【商业地产】2009年南昌商业地产市场报告-42PPT

南昌市主要商业市场调查 -项目组 2009。 05 慧谷 红谷 紫金城 赣江新天地 鸿顺德 小商品城 华东装潢城 茶叶市场 香江家居 新洪大 汇 报 目 录 江西惠谷 红谷创意产业园 地理位置 ： 位于红角洲前湖大道与学府大道交界处，属前湖高校园区中心区域 建筑面积 ： 占地面积约 260亩，建筑面积约 29万平方米。项目分为两期建设。一期将于 2009年 11月份投入使用 。 项目规划 ： 园区项目主要涵盖动漫业、软件业、设计业及中介服务业等四个行业。目前为我省规模最大的创意产业示范区，它的目标定位是，依托前湖高校园区，通过资源共享，优势互补，互相支撑，实现产学研一条龙。 建成后，产业园将有“六个基地和三个平台”，即：服务外包承接基地、软件开发基地、动漫产业基地、创意产业先导基地、创意人才培训基地、创意企业孵化基地以及网络信息平台、研发设计平台、对外交流平台，形成以创意产业为特色的创新型国际化产业基地，集研发、教育、娱乐于一体现代化科技园区。 江西慧谷大事记： 1、江西首个创意产业园 江西慧谷 红谷创意产业园将落户南昌，并于 2008年 4月 16日开工 建设。 2、 2008年 4月 25日，我区隆重举行了江西慧谷 红谷滩创意产业园奠基暨开园招商庆典 园区所指的动漫业、软件业、设计业、中介服务业具体包括以下范围： 1、 动画、漫画、影视等产品的创作、生产、发行及其衍生产品的开发、生产 2、软件的开发、生产、销售及其衍生产品的开发、生产； 3、建筑、装饰装修等行业的规划设计服务； 4、市场交易、信息咨询、法律财务等中介服务业。 租售政策： 1、 入园企业租房用于生产、办公用途的，新区财政给予房租第一年全免，第二年减免 70%，第三年减免 50%，第四年减免 30%。签五年合同。 2、每个项目能享受项目投资额 5%以内的扶持资金。 3、获得国家级奖励的有 5000-10万不等的奖励。 4、所有优惠入园企业要书面承诺五年内不撤出产业园。 5、 租金为 20元 / ,不对外销售。 本项目的招商主要是写字楼的招商。 江西慧谷 红谷创意产业园优惠办法（试行）洪新发 20085号 为促进我区动漫业、软件业、设计业、中介服务业快速发展，拟在红角洲规划建设江西慧谷 红谷创意产业园，对入园企业制订如下优惠办法： 第一条 本办法所指的动漫业、软件业、设计业、中介服务业具体包括以下范围： 1、动画、漫画、影视等产品的创作、生产、发行及其衍生产品的开发、生产； 2、软件的开发、生产、销售及其衍生产品的开发、生产； 3、建筑、装饰装修等行业的规划设计服务； 4、市场交易、信息咨询、法律财务等中介服务业。 第二条 入园企业必须从事本办法第一条规定范围内的一种或多种产品的生产和服务，且在新区工商行政管理部门进行企业登记并依法纳税。 第三条 入园企业自开业之日起，三年内由新区财政按其已缴纳税收的地方留成部分的 100%给予奖励。 第四条 入园企业租房用于生产、办公用途的，新区财政给予房租第一年全免，第二年减免 70，第三年减免 50，第四年减免 30。 第五条 鼓励、资助入园企业建设公共技术服务平台。新区财政按照“建设方投资为主、专项扶持资金为辅”的原则实行资助，每个项目资助金额控制在该项目实际总投资的 5%以内，原则上最高不超过 150万元。 