楼市调控,谁才是真正的胜利者.doc

楼市调控，谁才是真正的胜利者2011年楼市政策年，也是去年以来楼市调控的持续深入期，政策会持续到什么时候？最后的调控效果如何？抑或者房价会不会降？这样的问题正充斥着老百姓的思维。但是却没有人真正的去思考过调控背后意味着什么，以前没有，现在也依然如此。问题既然有了，那么，笔者也就以个人的观点来分析下楼市调控究竟是怎么一回事。政策目的：调控背后真正的目的楼市调控的主调都被定在稳定市场上，抑制房价上涨则是目的。但是没有人会去想是否还会有其他的目的。诚然，政府每一个政策都有着积极的稳定市场、抑制房价上涨的明面目的，但是不可否认这也是领导者为了更好的掌控社会资金流向而实行的措施，抑或者说是手段，这也是笔者所说的调控背后真正的目的所在。楼市调控一方面反映了政府对“居者有其屋”的民生问题很是关注，另一个方面则体现了政府对社会经济发展的把握。很明显，后者占绝对比例，这也是无可厚非的，毕竟一个国家如果经济陷入困境甚至瘫痪，那么意味着什么谁都很清楚。翻阅以往的历次调控政策内容，我们会发现，调控的主要打击对象都是同类人，也就是所谓的投机炒房者。何谓投机炒房？很通俗的理解，就是手里有钱的人通过低价买进高价卖出的行为来赚取中间差价，实现利益收获的同时推高房价。对于这类人，很多人都痛恨，笔者也不例外，所以调控政策把这类人作为主要打击对象很正确，也可以博大部分民众的支持。但是，在这里笔者请阅读者思考下，在正常的政策现象背后，抑制投机炒房为的是什么？答案呼之欲出，炒房者手里有房，政府是逼其就范，短时间内抛售房产，一来增加市场二手房源，二来使炒房者短期内不得进入房地产市场，第三点，也是最重要的一点，政策将促使炒房者把多余资金存入银行以待市场形势好转。伴随着调控的主旋律，金融政策的缩紧也是必然，央行对准备金率的提升更是直接体现这一点，因此，通过政策促使社会大部分剩余资金流入银行也就成了调控背后的真正目的。政策思考：是否真的抑制房价上涨楼市调控可以说是打心理战，对老百姓而言调控政策代表着房价不再上升，对炒房者而言则代表着一个阶段的“扫黑”严打期，最后对开发商而言则意味着要做一段时间老实本分的商人。影响效应远远大于硬性规定效应。曾有人很肯定的说，调控政策一定能够让房价降下来，老百姓会买得起房，但是，现状却是近年来中国房地产调控难以走出“屡涨屡调，屡调屡涨”的局面。因调控引起的思考不在少数，普遍的是大家都在政策有没有效果、效果到底如何以及房价会不会降等问题，还有少数人在想政策影响期有多长，另外还有极少数人会在政策出台后老百姓是不是真的受益了。在这里，我们就以大多数人的想法“政策出台后房价会不会降”这个问题作分析。调控期内，受政策影响的楼市最该反映出的就是成交量下滑和价格下降这两点。其中，成交量下滑现在已经成为预示政策将出台的典型依据，但后者作为核心所在却往往反其态，依然坚挺到底。也许有人会说，调控出台后很多开发商都会降价出售房源。不错，这个现象普遍存在，但是另一个现象也是存在的，一些代表性楼盘和高端楼盘并不会做降价促销，反而会越升越高。这样的做法使其在调控期内造就了独树一帜的形象，抬升了楼盘本身的市场定位，而过了调控期以后这些价格则会被众多开发商视为市场价格标准，因此，房价会在调控期以后出现疯狂上涨的局面，这个期间也被称为调控之后的楼市反弹期。严厉的调控政策之后楼市必定会反弹，这也是总所周知的事情，但是还有一个现象却常常被忽略，在楼市反弹期内政府不但不进行有效的控制，反而往往会出台鼓励政策，在老百姓购房过程会出现这样那样的优惠措施，抑或者是便捷程序。照这样的分析下来，很直观的认识到，调控政策的出台其实并没有造成房价下降，从另一方面说，甚至是把房价继续推高。既然如此，周而复始的出台一轮又一轮的调控政策为的又是什么？这样的问题出现了，也给了我们新的思考。政策背后：谁才是真正的胜利者在去年首轮调控政策出台后，曾有人说过“中国房地产调控不缺次数只缺到位”，这样的观点，笔者很是赞同。中国房地产向何处去，能否达到调控预期目的，与其说取决于方略措施，毋宁谓取决于认知态度。简言之，不是“好不好调”、“能不能调”，而是“想不想调”、“敢不敢调”！房地产继续调控发力根本无须再次调控，只要将当前措施悉数落地执行到位足矣。其实，说到这些，我们清楚，有人比我们更清楚，就算第一次不清楚，但是经验是可以借鉴的，为何不从之前的误区中走出，而是周而复始呢？答案还是那一句话，楼市调控不过是领导者更好掌控社会资金流向的重要手段。不需要过多的数据，简单的从房地产开发和买卖两条资金链的组成就可以看出，第一条：开发商自身开发资金+银行贷款买地回笼资金归还银行贷款和利息；第二条：购房者购房资金+银行贷款买房归还银行贷款和利息。看出来了吗？不错，两条资金链可以组合，开发资金链中的“回笼资金”项就是购房者的购房资金+银行贷款，另外，“银行”作为金融机构参与了整个资金链的构成，从开始的从银行贷款，到最终的向银行还款，最终可以解释，银行以通过放贷的形式再辅以收利息的手段回笼社会资金，所以银行是社会资金的最终汇集地，而谁能够代表银行，银行又是谁的，老百姓都很清楚。讲到这里，还是会有人说房地产开发商也是很赚钱的，不错，开发商是赚钱，甚至可以说是暴利也不为过，但是从另一方面讲，只要