项目提案提纲.doc

项 目 提 案 提 纲针对产品，我们遵循市场第一性一、区域市场简析1、地理位置分析房产金科玉律：地段，地段，还是地段我们的目的：为保证项目价值、建立实质根基对项目所在区域的人文情况、配套设施、商业格局、行政定位进行分析结论：结合项目所处位置，进行地段定位，地理价值判断2、区域楼市分析差异造就机会、共性产生竞争我们的目的：为提升项目优势，搜寻市场机会对项目所在区域的楼盘供应情况、去化情况、产品情况进行分析结论：竞品项目判断，市场需求判断，市场前景判断3、竞品项目分析避其锋芒，攻其软肋我们的目的：为正确定位项目，挖掘有利价值对竞品项目进行全面分析，加入竞品项目对比表，优劣势分析结论：本案SWOT分析产生（S：优势。W：劣势。O：机会。T：威胁）优势 劣势1： 1：2： 2：3： 3：4： 4：5： 5：机会 威胁1： 1：2： 2：3： 3：4： 4：针对市场，我们遵循客户第一性二、客户资源分析：1、主力客群定位占领客户即占领了市场我们的目的：为顺利去化项目，锁定战略目标对需求本项目的客户进行分析，包括年龄，社会阶层，收支状况，家庭结构，消费心理，消费习惯，精神向往，潜在需求等结论：客户与本项目的关系（如：满足生活需求、产生了精神共鸣、存在区域怀旧情结、投资消费等）2、客群来源分析：知其道，截其利我们的目的：为迅速销售项目，锁定优势战场对需求本项目的客户来源进行分析，包括来自什么区域？来自什么单位？大致的比例分析。结论：重点区域判断，营销通路的基本方向产生3、潜在客源分析：细化商战之本我们的目的：为有效利用资源，辨别轻重之割对是否会有潜在客源进行分析，如是否可能有投资型客户，收藏型客户，大致的比例分析。结论：该类客户在通路中的比重判断（自然含盖，特攻对象或放之任之）针对营销，我们遵循产品第一性三、产品定位1、策划形象定位根据地理价值，地段的定位，SWOT分析、客户的精神需求等各方面的判断结果，对本项目进行推广形象定位结论：项目市场地位确立，推广主标，推广主线，项目总神经提炼2、销售价格定位根据与各竞品的数据对比，项目间的差异，客户消费力评估，结合策划定位中的项目地位，对本项目进行基本均价的定价分析结论：本项目均价定位，价格范围的基本框定3、平面基调定位根据策划形象定位，结合客户的层次与精神需求，产品特性，进行平面基调选择分析结论：N套平面方案出炉，进行类比战略出击、我们决胜在开盘之前四、推广战略部署1、营销策略分析从全局出发，结合产品地位、客群定位与客群来源，对全盘营销的面与点进行解析（面：报广的大面积覆盖，户外的高浏览率等。点：SP活动的现场效应，销售现场的精神堡垒等）结论：判断营销的重点所在，明确面与点分别在整个策略中的作用与地位，进行策略上的性质定位。2、推广通路设计根据上述营销重点，进行推广通路的选择与简单的效果分析（各通路的受众群体）结论：明确本项目的基本推广通路（报广的选择，户外的位置，特殊媒体的选择等）3、销售阵地包装进行售楼处选址分析，并根据产品地位，客群的层次与精神向往，对工地现场，售楼处现场，外围道路提出包装建议，确定领地概念结论：明确包装的方面，方式。4、SP活动设计分析是否需要SP活动的支持，SP活动的类型选择。结论：重点编排蓄水期的SP活动与开盘期的SP活动，目的要明确（间接性与直接性概念明确）5、营销费用预算就是算帐而已 ：-）五、销售战略部署1、销售时机分析根据市场推盘情况，节气变化，消费力趋势分析开盘时间结论：明确开盘日2、销售波段分析根据产品内部情况，分析推盘的波段，各推盘波段的推出量，明确推盘策略结论：推盘波段编排与该推盘方式的目的阐述3、销控策略分析根据产品内部情况，结合市场需求与上述销售波段，分析销售控制的策略选择结论：销控计划的基本思路，明确本次销控的目的所在4、价控策略分析根据整盘定价与价格范围，结合市场情况与消费力趋势，对价格的控制与提升时机或方式进行分析结论：明确价格控制的时间结点与范围5、销售团队配置说明根据项目规模，销售要求，结合上述营销策略特性对销售团队的配置进行阐述结论：销售团队管理构架确定，销售团队人数确定，销售团队重点能力偏重点确定附件：工作计划时间接点表见下页月份XXX月份日期1234567891011121314151617181920212223242