沟通，在设计上可能会有非常多的选择余地，固化户型设计，提供具创意性和实用性的设计。1.2 建立材质库:在材质上，开发商在合同中除应明确装饰材料的产地、品牌和规格外，还应该建立材质样品库，让客户都材料质量放心、称心。1.3 有条件情况下，应事先对每个户型做一个样板，这样既让客户对产品一目了然，带来“色、声、香、触、法”这五种感觉冲击，有深刻感性认识，又统一了批量施工工法。2、建立实测实量，做好工艺做法交底及过程控制2.1对于毛坯房而言，工序简洁，衔接紧凑，而对于精装修而言，工序繁多，并且存在许多穿插施工。每到前部工序质量都对后续工序质量存在严重影响。所以每到工序施工前都应组织质检、交接班组对完工工序做好现场逐一操测检查，找出遗留问题，提前整改。如：天、地、墙的垂直度、平整度、空鼓度、基层的完整性，检查各种机电、给排水管线的安装情况等等。2.2 人的工作质量决定产品质量。工序批量施工前实行样板先行原则，充分结合施工图、国家规范及现场实际 情况来编制施工技术交底，施工技术交底必须由项目技术负责人组织讨论认真编制，预防以往施工当中的各种通病，待监理、业主审批确认后组织各施工班组进行书面交底，使每个操作者都知道工序重、难点是啥，怎么做，如何做好，杜绝返工，有效控制避免质量通病发生风险。现场管理人员应选派适应多工种管理、责任心强，有实际经验人员担当，充分了解认识精装修工程各阶段、各种材料的施工管理技术，保证精装修各阶段、各材料间的合理衔接和搭配；同时把握目前精装修工程各环节的技术特点、局限性、质量通病，选取经济合理、技术先进的施工方法，同时根据工程特点适当设置停止点，对工序质量进行实时监控。2.3重视工作面移交。工作面移交包括土建单位粗装修向精装修移交、安装单位向精装修单位移交、精装修向橱柜、机电安装、木地板、木门等专业分包单位的工作面移交。移交流程：完工分项工程或工序实施单位自检后提出书面申请甲方或监理抽查无遗漏后同意移交由甲方组织各相关单位进行现场移交后续实施单位查实无误签收，若有问题记录由前部分项工程或工序实施单位整改后方可正式移交。3、加强协调建立健全信息反馈、沟通机制精装修工程涉及设计管理、物质供应、项目部、众多施工单位。日常协调量大，牵涉主体多。各种配合、协调至关重要，处理好了能有利于工程的进度及质量，处理不好对施工的进度会产生一定的影响，甚至严重的影响。集中协调、信息反馈内容如下：3.1 工艺流程中的设计变更量增加，包括项目部在图纸会审中对功能性设计的建议，施工现场中出现的工程量的变更与设计内容的变更。3.2 物料采购中信息反馈，包括材料定板后的下单，集团采购，物质采购的滞后等内容。3.3 配合销售确定交楼标准的施工工艺，确定材料种类及数量，为下一步精装修施工样板及大规模施工做好前提条件。3.4 新工艺新材料选择试用的效果评判。3.5 交错作业的工序穿插节点、质量评定。3.6 工作面交接的质量检查验收。以上内容均要求项目部与各部门、单位之间的沟通必须顺畅，及时将新的信息反馈到业主或上级部门，反馈到产品的生产过程，减少返工更改的时间消耗。保质保量实现工程目标。4、精装材料采购、加工、运输管理4.1精装修使用材料较之毛坯房的使用材料增加较多，同时许多材料属于价高、易损成品、半成品。如何有序采购材料、深加工材料也是精装修项目管理目标实现的关键。因此，应编制精装修材料招标、采购计划并详尽分解且与施工计划同步，罗列出采购材料数量、时间，正式施工前提前下单，在材料计划编制检过程中要综合考虑到产品的生产时间及运输时间，提前预防可能因材料供应不及时而造成的进度滞后问题。施工阶段应派专人定期结合现场实际对材料采购进行追踪检查，做好材料供应动态控制，以免出线断货、缺货等情况。结合实际进度情况分批采购材料，能保证材料在现场有序堆码，保证施工现场文明整洁同时也降低了材料采购占用的资金压力。考虑到精装产品具有的精致性、可复制性，半成品材料深加工应尽量避免人工操作，使用机械或委托厂家进行工厂化集中加工。这样能有效控制材料加工误差对产品质量的影响。4.2 在精装修湿作业阶段，装修单位的材料垂直运输主要采用总包土建单位的外用施工电梯、井架等配合作业。因此，施工电梯、井架的拆除时间是由精装修项目部根据工期要求确定，而非土建施工单位自行确定，这点建设方应在与总包单位的合同中予以明确。4.3 各分包单位应在总包单位的统一协调下编制每周（天）材料运输时间计划，提出运输量、所需运输时间、到达楼层等等并报监理单位备案。强调垂直运输的严肃性，各分包不得无故更改运输时间计划，充分利用晚上施工间隙将占用时间长的大件材料安排在晚上运输，错开运输高峰，从而保证材料运输有条不紊。5、精装修项目计划控制 精装修施工阶段存在多个单位的交叉施工，合理划分分包专业工程界面，将精装计划详尽分解，并根据施工进度需要设置关键节点：如橱柜进场时间点、木门进场及落锁时间点、木地板进场时间点等。设立合理检查工期：如一周、半个月等为界限，对施工总进度进行核查，不断调整，以便使每一个施工环节处于受控状态。总之，精装修计划管理是在保证大节点下的动态管理，其管理过程必然是计划制订实施检查纠偏，PDCA周而复始的不断循环优化来实现。6、精装修文明施工、成品保护管理 精装修成品保护也是精装修项目管理体系中的一项重要组成部分，直接关系精装修产品质量，不容忽视。精装修成品保护主要从管理制度和管理措施上控制。6.1文明施工、成品保护制度建立 精装修文明施工、成品保护制度涵盖:制定具有针对性、适用的成品保护方案；门卫安保制度、消防制度、建筑垃圾处理制度、钥匙管理制度等6.2文明施工、成品保护措施1） 完工后针对性的对成品进行“包、遮、封、铺、盖”，严禁非相关人员随意撕、解成品保护材料。2）一般而言，工序移交或工作面移交前，楼层内所产生的建筑垃圾均由自身施工班组或作业单位清理到施工现场制定垃圾场集堆放，做到工完料尽场地清。监理单位、总包单位可一起参与监督检查。3）施工楼层实行封闭管理要落实到人，对入户门锁的钥匙进行管理，所有施工人员进入户内施工都要做好登记并做好出入记录，同时加强楼层巡视管理。4）施工区域集中设置吸烟室、便池等生活间，杜绝在施工房间随意吸烟或使用户内卫生洁具。5）坚持谁破坏谁“买单”的原则。对于已移交的成品保护，则由破坏时间段的施工班组或作业单位负责。 三、结束语 万科终结多年来精装修项目管理的实战经验，提出了“四化”项目管