金地梅陇镇房地产项目案例深度研究报告23页.doc

2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789典型楼盘深度研究报告金地梅陇镇目 录一、项目开发背景分析1、区域概况2、龙华片区房地产市场现状3、科学筑家的新品牌核心理念二、项目总体开发策略1、项目总体开发理念2、项目发展定位三、项目规划设计1、城市化的规划理念 2、自由秩序的开放布局3、德式建筑规划设计四、T台式景观规划设计1、项目建筑设计2、德式纯净主义建筑风格3、双外立面设计4、样板楼设计5、科技建筑元素的运用6、建筑技术细节处理7、创意户型设计五、项目配套设施及服务1、三大主题时尚街区2、WI-FI时尚综合性会馆3、人性化的物管服务 六项目营销推广策略1、特色广告牌一一代言城市未来2、开通短信互动平台一一探索地产营销新通路3、金地集团2006年最新积分奖励计划方案4、项目营销推广活动一分钟摘要l 项目开发背景分析l 项目总体开发策略l 项目规划设计l 项目建筑设计l 项目配套设施及服务l 项目营销推广策略第一部分 项目开发背景分析随着龙华镇的发展以及市政利好的影响，龙华片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。金地经过充分的市场调查和研究，在2005年选择龙华，作为其走出福田的第一个站点。第二部分 项目总体开发策略一、项目总体开发理念1、生活版的万象城2、强调一种城市感3、技术美和人性美的和谐统一二、项目发展定位1、目标客户群定位鉴于对龙华市场的精准把握，金地梅陇镇的目标客户群定位为深圳年轻、主流并向上的力量人群。70年代末、80年代初的城市未来一代。2、产品定位金地梅陇镇的产品定位为超大型城市主流社区，为中高档产品。其中项目一期以创新小户型产品为主。第三部分 项目规划设计一、城市化的规划理念金地梅陇镇从提供城市化的生活角度出发，采取 简于形而精于心的规划设计理念，大胆突破传统郊区住区的谨小慎微，以面向未来都市的姿态展开小区的规划设计。二、自由秩序的开放布局12栋板楼(另有4期住宅1栋)全南北通透，呈闪电状，中央6栋高层单体点缀其中，拒绝了形式主义，形成自由布阵。三、德式建筑规划设计项目采用德式建筑规划设计，以现代主义的理性方式，追寻技术美与人性美的和谐统一。四、T台式景观规划设计金地梅陇镇在景观设计上，通过台地的高差错落，将社区高高托起，形成 T台式的独特景观。1、园林设计理念理念一:尊重原生地貌理念二:以 人景互动为原则2、流动、丰富的园林景观设计金地梅陇镇在景观设计上以时尚、前卫、阳光、健康、自然为总体风格。3、园林景观细节捉谜中央公园、组团庭院、派对架空层、都市气质的前广场、下沉式庭院、水立方泳池。第四部分 项目建筑设计一、德式纯净主义建筑风格德国wsp建筑设计公司在建筑设计上采用简约、纯粹的德式纯净主义风格。二、双外立面设计金地梅陇镇采用 两层皮外墙设计，即在常规外墙立面之外，再加上一层非结构要求的着色载体。三、样板楼设计金地集团在金地梅陇镇建造了深圳第二个、龙华第一个样板楼。四、科技建筑元素的运用节能概念无机房及小机房电梯产品、LOW-E低辐射节能中空玻璃、蜂孔透水排水管。五、建筑技术细节处理边坡支护、冷扎带翼钢筋、地下车库、转换层和回填土层、拼装型不锈钢生活给水箱、排水出水管、消声系统、住宅新风系统。六、创意户型设计1、两大创意理念以客厅为动静分界线、以生态建筑学为原则。2、五大设计亮点赠送挑高露台和入户花园、增送大面积凸窗、通风采光且私密性良好、户型设计均好性强、次卧设计舒适性较强。第五部分 项目配套设施及服务一、三大主题时尚街区1、商业街T-street金地梅陇镇(一期)商业街T-street位于社区西面，临梅龙路分布，整个商业街总面积4800余平米，共66问独立街铺，由三个别具特色的小广场围合而成。2、凸凹有致的内广场突破传统的大社区商业手法，采用廊式多U型街铺布局，自然形成多个凸凹有致的内广场，增加了街区的都市风情。