博威黄金海岸(大环境).doc

博威黄金海岸大环境篇一、昆山的地理位置昆山地处中国东南沿海长江三角洲东部，江苏省东南部，上海与苏州之间，是上海经济圈中一个新兴的重要工商城市。东距上海，西邻苏州，辖10个镇和一个国家级经济技术开发区，北与常熟、太仓两市相连，南与上海的嘉定、青浦两区相接。昆山是距离上海最近的城市，是上海经济飞速发展的直接受益者，城市发展十分迅速，截止2003年年底，全市人口110万人，其中常驻人口62万人，流动人口48万人，已具有中等城市规模，人均GDP达6290美元，居全国之首。二、昆山市的投资居住环境昆山的地理位置特别优越，立体式现代化的交通四通八达，货运、航空便捷发达。机场距全国最大国际空港浦东国际机场仅约1小时车程；距上海虹桥机场约半小时车程；港口距离全国最大港口上海港60公里；距张家港100公里；距离浏家港35公里，经区内水道可直接连接以上港口。铁路京沪铁路穿越市区，并在区内设有二级客货运输站，目前在施工阶段，通车之后上海到昆山只需10-15分钟。公路区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道都进行了拓宽改造；规划中苏沪高速公路、苏昆太高速公路分别穿过昆山市区南北两侧。依托于优越的地理位置和便捷发达的交通，昆山充分发挥区位优势，抓住浦东开发开放和世博会的机遇，大力加快国家级经济技术开发区的建设，扩大招商引资，大力发展外向型经济。目前，市区内已建成昆山经济开发区、昆山出口加工区和昆山留学人员创业园等一大批招商引资的重要载体。至2003年底，已批准来自54个国家和地区的投资企业2600多家，其中台资占到60%左右，开工投产三资企业已达1300多家，世界500强企业中有23家在昆山投资，一批龙头型、园区型大项目开始运转，一批服务性、功能性项目，如东方首席电子商务台湾彰化银行昆山办事处和华东地区首家台商子女学校等落户昆山。国际资本投资密集，特别是台资企业活跃，台资企业成为了昆山经济发展的主力军，加之昆山的城市建设和规划在一定程度上效仿台湾的城镇规划，以及越来越多的台湾人选择在昆山定居生活，因此昆山这座10年前的小城镇，如今有着“小台北”的美誉。三、昆山市城市发展状况除了以上所述昆山所拥有的独特地理位置和经济发展优势外，昆山还拥有园林式的居住环境，市区内水系纵横，绿树成萌，空气清新，环境优美，市区外围均与著名的旅游风景区相连，阳澄湖休闲景区，淀山湖度假区，中国第一水乡周庄、锦溪、千灯古镇、丹桂园等一大批旅游风景名胜的开发，充分说明了昆山的生态环境和历史人文的深厚底蕴保护得好，结合得紧，昆山为了营造更好的投资环境，走可持续发展的道路，正不断加大城市基础建设和城市住宅建设，提出了3年再造一座新昆山的远景规划，吸引更多的企业前来投资，吸引更多的人才前来落户。四、昆山市城市发展趋势，经济发展客观需要传统意义上的昆山市区十分狭小的，仅限于柏庐路以西、中山路以东、环城北路以南以及朝阳路以北这一块相对狭小的区域。居住生活配套设施极为健全，住宅区域相对成熟，土地供应量极少，住宅发展趋于饱和，已无法满足昆山持续高速发展的需要，于是市政府审时度势之后将市区中心向东迁移至现在的长江北路区域，整个城市也围绕老城区向东、西、南、北四个方向发展，从而形成了四个新兴的大型居住区,即城东、城西、城南、城北，这四个区域根据昆山市城市发展规划和经济发展的客观需要，形成了自己鲜明的特色。城东区域：在中心城区以东即南起三巷路、北至太仓塘、东依夏驾南路、西靠黑龙江路范围内的广大区域，是昆山经济技术开发区的范围。主要以大型企业、技术型企业厂区为主，只是在靠近市中心区的南北向道路青阳路与东西向道路同丰东路、前进东路，附近有一些小规模聚居区，虽然也有三四个较高品质的楼盘，比如：桃花江路附近的金色港湾、一墅情园（清华园）、宝岛花园，前进路旁的东方华庭、黎明清境等，但分布都比较分散。整个区域的商业、生活配套更加缺乏，整个区域内仅有一所国际学校和幼儿园、两所中学、一所医院，就是小型便利店的数目也是屈指可数的。整个区域内，经济技术开发区是受市政府高度重视和支持的，正在招商中。这一区域主要规划成为一个高新技术企业密集的技术产业区。城西区域:城西区域是指北起庙泾河、南至震川西路、东依白马泾路、西靠古城路的市中心以西区域。这个区域，有着得天独厚和不可复制的生态环境。市政府对城西的规划是“产业向东，居住向西”，基于这个规划，城西着力打造的是生态居住区，该区域最大的优势就是生态环境好，但是仅仅有环境还是不够的，目前该区域的楼盘档次差别较大，有几百万的别墅，也有几十万的动迁小区，居住人群的档次有明显的差异，生活配套严重不足，没有大型的农贸市场，整个区域内几乎没有商业配套，只有依托市区的超市以满足日常所需。