武汉市江汉区中电尊荣国际项目可行性论证报告_83页_2008年

武汉市江汉区中电尊荣国际 项目 可 行 性 论 证 报 告 天虹商场拓展部 二零零八年 十 月 目 录 第一部分：城市概况 . 1 一、基本情况 . 1 （一）地理位置 . 1 （二）面积人口 . 1 （三）行政区划 . 2 （四）交通条件 . 3 （五）区域性质 . 4 二、经济环境 . 4 （一）武汉主要指标分析 . 4 （二）武汉“三镇”指标对比 . 8 （三）武汉与中部省会城市指标对比 . 8 （四）武汉与天虹已开店异地城市指标对比 . 9 三、城市规划 . 9 （一）中部崛起战略 . 9 （二）“两型社会”试验区 . 10 （三）城市总体规划 . 10 （四）地铁规划 . 12 四、战略地位 . 13 第二部分：商业分析 . 14 一、商业发展历程 . 14 二、主要大型零售企业概况 . 14 （一）本土企业 . 14 （二）外来企业 . 17 （三）企业竞争 . 18 （四）销售业绩 . 20 三、商业格局 . 21 四、商业圈分析 . 22 五、商业网点规划 . 25 第三部分：选址条件 . 25 一、项目概况 . 25 二、交通环境 . 26 （一）小车行驶路线 . 27 （二）公交站点及线 路 . 27 （三）人车流量 . 28 三、租金调查 . 29 （一）周边商铺租金 . 29 （二）大型商业物业租金 . 29 （三）餐饮类租金 . 30 四、竞争环境 . 30 （一）关键竞争对手 . 30 （二）潜在竞争对手 . 32 五、招商难易度评估 . 32 （一）品牌重复度 . 32 （二）招商人员访谈 . 36 六、项目销售额预测 . 37 七、项目优劣势分析 . 39 第四部分：战略布局 . 40 第五部分：结论 . 41 附件：武汉市大型商业网点基本情况 . 42 第 1 页 共 80 页 第一部分：城市概况 一、基 本情况 （一）地理位置 武汉位于 中国 腹地中心、南北分界线 长江的中游、长江与汉江交汇处。 武汉与天虹已开 店、 待开店区域代表城市区位关系图 武汉区位优势明显， 与邻省的长沙、南昌、合肥铁路交通距离约 360 公里；与郑州铁路交通距离约 530 公里；与杭州航空距离约 650 公里、铁路交通距离约 1000 公里；与广州航空 距离约 870 公里、铁路交通距离 约 1060 公里 ； 与成都航空距离约 1040 公里、铁路交通距离约 1370 公里。 （二）面积人口 武汉 属全国特大城市，土地 总 面积 8494 平方公里 。 2007 年 年末 常住人口 891 万，户籍人口 829 万 ，其中城区面积 3963.5 平方公里， 常住人口 560 万， 户籍 人口 478 万。 2007 年主要直辖市与 副省级城市 人口列表 城市名称 级 别 直属单位 全市 常住 人口 全市户籍人口 市区总人口 重庆 直辖市 中央 2816 万 955 万 北京 直辖市 中央 1633 万 1213 万 996.7 万 （常住） 杭州 副省级 浙江 786.2 万 672.4 万 418.2 万 成都 副省级 四川 1258 万 1112.3 万 497.2 万 第 2 页 共 80 页 青岛 副省级 山东 757.99 万 277.6 万 天津 直辖市 中央 1115 万 959.1 万 西安 副省级 陕西 830.5 万 764.3 万 535.2 万 宁波 副省级 浙江 891 万 564.6 万 215.3 万 武汉 副省级 湖北 891 万 828.8 万 559.9 万（常住） 济南 副省级 山东 720.5 万 604.9 万 351.1 万 广州 副省级 广东 1004.6 万 623.2 万 南京 副省级 江苏 741.3 万 617.2 万 524.6 万 上海 直辖市 中央 1858 万 1378.9 万 深圳 副省级 广东 861.6 万 212.4 万 厦门 副省级 福建 243 万 167.2 万 备注：人口数据来源于各城市 2007 年统计公报。 （三）行政区划 武汉 现 辖 13 区、 3 个国家级开发区 ，其中主 城区 俗称汉口、汉阳、武昌“三镇”，辖 江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山 、 青山 七区 。 为便于阅读，下文简要介绍“三镇”发展的历史、由来与现状特征。 