3、庭院内街商业街有节奏地设置多处庭院，通过曲直的道路，考究的块面铺装划分为自然亲和的休想活动空问。二、WI-田时尚综合性会馆金地梅陇镇设置深圳首个Wl-FI时尚综合性会馆，该会馆约2000平方米，集运动、休闲、聚会、娱乐多项功能于一体，并且安排有新潮玩家的六大时尚阵势。三、人性化的物管服务金地物业以 精品服务、真情关爱作为企业的服务理念，通过深入把握业主需求，将专业化管理和人性化服务有机结合，为业主提供精品服务。第六部分 项目营销推广策略一、特色广告牌一一代言城市未来2005年12月，首块入市广告牌 代言城市未来在滨河路、梅林关、体育馆等六处深圳主要区段全线问世，该广告牌展示出全地梅陇镇独有的项目形象和主题定位。二、开通短信互动平台一一探索地产营销新通路为了切合目标客户群的行为习惯，同时在营销渠道上做出新的探索和尝试，金地正式开通了梅陇镇项目短信互动平台。三、金地集团计划方案2006年最新积分奖励为了更好的宣传集团在深圳开发的项目， 2006年金地集团启动针对金地家天下全体会员的最新积分奖励计划方案。四、项目营销推广活动为了推广项目，金地深圳地产公司开展的具体活动有:举办项目启动典礼、推出摄影和文字网络作品征集活动、举办 全地梅陇镇世界杯之夜活动、举办 梅陇镇先锋电影周活动等。金地梅陇镇都市T台上的未来城金地梅陇镇项目档案物业类型：普通住宅建筑类型：小高层、高层装修状况：毛坯占地面积：13.8万平方米建筑面积：42万平方米容积率：3.09均价：7500元/平方米栋数：18总户数：3676停车位：900开盘时间：2006.5.27物业管理费：2.38元/平方米/月建筑设计：德国WSP建筑设计公司项目位置：宝安龙华镇梅龙大道与布龙公路交汇处开发商：深圳市金地住宅开发有限公司物业公司：深圳市金地物业管理有限公司金地梅陇镇项目概况金地梅陇镇位于深圳市龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，与锦绣江南相望，西靠悔龙路，南接世纪春城。项目总建筑面积约42万平方米，由11-18层小高层和24-33层高层建筑组成，分四期开发。项日一期占地约5万平方米，建筑面积近15万平方米，由7栋南北朝向的11-24层的小高层、高层组成，总户数约1280户:主力户型为100-122平方米的三房71-78平方米的两房，此外还有部分140平方米左右的四房和少量的复式、大平面单位。全部为一梯两户或一梯三户的板式结构。南北通透，户型方正实用，主力户型均设置入户花园、双层挑高大露台、超大凸窗等。一、开发背景分析随着龙华镇的重新定位，火车站迁址龙华，华南国际物流中心的落户，以及本来地铁4号线、福龙路 (接通香蜜湖路和龙华镇)等快速交通干线的开通，龙华片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。金地经过充分的市场调查和研究，在2005年选择龙华，作为其走出福田的第一个站点。一、区域概况金地梅陇镇位于深圳市龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，西靠梅龙路，属于龙华片区的中心地带。作为福田中心E发展的后备用地，二线拓展区被拔高定位成为 福田中心区配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。1、龙华概况龙华位于宝安区东部，东与龙岗区相邻，南与深圳市新中心区对接，距深圳皇岗口岸仅8公里，处在中部组团的中轴线上，是深圳市的次中心区。龙华街道辖区面积88平方公里，现有人口 79.3万,人口总体素质较高。龙华先后被省、市政府定位为 广东省中心镇、深圳市次中心区、深圳卫星城、深圳市物流中心。2、龙华二线拓展区概况龙华二线拓展区位于梅林关口西侧，东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，规划用地面积19.39平方公里，城市建设用地11.44平方公里 作为福田中心区发展的后备用地，二线拓展区被拔高定位成为“福田中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。