【商业地产】长沙裕天-城市广场商业综合体项目前期市场研究报告-79PPT-2008年11月

裕天房产 裕天项目 可行性分析报告 长沙市盛凯投资顾问有限公司 2008.12 裕天房产 受湖南裕天房地产开发有限公司的委托，本公司对委托方位于长沙市雨花区，东临韶山路，南临时代阳光大道项目开发进行投资可行性分析，以供投资决策时参考。 本案是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。 前 言 裕天房产 我们希望将本项目打造成 中南商娱休闲体验之都 裕天房产 购物 +娱乐休闲 +零售 +餐饮 +休闲 +居住 于一体的城市综合体 集中性商业 国际公寓 酒 店 商业街 住 宅 我们希望将本项目打造成 裕天房产 裕天 城市广场 横空出世 震撼登场 裕天房产 示意 裕天房产 示意 裕天房产 示意 裕天房产 示意 裕天房产 可行性分析论证 第一部分 项目分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目定位 第四部分 规划设计草案及发展建议 第五部分 开发时序及入市时机 第六部分 投资收益分析 第八部分 规划深化效果 第七部分 风险分析及结论 裕天房产 第一部分 项目分析 裕天房产 项目雄踞“大融城 +两型社会试验区”桥头堡 。南城行政商务区辐射圈。 本项目位于韶山南路，而该区域正是长株潭城市群的核心位置，伴随着城市基础设施建设以及奥林匹克花园等诸多大型住宅项目的开发，未来居住人口将大幅增加；同时，红星建材交易中心等诸多大型专业市场的密集扎堆，消费人群与日俱增促使该区域消费人群非常可观； 因此，本项目处于拥有庞大消费群体的重要区位。 湖南省政府南迁至湘府路，天心区政府新址随着也搬迁至湘府路，大幅加快该区域市政配套设施建设的步伐，还将为该区域带来相当可观的商务消费。 本 案 裕天房产 项目位于长沙市雨花区。 东临韶山路，南临时代阳光大道，西侧及北侧临居住区。 宗地位于长沙南城、韶山南路西侧，是联系南城和市区的纽带， 距雨花亭广场车程约 8分钟， 距东塘车程约 10分钟，距省政府车程约 5分钟。 项目东靠长沙最负盛名的风景区 湖南省森林植物园。距湖南环保科技产业园 3公里。 项目位于二环线与三环线之间、主城与南城新市区结合部。 本案 省府 裕天房产 位居红星商圈发展带。 根据 长沙市国内贸易发展“十一五”规划 ，红星商圈将以 湘府路与韶山南路交汇处为核心， 构建以 金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。 重点发展 品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。 努力做大做强物流和以“农博会”、“车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。 本案 裕天房产 项目所在区域有一系列规划，未来将对本项目形成利好。 长株潭轻轨 长株线 ； 长沙地铁 4号线、 2号线 ； 4小时经济圈： 全省 13个市州将与省会长沙全部将通过高速公路实现对接，“ 4小时经济圈”将圆满打造成型。 一小时经济圈 ： 我省相继拉通的长常高速、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不断提速的京广铁路，使长沙经济圈得以能够辐射周边，实现经济流通一小时的目的 武广客运专线： 建成后，湖南就有了进出省的快速通道，从长沙到武汉、广州只需要 2小时左右，将极大地 推动 长沙乃至湖南真正融入泛珠三角区域经济圈。 “四横”客运专线之一 :杭州南昌长沙贵阳昆明客运专线，连接西南、华中和华东地区，属于国家重点规划的 裕天房产 宗地四至：地块东面临韶山路，东南向汽车南站；地块南面为时代阳光大道、惠之宇大酒店；地块西面为低档住宅小区；地块北面为低档住宅小区； 地块一：仅有南面临路 时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆为现有居住区； 地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有居住区； 从本项目四至分析来看，项目紧邻长沙南北交通干道 韶山路，可达性好，配套齐全，但周边形象不高。 裕天房产 地块 规划用途 容积 率 建筑密度 建筑限高 绿地 率 使用权年限 出让面积（） 地块一 商业 4.5 35% 100 35% 40年 14994.57 地块二 商业 6.0 40% 100 35% 40年 14249.43 备注 临韶山路留不小于 2000平方米的广场用地 从宗地规划用途来看，本项目当前宗地性质为商业用地，使用年限为 40年 ,可变更为综合用地； 本项目宗地限高 100米； 宗地现状：项目用地地势北高南低，高差约 20米；目前地块内部尚有民房、肉食厂宿舍等，有一定的拆迁量；地块内部无优势自然资源；本项目宗地分为两块，西地块与东地块被安置区分割； 地块一：仅有南面临路 时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆为现有居住区；该地块东西长、南北窄； 地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有居住区；该地块临韶山路面宽，临时代阳光大道面较窄。 