第六条 鼓励、支持入园企业进行研究、创新，新区财政对符合下列要求的科研项目组成员、发明人或设计人进行奖励： 1、列入国家 863计划、 973计划、国家级攻关计划并获资金扶持的项目，每项奖励 7万元；列入国家级高新技术产业化专项并获资金扶持的项目，每项奖励 3万元；列入国家级重点新产品、国家级火炬计划等国家级各类科技计划并获资金扶持的项目，每项奖励 1万元；列入省级各类科技计划并获资金扶持的项目，每项奖励 2000元； 2、获得国家科技进步奖的项目 ,一等奖每项奖励 10万元，二等奖每项奖励 6万元；获得省科技进步奖的项目 ,一等奖每项奖励 3万元，二等奖每项奖励 1万元，三等奖每项奖励 5000元； 第七条 对入园企业引进的人才，在企业工作满一年以上的，经审核认可，即可免费在区人才交流中心实行人事代理，家属户口可以随迁，子女享受本区常住户同等待遇，在接受义务教育阶段由教育部门安排就近的区属学校入学就读。 第八条 对入园企业聘任的高级管理人员（副总经理、总经济师、总工程师、总建筑师、总规划师以上职位），由新区财政按其已缴纳个人所得税的地方留成部分的 100%给予奖励。 第九条 入园企业奖励程序：企业向“江西慧谷 红谷创意产业园”领导小组办公室提出申请，办公室对申报材料进行审查，形成奖励预案报奖励评审小组审批，并将企业申报材料汇总后报市财政局、市科技局、市人事局等相关市级对口部门备案。 第十条 对符合本优惠办法的项目，同时又符合我市其他相关优惠政策的，新区财政以不重复并从高享受为原则予以奖励、减免或资助。 第十一条 享受本优惠办法的入园企业应书面承诺自营运后五年之内不撤出江西慧谷 红谷创意产业园，如五年内撤出创意产业园，已取得的奖励、减免或资助全部退回。 第十二条 新区此前颁布的政策与本办法不一致的，以本办法为主。此后国家、省、市若有新的政策规定，新区将及时对本办法进行相应调整。 第十三条 本办法由红谷滩新区管委会负责解释，自发布之日起实施，试行期五年。 慧谷 红谷 紫金城 赣江新天地 鸿顺德 小商品城 华东装潢城 茶叶市场 汇 报 目 录 香江家居 新洪大 地理位置 ： 紫金城位于南昌市赣水之滨，赣江大桥与八一大桥之间 建筑面积 ： 总建筑面积逾百万平方米，其中， 30万平方米欧洲风情商业小镇， 70万平方米高尚住宅， 7000多个停车位， 4万平方米的清水绿化广场。占地面积 575亩，其中纯商业建筑面积将达 35万平方米，高档住宅 75万平方米，可容纳 5000多户人家居住。 项目规划： 紫金城是南昌中心区迄今规模最为宏大的复合型商业与生活新形态。寓功能、文化、创意、盈利于一体的百万平米新都市景观商业巨擘；集居住、购物、休闲、商务于一身的复合型财富孵化引擎。商业社区涵盖大卖场、大型百货、时尚购物区、意大利街、法国街、西班牙街等；休闲娱乐“新天地”包括江西第一个真冰场、贯穿社区的观光列车、一流的影城、省内最大的儿童乐园、最大的 spa及水上乐园、一流的 vip酒店、五星级景观酒店等。 紫金城 近期动作： 近期紫金城虽有广告运作，但主要是针对紫金城住宅部分的推广，商业部分的暂时 未动，据招商人员说辞，在本月下旬左右，会有商业的推广，主要是做“儿童职业体验馆”的推广 儿童职业体验： 在这里，孩子们可以体验自己喜爱的职业，在享乐之中学习社会、认识社会。一座座按原建筑约 2/3比例建造的银行、医院、报社、广播电台、比萨饼店等与原建筑一般无二的“展示亭”鳞次栉比，这里为孩子们提供了银行店员、医生、模特儿、新闻记者、消防员等约 70种职业。 对象是 2至 12岁的孩子。成人免入，但是可以通过监视器和玻璃窗关注自家孩子实实在在体验工作的情景。 招商近况 ： “ 王府井百货 ” 年内进驻，年末左右能开业，招商政策为签 2年合同，送三个月免租期。