《房地产估价》期末考试试卷.doc

2013-2014学年第一学期房地产估价期末考试试卷 班级：B1165 学号：31号 姓名：崔雅俊1、 选择题（每题只有一个正确答案，30分）1. 考虑影响房地产需求量的其他非价格因素,当消费者的收入水平提高时（ ） A.价格和需求量同步增长 B.价格减少和需求量增长 C.价格增长和需求量减少 D.价格和需求量同步减少2. 以下关于房地产价值的基本估价方不包括（ ） A.市场比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本法3.房地产的特性主要取决于（ ）的特性 A.房价 B.市场影响 C.土地 D.投资风险4. （ ）限制了估价报告书的用途 A.估价方法 B.估价原则 C.估价目的 D.估价日期5. 房地产权利的构成包括物权和（ ） A.所有权 B.债权 C.他物权 D.抵押权6. （ ）是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素 A.消费 B.土地 C.环境 D.人口7. 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间（ ）高低差异的基本原因。 A.价格 B.价值 C.销售情况 D.估价8.一套建筑囤积为100m2，单价为2000元m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5.31，则该套住宅的（ ）。 A实际单价为2000元m2，实际总价为30.16万元 B名义单价为1950元m2，实际总价为20万元 C实际单价为2000元m2，实际总价为20万元 D名义单价为2000元m2，实际总价为30.16万元9.根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值，应选用( )作为估价方法 A市场法 B假设开发 C收益法 D成本法10.用成本法估价房地产时，房屋现值=( )。 A房屋重置价格-房屋年折旧额 B房屋重置价格房屋成新度 C房屋重置价格-年折旧额耐用年限 D房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限2、 填空题（每空2分，20分）1.按照房地产价格的表示单位划分为总价格、（ ）和（ ）。2.房地产通俗的说是指房屋和土地，或者（ ）和（ ）3.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的，其影响因素分为（ ）和（ ）4.求取建筑物折旧的方法，主要有（ ）、（ ）和（ ）5.根据估价对象的预期收益来求取估价对象的价值的方法为（ ）3、 简答题（每题5分，25分）1.试简述估价报告的组成。 2.什么是房地产估价？ 3. 成本法和市场法的适用范围有哪些？ 4.房地产有几个主要方面的特性？ 5、 收益法的含义是什么？收益法适用的对象是什么？4、 计算题（共两题25分，第一题9分，第二题16分）1. 某可比实例，成交价格为6000元平方米，在估价调查中得知是属于亲友之间的交易，根据当地区域市场行情，此交易比正常市场价格低6%左右，则将此可比实例的成交价格修正为正常价格应为多少？（9分）2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为年，假定第一年投入建造成本的60，第二年投入40，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3，年利率为6，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。（16分）参考答案1、 选择题 1. A 2. C 3. C 4. C 5. B6. D 7. B 8. C 9. A 10. B2、 填空题1. 单位价格 楼面地价 2. 房产 地产 3. 增值因素 贬值因素4.年限法 市场提取法 分解法 5. 收益法3、 简答题1. 答：估价报告的组成有封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。2. 答：房地产估价是指以房地产为估价对象，由专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，结合估价经验及对影响待估对象房地产价格因素的分析，就待估对象房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。3. 答： 1）无交易、无收益的房地产估价 2）特殊目的的房地产估价 3）特殊建造的房地产估价 4）狭小市场上的房地产 5）市场比较法中的修正计算4. 答1、不可移动性 2、独一无二 3、寿命长久 4、供给有限 5、价值量大 6、用途多样 7、相互影响 8、易受限制 9、难以改变 10、保值增值5. 答：收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。4、 计算题1.由交易情况百分比率修正公式：正常价格= 可比实例的成交价格1（1- s%），得：正常价格= 6000 1（1-6%） = 6383（元平方米）答：则此交易实例修正为正常价格为6383元平方米2.计算建筑物的重置价格： 建造成本800万元 管理费用800324万元 投资利息（80024）60（16%）1.51（80024）40（16）0.554.9万元 则：建筑物的重置价格8002454.90501201048.9万元计算建筑物的折旧额： 墙、地面等损坏的折旧额18万元 装修部分的折旧额2002580万元 设备部分的折旧额11081088万元 长寿命项目的折旧额（1048.9018200110）850115.34万元 则：建筑物的折旧总额188088115.34301.34万元总结：第一章包括：第2个选择题和第1个简答题，共8分； 第二章包括：第3个、第5个选择题，第2个填空题和第4个简答题，共15分； 第三章包括：第1个、第8个选择题和第1个填空题，共10分； 第四章包括：第6个、第7个选择题和第3个填