地块一南北窄、东西长，对项目将来的规划排布要求较高； 地块一居住价值高，地块二商业价值高。 裕天房产 项目位于南城板块省府融城片区，发展前景良好。省府驻地及两型社会试验区，将极大地推动该片区建设步伐。而本项目周边拥有配套设施齐全、交通便利，与市区其他地方均有公交相连。但是项目地块较小，且被分割开，西面及北面均被现有住宅建筑物所围合，南北窄、东西长的地块形状，将对规划排布造成一定难度。同时，本项目位居红星商圈辐射范围内，商业氛围浓厚，具有很高的商业价值，如何最大化实现商业价值成为规划难点之一。总体来说，本项目位于长沙市乃至湖南重点发展区域，房地产市场发展逐步成熟，周边配套日益完善，如何突破现时市价将是重点。 项目综述 裕天房产 第二部分 市场分析 裕天房产 一、宏观环境分析 1.1中国当前宏观经济现状 一是资金储备充足。 9月末，我国外汇储备余额达到 1.9万亿美元，稳居世界第一位。高储蓄率状况不会改变， 9月末，我国居民人民币储蓄存款余额已经达到 20.5万亿元，比年初明显增加。 二是物质基础雄厚。 经过改革开放特别是新世纪以来的大规模建设，我国的物质基础大大改善，原有的对经济增长的瓶颈制约基本解决。2007年，我国能源生产总量达到 23.5亿吨标准煤，已经成为世界上除美国之外的第二大能源生产国。原煤产量 25.26亿吨，居世界第一位。发电装机容量达到 7.18亿千瓦，居世界第二。 三是发展潜力巨大。 工业化、信息化、城镇化、市场化将为经济增长提供源源不断的动力和潜力。以城镇化为例，目前我国城镇化水平较低。 2007年，我国的城镇化水平达到 44.9%，比 2006年世界平均水平低 4.1个百分点，比高收入国家低 33.1个百分点，表明我国城镇化还有很大潜力可挖。 四是积极灵活的政策 。针对经济增速的过度下滑风险和日益严峻的世界经济金融危机，国家已经确定要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为此已经出台或即将出台的扩大国内需求的政策措施将会有效刺激经济的增长。 裕天房产 在货币政策方面 ， 预计将在控制信贷风险的基础上适度扩大货币供应量和信贷规模，保持货币供应量和信贷规模的适度稳定增长。随着形势变化可能会继续下调存款准备金率和存贷款基准利率。针对中小企业的资金困难，将加大对中小企业的信贷支持力度。 在财政政策方面 ， 在总量上将依照积极财政政策要求，不断加大力度，如扩大财政赤字、发行特别建设国债等。税制改革将是重点，企业增值税转型改革已全面推开，资源税改革、提高个人所得税起征点等也有可能相机出台。在结构上，将继续坚持原有的做法，控制一般性行政开支，重点向新农村建设、社会事业发展以及困难地区和群众倾斜。 在外贸、外汇政策方面 ， 将在提高部分出口产品出口退税率、稳定外贸出口的基础上，进一步稳定人民币汇率，减弱人民币升值预期。同时提高纺织、服装、玩具等产品的出口退税率，而且范围和幅度都会扩大，一些自主品牌产品和高技术高附加值产品会得到额外关照。 在房地产方面 ， 将出台更多鼓励性政策稳定住房消费，估计将在已经降低个人购房契税税率、免征印花税的基础上，出台力度更大的政策措施，比如适当降低房地产开发的土地购置费等，使过高的房价能有实质性的下降，拉动居民的自住房消费。 1.2中国宏观经济发展态势 裕天房产 2、新形势下居民投资新走势 （ 1）家庭财富积累呈陡增态势 （ 2）居民及家庭投资增速显著加快 （ 3）居民消费倾向持续下降 （ 4）居民储蓄出现负增长 （ 5）投资热情高涨，投资意识明显增强 可见，中国居民投资意愿和投资意识已经逐步成熟并得到进一步增强。 不得不承认，“钱生钱”已经成为中国家庭经济行为的新的重要方面。 裕天房产 3、长沙城市定位及其相关政策分析 （ 1）长沙区位优势日益凸显 近几年长沙城市化率对比图60.20%56.50%53.87%51.19%44.63%44.70%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2000年 2001年 2004年 2005年 2006年 2007年作为湖南省唯一的政治核心，长沙区位优势正在逐渐释放，在对房地产开发、资金、人口吸附等方面起到了重要的促进作用。 （ 2）长沙经济保持快速发展，是湖南省经济第一极 近几年长沙 G D P 增长情况812.9928.221108.851519.92190.251790.6616.00%14.80%14.90%14.80%14%12.70%050010001500200025002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%城市G D P （亿元） 同比增长近几年长沙市人均 G D P 增长情况13747155061829623968278533371114.80%13.30%13.90%13.40%12.60%11.50%05000100001500020000250003000035000400002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均G D P （元） 同比增长裕天房产 （ 3）长沙在中部及泛珠合作中的地位 （ 4）南城将是两型社会试验区的重要据点 从房地产角度来看，长沙近两年吹遍了港澳风、江浙风，大盘新盘迭出，品质攀升，大大提升了长沙房地产开发水平，泛珠三角合作将促进长沙招商引资，推动房地产快速发展 。 长株潭三市市域面积约 2.8万平方公里； 长株潭正高速走向湖南经济发展核心增长极、高新技术产业聚集区和现代化、生态化的网状城市群；长株潭城市群获国务院批准为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”； 三市城镇将形成省域中心城市组群（属于长株潭城市群核心地区，含长沙县、望城县、湘潭县、株洲县等） 区域次中心城市 重点镇 一般建制镇四级结构； 到 2020年，长株潭的三市总人口约为 1435万人，城市化水平分别是 70%， 60%和 65%，城镇人口总数约为 943万，主城区城市人口约为 580万人，消费潜力大。 裕天房产 宏观市场小结 尽管当前全球经济形势不容乐观，但伴随中国政府及时调控、调整，并以 初见成效，预计全年经济有望保持平稳较快增长； 长沙区位优势的日益凸显，经济的平稳发展，为本项目开发建设提供了良 好的宏观社会经济环境； 两型社会的长远规划，将使本项目处在未来城市整体发展战略的热点区域 和优势环境区域。 裕天房产 1、长沙商品房市场整体供给状况分析 长沙市2 0 0 7 - 2 0 0 8 年商品房批准预售面积对比图689.99908.0131.60%7.94%010020030040050060070080090010002 0 0 7 年1 - 1 0 月 2 0 0 8 年1 - 1 0 月0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%批准预售面积（万） 同比（ 1）长沙商品房供应量年度分析 长沙市前几年土地供应较大，经过这两年的开发，已经逐渐进入上市销售周期，导致今年上市量稳步攀升；另一方面，意味着长沙房地产市场基本呈健康的发展态势，泡沫程度不高。 （ 2）长沙商品房供应量月度分析 长沙市2 0 0 8 年1 - 1 0 月商品房批准预售面积走势图34.48124.3572.76118109.1389.08145.0462.9817.36134.83 260.64%62.82%-18.37%73.28%-46.63%62.18%-41.49%98.62%-87.12%14.52%0204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月-150.00%-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%批准预售面积（万） 环比从图看 ,表明纵然当前经济形势不容乐观、诸多政策因素导致市场观望情绪弥漫，但开发企业对长沙房地产市场未来走势仍持乐观态度。 二、中观市场分析 裕天房产 2、长沙商品房市场整体需求状况分析 长沙市2 0 0 7 - 2 0 0 8 年商品房销售面积对比图438.68597.86-26.62%42.30%01002003004005006007002 0 0 7 年1 - 9 月 2 0 0 8 年1 - 9 月-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%销售面积（万） 同比截止 9月份， 2008年长沙市商品房销售面积为 438.68万平方米，同比下降 26.62%，意味着自去年二套房贷出台以来，长沙商品房整体需求受到一定影响，客户观望情绪蔓延。 3、长沙商品房市场整体价格分析 长沙市2 0 0 8 年1 - 9 月商品房成交均价走势图43614309 4332450646223897419944424400-3.67%6.39%4.59%1.18%-4.33%2.52%-3.78%4.09%-2.27%340036003800400042004400460048001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%价格（元/ ） 环比长沙商品房销售价格自去年疯涨 40%后，今年有一定回调，但仍处于高水位运行，基本保持 4000元 /以上水平。 