（大商家有更多优惠） 租金一楼外街 120元 / ，内街一般为 50-80元 / 。 本次推出的 10万方商业，招商现完成 7万方 这样的店铺都是 120元 / 的租金。 慧谷 红谷 紫金城 赣江新天地 鸿顺德 小商品城 华东装潢城 茶叶市场 汇 报 目 录 香江家居 新洪大 地理位置： 赣江新天地位于南昌市红谷滩新区赣江南 大道，相邻南昌大桥和世界第一高的摩天轮。 交通状况： 南侧有生米大桥、北侧有南昌大桥、北侧有八一大桥三座大桥与南昌老城区连接，西侧与昌九高速公路互望，交通四通八达。 项目规划： 赣江新天地占地 142314平米，总建筑面积99553平米， 34栋纯欧式商业楼宇（主力餐饮面积： 36897平米，娱乐休闲面积： 11061平米，酒吧街面积： 6576平米，特色美食街面积： 7536平米）。项目位于赣江十里景观长廊南端，是集餐饮 酒店宾馆、风味美食、酒吧茶艺、娱乐休闲为一体的多功能、现代化、综合性餐饮城， 是南昌规模最大的滨江清水景观餐饮城 。项目还拥有 37483平米超大地下层，集设备层、停车功能于一体，上万平方米的四大演艺、叠水、中心、休闲广场。 赣江新天地 日本料理 新天地怡和假日酒店 海鲜楼 阿一鲍鱼 CCU会所 阳光康体会所 赣江新天地主力店 港隆会 拉芳舍 招商状况： 项目于 2006年建设落成，于 2007年底基本完成招商， 2008年 2月 3日，赣江新天地东南亚风情主题酒店 新天地 怡和假日酒店携手芭蕉泰国餐厅、阳光康体会所、维纳斯、拉芳舍、品爱吧开幕。 该商业街经营餐饮项目的还有： 远东东海海鲜楼、 T8创意餐厅、阿一鲍鱼、阿一会馆、中味馆、锦绣福楼、元祥隆川菜馆；以及经营娱乐休闲项目的魅力赣江俱乐部、大华府邸、港隆会、朋湾伊甸园、 CCU会所、 KK酒吧等。 租金状况： 目前，项目的租金为 15元 /月 /平米。由于项目地处新区，周边人气聚集力度欠佳，存在部分商户退租，所以仍在进一步的招商中。 本项目以大型餐饮招商为主 慧谷 红谷 紫金城 赣江新天地 鸿顺德 小商品城 华东装潢城 茶叶市场 汇 报 目 录 香江家居 新洪大 鸿顺德商贸城 地理位置： 鸿顺德国际商贸城位于江西省南昌市洪城大市场南侧。 建筑面积： 该项目占地约 13万平方米，总建 13万平方米，商铺总量 1000余间。由江西鸿顺德房地产有限公司开发，是目前南昌市内罕有的独立产权式大规模、高标准的鞋类皮具综合批发市场。 项目规划： 总建筑面积约 13万平方米。共分二期开发，一期于 03年 4月成功完成招商，并于当年 8月开业，经过 5年的发展，已经成为目前江西最大的鞋类皮具批发专业市场。 现开发的是鸿顺德国际商贸城 2期，占地 60亩，共计300多间商铺，总建 5.3万平方米。建成之后将成为洪城商圈最专业的塑胶、水暖、卫浴和陶瓷专业批发市场。 一期二期北区二期南区在售状况 : 目前项目在售的为二期南区。已推商铺 6栋，合计 122套，其中外街 2栋，66套；内街 4栋， 56套。每套商铺均为两层，主力约 73平米左右，层高每层 4.5米，总高 9米（可隔 3层用）。得房率为 98%，基本没有公摊面积。产权 50年，土地出让时间为 03年，现在剩 45年产权。 推广诉求： 南区建材城实现 100%招商！带租约公开发售！ 赣 抚 路赣 抚 路市场西路14 栋内街14 栋外街16 栋内街16 栋外街18 栋内街18 栋外街15 栋栋 17 栋栋 19 栋栋25栋外街25栋内街27栋外街27栋内街24栋26栋20栋22栋21栋23栋1号仓储2号仓储3 号仓储规划路全部出租，经营 PVC 管开发商保留在售免租政策： 租约期限为三年，免租金一年半。