武汉行政区划 由于河道的天然阻隔，武汉形成三个相对独立的地域空间。 第 3 页 共 80 页 “武昌”之名始于东汉末三国初，孙权为与刘备夺荆州，于公元 221 年 将 都城从建业（今南京）迁至鄂县，并更名 “ 武昌 ” ，取“以武治国而昌”之意 。目前省委省政府、主要重点高校及大部分高新技术企业均位于“武昌”。 “汉阳”之名始于 隋朝 ，古时“汉阳”位于汉水之北， 公元 606 年 改“汉津” 为 “ 汉阳 ” ， 取“山南水北为阳” 之意。清代以前，“汉阳”一直是长江中游重要的商船集散地，商贸与手工业发达，清末洋务运动时期，“汉阳”成为清政府重要的工业重镇，全国大部分兵舰、炮弹、火药、机车均产于“汉阳”，时至今日，“汉阳”依然以发展工业为主，城市建设相对落后，汉水后来改道，但“汉阳”之名一直沿用至今。 “汉口”始于 明代成化年间 ，汉水改道后，“汉口 ”与“汉阳”独立开来，“汉口”迅速成为新兴商埠，名声与发展速度远超“ 武昌 ”、“汉阳”。明末清初，“汉口”与河南朱仙镇、广东佛山镇、江西景德镇并称全国四大名镇 。 目前，“ 汉口 ”的武汉港已成为国内内河最大 港口 ，“汉口”也发展成为武汉商业集中度与商业活跃度最高的区域。 1927 年初，汪精卫 国民政府将 “ 武昌 ” 与 “ 汉口 ” (辖 “ 汉阳 ” 县 )两市合并作为首都，定名 武汉 。 （四）交通 条件 公路： 武汉拥有 连接南北的公路交通网络 。国道 107、 316、 318、 106 贯通 武汉，京珠、沪蓉、汉十 、 宜黄 等 高速公路 在 武汉 交汇 ，可 通往南京、合 肥、长沙、郑州 等周边城市。 铁路： 武汉位于京广铁路、汉丹铁路、长荆铁路、武九铁路、武麻铁路交汇处 ， 是全国重要的铁路枢纽 。武汉设 有全国 18 个铁路局（集团）之一的武汉铁路局 ，火车站有 武昌火车站、汉口火车站和在建的武汉火车站 ，正建的武汉至广州、武汉至上海高速铁路 将于 2010 年年内 通车 ，届时武汉至合肥仅需 2 小 时， 至广州仅需 4 小时，至 上海仅 需 6 小时。 航空： 武汉天河 国际 机场 是 中部六省 客运量 最大的航空港。 水路： 武汉位于长江与汉江交汇处，水运便利， 武汉港 是 国内最大的内陆港 ，上游至重庆、下游至上海 ，货轮、 定班客轮往返 频繁 。 轨道： 2004 年武汉轻轨 1 号线通车，武汉成为继北京、天津、上海、广州、深圳、南京之后国内第 7、中部最早拥有轨道交通的城市 。 目前在建的线路有地铁 2 号线及 4号线一期工程预计 2010 年建成通车。 此外，横穿长江的水底隧道将于 2008 年年底通车。 第 4 页 共 80 页 （五）区域性质 武汉是湖北省省会，华中地区经济、科技、教育 与 文化中心 。 科教基地： 武汉是国家重要的科教基地，科教综合实力居全国大城市第三位。拥有各类高校 52 所 ， 70 万在校大学生 ； 各类科研机构 106 所，国家实验室 1 个，国家级重点实验室 13 个 ；“ 中国光谷 ” 所在地武汉东湖 经济 技术开发区 是 国内 第二大智力密集区，在光 电 通讯、 生物工程、激光、微电子技术和新型材料等领域科技开发实力处于 国内 领先地位 。 工业基地： 武汉是 国内 重要的工业基地。 拥有 钢铁、汽车及机械装备、电子信息 、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业 。 文化旅游：武汉 是 “ 历史文化名城 ” ， 自然人文景观丰富， 楚文化底蕴深厚。 代表性景点 有 黄鹤楼 、 国家级东湖风景区 、 归元禅寺 、 古琴台 、 辛亥首义军政府地址等。 武汉地理区位优势明显 、 外部交通环境优越 ， 人力资源丰富 、 文化底蕴深厚，人口总量大 、 城市 经济发展 基础雄厚。进驻武汉市场可衔接南北、承接东西，有助于推动我司在全国的战略布局。 二、经济环境 备注：本章节 引用 数据均来源于各 市、区历年 统计年鉴与统计公报 （一）武汉主要指标分析 1、人口年龄结构 2007 年武汉市户籍人口年龄结构 年 龄 0-17 岁 18-34 岁 35-59 岁 60 岁以上 合 计 人口数量 123.4 万 279.2 万 315.9 万 109.7 万 828.8 万 百分比 14.90% 33.70% 38.10% 13.20% 100% 武汉拥有 大量年轻消费群体， 18 34 岁的年轻人口 279.2 万，约占全部总人口的33.7%，平均每三个武汉人中，即有一个年轻人。