裕天房产 中观市场小结 纵然当前经济形势不容乐观、诸多政策因素导致市场观望情绪弥漫，但开发企业对长沙房地产市场未来走势仍持乐观态度，供应量仍呈递增趋势。 长沙今年商品房销售总量相比去年虽下滑，但月度销量仍逐步攀升。 长沙商品房销售价格今年波动较大，仍呈高水位运行，预计仍有小幅度回调趋势。 裕天房产 三、分物业类型市场分析 南城住宅市场小结 供需方面，南城板块省府融城片区供应量居首，消化情况亦良好； 价格方面，受别墅物业影响，圭塘河天际岭片区最高，板块整体价格出现一定的波动，但下滑幅度不大； 户型供应方面，三房仍是主流，居家型特征明显； 本项目处于省府融城片区，片区形象高端，配套完善，交通便利，同时周边市场经营户众多，为本项目奠定了良好的客户基础。 裕天房产 商业市场小结 长沙市整体商业发展方向以 西向 和 南向 发展为主。两大新兴商圈并存的南城商业局面正在逐步形成。 长沙市商业供应偏大，但由于政策影响，消化暂时略显低迷。 南城商业整体档次偏低、参差不齐，专业市场密集，但商业发展迅速，日益集中。 当前，南城商业开发后续项目众多，市场整体商业规模巨大，消化能力逐渐得到体现。 南城商业消费群体以周边居民与往来顾客为主，随着省政府的南迁以及周边各大高档楼盘的开发，未来的消费潜力巨大。 规划中的南城商业定位于 南长沙复合型现代商贸经济圈 ，以 专业市场、会展业 特色商业形态为主导。 裕天房产 酒店市场小结 长沙酒店业发展迅猛，国际知名酒店品牌纷纷进驻长沙； 近年来，长沙高档次产权式酒店市场反响强烈，消化速度快； 2005年 2007年，长沙产权式酒店售价上升 25% 50%； 长沙高星酒店年入住率保持在 75%以上水平，客源相当稳定； 南城高星酒店异军突起，已初步形成高星酒店圈； 随着湖南旅游业、会展业等的迅猛发展，高星级酒店需求大大提升，尤其是高档酒店。目前长沙星级酒店客房数为 3万 3.2万间左右，到 2010年预计将达到 5万间左右，其间，髙星级酒店的需求量将大大提升。 裕天房产 写字楼市场小结 长沙写字楼市场存有较大需求空间，但空置率逐年攀升，由此可看出写字楼实际的需求是大于供应量的，而其中很大部分需求正被非专业写字楼滥竽充数。 价格方面，从早期的平和堂 5500元 / 、湖南文化大厦 5500元 / 、亚大时代 5800元 / 到目前的 7000 10000元 / 主流价格区间，长沙写字楼售价已有大幅攀升。 目前，新南城板块写字楼市场推出量少，但市场潜量充足，未来供应量大，即使以省政府为中心的湘府路和芙蓉南路沿线正逐步形成南城新的行政商务中心，但短期内需求有限，销售出现一定滞缓，出租情况仍相当堪忧。 本项目虽位于省府融城片区，属于未来南城行政商务中心范畴，存在一定的位置优势，但本项目若开发写字楼，不仅面临同片区众多同类物业的竞争，还同时面临众多非专业写字楼、空置写字楼的租赁竞争；而且由于写字楼属于投资性产品，与周边商务氛围、交通等关系紧密；因此，综合考虑上述因素，本项目开发写字楼存有一定的风险性。 裕天房产 第三部分 项目定位 裕天房产 一、项目定位策略 根据以上市场及地理位置分析，对于本项目雄踞“大融城 +两型社会试验区”桥头堡，正是长株潭城市群的核心位置，且位居红星商圈发展带上。 红星商圈将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。 重点发展 品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。 努力做大做强物流和以 “农博会”、“车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。 另外，项目地块本身具有其特殊性，市政道路将本地块划分为大小两块，应充分考虑这一特殊性，对本项目的发展方向进行定位。 充分发挥这种综合功能，合理有序地规划建设高水准的居住小区及相关配套型商业及酒店类物业，以完善区域的配套功能。 因此，本项目定位目标， 将本项目打造成湖南购物、休闲、娱乐、居住、文化于一体的体验之都。 中南地区商娱休闲第一极 裕天房产 二、物业发展方向的确定 我司建议，将本项目建设成为长沙大南城区域的高端性综合体项目。本项目项目物业整体发展定位： 集中性商业 +酒店 +国际公寓 +商业街 +住宅 裕天房产 三、项目功能定位 购物 +娱乐休闲 +零售 +餐饮 +休闲 +居住 裕天房产 四、项目开发主题定位 现代、科技、国际、时尚 体验式生活馆 本项目地块相对规模比较小，但地理位置优越，因此本项目一定要充分发挥商业和酒店类物业的价值才能做到项目价值的最大化。故此，在项目的开发主题定位上一定要突出城市综合体的概念，而在开发主题上要强化本项目商业、酒店的主导地位。 