大连湾海底隧道商业计划书(0324.05).doc

大连湾海底隧道建设项目商 业 计 划 书（草稿）项目名称: 大连湾海底隧道建设工程项目单位: 新加坡S&D国际投资私人有限公司大连克坚房地产开发有限公司地 址: 大连市北岗桥17号、大连市甘井子区新昌街1号电 话: 8631238013701181668传 真:8288电子邮件: 联 系 人: 周克坚、傅德炫、孙晓明二五年三月十八日于大连保密承诺本商业计划书内容涉及本公司商业秘密,仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时作出以下承诺：妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。 投资公司： 项目经理：接收日期： 年 月 日一、概述1、项目建设背景根据中共中央、国务院关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见（中发200311号）文件精神，辽宁省、大连市为贯彻中央11号文件精神制定了关于加快东北亚重要国际航运中心建设的实施意见（2004年8月3日中共大连市委九届八次全会通过）。大连市将全力角逐东北亚重要国际航运中心的建设发展。针对老大连港发展空间有限的“瓶颈”，大连市将大孤山半岛和大窑湾、鲇鱼湾“一岛两湾”长达数十公里的大连市最好的岸线资源全部划出来，计划在未来一段时间内累计总投资逾千亿元人民币，建设大连港新港区。 为此，大连地方政府用大连港所得税的地方留成部分设立了国际航运中心建设专项基金；将新港区海域填出的土地无偿划拨给大连港新区建设用地；对港口及重大物流项目，免收城市基础设施配套费，并根据项目功能或投资强度减征或免征土地出让金；参与新港区建设的企业获利后5年内的所得税全额奖励返还。所有这些都是为了确保一个目标：到2010年新港区总投资额达到270亿元。因此，在大连湾的北侧，在港口、物流、及相关产业的发展将呈现出一个全新的建设高潮。此外，在原有大连经济技术开发区、保税区、双D港、金石滩国家旅游度假区等自改革开放以来20多年的发展建设成就，一个与大连老市区相对的大型的新兴市区正在高速崛起。但由于新建市区与老市区在地理位置空间上客观存在数十公里的距离，将是发展的一个障碍。鉴于大连市是一个环大连湾建设布局的滨海城市，现，如果从海上直线距离看，像是一块“U”型的马蹄铁，新老市区间的直线距离很近。可以通过建设跨海通道，把大连市区与开发区、保税区、大窑湾港、双D港等新市区连接起来，使“海角”变通途。也为大连市交通基础设施的总体提升奠定基础。大连市委、市政府目前已经决定投资建设跨海通道，并在2005年初的市人大、政协会上公开发布项目建设决定和征求意见，并获得通过。2、项目概况项目名称：大连湾海底隧道建设项目项目建设发展商：大连克坚房地产开发有限公司、项目地址：大连港东部港区海之韵广场至开发区大孤山半岛和大连湾海域；隧道两端陆地占地面积： 4平方公里；建设跨海通道需填海新增土地面积： 5平方公里；跨海交通通道总长度： 17公里；主要经营业务范围： 解决社会车辆通行、城市公共交通通行；兼营项目： 以及其他城市基础设施问题的跨海通道问题。投资总额： 85亿元；隧道建设周期： 3年；投资回报期： 20年；经营期限： 30年。大连湾海底隧道是建设东北亚国际航运中心和大连港东部地区搬迁改造开发建设项目子项目，是该项目的重要组成部分。通过海底隧道，把大连市区与开发区、保税区、大窑湾港、双D港等新市区连接起来，使“海角”变通途。也为大连市交通基础设施的总体提升奠定基础，通过海底隧道的建设，使东部地区改善在大连市总体区位上的地位，从根本上提升该区域土地级别和价位。二、隧道开发建设的必要性1、是建设东北亚国际航运中心的现实需要大连具备发展成国际航运中心的优越条件，近年来，大连市努力为建设东北亚国际航运中心执著地作着不懈的努力，国家已经批准将大连建设成东北亚国际航运中心。目前，大连正积极开展新的一轮港口开发建设热潮。相信在不远的将来，大连港口群在国际海运界地位会迅速提高，大连在东北亚经济圈中的地位也会更加显要。2、是重振东北老工业基地的形势需要中国政府投重资重建东北老工业基地，无疑会对大连及大连腹地的经济带来新的发展契机。而港口建设发展与港口城市的经济发展相互促进，相互牵动，大连市委、市政府深刻解读了这个道理，党、政主要领导重点抓港口建设和发展，并赋予港口建设发展诸多优惠政策。