在年轻人群中， 70 万的在校大学生是一个独特的消费群体。大学生追求时尚，消费意识超前，消费观念易于引导，其消费需求将成为未来家庭消费的风向标。武汉年轻消费群体市场发展潜力较大。 2、 地区 生产总值 2001 年 2007 年武汉地区生产总值与人均地区生产总值 指标名称 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 地区 生产总值（亿元） 1335.4 1467.8 1622.2 1882.2 2238.2 2590.8 3141.9 同期增长 10.7% 9.9% 10.5% 16.0% 18.9% 15.8% 21.3% 第 5 页 共 80 页 人均地区 生产总值（元） 16515 17971 19569 23148 26279 29899 35500 同期增长 9.5% 8.8% 8.9% 18.3% 13.5% 13.8% 18.7% 05001000150020002500300035002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %地区生产总值（亿元） 同期增长05000100001500020000250003000035000400001 2 3 4 5 6 70 . 0 %4 . 0 %8 . 0 %1 2 . 0 %1 6 . 0 %2 0 . 0 %人均地区生产总值（元） 同期增长过去五年，武汉经济实现跨越式发展。生产总值与人均生产总值持续快速增长，其中 2007 年国民生产总值基本实现比 2003 年翻一番，人均国民生产总值比 2002 年翻一番。 武汉市“十一五”规划 指出，到 2010 年，生产总值将达到 4200 亿元，人均生产总值突破 5000 美元。 3、社会消费品零售总额 2001 年 2007 年武汉社会消费品零售总额与人均社会消费品零售总额 指标名称 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 社会消费品零售总额（亿元） 711.2 798.6 885.7 996.2 1128.6 1293.3 1518.3 同期增长 13.1% 12.3% 10.9% 12.5% 13.3% 14.6% 17.4% 年末户籍人口（万） 758.2 768.1 781.2 785.9 801.4 818.8 828.8 人均社会消费品零售总额（元） 9380.1 10397.1 11337.7 12675.9 14082.9 15795.1 18332.5 同期增长 11.8% 10.8% 9.0% 11.8% 11.1% 12.2% 16.1% 020040060080010001200140016002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %2 0 . 0 %社会消费品零售总额（亿元） 同期增长0 . 02 0 0 0 . 04 0 0 0 . 06 0 0 0 . 08 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 2 0 0 0 . 01 4 0 0 0 . 01 6 0 0 0 . 01 8 0 0 0 . 02 0 0 0 0 . 01 2 3 4 5 6 70 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %人均社会消费品零售总额（元） 同期增长2003 年以来，武汉社会消费品零售总额与人均社会消费品零售总额一直处于稳步上升阶段。 2007 年社会消费品零售总额基本实现比 2002 年翻一番，人均社会消费品零售第 6 页 共 80 页 总额基本实现比 2001 年翻一番。 武汉市“十一五”规划指出，到 2010 年，社会消费品零售总额将达到 1900 亿元，未来三年，武汉每年将有约 150 亿元的社会消费品零售总额增值，消费品市场发展前景乐观。 