现代 科技 国际化 时尚化 裕天房产 五、项目形象定位 定位原则： （ 1） 利用现代、科技、国际的特色主题统领建筑外型及装饰风格 （ 2）利用现代、科技、国际的特色文化引领、衬托项目品牌 形象定位： 中南商娱休闲体验之都 裕天房产 六、住宅产品定位建议 建筑形态 户型 户型面积区间 公寓 一房 40 5 50 5 60 5 二房 小二房 70 中二房 80 5 大二房 90 5 三房 小三房 100 5 中三房 110 5 高层住宅 二房 小二房 70 中二房 80 5 大二房 90 5 三房 小三房 100 5 中三房 110 5 考虑到本项目的地块价值，及综合体属性定位，我司建议住宅产品定位走紧凑型路线。整体户型以一房、两房、三房为主，不考虑四房等户型产品。 裕天房产 七、项目定位规划文化理念 打造长沙“豪布斯卡” (HOPSCA)商业街区 H Hotel (酒店 ) 五星大酒店 O Office (办公楼 ) 酒店部分 P park、 Parking (公园、停车场 ) 市政公园 S Shopping (购物 ) 超市专卖店等 C Convention (休闲、娱乐集会 ) 休闲广场 A Apartment (高档公寓 ) 项目周边 把单一的商业购物街区变成旅游休闲生活街区，即变传统的“购物街”为“生活休闲街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、居住为一体的生活休闲空间。 裕天房产 第四部分 规划设计草案及发展建议 裕天房产 一、东地块规划初步建议 1、地块说明 东地块有效用地面积 25249平米，容积率为 6.0，建筑密度 40%，限高 100。当前用地性质为商业用地性质，可变更为综合用地。 裕天房产 2、规划示意图 东地块规划方案一 裕天房产 东地块规划方案二 裕天房产 东地块规划方案三 裕天房产 二、西地块规划初步建议 1、地块说明 西地块有效用地面积 16394.57平米，容积率为 4.5，建筑密度 35%，限高 100。当前用地性质为商业用地性质，可变更为综合用地。 裕天房产 2、规划示意图 裕天房产 第五部分 开发时序及入市时机 裕天房产 一、总体开发次序 1、对项目地块的整体分析 东地块项目处于韶山南路和新时代阳光大道交角处 ,韶山南路商业延长线 ,红星商圈主流圈层 ,商业价值巨大适合布局大体量商业、酒店、公寓类物业。 西地块临新时代阳光大道，适合布局公寓，临街商业，居住价值大于商业价值。 2、总体开发次序 Step1：西地块 Step2：东地块 3、首期位置选择的理由 控制风险，利于成功启动； 快速回笼资金，便于为后续滚动开发提供现金流； 交通条件便利，利于引导消费者正面进入售楼现场； 景观资源条件相对稍差，利于采取“低开高走”策略。 裕天房产 二、入市时机的确定 根据对整个宏观经济及房地产市场的研究分析，我司认为 2009年下半年底长沙房地产市场可能出现供不应求局面，主要原因是因为 2007年 11月份一直到 2008年底市场相对低落，相当一部分工程停顿，开工项目减少，竣工面积不足。而到 2009年市场经历过调整，市场将逐步走向复苏。 因此 2009年底上市比较符合项目开发的利益，能够为项目入市提供好的市场环境。是本项目入市的理想时机。 工程开发模拟 裕天房产 第六部分 投资收益分析 裕天房产 一、测算依据 1、新增部分土地 18.6亩，按原有地块成交均价进行测算，合4936.42万元，总地块面积为 62.466亩，土地总购置费用为 16578万元； 2、控规统一按土地使用权相关指标进行测算； 3、本方案测算基础为规划设计草案相关规划指标 4、报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况； 5、因场地高差较大，建筑整体按利用地形布置考虑，场地平整等三通一平费用统一按建安工程费 2%计算。 6、销售收入价格评估统一采用市场比较进行估算，出售方式为毛坯，出售时间为市场当前市场售价水平，车库按 6万 /个计算，酒店式公寓因具体配套等标准不一致，按住宅 1.5倍计算。 裕天房产 东地块经济技术指标 总用地面积 25249 建筑密度 40% 总建筑面积 152400 商业 大型购物中心 24000 临街铺面 6000 超市 0 30000 酒店 含裙楼和客房 29000 国际公寓 93400 普通住宅 0 容积率 6.04 二、经过对比分析，方案三更具可行性 （详见文档报告）。 西地块经济技术指标 总用地面积 16394.57 建筑密度 34.2% 总建筑面积 74400 商业 临街铺面 5600 普通住宅 18F 28800 25F 40000 容积率 4.54 裕天房产 序号 建筑形式 建筑面积 (平米 ) 建筑面积比例 1 公寓 93400 41.18% 2 普通住宅 68800 30.34% 3 酒店 29000 12.79% 4 商业 35600 15.70% 合计 226800 100.00% 综合指标配比情况 裕天房产 三、方案三财务指标测算 1、方案三成本的动态投入 动态的成本投入根据成本估算的结果，按项目进度计划的安排，以每半年为一计算期，项目开发各期的实际投入进行估算。各期及总体的动态投入成本详见下表。 