可以说，近期投资大连的港口建设商机无限。投资大连港口群建设不仅会在近期获得较好效益，更会因今日抢占了“桥头堡”而在东北亚经济角逐中占尽先机。今后相当长一段时期，开发区、大窑湾、小窑湾、大孤山一带将是大连市发展最快、潜力最大的经济区域，将是大连发展的重心，对东北经济的发展起着重要的牵动作用。3、是岸线资源合理利用的需要大连市是一个百年城市，市区的经济布局已经定型，在大连市周边地区近郊适宜建港的岸线资源比较紧张，“一岛三湾”的岸线资源利用和开发是大连发展的必然走向。 4、大连市区城市交通基础设施的现实需要过去百年历史大连的发展集中在大连湾的南岸，政治、经济、文化、商业、教育、医疗、居住人口、科研、总部经济、企业、事业单位、行政审批单位等都聚集在老市区，历史形成的惯性绝不是十年、二十年就可以随着一些重点工程项目的建设而转移到新市区去，大量的、而且还会不断迅速增加的交通流量使得解决多通道、快速通道的建设迫在眉睫，不建不行。目前在海湾北侧的新建企业的员工每天丢在路途的通勤交通时间在23个小时（不含等车、倒车时间），而且随着机动车辆的激增，这个时间还在继续延长。建设跨海通道，旨在直接改善大连市的城市投资基础环境和投资条件。三、海底隧道建设的可能性1、港址现状及历史回顾大连港始建于俄国殖民统治时期的1899年。日本侵华时期为掠夺中国东北资源运送物资而修建了今天位于中山区东北部的大连港的老港区，其中大部分位于东部港区。上世纪中叶大连港就已经形成了每年3000多万吨的吞吐能力，曾经是东方主要国际大港之一。百年变迁，依靠大连老港兴旺发展起来的大连市迅速的扩张，挤占了港口周边城市土地，制约了港口的发展，大连港逐渐落伍，远远不能满足日新月异高速发展的东北腹地经济步伐，不能适应港口现代化的地需要。尤其不适应航运大型化、集装箱化、专业化的需要。目前位于大连市中心的大连港老港区城市用地寸土寸金，码头扩建和仓储、运输受城区发展的制约，已经没有再发展的空间；另外老港区内的泊位吃水量浅，满足不了日益大型化的运输船舶的作业需求。所以，大连市顺应形势，在建设东北亚国际航运中心的大举措时，把大连市航运中心设在了条件优越的大窑湾港区，原大连港的一部分保留作为客运港，货运港口部分将全部搬迁到以大窑湾港区为核心的新港区。腾出的土地将转化为城市建设用地和城市公共职能用地。实施老城区改造和新港区建设的同步发展和经济双赢。为此，大连市政府制定了搬迁大连港东部港区和重点开发建设大窑湾港区的发展计划。大连港东部地区搬迁改造项目位于市中心区，覆盖了大连港东部港区和寺儿沟港区，同时需要搬迁的企事业单位还有大连油脂厂、储罐厂、第六人民医院等单位。项目用地西自港湾广场，东至海之韵广场；北临大连湾海域，南临长江路，规划用地面积300公顷。新建跨海通道在规划方面与城市总体发展规划是不可缺少的一个组成部分。南岸企业搬迁，无须再为旧市区的搬迁费力，由政府统一规划搬迁。建设场地宽敞，无制约施工因素。北岸目前为政府为建设海上交通通道预留的土地。2、大连湾的自然条件大连湾面向黄海，对面的三山岛像是一座天然的屏风安放在海中，成为第一道防线抵御来自黄海的风浪；是大连港锚地，航道天成，且不存在淤积之患，海洋性气候，夏无酷暑，冬无严寒，建港条件得天独厚。据大连地区气象台和验潮站资料：（1）气温年平均气温10.2度，极端最高气温 35.3度（1972年6月22日）极端最低气温 21.1度（1970年1月4日）（2）降水多年平均降水量 658.7 mm年最大降水量 910.8mm（1950年）日最大降水量 171.1mm（1955年7月11日）年平均降雨日数为78天，一日降水量25mm的日数平均每年7.1天，降水集中在69月，该四个月的降水量占全年的73%。降雪期为11月至翌年3月，年降雪天数平均为12天，最大积雪厚度为38mm。 （3）相对湿度多年平均湿度为67%，其中夏季相对湿度在70%以上，冬季相对湿度在60%左右。（4）风况：本海域受季风影响，夏季多偏南风，月平均风速较小。冬季多偏北风，月平均风速较大，年平均风速5.2米/秒，常风向和强风向均为偏北风，历年最大风速为34M/S。大连湾地区6级以上和7级以上风频分别为9.2%和1.66%。台风对本地区的影响主要集中在79月份，对港口能形成影响的台风平均每两年出现一次。