二、龙华片区房地产市场现状1、房地产市场概况近年来，龙华地产市场借多种利好发展迅速。龙华也成为深圳最具活力的地产区域，深圳白领置业安居首选的后花园。目前龙华片区房地产市场大致分为三个区域，一是梅林关口，二是沿民治大道两边，三是龙华中心区。而以龙华中心区为代表的区域地产则代表了龙华地产的主流。主要体现在:在圣莫丽斯别墅的带动下，龙华楼盘均价大幅上涨，城市明珠花园、锦绣江南、世纪春城三期等楼盘均价在6000元/平方米以上，且区域内楼盘呈现出了高档次的特性。2、在售楼盘分析近两年，龙华楼盘呈现出一种气势夺人的大盘形象，区域内集中了美丽365、锦绣江南、丰泽湖、世纪春城、书香门弟、风和日丽、世纪春城等一批大盘。2006年，金地梅陇镇、圣莫丽斯一期、星河丹堤、城市明珠三期、潜龙华城、碧水龙庭、春华四季园、世纪春城二期、卓能雅居、城投七里香榭、城色等十多个楼盘推出市场。其中在售的代表性楼盘有金地梅陇镇、春华四季园、圣莫丽斯、星河丹堤、世纪春城三期、碧水龙庭。小结目前龙华片区的在售楼盘被划分为三类档次:一类是以圣奠丽斯、星河丹堤为代表的高端楼盘，均价在2万元/平方米以上;一类是以金地梅陇镇为代表的高品质楼盘，均价在7000元/平方米以上;一类是普通楼盘，均价在5000元/平方米左右。项目名称春华四季园圣莫丽斯星河丹堤世纪春城三期项目位置宝安区万科四季花城旁永香路与华南路交汇处宝安区二线扩展区 内，塘朗山旁（龙华街道五龙路西侧）福田区彩田路 北、银湖西宝安区龙华街道梅龙南路东侧规模占地面积 199239.49 M2总建筑面积 442520M2占地面积 276164.72M2 总建筑面积 331398M2占地面积 360000M2 总建筑面积 200000M2占地面积 32932.80M2总建筑面积 50650M2主力户型90M2以上230-300M2200-270M237-85M2均价（元/M2）620028000 (别墅)32000（别墅）6700项目定位43万平米水岸坡地社区世界500强的社会塔尖人士居住地大型低密度、低 容积率高尚社t低密度、高绿化 的大型情感社区开发商深圳市金光华实业有限公司深圳市华来利实业有限公司深圳市星河房地产开发有限公司深圳恒安房地 产开发有限公司开盘时间2006.2.252006.1.12006.7.3020066.243、高档楼盘成为市场主流圣莫丽斯、星河丹堤的问世提升了龙华片区的居住档次，此外，位于二线拓展区的 龙一号、信托地产项目、城投龙华项目也处于运作为阶段，且均走高档路线。从目前龙华各项目进展情况看，未来1-2年内龙华预计有250万平方米左右的推盘量，其中只有面积不到80万平方米的住宅属干普通住宅(户型面积低于144平方米1，其余的均为豪宅。二线拓展区的高档楼盘概况 龙一号:占地面积8万平方米，建筑面积8.2万平方米，容积率为1.2，开发商为鸿荣源地产。该公司通过挂牌方式取得该地块，成交地价为1805元/平方米。信托地产项目:占地面积14万平方米，建筑面积为8万平方米，容积率为0.6，全部为别墅。其开发商曾开发过著名高档楼盘水榭花都。日前项日现已进入运作阶段。城投龙华:占地4.7万平方米，建筑面积8.6万平方米。容积率为1.8，由深圳市城市建设投资公司开发。4、客户群特征分析（1)从客户群自身素质及经济能力方面来看，龙华房地产市场的客户群具有以下特征：部分大众阶层楼盘价格是大众阶层最为关心的问题。由于近年来，龙华的普通楼盘在质量、户型、周边环境和配套等方面都有很大提高，因此部分大众阶层是龙华近几年普通楼盘客户的主力军之一。2006年由于龙华片区升温，普通楼盘均价不断上扬，对大众阶层的吸引力则会大幅下降。中等偏高收入阶层高品质楼盘和地铁四号线物业是深圳中等偏高收入阶层的聚焦点之一。