投资计划表 (单位 :万元 ) 序号 项目 合计 建设经营期 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投资总额 95737 21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 1.1 建设投资 93000 21567 5486 10864 17619 11706 11951 7703 2671 2245 1188 1.1.1 土地成本 17904 17904 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.1.2 前期工程费 9590 3146 0 0 6444 0 0 0 0 0 0 1.1.3 建安工程费 44247 0 4425 8849 8849 8849 8849 4425 0 0 0 1.1.4 规划报建费用 3340 0 334 668 668 668 668 334 0 0 0 1.1.5 基础配套及环境工程费 2103 0 210 421 421 421 421 210 0 0 0 1.1.6 公共配套设施费 40 20 20 1.1.7 不可预见费 1478 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 1.1.8 管理费 3694 369 369 369 369 369 369 369 369 369 369 1.1.9 销售费用 10603 0 0 409 719 1230 1476 2217 2154 1728 671 1.2 财务费用 2737 0 0 0 912 0 912 0 912 0 0 1.3 流动资金 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 裕天房产 2、项目收益分析 本项目经济测算考虑将商业、住宅、酒店、公寓、车库全部进行销售。 根据项目分期发展的计划，项目首期于 2010年上半年开始发售，至 2012年下半年售完；二期于 2011年上半年开始发售，至 2013年下半年售完。 各期的住宅、商业、酒店、公寓停车位按每期的销售进度计划进行销售，计算现金流入时当期的销售收入按下期计算现金流入，销售收入先用于偿还项目的投资贷款。销售收入、现金流量计划详见下表。 销售收入表 总体销售收入预测表 序号 项目 2010年 2011年 2012年 2013年 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 销售面积 (平米 ) 20640 34400 42340 38045 47964 38057 27876 8469 257790 2 销售收入 (万元 ) 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 192787 裕天房产 现金流量表 (一 )全部投资现金流量表（单位：万元） 序号 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 现金 流入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.1 销售 收入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.2 其他 收入 2 现金 流出 21567 5486 11435 19535 16377 18857 20538 17338 13487 2.1 总投 资额 21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.2 销售税金及 附加 497 874 1496 1794 2695 2617 2100 816 2.3 土地增值税 74 131 224 268 403 392 314 122 2.4 所得税 0 0 2952 3931 9737 10746 8828 3325 3 税前净现金 流 -21567 -5486 -4005 -6463 8946 11912 29506 32563 26752 10076 4 税前净现值 -21567 -5486 -3708 -5985 7670 10213 23423 25849 19663 7406 5 税后净现金 流 -21567 -5486 -4005 -6463 5994 7981 19769 21817 17924 12203 6 税后净现金 值 -21567 -5486 -3708 -5985 5139 6842 15694 17319 13174 8969 7 税前 NPV 57479 贴现率 8% 8 税前 IRR 49.3% 9 税后 NPV 30391 10 税后 IRR 32.1% 裕天房产 (二 )自有资金现金流量表（单位：万元） 序号 