（5）雾：雾季为38月，能见度小于1km的雾日数每年平均1.6天。（6）潮位：大连港潮位基准面为大连港筑港零点，位于黄海平面以下212.79CM。大连港的潮汐基本属于正规半日潮现象，又具有不规则半日潮现象。根据大连港验潮站和鲇鱼湾港区验测资料统计，主要潮位特征值如下：最高潮位：4.6M（1970年7月20日）最低潮位：0.66M（1970年11月12日）平均潮位：2.14M平均潮差：2.10M设计高潮位：3.18M设计低潮位：0.62M极端高水位：4.83M极端低水位：-0.85M乘潮水为：2.47M（2小时，保证率90%）施工水位：2.50M。（7）波浪：大连湾海区采用老虎滩海洋站实测资料统计。50年一遇设计高水位 H1%=1.38m L=72.8m T=8.1s设计低水位 H1%=1.11m L=62.7m T=8.1s极端高水位 H1%=1.44m L=75.4m T=8.12s极端低水位 H1%=1.16m L=56.8m T=8.1s50年一遇设计高水位 H5%=1.16m L=72.8m T=8.1s设计低水位 H5%=0.93m L=62.7m T=8.1s极端高水位 H5%=1.20m L=75.4m T=8.1s极端低水位 H5%=0.93m L=56.8m T=8.1s南侧面向黄海，会受到夏季南向波浪影响。（8）海流本海区的海流以潮流为主，根据1976年9月国家海洋局东北工作站与湾内观测，最大潮流速为0.21米/秒，流向与湾内中心轴线基本一致，上、中、底层流向相同。（9）海冰大连湾形成固定冰期的时间在1月至3月初，共约5060天，一般在岸边浅水区，结冰厚度约520cm。由于我们在和尚岛计划建港水域面向黄海，受黄海暖流影响基本无冰情，对于船舶航行和靠泊作业无影响。（10）区域地质地貌概况跨海通道建设工程场址位于大孤山半岛南侧，也是大连新市区的最南端。本地区属辽东半岛南部低山丘陵区，在大地构造上处辽东台背斜的罗州古陷南部，区域构造线方向主要为北东、北西及近东西向。场区陆域为震旦纪石英岩、泥灰岩和灰岩构成的绝对高程150260米的剥蚀低丘，基岩裸露，岩层产状稳定，倾向南西，倾角3050度，相邻工程钻探均未掲漏断裂构造。据场区地质资料，半岛西侧范围有3条北东向断裂通过，但其在近晚期未见有继续活动迹象，对跨海通道建设不会产生影响。（11）岩土层分布及其地质性质强风化泥灰岩：黄褐色,原岩结构构造不清,呈土状及碎块状,手捏易碎。风化厚度变化较大，9.1015米。中风化灰岩：黄褐色，微晶质结构，薄中厚层状构造，节理裂隙较发育，其中充填少量粘性土，岩芯呈碎块状，厚度为1220米。微风化灰岩：灰色，微晶质结构，中厚层状构造，构造及原生裂隙发育，多为方解石填充，局部有溶蚀现象，岩质坚硬，岩芯呈块状及短柱状，最大厚度2.02米。（12）地质条件评价-根据区域地质条件及岩土层结构分析，工程场区稳定性好，适宜建筑；-风化岩为良好的基础持力层；-持力层以上的土层易于开挖，且为较好填料；-根据钻探资料推测，基岩都在-12米以下，规划泊位可以有足够水深，而不需要炸礁。（13）地震烈度根据国家地震局编制的1：400万中国地震烈度区划图及说明书，和尚岛港区地震基本烈度为7度。（14）海域水深域水下比较平坦，除沿岸有少量礁石外，深水区水下情况比较理想，港口海域平均水深-10米。港区水深自然分布比较均衡，自岸边至东南方海域水深逐渐加深。3、隧道选址的地理位置隧道计划选址的具体地理位置位于大连市区和大连经济技术开发区中间，北端起点位于开发区大孤山半岛南侧海边，南端起于中山区海之韵广场，横穿大连湾，总长度约16公里。地理位置上直接将大连市新老两个中心经济区域连接在一起，可缩短交通距离50公里。新老街区连在一起，在生活设施建设和配套方面及其便利，不仅可以节省大量的建设资金，还可大大缩短建设时间。港区水下情况比较理想，水下地势比较平坦、平均水深10米，以沙、石为主要基面，海床施工难度较小。历年来航道疏浚成本都可以控制在理想的成本范围之内。4、跨海通道交通流量的市场分析目前，大连市中山区、西岗区、沙河口区及甘井子区等市内四区总人口200余万；大连经济技术开发区、保税区、双D港、金石滩国家旅游度假区等人口50万。仅上述5区域机动车拥有量约30万辆。机动车数量年增长速度为8%，每天约有10万辆车次通行于大连与开发区、保税区、港口物流园区、金石滩、双D港之间。