城南区域:中心城区以南，即南起沪宁高速公路、北至震川路、东依夏驾南路、西靠小澞河路的城南地区，主要指京沪铁路以南的广大地区，包括了出口加工园区和留学人员创业园区的范围。长久以来，由于铁路相隔城南地区发展极为缓慢。近几年，市政府依托于沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道等运输干线相继建立了昆山进出口加工区、留学生创业园、昆山经济技术开发区等工厂区为主的生产格局。而对于区域内相配套的住宅区，主要以满足区域内基本的生活办公需求为目的。只有在区域内重要的交通干线东西向道路朝阳路和南北向道路柏庐路，附近有很成熟的商业、生活配套。区域内银行、学校、百润发大超市、菜场、医院、长途客运站、火车站一应俱全。该区域内已经建成的主要楼盘有：利得国际广场、吉田国际广场、上海公馆、四季华城、中华园、枫景苑等，主要物业形态以多层、高层为主，也有多层、小高层混合型社区。但是住宅形态还主要以一些零星分布的中低档小区为主，只有雍景湾、上海公馆、吉田国际广场等屈指可数的几个新式小区，住宅品质差别较大，居民层次混杂、流动人口多。所以尽管这一区域有发达的外联交通路网，有广大的工厂区和众多的企业员工客源，但是由于环境和历史发展原因，这一区域仍然不具备成为大型高尚生活聚居区的可能。城北区域:城北是一个很广泛的地理范围概念，北环城河、越河、太仓塘一线以北都可称为城北地区。依据开发的先后时间顺序及规划定位又可细分为以北门路为轴心的老城北居住区和长江北路为轴心的城北高尚居住区两个区域。1）以北门路为轴心的老城北居住区。城北北门路居住区，早在昆山城市发展初期就已形成，主要受到老城区中心区域影响和带动，在萧林路以南，北门路与花园路交界处形成了密集的老式新村住宅，配套齐全，社区成熟，住宅开发趋于饱和。这两年随着城市的不断扩展和对北门路的商业化改造，这一区域出现了比较多样化的物业形态，逐渐向北发展起来。首先，北门路商业街沿线主要发展公寓住宅，主要有希望之城，城北雅园这样的多层住宅，也有皇家花园、纽约之星这样的酒店公寓，还有永盛广场、尚城这样小高层，别墅，商用房混合型社区，物业形态多样，但还没有形成相连成片的居住社区。另外，区域内在永丰余路以西的花园路两侧集中了许多别墅物业，形成了一个高档别墅社区，主要依托于南面亭林园自然优美的环境和北环城河发达的水系环绕整个社区。总体来看，以北门路为轴心的老城北居住区，虽然开发较早，配套比较完善成熟，但还未形成大型公寓居住社区，楼盘的品质处于中等层次，由于北门路处于西面民营科技工业园区和东面昆山市高科技工业园区之间，所以在发展空间及规模上受到限制。2）城北高尚居住区的核心区域长江北路高尚居住区长江北路版块是市政府重点规划的具有发展潜力的大型高级集中居住区域，该板块楼盘相对比较密集，起步较早，从05、06年起沿长江北路房地产开发可谓风生水起，开发量不断扩大，成为昆山首个大型集中居住区。本区域的规划是为适应昆山的城市化进程和人口增加的需要而产生的，规划在此区域内建造140万，5万人居住的高尚住宅区，在配套基础的建设上，也是按国际化的配套设施来建造的。易初莲花是全昆山最大的综合性超市，同时还有五星级大酒店裕元大酒店，国际学校，城市生态景观公园等。该板块生活配套方面已初具规模，学校有裕园实验学校、城北中学、城北小学；商业有易初爱莲、望族商城、华城美地社区商铺、春晖路沿街商铺、江南明珠苑的萧林路沿街商铺、白塘路沿街商铺、凤凰城高档美食街等等；已经竣工的城北大道二期工程，使北部片区更加畅通；昆山北部地区居民就医环境和人居环境正在逐步提高。昆山北部另一个不得不说的板块就是正在崛起的周市镇北部片区中心。周市镇地处江苏昆山东北部，与太仓市、常熟市接壤，由原周市、新镇和陆杨三镇合并而成，是昆山市委、市政府规划的城市北部片区中心。根据昆山市总体规划，建成后的北部片区中心将集行政、教育、医疗、居住、休闲于一体。北部副中心交通发达，区位优势明显。距上海虹桥机场仅45公里，半小时即可到达，到浦东国际机场也仅一个小时车程；20分钟内可达京沪铁路和沪宁高速公路。上海港、张家港、浏家港三个港口，最远的一小时，最近的半小时。区域内公路路网四通八达，339省道、苏昆太高速穿境而过，形成了以昆太路、新浦路、339省道、城北大道、迎宾路等横向道路和长江北路、青阳路、黄浦江路、宋家港路、华扬路等纵向道路为依托的“六横六纵”道路网络。而本案就是属于高尚住宅区与未来的周市镇北部片区中心的核心位置，北靠339省道，南邻新纬路，西依白塔路，是长江北路居住区的核心位置。长江北路地块位处市政府城市总体规范的新开辟居民中心住宅小区内，被称为“昆山后花园”，而今长江北路的两侧集中了