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半 年 上半 年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 现金流入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.1 销售收入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.2 其他收入 2 现金流出 21567 0 571 19535 16377 19770 21450 34600 13487 5451 2.1 自有资金 21567 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 预售收入再投入 0 0 0 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.3 贷款还本付息 0 0 0 0 0 912 912 17263 0 0 2.4 销售税金及附加 497 874 1496 1794 2695 2617 2100 816 2.5 土地增值税 74 131 224 268 403 392 314 122 2.6 所得税 0 0 2952 3931 9737 10746 8828 3325 3 税前净现金流 -21567 0 6859 -6463 8946 11000 28594 15300 26752 10076 4 税前净现值 -21567 0 6351 -5985 7670 9430 22699 12146 19663 7406 5 税后净现金流 -21567 0 6859 -6463 5994 7069 18857 4554 17924 6751 6 税后净现值 -21567 0 6351 -5985 5139 6060 14969 3615 13174 4962 7 税前 NPV 57814 贴现 率 8% 8 税前 IRR 64.1% 9 税后 NPV 26720 10 税后 IRR 39.9% 裕天房产 3、财务效益评价设定 （ 1）财务计算中税项及费用设定 按国内资金开发的方式进行本次房地产开发，在进行物业销售时预计须支付的税项主要有营业税、营业税附加、印花税等，销售期间营业税按销售收入的 5.5%计算。 销售费用：按销售收入的百分比计算，其中包括中介代理费按 1.5%计算、项目推广宣传费用按销售收入的 3%计算，其余各期按销售额的 1%计算。 所得税：按应纳税所得额的 33%计算征收。 财务费用的计算设定：在财务分析中，全部按借贷资金进行财务分析，设定每一个核算期对上一个核算期的累计资金投入计息，利息按银行一般性开发贷款以年息 5.58%计算。 （ 2）财务评价指标的选取 参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，在进行本项目的经济效益评价时，所选取的财务指标为： 内部收益率（ IRR） 内部收益率（ IRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于 0时的折现率，它反映项目自身的盈利能力，是项目占用的尚未回收资金的获利率，是考察项目自身的盈利能力的主要动态评价指标。当内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。本项目选定的基准收益率为10%。 财务净现值（ NPV） 净现值（ NPV）是按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于 0时的项目是可以考虑接受的。 贴现率是计算净现值的主要参数，其大小取决于银行利率的高低、项目性质、经营风险、经营目标和要求，一般趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为贴现率。本项目的贴现率选定为 8%。 投资收益率 项目静态资本收益率是以项目计算时点的利润除以全部投资而得出的指标，它没有考虑通货膨胀而使货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。 资本金利润率 税后利润与自有资金总额之比。 裕天房产 （ 3）动态财务分析 项目各期的动态财务分析指标计算如下表： 动态财务指标表 序号 指标名称 单位 总体 1 税前内部收益率 % 49.3% 2 税后内部收益率 % 32.1% 3 税前净现值 万元 57479 4 税后净现值 万元 30391 5 盈亏平衡销售率 % 53.2% 在本项目中，选取 10%为基准收益率，项目总体内部税后收益率为 32.1%，远大于基准收益率，项目的具有较强的盈利能力。 在计算净现值时，选到 8%作为贴现率，项目各期及总体的所得税前及税后的净现值远大于零，能满足盈利要求。 从项目动态效益指标分析看，本项目是可行的，项目的盈利能力较强。 