如果跨海通道建成后，保守的计算有30%车辆从新通道通过，如按照每车收费10元/次计算，则可得出以下测算数据： 表31 交通流量预测 （单位：辆/次，万元） 年 份 机动车拥有量 两地日均通车总量 隧道日均通车量 日均收费额2007年 450，000 150，000 50，000 50 2008年 486，000 162，000 54，000 542009年 524，880 174，960 58，320 582010年 566，870 188，957 62，986 632011年 612，220 204，073 68，024 682012年 661，198 220，399 73，466 732013年 714，093 238，031 79，344 792014年 771，220 257，073 85，691 852015年 832，918 277，639 92，546 932016年 899，551 299，850 99，950 1002017年 971，515 323，838 107，946 1082018年 1049，236 349，745 116，581 1172019年 1133，175 377，725 125，908 1262020年 1223，829 407，943 135，981 1362021年 1321，735 440，578 146，859 1472022年 1427，474 475，825 158，608 1592023年 1541，672 513，891 171，297 1722024年 1665，006 555，002 185，001 1852025年 1798，207 599，402 199，801 2002026年 1942，064 647，355 215，785 216 20年收费总额为：756，645万元。从经济回报分析，本项目亦可以在政府财政适当予以补贴的前提下以BOT项目运作运作方式进行投资建设。四、海底隧道的建设方案1、跨海通道的建设方案的筛选跨海通道有三种建设方案：一是建设跨海大桥；二是沉管式海底隧道；三是盾构式海底隧道。盾构式海底隧道由于建设成本太高，施工周期长，建设难度大，所以不予考虑。在此重点研究桥梁和沉管式隧道的可行性。两个建设方案总投资额相差不多，但使用功能相差悬殊。跨海大桥的优点是在中国使用比较多，虽不是最先进的技术，但确是十分成熟的技术；同时可以成为城市的一个美丽的景观，缺点是：1、养护费用较高，会长期增加财政负担；2、处理不好会影响海湾的通航条件，功过难论，易遭非议；3、功能单一，只能满足车辆通行的功能；4、引桥占地较多，浪费大连市区极为珍贵的土地资源，从而影响总体经济效益；5、通车条件受限制，气候条件不好时大桥必须关闭，使大桥的使用功能打折扣；6，跨海大桥的引桥会增加行车里程。“沉管式”海底隧道的景观价值不如跨海大桥，但优点是：1、日后维护费用较低，近乎一劳永逸；2、可以确保全天候通行；3、一“管”多用，既可以通车，同时还可以通水、通电、通讯、通有线电视，更可以在增加投资不大的前提下增加跨海地铁交通项目；4、节省土地资源；5、不影响通航条件；6、综合安全条件优于跨海大桥；7、投资综合经济效益和社会效益较高；8、利于国防建设，相对于大桥可以有效缩短行车里程。沉管方式由于涉及水底基槽开挖和管节浮运、沉放等，需利用大量施工船舶及设施进行水上施工，在施工期对船舶锚地停泊和通航有一定影响。经初步论证，我们倾向于建设沉管式海底隧道，具体实施时采用何种方式，留待可行性专题研究时由专家进行综合经济技术比较论证。本文的计划是按照海底隧道考虑。2、项目运作技术项目建设要科学的考虑综合效益最大化问题，工程建设投资中运用系统工程技术，尽量以较小的投入创造最大化效益。可以考虑把海底隧道和跨海地铁两个项目捆在一起搞，可节省投资10多个亿元，同时也会加快工程进度，提高项目的可操作性。要通过创造性的、科学的工作提高我们经营的利润空间。在建海底隧道时，要尽量多填海，不仅可以造出大量的土地，可升值的用于房地产开发的土地，更主要的是可以有效降低海底隧道工程建设投资造价。除了解决交通之外，还可以用来解决通讯、供水、电力线路建设等多种跨海通道问题，增加隧道的经济附加值。将地下基础工程、海底隧道建设、填海造地工程三者结合在一起，可把经济效益最大化提高到极限。 4、大规模填海造地市场分析大规模的在东海公园附近、大孤山半岛、以及两地之间建设人工岛屿的填海造地。