随着龙华住宅物业档次的提高，地铁物业将以高层为主，容积率在3.5-4之间，甚至可能出现超高层住宅物业，地铁沿线物业售价亦将较目前有40-50%的提升幅度，目标客户群集中于中等偏高收入阶层。地铁4号线2004年1月15日，香港地铁公司与深圳市政府签订协议，由香港地铁公司负责建造4号线2期及营运4号线全线30年，并获得龙华4号线沿线车站和车厂 290万平方米地块的物业开发权，可建设约2.6万个住宅单位。根据香港地铁公司在香港以往成功的操作经验，地铁沿线物业的开发将会形成新的地铁商圈，尤其是龙华中心区。政府公务员和年轻白领总面积高达13.38平方公里的龙华二线拓展区，是目前深圳最大的政府预留用地，作为 福田后花园，二线拓展区楼盘的目标瞄准了福田中心区的置业人群。其中相当一部分置业者会是收入较高的政府公务员和年轻白领。而在特区内土地资源日渐稀缺、市中心楼价居高不下的背景下，龙华将吸引越来越多来自市区的白领阶层。随着二线拓展区内的-批高端项目，如圣莫丽斯、星河丹堤的问世，以及龙一号、城投项日的开工，吸引了大批老板级人物、港商及500强中外籍员工来此置业。除此之外，由于地铁四号线从望岗口岸直抵龙华，一些香港客户选择二线拓展区高端物业。(2)从区域位置来看，其客户群具有以下特征:龙华镇老片区 该片区的客户层结构主要表现为本地化，基本是当地人购买的多，他们用途主要是改善生活以及投资。关口片区 该片区客户层次与龙华镇老片压的客户层次截然相反，龙华本地人则较少，特区内比例最高，有超过50%的业主来自特区内的福田和罗湖，主要是关内客户群因为距离的问题，比较喜欢的一个片区。二线拓展区片区 该片区目前推出的项目较少，其客户群体主要来自关内。三、龙华片区房地产市场发展前景1、龙华的定位促进了龙华房地产市场的发展龙华在深圳市的定位是深圳市次中心区、深圳市的物流中心、深圳市的后备发展基地、深圳中心区的延伸。随着龙华在深圳市的地位日益突出，以及各项市政建设的加快发展，因此未来的龙华房地产会向高品质、高素质社区建设发展，二线拓展区将是深圳优秀的住宅区域之一。2、市储备用地的用途决定龙华的房地产业发展进程由于龙华的土地储备少。今后龙华的城市发展取决于市政府19平方公里储备用地的用途，该片区域的发展定位将直接影响龙华房地产和物流业的速度及档次。3、交通对房地产业影响巨大北京到深圳，上海到深圳两条高速铁路的交汇点在龙华，必然对龙华的物流业影响很大。而深圳市的一横八纵的市政道路规划使龙华的地理位置更加突出，加上地铁四号线的建设，龙华将成为深圳市的交通枢纽，对龙华的物流业、商业、酒店业、房地产业都会带来重大的影响。龙华交通改造情况2007年，福龙路通车:起于北环香环立交，长约13公里，连接二线拓展区与香蜜湖，成为直达福田的主干道，城市拓展不再是抽象概念。2009年，地铁4号线通车:南起皇岗口岸，向北延伸至龙华新城中心，全长19.88公里，实现深港一体化。地铁4号线，将为龙华片区房地产发展带来广阔的空间。2010年，龙华新客站:龙华火车站是京广线和东南沿海高速铁路客运专线的终点站和交汇点，将带来城市新方向、新功能，使都市更强大4、龙华住宅在物业品质上与关内的差距在不断缩小龙华置业者在楼盘细节品质上更加追求精雕细琢，置业理念在升级，生活方式存改变。消费者更满意于良好的规划建设和楼盘品质的升级。5、中小户型需求加大近几年，龙华人口结构己经发生显著变化，特别是富士康、华为等科技企业的进驻，吸引了大量年轻人来此就业，从而加大了对中小户型的需求量。四、科学筑家的新品牌核心理念2005年4月初，金地正式启动新品牌战略，亮出 科学筑家的形象宣传。这一形象宣传标志着金地集团从 理科金地升级为 科学金地。作为金地启动新品牌战略后深圳的第一个项目，全地梅陇镇的开发要突出 科学筑家的新品牌核心理念。科学筑家的内涵在产品上，以科学的方法创造价值，使产品竞争从功能上升到性能，贴近人性需要;在企业管理上，强调科学的现代企业管理、改选内部流程，在保持原有产品精细化的基础上，提高项目开发节奏和速度，加快资金周转，提升运营效率;在企业文化上，强调科学发展观，强调经济利益和社会责任相统一，企业有智慧的成长。