药业公司资产评估.docx

药业公司资产评估评估方法（一）评估方法的选择根据资产评估准则的要求，注册资产评估师应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。企业价值评估的基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。在收益法的适用性方面，评估师主要结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性等方面来考虑收益法的适用性。根据评估过程中所了解的情况和收集到的资料进行分析，对药业公司的经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析，我们认为药业公司具有独立的经营获利能力，在同行业中具有竞争力，在未来时期里具有可预期的持续经营能力和盈利能力，所获取评估资料比较充分，具备采用收益法进行评估预测的条件。在市场法的适用性方面，评估师主要根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量等方面来考虑市场法的适用性。采用市场法的前提条件是存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分，在公开市场上有可比的交易案例。经过对企业、市场及相关行业的了解和分析，由于我国非上市公司的产权交易市场发育不尽完全，类似交易的可比案例来源较少；上市公司中该类公司在经营方向、资产规模、经营规模等多个因素方面与被评估单位可以匹配一致的个体较少，选用一般案例进行修正时修正幅度过大，使参考案例对本项目的价值导向失真，不能满足市场法评估条件，因此，市场法不适用于本次评估。在资产基础法的适用性方面，评估师主要根据会计政策、企业经营等情况，对被评估企业资产负债表表内及表外的各项资产、负债进行了识别，企业是否存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债等方面来考虑资产基础法的适用性。由于被评估企业有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广，资产重置成本与资产的现行市价及收益现值存在着内在联系和替代，因此本次评估也可采用资产基础法。通过以上分析，本次评估分别采用收益法及资产基础法进行，在比较两种评估方法所得出评估结论的基础上，分析差异产生原因，最终确认评估值。（二）资产基础法介绍企业价值评估中的资产基础法即成本加和法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益（净资产）价值的方法。基本公式如下：股东权益（净资产）评估值各单项资产评估值之和负债评估值之和具体评估方法分述如下：1货币资金按核对无误后的账面值作为评估值。2应收款项药业公司的应收款项包括应收账款、其他应收款。评估中在核对总账、明细账、会计报表及评估明细表一致的基础上，对款项的发生时间、具体内容、形成原因及债务人的情况进行了解分析，对大额债权进行了函证，同时评估人员采用了审核财务账簿及抽查原始凭证等替代程序，在进行经济内容和账龄分析的基础上，通过及账龄分析法，综合分析应收款项的可收回金额及未来可收回金额的评估风险损失确定应收款项的评估值。3应收票据在核对总账、明细账、会计报表及评估明细表一致的基础上，对其款项的出票时间、到期时间、形成原因及债务人的情况进行了解分析，评估人员监盘库存票据，核对应收票据登记簿的有关内容。然后了解基准日后票据的承兑情况，确认票据所涉及的经济行为真实，金额准确，以经核实的账面值确认评估值。4预付账款各种预付款项根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物的，按核实后的账面值为评估值；对于有确凿证据收不回相应货物，也不能形成相应资产或权益的预付货款，其评估值为零。5存货（1）原材料1）对于库存时间短、流动性强、市场价格变化不大的原材料，以核实后的账面价值确定评估值。2）对于市场价格变化大的原材料根据清查核实后的数量乘以最新入库价格，得出各项资产的评估值。3）对其中因失效、变质、残损、报废、无用、淘汰的原材料，在进行鉴定的基础上，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。（2）产成品产成品采用市场法进行评估。一般以其完全成本为基础，根据该产品市场销售情况好坏决定是否加上适当的利润，或是要低于成本。具体如下：1）对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金确定评估值；2）对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；3）对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；4）对于滞销、积压、降价销售产品，根据其可收回净收益确定评估值。（3）在用周转材料：对在用周转材料，采用重置成本法计算评估值。6其他流动资产其他流动资产为购买的银行理财产品。首先评估人员将其他流动资产申报表的金额与资产负债表、其他流动资产明细账、总账数进行了核对。并了解其他流动资产形成的原因或业务内容，抽查有关账务处理，核实有关原始单据，复印重要原始单据资料。同时获得金融机构出具的余额对账单。