力争造地5平方公里，不仅可以增加新造土地的价值，还可以节省海底隧道投资2.4亿元工程投资；新建顺岸式码头10个，创产值15亿元；新增土地价值15亿元。以防波堤为基础，建设2平方公里的人工岛，将大连市的标志性建筑物和旅游基础设施建在上面。在海里多建人工岛屿的面积，可为旅游海上看大连新添景色。5、海底隧道设计要求隧道总长度为17公里，其中在水下距离为13公里，南北两侧引道各2公里，双向公路六车道，地铁通道一对，另设通风管道、紧急疏散通道、设备管道、水电公共商业通道等。管道截面为扁平矩形，总宽度为26.5米，高度为8米，每节长度100米，首尾衔接横穿大连湾。在海面上建设人工岛，在增加岛屿土地价值的同时，更是为了降低通风换气的技术难度和投资，也方便紧急疏散及综合服务功能。6、工程施工组织海底沉管式隧道的建设面向国际公开招标，吸引国际顶级技术和资金实力的大公司和工程公司，实施强强联手，建设现代化的跨海大通道。五、大连湾海底隧道项目开发投资运作模式方案大连湾海底隧道项目开发将采取政府牵头，宏观调控，吸引有专业水平和资金实力的企业共同参与，按市场规律规范化运作的模式进行企业化经营。具体实施将分三步走。第一步：成立大连湾海底隧道投资管理（顾问）公司股东构成：大连港东部地区搬迁改造工程指挥部（首期提供少量规划、设计、行政审批等方面应由政府出具的资金，主要代表政府）新加坡S&D国际投资私人有限公司（首期主要提供资信证明和投资意向）大连克坚房地产开发有限公司（首期最大资金投入者）（新加坡独资企业）吉盛置业（大连）有限公司注册资金以及总投资：5000万美元（根据项目进展分期到位）股权比例：大连港东部地区搬迁改造工程指挥部 %新加坡S&D国际投资私人有限公司 %大连克坚房地产开发有限公司 %承担工作：1、项目前期准备条件调查研究2、市场状况（交通流量等）发展研究3、水文地质初勘、交通规划方案设计4、联络政府有关部门及项目可行性研究报告编制5、资本运营规划，确定融投资及回报方式6、招商引资、宣传推广（市场、政府）阶段成果：取得国家发改委关于大连湾海底隧道项目立项批复第二步：定向募集股东，成立大连湾海底隧道开发公司股东构成：投资管理（顾问）公司新加坡S&D国际投资私人有限公司（主要资金投入者）或其他具备实力的企业（集团），（目前有关形成初步投资意向的外国公司已经有十多家，连同大连港东部地区的开发建设、地铁建设、综合客运站建设、CBD建设、其它城市基础设施建设，可吸引投资（借代）总额可达到100亿美元以上。详见附件及有关投资简介。）注册资金以实际总投资：10亿元（未包括政府可能提供的投入），其余所需资金依靠银行贷款出资比例：根据投资管理(顾问)公司的调查结果和股权设计方案确定承担工作：1、对大连湾海底隧道项目进行实施方案和施工图设计2、进行施工、设备采购等招标和投资建设3、对部分子项目进行招商局引资4、自行开发建设大部分工程项目5、适当时机进一步增资扩股或以其他方式进行资本化运作将已经初步形成的投资伙伴介入，由新加坡S&D国际投资私人有限公司、大连克坚房地产开发有限公司、吉盛置业（大连）有限公司等与新加坡Keppel Corp集团、HDBCorp集团公司共同运作。将项目进行分解，然后化整为零，进行分头招商，吸引全世界的目光来共同投资建设。有关城市基础设施和超大型经济项目，尽力采用BOT的方式运作。第三步：对大连湾海底隧道项目及其关联项目进行全面开发建设和资本化运作。利用外资尽快将跨海隧道建设成，之后进行资本运作组合。政府在隧道建设过程中直接从财政拿出大量的资金难度较大，可以将部分东部港区和大孤山一侧新增土地的总开发权和使用权折价抵顶投资。本方案也是对城市建设和发展实施步骤的改革和探索，为什么这样做、具体怎么做都应在事前做好理论研究。目前整体操作比较容易。因为大连港东部地区是大连市最好的可开发城区。目前就是熟地，以后的升值潜力很大。目前上海宝钢、凯德置业、新鸿基集团、香港招商局等众多大的集团公司都在觊觎这块土地，我公司拿到总开发权之后，决不愁开发不起来。吉宝置业、盛邦新业的加盟，一定会促进项目的开发进程。本项目总投资很大，可实际需要我们自己投资额度并不一定十分大，关键看前期怎么运作。运作得当，可四两破千斤。先期投入是最关键的部分，而先期投入主要是总体规划设计。