2007 年武汉市社会消费品零售总额分类构成 指 标 2007 年（亿元） 同期增长 社会消费品零售总额 1518.3 17.4% 1、按行业分： 批发零售业 1278.2 18.8% 其中限额以上 531.6 27.3% 住宿餐饮业 201.2 13.6% 其他 38.9 -4.0% 2、限额以上批发零售业按业态分： 百货 133.7 20.6% 超市 162.1 16.9% 专业店 133.4 14.1% 专卖店 87.2 134.2% 便利店 15.3 20.3% 由上表可以看出， 超市市场规模最大，百货、专业店其次；专卖店增速最快，百货其次，但百货增速依然超过社会消费零售总额的增长，市场发展前景乐观。 4、城镇居民人均可支配收入与消费 性 支出 2001 年 2007 年武汉城镇 居民 人均可支配收入与消费性支出 指标名称 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 城 镇居民人均可支配收入（元） 7305.0 7820.3 8524.6 9564.1 10849.7 12359.9 14357.6 同期增长 8.1% 7.1% 9.0% 12.2% 13.4% 13.9% 16.2% 城镇居民人均消费 性 支出（元） 6342.2 6833.4 7251.4 7792.6 8234.5 9182.0 10600.0 同期增长 4.4% 7.7% 6.1% 7.5% 5.7% 11.5% 15.4% 02000400060008000100001200014000160002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %城镇居民人均可支配收入（元） 城镇居民人均消费支出（元）收入同期增长 支出同期增长第 7 页 共 80 页 伴随经济的快速 增长 ，武汉市城镇居民人均可支配收入与支出持续 增长。 自 2003年以来，城镇居民人均可支配收入保持 9%以上的年增长速度，且增幅不断上升，人均可支配收入的增长进一步推动社会消费品零售总额的增长，消费品市场发展前景乐观。 5、城镇居民消费结构 2002 年 2007 年武汉城镇居民八大类支出 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 消费支出 ： 569.45 604.28 649.39 686.21 765.18 883.33 食品 218.68 245.54 265.94 265.96 296.94 363.86 衣着 53.31 63.14 68.12 77.65 86.38 95.13 居住 68.35 69.01 66.33 76.31 86.18 93.29 家庭设备用品及服务 39.57 32.14 28.2 36.67 36.88 57.63 医疗保健 39.11 45.93 58.52 62.81 64.35 64.24 交通和通讯 57.34 60.50 62.16 63.83 82.57 83.96 教育文化娱乐服务 80.12 73.75 83.27 85.10 93.79 104.86 杂项 商品及服务 12.97 14.27 16 85 17.88 18.09 20.36 城镇居民恩格尔系数 38.4% 40.6% 41.0% 38.8% 38.8% 41.2% 3 8 . 4 % 4 0 . 6 % 4 1 . 0 % 3 8 . 8 % 3 8 . 8 % 4 1 . 2 %9 . 4 %1 0 . 4 % 1 0 . 5 % 1 1 . 3 % 1 1 . 3 % 1 0 . 8 %1 2 . 0 %1 1 . 4 % 1 0 . 2 % 1 1 . 1 % 1 1 . 3 % 1 0 . 6 %6 . 9 %5 . 3 % 4 . 3 % 5 . 3 %4 . 8 %6 . 5 %6 . 9 % 7 . 6 % 9 . 0 % 9 . 2 % 8 . 4 %7 . 3 %1 0 . 1 %1 0 . 0 % 9 . 6 % 9 . 3 % 1 0 . 8 % 9 . 5 %1 4 . 1 % 1 2 . 2 % 1 2 . 8 % 1 2 . 4 % 1 2 . 3 % 1 1 . 9 %2 . 3 % 2 . 4 % 2 . 6 % 2 . 6 % 2 . 4 % 2 . 3 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年食品 衣着 居住家庭设备用品及服务 医疗保健 交通和通讯教育文化娱乐服务 杂项商品及服务随着武汉城镇居民收入水平的不断提高， 居民 消费能力 相应 提升， 居民对生活品质的要求持续上升，进而带动其消费结构、消费偏好的不断变化。 