经过上述评估程序核实，企业账面值基本反映了被评估单位评估基准日的其他流动资产余额，以核实后的账面值作为评估值。7固定资产-房屋建筑物本次房屋建筑物的评估根据不同的评估对象分别采用成本法和市场法评估。（1）成本法房屋建筑物采用成本法进行评估（不含土地使用权价值），即在持续使用的前提下，以重新建造该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术分析确定成新率，据此计算评估值，计算公式如下：评估值重置价值成新率重置价值建安工程造价前期费用及其它费用资金成本重置成本的确定1）建安工程造价的确定房屋建安工程造价的计算采用概预算编制法和类比推算法。A概预算编制法即按照图纸、有关技术资料及现行地区定额重新编制概预算的方法。无资料的建筑物，根据现场测量确定工程量，对于隐蔽工程采取同类工程建造做法或咨询设计单位计算工作量。B类比推算法其他同类结构形式的建筑物与用概预算编制法计算的该类建筑物重置建安工程造价相比较，调整其与该建筑物结构、装修、配套专业标准等差异对建安工程造价的影响因素，确定其他各同类结构建筑物重置建安工程造价。2）前期及其他费用的确定前期及其他费用由政府政策性收费和建设单位管理性成本支出两部分组成。政府政策性收费系指地方政府为社会基本建设管理而收取的各项规费，一般以工程结算造价的百分比或单位建筑面积费率向建设单位收取。建设单位管理性成本支出，是建设单位必须支出的工程造价以外的成本费用，如管理人员的各项开支、各种手续费等。3）资金成本对于工程造价较大的、建设期在三个月以上的项目计算其资金成本，分别按评估基准日中国人民银行公布的半年、一年、三年期贷款利率 5.60%、6.00%、6.15%计算。工程造价较小且建设期在三个月以下的小项目不计算其资金成本。假设委评对象在定额建设工期内其建安工程造价、前期及其他费用是均匀投入的，按定额建设工期的一半时间计算出建安工程造价、前期及其他费用的利息，这两部分利息之和即为委评对象的资金成本。4）重置价值计算重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本重置单价=重置成本/建筑面积成新率的确定采用理论成新率和技术鉴定成新率相结合的方法综合确定成新率。采用理论成新率法确定成新率时按建筑物已使用年限和经济耐用年限进行计算；采用技术鉴定成新率法确定成新率时，根据房屋建筑物结构、装饰、设备的实际使用、维修、保养状况评定各部分的鉴定分值，得出技术鉴定成新率。最终成新率取理论成新率的40%与技术鉴定成新率的 60%之和确定。1）理论成新率理论成新率=尚可使用年限/（已使用年限尚可使用年限）100%2）技术鉴定成新率将影响房屋成新率的主要因素按结构（基础、承重构件、非承重构件、屋面、楼地面）、装饰（门窗、外墙、内墙、顶棚）、设备（水卫、电气、暖气、其他）等分项，通过计算建筑造价中待估房屋各项所占的比重确定各项标准分值，参考建设部“房屋完损等级评定标准”的规定，结合现场勘察实际确定分项评估完好值。技术鉴定成新率=各部位权重该部位打分法成新率权重系数根据建筑物结构、装饰、设备三部分占总造价的比例，结合现场勘查、建筑物使用强度等因素确定。根据现场勘察情况，鉴定房屋建筑物的新旧程度并根据建筑物的建成时间、维护保养、使用情况等确定打分法成新率。同时，考虑其功能性或经济性贬值的影响。3）综合成新率的确定综合成新率=理论成新率40%+技术鉴定成新率60%评估值计算评估值重置成本综合成新率（2）市场法对于市场交易活跃，可取得同一地区类似房屋建筑物交易案例的建筑物，采用市场比较法评估，以同一供需圈内房屋交易的市场价格，通过楼层、面积、装修等因素确定评估值。对产权存在瑕疵的房屋通过修正系数适当考虑产权完善费用。采用市场法得出的房地产评估价值包含了该建筑物所分摊的土地使用权价值。8固定资产设备类资产依据评估目的，本次设备类资产评估采用成本法，即在持续使用的前提下，以重新购置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术分析确定成新率，据此计算评估值。其计算公式为：评估值重置成本综合成新率或评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值（1）重置成本的确定1）不需要安装的机器设备重置成本市场现价2）需要安装的机器设备重置成本设备购置价运杂费安装调试费基础费前期费等其他费用+资金成本。A设备购置价的确定：向设备生产厂家、销售单位询问设备现行市场价格信息，结合评估人员进行二手设备的市场调研和收集现价资料，确定设备的购置价格。B运杂费及安装费的确定：根据资产具体情况及特点，运杂费考虑运输的行业计费标准、安装费按行业概算指标中规定的费率计算。C基础费的确定：根据设备的具体情况，无设备基础的不考虑该项费用；小设备的基础费用含在设备安装费中一并考虑；其他设备按照实际情况考虑基础费率。D前期费等其他费用确定：根据资产具体情况考虑该项费用。E资金成本的确定：资金成本为正常建设工期内工程占用资金的资金成本。资金成本费率为评估基准日正在执行的中国人民银行贷款利率。对不需安装的及安装周期短的设备不考虑资金成本。3）非标设备或难以询价的设备在市场寻找相同或具有可比性的参照物、调整不同因素，确定重置价值。4）自制设备自制设备依据企业原设备的设计、加工资料计算所需主要材料实耗量，查近期的材料市场价，采用采用非标设备的综合估算办法估算非标设备的重置成本。