六、投资估算及经济评价投资成本效益分析项目估算用基本技术经济指标大连湾海底隧道工程全长按17公里考虑，其中海底隧道13kM，起点连接线2kM，海岛车站2kM，终点连接线2kM；标准断面按6车道+2地铁车道考虑。参照杭州湾拟海底隧道沉管工程估算及国外同类隧道建设投资水平，本项目全部总投资为85亿元（人民币，下同），平均每公里5亿元元。投资效益估算项目总投资估算表61 项目总投资估算（金额单位：万元）工程或项目费用名称投资总额(万元)备 注第一部分 工程建设前期费用45803 征地、拆迁补偿费15000 建设单位管理费15086建设单位管理费3143工程质量监督费628工程监理费9430定额编制管理费1257设计文件审查费628 研究试验费3143 勘察设计费12574第二部分 设备、器具购置费11794第三部分 建筑安装工程费用628678线路工程571362一般项目157491包括:浮运、沉放、基础处理、基槽开挖、回填、释锚带主体结构368264供电及照明8988通风系统7933监控系统4346给排水及消防1366交通标志1511建筑装修21463包括吸音材料、路面工程综合利税费57316第一、二、三部分合计686275预留费用157170工程造价增涨费94302预备费62868总金额843445平均每公里造价4961450000（2）项目损益预测（贷款总额按20亿元考虑）表62：项目损益预测（金额单位:万元、收费标准单位:元/车公里、折合车流量单位:辆/日）年份毛收入日均收费总成本还本金还利息贷款余额税金营业利润所得税净利润20111825050180044000120002000001004246372092012197105418844500011760196000108486613073620132117058206247000114601910001164546824642014229956322305900011040184000126569010458620152482068238651100010500175000136595514381220162664573263051400098401640001465340512892017288357928586170009000150000158624937212201831025853068620000798013300017063395128820193394593336472400067801130001867298452532020365001003634828000534089000200815223129小计25921414514468170339782021394201083882832000366061000216859289503202242705117340892900017402900023498616129273242023459901263529000252942461636936092202449640136373000027304591068873902320255365514739510002951497047456422482026580351594192000319253843807645767202762780172445300034535832787494957820286752518547140003714628119422533892029730002005015000401567985101985778720307884021653360004336735041102662478小计19783731437463573695643941892031788402165336000433673504110266247820327884021653360004336735041102662478203378840216533600043367350411026624782034788402165336000433673504110266247820357884021653360004336735041102662478小计266802168036752055130312390合计39373120000010110067631835954125397710557表2中：毛收入=365天日均收费(见表31)；总成本=1000万元（养路费）+还本金+还利息+税金；贷款总额=20亿元；还利息=上年贷款余额6%；税金=毛收入5.5%(营业税)；营业利润=毛收入总成本；所得税=营业利润15%。