二、项目总体分开发策略通过对龙华地产市场的深度研究，金地集团得出龙华地产市场缺乏的是建筑空间、土地价值的科学演绎，即拥有一种现代的、理性的、城市化色彩强烈的小区环境。因此，项目开发将技术美与人性化和谐统一，在充分体现居住建筑在走向理性的同时，又注重对人性的全面关怀，力求打造出一个有理想的梅陇镇。一、项目总体开发理念现今的房地产市场，素以 园的抒情主义，展示壮美山河风光;或以 城彰显城市化之后 造城的壮志豪情。金地却 反其道行之，以 镇说话，决心打造-个 有理想的梅陇镇。项目总体开发理念：生活版的万象城、强调一种城市感、技术美和人性美的和谐统一万象城概况华润中心首期项目万象城作为华润中心的核心部分，建筑面积达18.8万平方米，拥有近300个独立店铺，集零售，餐饮，娱乐、休闲、文化、康体等于一身，是真正意义的一站式消费中心。华润万象城借鉴国外购物中心的成功经验，万象城的租户组合方面采取了主力店+次主力店+专门店的形式。四家主力店包括深圳最大的电影城-7厅嘉禾影城、奥运标准的冰纷万象滑冰场。有近300个国内外知名品牌专门店，包罗万象、异彩纷呈，其中三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场。1、生活版的万象城深圳金地要把金地梅陇镇项目打造成生活版的万象城，其最大的特色是 新、奇、特。2、强调一种城市感龙华现有的大多数项目，都是以园林规划为主卖点的楼盘。而金地梅陇镇并不采用其它楼盘所沿用的套路。基于龙华是未来城市发展的一个必然方向，龙华提供的不应该是一种郊区式的生活，而应该是一个非常城市化的生活，项目开发强调一种城市感。3、技术美和人性美的和谐统一通过对龙华地产市场的深度研究，金地得出龙华地产市场缺乏的是建筑空间、土地价值的科学演绎一一对细节的关注，贴近人性的需要。因此，项目开发主张技术美与人性化的和谐统一，在充分体现居住建筑在走向理性的同时，注重对人性的全面关怀。二、项目发展定位作为深圳白领置业安居首选的后花园一一龙华，区域内聚集了深圳的行政、工商、科技人才，大量的白领阶层为龙华的地产发展提供了广阔的市场。另一方面，鉴于龙华现有的大多数楼盘均以园林规划为主卖点的市场特点，为了避免同质化现象，金地提出新型产品定位，力求将金地梅陇镇打造成为超大型城市主流社区。1、 目标客户群定位目标客户群特征：回归生活的工作观、分享圈层的人际观、创意惊喜的家庭观、无处不在的审美观、快感盛宴的消费观、活在当下的享乐观目前龙华的购房主体来自白领和中产阶层，以及部分投资客。鉴于对龙华市场的精准把握，金地梅陇镇的目标客户群定位为深圳年轻、主流并向上的力量人群70年代末、80年代初的城市未来一代。他们为年青白领，有活力，有品味，有追求，对前途充满信心，有比别人长远的眼光。客户群配比根据目标客户群的特征以及定位，金地梅陇镇的目标客户群比例为10%的高端客户、50%的中高端客户、40%的中端客户。2、产品定位根据对目标客户群的分析以及受宏观调控政策对户型面积限制的影响，金地一改往日打造高尚豪宅的一贯手法，对目标客户进行产品上的量身定制，把金地梅陇镇定位为超大型城市主流社区，为中高档产品。其中项目一期以创新小户型产品为主。三、 项目规划设计金地梅陇镇以代言城市未来气势，采取 简于形而精于心的城市化规划埋念。通过年轻、跃动、亮丽的色彩，极具城市感的时尚街区，以及流动、丰富的社区内部园林空间，充分体现德式简约的规划理念，彰显了一个社区独特的精神气质。一、城市化的规划理念金地梅陇镇将居住与建筑的思考置身于区域发展的大背景之下，挑战常规，从提供城市化的生活角度出发，采取简于形而精于心的规划设计理念，大胆突破传统郊区住区的谨小慎微，以面向未来都市的姿态展开小区的规划设计。二、自由秩序的开放布局12栋板楼（另有4期住宅1栋）全南北通透，呈闪电状，中央6栋高层单体点缀其中，拒绝了形式主义，形成自由布阵。