5）市场寻不到参照物的设备对少数询不到价的单台设备，在分析核实其账面原值构成的基础上，主要采取物价指数法调整得到重置价值。6）车辆根据委估资产所在地汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置附加税、验车及牌照等费用确定重置成本；或二手车市场价格确定重置成本。重置价值=购置价车辆购置税牌照费（上述价格中不含车辆使用期间的其他各种费用）。（2）综合成新率的确定1）对一般小型设备，进行一般性勘察，其综合成新率根据设备的工作环境、现场勘察状况，结合其经济寿命年限来确定。2）对重要设备，通过现场重点勘察，了解其工作环境、现有技术状况、近期技术资料、有关修理记录和运行记录等资料，作出现场勘察状况评分值（满分 100 分），即确定现场勘察成新率，该项权重 60%。再结合其理论成新率，该项权重 40%，采用加权平均法来确定其综合成新率。即：综合成新率理论成新率40%技术鉴定成新率60%3）车辆的成新率，根据国家汽车报废标准的相关规定及实际行驶里程和现场勘查的情况综合评定。综合成新率理论成新率40%技术鉴定成新率60%其中：A理论成新率min（年限法成新率，里程法成新率）即理论成新率取年限法成新率与里程法成新率孰低者。B技术鉴定成新率通过现场勘察，了解车辆的现有状况、有关修理记录和事故记录等资料，作出现场勘察状况评分值（满分 100 分），即确定现场勘察成新率。9在建工程对于在建工程，即处于前期准备和正在施工中的在建工程采用重置成本法进行评估。在建工程评估值在建工程历史成本+资金成本资金成本当期资产累计支出平均数资本化比率9无形资产（1）土地使用权根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。A基准地价系数修正法的基本公式为：P=P0K1K2K3式中：P 为委估宗地的地价P0 为委估宗地的基准地价K1 为综合修正系数K2 为期日修正系数K3 为年期修正系数B成本逼近法基本原理及计算公式所谓成本逼近法就是以开发土地所耗费用之和为主要依据，再加上一定利润、利息和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：地价=土地取得费+土地开发费+利息+投资利润+土地增值收益（2）其他无形资产1）无形资产-外观设计专利、许可使用的专利使用权及药品注册批件采用收益法评估，即用各项无形资产尚可使用年限创造的现金流的折现价值来确定无形资产市场价值。2）无形资产-商标权采用收益法评估，即用商标权创造的现金流的折现价值来确定商标权的市场价值。商标年法定使用年限根据中华人民共和国商标法第三十七条之规定“注册商标的有效期为十年，自核准注册之日起计算。”根据中华人民共和国商标法第三十八条之规定“注册商标有效期满，需要继续使用的，应当在期满前六个月内申请续展注册；在此期间未能提出申请的，可以给予六个月的宽展期。宽展期满仍未提出申请的，注销其注册商标。每次续展注册的有效期为十年。”本次评估的前提条件为药业公司持续经营，因此注册商标有效期满后必须续展，商标权的评估价值为永续年限下的市场价值。3）对于专用的各种类型的软件，经向软件供应商询价，按照该软件评估基准日的重置成本确定其评估值；对于评估基准日市场上有销售且无升级版本的外购通用软件，按照同类软件评估基准日市场价格确认评估值；对于目前市场上有销售但版本已经升级的外购软件，以现行市场价格扣减软件升级费用确定评估值。10其他非流动资产其他非流动资产主要为公司的土地预付款、预付工程款等，评估人员进行账表核对，并查阅了相关的原始凭证和立项资料，了解其发生额、取得日期等，以核实后的账面值确认评估值。11递延所得税资产评估方法对递延所得税资产，评估人员核对了明细账与总账、会计报表、评估明细表是否相符，查阅资产金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以核实后账面值确定评估值。12负债流动负债包括短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款及一年内到期的非流动负债等；长期负债包括长期借款等。对各项负债，评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，对账面值进行核实，以企业实际应承担的负债确定评估值。（三）收益法介绍收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。根据资产评估准则企业价值之规定，注册资产评估师应当根据企业未来经营模式、资本结构、资产使用状况以及未来收益的发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。通常适用于具有控制权的股东全部权益价值的评估。本次评估范围为股东全部权益，收益法选用权益自由现金流模型。评估模型及计算公式：本次评估采用收益法对评估对象进行评估，采用模型为未来收益折现和收益资本化相结合的两阶段折现现金流模型，现金流采用企业自由现金流，折现率采用加权平均资本成本（WACC）。（1）评估模型：本次收益法评估模型选用企业自由现金流。（2）计算公式企业价值 = 营业性资产价值 + 溢余资产价值 +长期股权投资+ 非经营性资产、负债价值股东全部权益价值 = 企业价值有息债务其中：营业性资产价值按以下公式确定营业性资产价值 = 明确的预测期期间的现金流量现值 + 明确的预测期之后的现金流量（终值）现值式中：P 为营业性资产价值；