为简化计算，贷款年利息均按7%考虑（下同）。经营25年总净利润为71.055771亿元，平均年回报率为:710557/843445/25=3.37%3%重要说明1、本分析报告仅仅是一份简要的财务测算，目的是让投资商用很少的时间就可以看到该项目的主要轮廓。为了简要，就没有按照通常的财务报告格式编写。主要问题反映在“表2：项目损益预测”中，即：表2中的问题主要有两点：成本中没有固定资产折旧；前十年还款过快，利润过少。这两点对于投资商合理避税是不利的，将来在实际运作时的财务报表是不会这样作的。2、大连湾海底隧道项目的测算，最终的依据是以项目设计完全确定后的概算为准。上述测算没有计算融资利率成本，如果按照每年11%的利率水平测算，实际的投资净回报率约%。以此计算净收益额约为80亿元人民币。实际资金投入量将不超过20亿美元，将实行滚动式发展。其余的投资项目将以BOT方式运作，有关投资及回报在分项可行性研究报告中详细论述。4、隧道的投资效益预测港口建成后年平均收入（万元） 年度 收入 年度 收入 年度 收入 年度 收入1 18250 6 26645 11 39420 16 580352 19710 7 28835 12 42705 17 627803 21170 8 31025 13 45990 18 675254 22995 9 33945 14 49640 19 730005 24820 10 36500 15 53655 20 78840建成后平均年运行成本： 1000万元；隧道建设周期： 3年；资金回收周期： 待投入方式确定后方能算出。七、资金筹措计划资金筹措将立足于大连克坚房地产开发有限公司、S&D国际投资私人有限公司和吉盛置业（大连）有限公司自筹资金，面向国际多渠道融资，其中以贷款、发行债券、发行股票为主要融资方式。目前，新加坡S&D国际投资私人有限公司已经与美国Arico 提供金融信用担保，然后在新加坡大华银行及其他银行贷款，投资于大连港东部搬迁改造项目。我们与美国Arico公司申请的金融信贷担保初步确定担保期限为3年一个周期，尽管3年期满可以续保，但是为了保证企业信誉，我们的资金运作计划将严格按照3年的期限制定。三年内资金周转计划：第一年，向Arico公司和有关银行借贷14亿美元（可以一次借贷，也可以分数次借贷），贷到资金后分期分批支付给被搬迁企业赴用于搬迁大连港和其他被动迁企业，部分资金用于前期基础设施建设。资金支付给被动迁企业后必须保证被动迁企业在6个月内迁出，以便于基础工程施工。为了保证资金的顺利回笼和周转，将详细规划等具体工作提前，运用系统工程技术努力缩短开发建设周期，使企业搬迁、资金支付、土地转让、基础设施施工建设、项目资金滚动等工作按计划进行。在三年期满前一个月将资金准备好存到银行，先将银行借贷资金归还之后，再运行下一个借贷周期。总工程期限应该确定在2010年之前建设完，资金计划应该按照72个月来作计划。上述仅仅是一个“借款启动项目回笼资金归还银行贷款解除Arico公司的投资担保”的简单资金循环过程。实际在融资过程中将采取多融资渠道的方式运作资金，以确保项目建设过程中资金流的顺利周转。关于投资回报率的问题，上述融资成本三年总利率和费用成本可以控制在33%以内，并计入前期开发建设成本；而投资回报率可以高达36.8%，这个数字还没有考虑税收减免的政策优惠因素，否则回报率会更高。鉴于本项目有较高、较稳定的投资回报率，所以在资金、财务方面可行。八、附属配套设施建设计划建设地铁这一点是新增加的，增加地铁项目是基于大连港东部地区将来是人口高密区，目前地面无建筑，动迁成本低，无须考虑地面与地下的结构问题，利用大连港东部地区海边地势洼，需要大量回填土石方的特点，在堤上以填埋的方式建地铁等基础设施，可起到投资省，效益高的功效。地下基础设施的上面建设道路，绿地、公共基础设施，有利于城市的长远发展。目的：通过发展大连市城市总体基础设施，完善和提升东部地区城市交通基础功能，在城市基础设施升级的同时实现土地增值，提高土地价格，为实现开发用地大幅度升值创造条件九、自然灾害紧急预案、消防、环保、劳动卫生和节能要求1、自然灾害预案和消防要求管道内设置隔离带、防火、防水自动控制隔断和紧急疏散通道，特殊情况下逃生系统，备用发电系统和紧急情况下备用照明系统。