从上图可以看出，武汉城镇居民在教育文化及娱乐服务方面的支出一直位居第二，反映出居民具有较高的求知欲和对教育、业余文娱生活的重视程度高；衣着类支出逐年增长，但增速放缓，可见居民对服装品质、款式的要求越 来越高。 第 8 页 共 80 页 （二）武汉 “三镇” 指标对比 2007 年武汉市 主城区 各区主要指标对比 指标 名称 单位 汉口 汉阳 武昌 江汉区 江岸区 硚口区 汉阳区 武昌区 洪山区 青山区 年末户籍 人口 万人 46.8 66.0 53.6 53.7 109.2 98.9 45.3 地区生产总值 亿元 252.6 191.2 197.7 237.5 264.3 224.9 311.5 地区生产总值 增长率 % 15.1 15.5 14.5 21.3 15.1 15.0 14.6 人均 地区生产总值 元 /人 53981 28964 36881 44223 24200 22736 68773 地方财政收入 亿元 11.4 11.1 7.4 6.4 12.0 7.2 7.7 社会消费品零售总额 亿元 248.3 186.6 167.5 129.0 226.1 186.2 65.9 社会零售品总额增长率 % 17.9 16.2 20.3 16.4 15.1 18.6 12.9 城 镇 居民 年 人均可支配收入 元 14728.4 13701.6 13748.5 14378.8 14005.9 14698.0 14820.4 城 镇居民年 人均 消费性支出 元 11422.3 9017.2 10003.7 10778.9 10192.3 11798.8 11106.3 社会固定资产投资 总额 亿元 89.79 117.41 69.68 74.14 130.88 137.45 58.25 “汉口”地区是武汉中心商业区，其中江汉区 拥 有 两个市级商业圈 ，江岸区 拥有一个市级商业圈 。 江汉区社会消费品零售总额位居主城区第一位，消费品市场最繁荣。 汉阳区与“武昌”地区的青山区均为传统工业区，工业产值对生产总值的拉动作用明显，地区生产总值较高，但城市 建设落后，商业氛围相对淡薄。 “武昌”地区的武昌区与洪山区是高校与科研院所、高新技术企业最为集中的两个区，人口规模大，城市建设投资额大，新的商业圈已形成，消费品市场发展好。 （ 三 ）武汉 与中部省会城市指标对比 2007 年中部六省省会城市主要指标对比 指标 名称 单位 武汉 长沙 南昌 合肥 郑州 太原 武汉排名 年末全市常住人口 万人 891.0 652.9 458.0 469.8 735.6 345.7 1 地区生产总值 亿元 3141.9 2190.3 1390.1 1334.2 2421.2 1254.9 1 地区生产总值增长率 % 21.3 16.0 15.5 18.1 15.6 16.4 1 人均地区生产总值 元 /人 35500 33547 30464 28125 33169 36377 2 第三产业比重 % 50.1 48.7 40.1 46.7 42.3 47.5 1 社会消费品零售总额 亿元 1518.3 1037.0 426.7 469.0 978.7 515.9 1 社会零售品总额增长率 % 17.4 19.8 19.1 22.0 19.0 18.2 6 人均 社会消费品零售总额 元 18333 15883 9315 9982 13305 4111 1 城 镇 居民 年 人均可支配收入 元 14358 16153 13076 13427 14084 13745 2 城 镇 居民 年 人均消费性支出 元 10600 12288 10064 9936 8757 10941 3 城镇居民消费倾向 % 73.8 76.1 77.0 74.0 62.2 79.6 5 从上表可以看出，在中部六省省会城市中，武汉在人口总量、地区生产总值、地区生产总值增长率、人均地区生产总值、第三产业比重、社会消费品零售 总额、人均社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入方面均具有领先优势。武汉处于中部经济发第 9 页 共 80 页 展的“领头羊”地位。 （ 四 ）武汉与天虹已开店异地城市指标对比 2007 年武汉与天虹已开 店异地 城市主要指标对比 指标名称 单位 武汉 长沙 南昌 福州 厦门 嘉兴 东莞 惠州 武汉排名 年末全市常住人口 万人 891 653 458 676 243 419 695 388 1 年末全市户籍人口 万人 828 637 491.3 630 167 337 171 313 1 地区生产总值 亿元 3142 2190 1390 1975 1375 1585 3151 1085 1 地区生产总值同期增长 % 21.3 16.0 15.5 15.1 16.1 14.4 18.1 16.0 1 第三产业比重 % 50.1 48.7 40.1 42.4 45.2 33.9 42.8 34.0 1 社会消费品零售总额 亿元 1518.3 1037.0 426.7 941.0 362.1 501.2 695.9 353.9 1 社会消费品零售总额同期增长 % 17.4 19.8 19.1 21.3 15.0 16.6 19.0 19.1 6 人均社会消费品零售总 额 元 18333 15883 9315 13920 14899 11974 10017 9272 1 城镇 居民人均可支配收入 元 14358 16153 13076 16642 21503 20128 27025 17310 7 城镇 居民人均消费性支出 元 10600 12288 10064 11790 16380 12379 21545 15015 7 消费 倾向 % 73.8 76.1 77.0 70.8 76.2 61.5 79.7 86.7 6 从上表可以 看出 : 武汉人口规模最大，消费品市场容量相对较大； 武汉经济总量与第三产业比重、社会消费品零售总额、社会消费品零售总额增长率及人均社会消费品零售总额均大幅领先天虹已开店异地城市，反映出武汉经济基础雄厚、消费品市场繁荣； 武汉人均社会消费品零售总额远超城镇居民消费性支出，其超额大大高于天虹已开店异地城市，反映武汉消费品市场对周边城市的辐射及带动作用明显； 武汉市城镇居民人均可支配收入仅高于南昌，城镇居民消费倾向仅高于嘉兴，居民消费积极性有待进一步提高。 武汉 是一座历史悠久而又年轻、富有活力的现代都市 ； 武汉 稳站中部省会城市 经济 “ 领头羊 ” 地位；消费品市场繁荣；百货市场增 速 超过 社会消费品零售总额 自然增长，未来发展前景乐观。进驻武汉对我司发展、壮大中部市场具有较高的战略意义。 三、城市规划 （一）中部崛起战略 “中原定，天下安”，中部地区 指位于中国 地理中部 、好比中国 心脏 的 湖北、湖南、江西、安徽 、 山西 、河南 六省。 第 10 页 共 80 页 中部依靠全国 10.7%的土地， 承载 全国 28.1%的人口，创造全国 22.5%的 GDP，是我国的人口大区、经济腹地和重要市场，在中国地域分工中扮演着重要角色。 2004 年 3月 、 2004 年 12 月 、 2005 年 3 月 、 2006 年 2 月，温家宝总理 先后多次 主持召开国务院常务会议，研究促进中部地区崛起问题 ， 制定促进中部地区崛起的规划 与措施。 湖北在中部 崛起战略 号召中提出的口号是“ 不等、不靠、不浮躁 ”，大力建设“武汉城市圈”， 把湖北建设成重要的现代制造业聚集区、高新技术发展区、现代物流中心区 和 农产品加工生产区。 （二）“两型社会”试验区 2007 年 12 月 14 日，国家发改委 下发通知， 通知明确国务院同意批准武汉城市圈为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。这是继上海浦东新区、天津滨海新区和成渝统筹城乡综合配 套改革试验区之后，国家 对 促进中部 崛起 战略 的又一重大部署。“武汉城市圈”迎来了建设“两型社会”发展新机遇，为未来武汉经济建设注入了强有力的政策保障 。 （三）城市总体规划 性质定位 ： 湖北省省会， 我国 中部重要的中心城市 ， 全国重要的工业基地和交通、通讯枢纽。 第 11 页 共 80 页 发展目标 ： 把武汉 建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。 空间布局 ： 构建 “ 都市核心区都市发展区城市圈 ” 三层次有机结合的区域性城市体系和功能格局。 1、 都市核心区： 构建高品质多元化 、 “ 内强外优 ” 都市核心城。继续坚持三镇均衡的发展思想，在三镇生活型服务功能自成体系的基础上，统筹布局生产性高端服务功能，构建 “ 汉江 -中南 ” 、 “ 王家墩 -四新 ” 的两条轴线，形成 “T” 字形的武汉现代化的 “ 城市功能核 ” 。