三、德式建筑规划设计项目采用德式建筑规划设计，以现代主义的理性方式，追寻技术美与人性美的和谐统一，以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然。四、“T”台式景观规划设计金地梅陇镇地块高于周边环境6-8米，用地内也有1-3米的台地高差，是方圆区域的最高点，设计师利用这种地势的错落高差，规划丰富、流动的架空层与园林景观，同时与周边区域形成区隔。台地的高差错落，将社区高高托起，形成 T台式的独特景观。 1、园林设计理念理念一:尊重原生地貌金地梅陇镇地块内有1-3米的台地高差，在景观设计中，对原有地形、地貌充分利用，结合地面起伏的台地与坡地进行简洁、流畅的设计，既能丰富了视觉效果，又遮挡底层或车道的地面活动，形成空间的趣味性和层次感。同时充分利用坡地比平整土地既节约土地平整费用和地面设施费用，又相对增加了实际绿化面积。理念二:以 人景互动为原则采用构架、廊道、雕塑小品等元素强调人的参与性、景观的可达性，将人和人的活动纳入景观体系，完全突破单纯景观的序列和公园般的组织。2、流动、丰富的园林景观设计金地梅陇镇的园林景观设计以时尚、前卫、阳光、健康、自然为总体风格。一期的生态而林分为太阳能的院子、纯净水的院子、叶绿素的院子和负离子的院子四大主题园林。3、园林景观细节(1)捉谜中央公园中央公园用非理性造景，园林源于对自然的还原，由二条垂直相交的步行绿化轴线交错连接，将休想、运动、娱乐、沟通、赏玩等功能融合在一起，在互动中人与空间形成最终的圆满与和谐。(2)组团庭院与中央花园 交互式补充的组团庭院，形成小尺度空间，强化归属感。(3)派对架空层设计师把架空层作为 自然泛会所来理解，一期5个派对架空层，多种情景设置。另加1个运动健身区和1个儿童游乐场。（4)都市气质的前广场磨砂玻璃浮雕、在线形中寻求变化的大型叠水设计、领域感的大台阶、便捷通道、考究的地面铺砖以及细部雕塑小品，形成繁华、便利、开放、融合的前广场，昭示都市气质。(5)下沉式庭院设有生态大堂的下沉式庭院和车库相通，即可丰富景观层次，让景观更具有空间感和趣味性，又增强了其功能性。（6)水立方泳池造型独特的多层次立体泳池，设有成人池、儿童池、按摩池、休闲木平台以及悬浮空中泳道。其中悬浮空中泳道长30米，宽7.5米，水深1.2米，离小区平台层地面3.75米，离商业街前广场地面13米，全钢结构池体，玻璃溢水边线，前方5米位置为玻璃池底。四、项目建筑设计金地集团聘请德国WSP建筑设计公司担任梅陇镇的建筑方案设计，采用简约、纯粹的德式纯净主义风格。外立面采用两层皮设计，在环保节能的同时，极具视觉震撼力。在户型设计上，采用两大创意理念，同时具有五大设计亮点。另外，项目非常注重科技建筑元素的运用以及建筑细节的处理。一、德式纯净主义建筑风格德国wsp建筑设计公司在建筑设计上采用简约、纯粹的德式纯净主义风格，突出简洁的线条，用直线条的造型，让建筑大胆出位。二、双外立面设计金地梅陇镇采用 两层皮外墙设计，即在常规外墙立面之外，再加上一层非结构要求的着色载体。在功能上，可活动式的装饰类百页具有遮阳、节能、环保、降低噪音等功效，同时起到保护建筑物内部构造的效果以及更有效地保证住户的私密性;在外观上，色彩鲜艳、出挑，富有变化，极具视觉震撼力。这种设计在华侨城的锦绣花园以及天鹅堡的身上有过局部尝试，不过金地目前的做法则是更彻底和更大胆。三、样板楼设计金地集团在金地梅陇镇建造了深圳第二个、龙华第一个样板楼。项目在地块动工之初，预先按1:1比例在地块南侧靠世纪春城一侧建设了样板楼，方便设计师和工程师实地体察和推敲外部形态和内部空问，现场模拟生活实际需求，从而对全面施工的铺开开展提前检讨与改进。四、科技建筑元素的运用金地 梅陇镇在产品创新上体现了循环经济的概念，运用新工艺、新材质，采用了节能的“无机房及小机电房电梯产品” LOW -E低辐射中空玻璃、住宅新风系统。在建筑的节能方面有突出的特色。1、节能概念“无机房及小机电房电梯产品”金地梅陇镇所选择的通力公司是世界最大无机房及无齿轮电梯供应商，己被众多国家著名项目选用，成为北京奥运会首选。