人员疏散通道形成纵向和平面便利的通道。多出入口，以满足紧急情况时人员疏散的要求。每间隔50米设灭火栓一组，严格按照消防规范设计；每间隔500米设车辆临时紧急停车场合紧急情况救助站。2、环境保护保持光道内的通风和清新的达标空气质量，通风换气系统将是隧道建设设计中的一个重要部分。卫生清扫和垃圾收集和清运，将实现24小时智能监控和机械化作业。3、劳动卫生和劳动保护在公共活动区域按卫生规范要求设置男、女卫生间、消毒间、物业工人休息间、更衣间、洗衣间。在工作人员工作和休息的地方增设空气净化系统。4、节能建筑墙体选用隔热、保温、防水的复合墙体材料，尽力选用低噪音、节能的电器设备。 十、企业体制及人员编制建设大连隧道建设投资经营管理有限公司，企业性质为中外合资股份责任制企业，公司法人代表、股东、董事会成员最终以港口建设前期注册资金投入比例确定。前期投资尽量使用国内资金，以求在中外合资时保证中方投资比例的合理性，也便于以后合资企业的控制和经营管理。在人员编制使用方面，完全按市场需求确定。从高级管理人员到一线工人，完全实行合同聘用制。合同期内按中国劳动就业保障部门的规定要求按期交纳劳动统筹社会养老保险、失业保险和医疗保险。十一、建设时间计划安排2，项目运作计划新加坡S&D国际投资私人有限公司在2005年5月末之前作为主投资商，以大连克坚房地产开发有限公司作为总开发商，实施项目的具体运作和正式启动。 由大连克坚房地产开发有限公司委托新加坡HDBCorp和国内相配合的规划设计院对项目用地进行详细规划。鉴于大部分场地已经达到了三通一平以上的标准，在老港和其他企业搬迁的同时，部分工程可以分阶段的先行开工。在具体项目设计没有做完之前，可先进行土地平整，综合管廊挖掘、地铁挖掘、道路施工。在投资过程中，合资公司仅仅完成前期规划、设计、宣传、招商、工程项目分解招投标，和工程招投标及发标组合工作。核心的技术是把握好项目之间的内在联系及招投标诀窍。在资金运作方面，先期投入510亿美元，在大连新港区建设方面尽快取得实质性进展，同时把城市基础设施建设抢先建设成形，为新区综合开发建设奠定基础，然后将中心住宅区建设、中心商业区建设、中心商务区建设、中新文化区建设等建设项目化整为零，分步实施开发建设。从现在起到2005年8月末之前，一定要把项目立项和项目资金落实到位，这是成败的关键。2005年9月2005年12月，委托新加坡HDBCorp和交通部水运规划设计院进行设计。2005年9月10月，建设场地“三通一平”等前期准备工作和工程招标准备工作，确定临时道路修建、电力、给水及其他工程现场开工前须建设的设施施工队伍。2006年1月6月，修建南北两侧车辆通行简易道路，要确保施工场地交通的畅通无阻；敷设电力电缆，解决施工现场用电；敷设供水管线，解决工地生活用水和施工用水。1，时间计划目前，大连克坚房地产开发有限公司代表大连港东部港区搬迁指挥部向新加坡推介本项目，已经取得初步成绩。S&D国际投资私人有限公司作为新介入的公司将尽快与政府接触，以力争作为主要投资商与大连市政府签约。下一步将积极向世界其他国家推介本项目，在已经取得的招商引资和确定的战略合作伙伴的基础上，争取在下一个阶段更多的确定房地产商和市政基础设施投资商的加盟，把投资后续资金的落实作的扎实一些，以确保整体开发建设的资金到位和工程施工的顺利进行。为加快项目实施进度，草拟项目时间进度表：2006年1月2月，建设工程招标。确定工程施工队伍。2006年3月挖山填海土石方工程破土动工。并重点挖掘与大连湾贯通的交通主通道，为下一步全面开工打基础；抢建施工用材装卸简易码头和滚装船码头基础工程。2006年4月，建设施工使用的专用混凝土搅拌站的建设。要确保在大规模施工时浇注混凝土的需要。2006年5月，全面开始沉管的预制，委托通风机械、和其他有关附属设备的生产加工； 2006年9月，开始水下凹槽挖掘施工。2007年511月，沉管敷设安装和水域工程施工。2007年12月2008年5月，管道内路面铺设、设备安装调试2008年6月，清理现场，进行交通智能管理设施的最后调试及通车试验；2008年10月1日，通车典礼。十二、筹建阶段组织领导机构为了确保前期工作的顺利开展，在政府牵头领导下成立隧道建设工程指挥部，负责协调工程中一些重大事情及有关部门和方面的关系，确保重点工程的顺利进行。十三、问题及建议1、处理好与政府之间的关系新加坡