其中，聚集两江四岸，建设代表武汉滨水特色和荆楚风韵的标志性中心景观区。在吴家山、鲁巷建设武汉的两大副中心，引导城市向外拓展。 2、都市发展区： 构建有机生长的多轴向 “ 轮毂状 ” 的都市发展区空间结构体系。以组团带状的城市轴为基本结构，以均匀分布的水系生态网为基础，依托 “ 双快 双轨 ”主导的复合交通轴线，构建都市发展区有机生长的紧凑型滨水城市空间结构框架。在生态方面，构筑 “ 依山抱湖、三环六楔 ” 的武汉生态网，实现滨江城市向滨江滨湖生态城市转型。在交通方面，构建 “ 切线 +环形 ” 的快速交通网，内引都市核心城，外联对接城市圈高速公路体系。 3、大武汉城市圈 ： 武汉城市圈是指以武汉为中心，以 100 公里为半径的城市群落，它包括了武汉及黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等 8 个周边城市。第 12 页 共 80 页 选择 鄂州 、孝感、仙桃、黄石，发展形成 4 个 50 万以上人口大城市。选择潜江、咸宁 、天门、 洪湖、 黄冈 ，发展形成 5 个中等城市，构筑 “ 一特四大五中 ” 的城镇体系格局。 大 武汉城市圈示意图 （四）地铁规划 第 13 页 共 80 页 目前 一号线已投入运营四年，在建线路有 2 号线及 4 号线一期，其它线路建设时间待定 。 近年武汉经济持续快速增长，伴随中部崛起战略的实施 与 “两型”社会 及 武汉城市圈 建设 的逐步深入，未来武汉作为中部经济中心 城市 的地位将进一步凸显。 四、战略地位 目前我司已进驻的区域有广东、江西、福建、浙江、江苏、湖南与北京，待进驻区域有 四川（ 成都 ） 、 陕西（ 西安 ） ，从地理位置来看，中部地区衔接南北、东西， 做大做强中 部市场 有助于 完善我司战略布 局。 武汉具备承东启西、接南进北的交通与地理优势和吸引四面、辐射八方的经济基础和影响力 ，同时，武汉拥有丰富的人力资源，人力成本低于东部沿海地区，在投资环境上，借助中部战略的实施、“两型社会”与武汉城市圈的建设，地方政府出台了相应的财税等优惠政策。 天虹 已进驻区域布局图 粉色代表 天虹 已进驻区域（含北京） 武汉是中部省会城市经济龙头和中部最大的消费品市场，进驻武汉 可扩大我司在中部市场的影响力，提升市场知名度 。 第 14 页 共 80 页 第二部分：商业分析 一、商业发展历程 武汉商业有着悠久的发展历史 。 自商周以来 武汉 即为 古城镇， 五代以 后，中国的经济中心开始向长江流域转移。 唐宋时期，由于商品经济和航运贸易的发展，汉阳逐渐繁盛。到明代汉水改道 ，汉口地区形成，出现武昌、汉口、汉阳三镇鼎立的格局。 明末清初，汉口因“九省通瞿”之利与 发达的商贸业，成为 中国近代四大名镇之一和 集散南北货物 的 最大水运港口。 汉口地区 以汉正街和黄 陂街为主要街道，出现了汉口沿河闹市区。同时，汉正街 成 为 汉口早期的商贸 与 金融中心。 1861 年汉口开埠， 外国 租界的设立使得汉 口成为对外通商口岸。汉口由一个内贸型商业中心发展成为一个外贸型 国际商埠， 商业中心随之发生转移，长江沿岸的汉 口滨江地带进而形成新的商业中心， 汉口租界及相邻的华界地带成为新兴商业区，其中沿江大道、江汉路等地段汇集了大量的银行、钱庄和商号。 建国后，特别是上世纪 90 年代，武汉市零售商业 迅猛发展，市场日趋繁荣 ，一批本土零售企业逐步壮大，目前已有四家本土大型零售企业集团实现国有改制和股票上市发行 。 作为中国入世后第一批对外开放零售行业的特大型城市，外资超市与外来百货纷纷进驻武汉，商业竞争愈演愈烈，武汉零售业从规模、业态、档次等各方面都有了突破性蜕变，武汉已发展成为中部地区的 商业中心城市。 二、主要大型零售企业概况 备注： 本 节 引用数据 来源于 上市公司历年年报、 中国商业联合会 历年连锁百强排名及单店排名。 （一）本土企业 1、武商联 2007 年 4 月 9 日 经 国务院国有资产监督管理委员会 同意，武汉 国 有资产经营 公司以其持有的武汉中百、鄂武商、武汉中商等三家上市公司的股份作为发起人出资，联合 武汉经济发展投资有限 公司以 5.14 亿元现金作为出资，共同组建武汉商联（集团）股份有限公司。武商联集团于 2007 年 5 月 15 日取得企业法人营业执照，注册资本 5 亿元。 第 15 页 共 80 页 1）武商集团 武商集团是武汉市最大的 国有控股 综合性商业企业。其前身是创建于 195