2、LOW-三低辐射节能中空玻璃金地梅陇镇各栋南侧立面，部分楼栋东、西两侧或一侧立面门窗玻璃采用了高性能SUPER SETM超级LOW-E低辐射玻璃，它有效隔热保温，与同类产品相比节能高达1/3。3、住宅新风系统在卧室、客厅设进风口，厨房或卫生间设排风口，并安装减噪装置。排气量140M3/H，可避免室内墙壁、家具、衣物的发霉现象。五、建筑技术细节处理1、边坡支护由于场地高差大，因此边坡及支护结构较多，是所有龙华小区中最多的。其中有重力式挡土墙、土钉墙、岩土锚杆支护等三种。此外，大跨度板都大量采用预应力或非预应力多孔板结构，提供了精度和效率。2、冷扎带翼钢筋康平星萌科技生产的节能新品冷扎带翼钢筋，这种产品的优点在于经过对镶纹钢的改进。增加了附着力、改善了施工便利性、抗拉强度也大大提高。这种产品日前在深圳的小区建设中应用较少，只在体育馆、地铁等场合应用较多。3、地下车库所有栋的地下车库都是连通的，这种做法很类似华侨城的地下车库。这种连通的做法，有一个很大的好处是，可以通过地下车库，实现不同楼体之间的交通，所有车库都连成一片。而地下车库实现了自然采光和通风，在两处开设了很大的通风孔架空平台以及平台花园处都开了巨大的车库通风孔。4、转换层和回填土层地下车库与架空平台花园以上部分的转换层设计非常巧妙，没有象一般常规项目设计成骤变的四方柱，而是从地下车庄的大方柱通过梯形转换，缓慢地转变成架空平台上的较小的方柱。这有两个好处，-个好处是转换柱不过多侵占空间，另外一个优点就是梯形转换与平台之问的角度不是90度，而是超过100度，这就形成了不容易积水的暗角，增强了防渗漏的功能。架空平台回填土层的高度达108cm，这个厚度加上局部再增厚，有利于小区绿化.5、拼装型不锈钢生活给水箱金地梅陇镇的给水箱没有设计在楼顶，因为设计在楼顶水质受污染的面就大，而是设计在地下室。生活和消防水池都在地下室，这一点与红树西岸是一样的。同时与一般小区采用混凝土水池不同的是，金地梅陇镇生活水调节水池由拼装型不锈钢水箱组成，永远也不全锈，保证水质不受二度污染。同时，两组变频调速泵供给中高楼层引用水，另外，在变频泵的基础上，辅以减压阀细分区域，保证各楼层压力平衡，供水压力平稳，不会出现各个楼层压力各不相同的情况。6、排水出水管金地梅陇镇将所有的排水出户管敷设布地下室顶板覆土层内，基本不进入地下车库，未来的车库将是相当整洁的。7、消声系统金地梅陇镇的高温排烟风机选用了带消声外壳的风机，在进入机房这一段安装了消声器。同时，排烟机房在内墙上也作了吸声处理。各类水泵止回阀均采用消声止回阀，水泵基础加隔振垫等，以减少消除噪声。排水管穿过墙板时都加了橡胶套管，即使有所震动也能够降低到最低限度。而己经运到现场的屋顶排气风机，均设置了机房消声、箱式吸声和消声器。同时机房(包括电梯j都采用隔声门，贴有吸音材料。8、蜂孔透水排水管经过加工的，表面布满了密集小孔、而且外表用可渗透式玻璃纤纬的埋址排水管lpvc管材瓜密集孔保计士中的水能够迅速渗漏到管中然后疏散了雨水系统中，而可渗透式玻璃纤维则阻止泥土混入管内发生堵塞。六、创意户型设计1、两大创意理念理念一:以客厅为动静分界线金地梅陇镇的户型设计抓住动和静的分界线客厅，把动态的起居室和静谐的卧室区隔，空间的享受+功能巧妙融为一体。理念二:以生态建筑学为原则金地梅陇镇的户型设计充分利用自然采光通风，降低能耗，将平面花园引入高层建筑，并使之成为家庭的生活空间和自然结合的亮点2、五大设计亮点亮点一:赠送挑高露台和入户花园几乎户户都有送双层挑高露台，局部露台宽达 3.15米，大部分户型均有入户花园。亮点二:增送大面积凸窗几乎每户均送1.05米的超宽凸窗，采光、视线良好，而凸窗部分作为附送面积也使房问更为宽敞。亮点三:采光、通风、私密性良好1梯2户和1梯3户的板楼设计带来的采光、通风优势，这在同等条件的楼盘中是很少见的。同层的户数少，保证了私密性和居住素质。亮点四:户型设计均好性强如1梯3户中，端头两户南北通透，中问一户为面积较小的两房，客厅及卧室全部超南，舒适度强。