裕天房产 4、盈亏平衡及敏感性分析 （ 1）盈亏平衡分析 从项目的盈亏平衡分析可知，项目总体平衡的销售率为 53.2%，项目具有较强的抗风险能力（详见下表）。 项目在销售率达到 53.2%、销售均价达到 7573元 / 时达到盈亏平衡，项目资金盈亏压力不大。 盈亏平衡分析 单方均价（元 /平米） 7573 盈亏平衡点（平方米） 135482 盈亏平衡率 53.2% 裕天房产 （ 2）敏感性分析 影响本项目经济效益的主要风险因素为总开发成本和销售收入，选取总开发成本和销售收入作为敏感因素，针对投资收益率指标作双因素敏感分析，本项目的敏感性分析详见下表。 敏感性分析表 序号 项目 售价变动 建安成本变动 -10% -5% 0% 5% 10% -10% -5% 0% 5% 10% 1 投资回报额 (税前 ) 64022 73128 82234 88711 97681 87349 84792 82234 79676 77118 2 投资回报率 (税前 ) 66.9% 76.4% 85.9% 92.8% 102.2% 96.4% 91.0% 85.9% 81.1% 76.5% 从敏感性分析可知，销售收入的敏感性更大。 项目销售收入减少 10%或建安成本增加 10%，总体投资回报率均大于 50%，具有较强的抗风险能力。 裕天房产 5、本项目投资分析 项目 方案三 销售收入（万元） 192786.8 投资总额（万元） 95737.35 销售税金及附加（万元） 12887.798 土地增值税（万元） 1927.868 利润总额（万元） 82233.784 所得税（万元） 39519.324 税后利润（万元） 42714.461 盈余公积（万元） 4271.4461 可分配利润（万元） 38443.015 投资利润率 85.90% 全部投资的投资利税率 127.17% 自有资金投资利税率 381.29% 资本金净利润率 198.1% 裕天房产 （ 1）投资利润率 投资利润率又称投资收益率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。 本项目投资利润率达到 85.90%，具有较强的获利水平。 （ 2）资本金净利润率 是税后利润对资本金总额的比率，它反映资本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务状况的好坏。 本项目资本金净利润率达到 198.1%，反映出本项目投资能带来较高的净利润。 裕天房产 6、资金筹措与运用 贷款还本付息估算表 (贷款利息 5.58%) 序号 项目 合计 建设经营期 2009 2010 2011 2012 2013 1 借款及还本付息 1.1 期初借款余额 10863.99 1.2 本期借款 16350.25 16350.25 1.3 本期应计利息 2737.0324 912.34 912.34 912.34 0.00 1.4 本期还本付息 19087.28 912.34 912.34 17262.60 0.00 1.5 期末借款余额 10863.99 0.00 0.00 0.00 2 借款偿还资金来源 1971.55 26611.71 0.00 0.00 2.1 投资回收再投入剩余 1971.55 26611.71 0.00 0.00 资金筹措表 序号 项目 合计 建设经营期 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 2 资金筹措 95737 21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.1 自有资金 21567 21567 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 借款 16350 0 5486 10864 0 0 0 0 0 0 0 2.3 销售收入再投入 57820 0 0 0 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 裕天房产 第七部分 风险分析及结论 裕天房产 一、项目的风险点 1、政策性风险 从中国房地产发展来看，房地产开发的风险主要来源于宏观面的政策性风险，近几年来中国政府一直针对房地产市场进行干预和调控，针对房地产市场的政策持续不断。 2、市场风险 2008年下半年长沙市场成交量持续走低，消费者观望情绪较重，相当一部分的投资者持币待观，当前市场主要以刚性需求为主。 3、财务风险 项目在销售率达到 53.2%、销售均价达到 7573元 / 时达到盈亏平衡，项目资金盈亏压力不大。按照当前市场状况该风险是可控的。 裕天房产 二、综合评价 1、优势 项目地理位置优越，毗邻城市快速干道，交通便捷，为市中心少有的综合体项目。 该项目周边配套齐全，商业氛围浓厚，发展空间巨大。 城南一直是长株潭融城的核心部位，且市民较喜欢的居住选择