亮点五:次卧设计舒适性较强对于100-l10平方米的三房主力户型，次卧面宽均在3米以上。第五部分 项目配套设施及服务 龙华片区相对落后的周边配套而言，金地梅陇镇的自身配套设施则显得特别重要。项目的配套设施主要体现在商业街配套和会馆配套，以及人性化的物管服务上。其中商业配套为12000平方米，恰到好处地满足了社区内居民的日常生活需要的同时，不会因为商业面积过大而影响商业街扭转的形成。一、三大主题时尚街区项目沿梅龙路和民安路南北布置了1.2万平方米的三大主题时尚街区，时尚、生活、美食分布罗列，同时高出周边约3米，为T台SHOW商业风格，形成台阶式沿街商业，主要是满足小区内部的日常生活需求。1、商业街T-street金地梅陇镇(一期)商业街T-street位于社区西面，临梅龙路分布，整个商业街总面积4800余平米，共66间独立街铺，由三个别具特色的小广场围合而成。体验式商业店铺分布错落有致,商铺具有超常高层高,实用率高达98%左右,店铺面积以28-70平方米为主,尽度合宜。2、凸凹有致的内广场突破传统的大社区商业手法，采用廊式多U型街铺布局，自然形成多个凸凹有致的内广场，增加了街区的都市风情。3、庭院内街商业街有节奏地设置多处庭院，通过曲直的道路，考究的块面铺装划分为自然亲和的休想活动空间。另外为方便携带孩子的家长们购物，还特别设置“小人国”，并提“儿童托管服务”。二、WI-田时尚综合性会馆金地梅陇镇设置深圳首个Wl-FI时尚综合性会馆，该会馆约2000平方米，集运动、休闲、聚会、娱乐多项功能于一体，并且安排有新潮玩家的六大时尚阵势。具体表现如下：传讯场：数码能量场，WI-FI无线上网，打机+上网+电影+聊天。时尚主场：攀岩、击剑、斯诺克等多种活动。创意厨房：厨房心情，是一门创作的艺术。唱作影院：BAND房、HI-FI、影院系统，可以做观众也可以做主角。健身瑜珈：定期健身计划咖啡OR酒：时尚的休闲生活方式三、人性化的物管服务金地物业以 精品服务、真情关爱作为企业的服务理念，通过深入把握业主需求，将专业化管理和人性化服务有机结合，为业主提供精品服务。1、量身定做金地根据项目特点、业主构成及人文地理、社会环境等特点，为业主“量身定做”出最符合需求的服务产品，并全力满足业主“个性化”的需求。2、放心家园以退伍军人为主体并经过职业化培训的保安队，网络型岗位布点，24小时不间断巡逻，可视监控及红外报警系统，友好而严格的来访确认程序，保卫小区的安定。六、项目营销推广营销推广策略是一个楼盘取得成功销售的关键因素之一，金地梅陇镇作为金地启动新品牌战略后在深圳开发的第一个项目，开发商势必采取独特的营销推广策略来对项目进行宣传推广。其中最为独特的营销策略为开通项目短信互动平台，这一营销策略为项目的推广、客户积累、客户互动等方面发挥重要作用。一、特色广告牌-一代言城市未来2005年12月，首块入市广告牌 代言城市未来在滨河路、梅林关、体育馆等六处深圳主要区段全线问世，该广告牌展示出金地梅陇镇独有的项目形象和主题定位。二、开通短信互动平台产营销新道路手机短信作为 第五媒体，以其投入成本低，参与互动性强等优势在媒体推广中占据了越来越重要的地位。特别是对于年轻的目标客户群体来说，他们大多是 拇指一族，短信互动是他们喜闻乐见的参与形式。为了切合目标客户群的行为习惯，同时在营销渠道上做出新的探索和尝试，金地正式开通了梅陇镇项目短信互动平台。这一领行业风气之先的互动平台的使用，将在今后项目的推广、客户积累、客户互动等方面发挥重要作用。三、金地集团奖励计划方案-2006年最新积分为了更好的宣传集团在深圳开发的项目，2006年全地集团启动针对金地家天下全体会员的最新积分奖励计划方案。会员级别和奖励兑付会员级别积分数奖品设置钻石会员3000分获赠3000元的礼品;获赠全年金地月刊;获邀作为嘉宾，参加金地新年晚会或其他文化活动。白金会员2000分获赠价值2000元的礼品;获赠全年金地月刊;获邀作为嘉宾参加金地文化活动。1500获赠价值1500元的