外街租金约 70元 /平米，内街约 45元 /平米。（项目一期较好位置的店面租金从 03年的 65元 /平米，上涨到现在的 200元 /平米） 销售价格： 项目于 2008年 12月 12日开盘销售，共推商铺 6栋，合计 122套。其中外街均价13500-14500元 /平米，内街均价 9000元 /平米。目前销售 73套左右，以内街为主。折扣方面，一次性 96折，按揭 98折，折后每平米减 100元，并享受 VIP卡 5千抵 2万的优惠。折后均价外街 12900-13900元 /平米，内街 8500元 /平米。 项目最新动作： 短期内暂无推售计划，没有推广动作。 慧谷 红谷 紫金城 赣江新天地 鸿顺德 小商品城 华东装潢城 茶叶市场 汇 报 目 录 香江家居 新洪大 南昌小商品城 地理位置： 南昌小商品城项目地处南昌县象湖新城西面。距离生米大桥东桥头仅 500米左右的距离，具备发展成为立足南昌，服务江西，辐射中部的现代商贸物流基地的天然条件。 项目规划： 项目总规划占地面积约 2400亩，总建筑面积约150万平米，是省、市、县三级政府重大招商引资项目，总投资预算超过 20亿元人民币。建成的南昌小商品城，将会是集商品批发、购物、物流、会展、休闲、娱乐、商务公寓等于一体，华中地区规模最大，功能最全的小商品专业市场。 共分三期开发，目前处于一期产品交易区的开发中，占地面积约 650亩。 商铺主力面积 ： 第三批商铺面积主力面积在 130平米 /间，开间 3.8m，进深 11m；商铺分 3层，底层全为 37平米的店铺，层高 3.9m； 2、 3两层可作仓储或居住，面积为 94平米， 1层 3.9m， 2层层高 3m， 3层为坡屋顶结构，层高为 3-6m。 面积为 133的商铺，得第二层。 面积为 131的商铺，得第三层。 销售价格： 1、 2007年 11月份的营销，以五华大市场搬迁做题材，推出 300多套，实际成交 160套，成交价格 2800元 /平米。 2、 2008年 5月 26日在滨江宾馆举行了以“浙赣经贸论坛”为主题的新闻发布会，当日，到场的嘉宾和客户达 500余人。于 5月 30日开始认筹， 6月中旬开盘， VIP5000抵 10000。 3、 6月下旬，项目二次开盘，推出 5栋 120套的铺源，单套面积为 130平米（两层）， 采取两年返租，每年回报 8%，两年 16%，蓄客半年累积 200多组，实际成交 70套，成交价格 3600-3800元 /平米。 4、 2008年 9月 19日，南昌小商品城一期第三批商铺开始认筹，认筹 5000送 10000元，每天增值 200元，一次性付款 9.8折， 9月 24日前认筹可免费参加南昌小商品城“财富之旅 -浙江行”。 5、一期第三批商铺于 10月 19日开盘，推出 134间，销售 63套，其中开发商已交定金的联建房 32套，实际成交 31套。项目本次蓄客开盘期间共投入 280万推广费用 . 小商品城优势： 作为浙赣经贸互动重要成果之一，是省、市、县三级政府重大招商引资项目，同时作为已被列为省、市“十一五”重点建设工程，南昌小商品城将充分发挥其天然具备发展成为立足南昌，服务江西，辐射中部的现代商贸物流基地的地段与交通辐射优势，秉承“造一个市场、活一片经济，兴一座城镇，富一方百姓”的企业理念，以专业商贸市场为平台，已运营管理为中心，实现特定行业和产业的横向、纵向供应链集聚，在把自身建设成为一个全新区域性生产力整合中心，带动相关产业链上下游整体集聚的产业集群中心跨省商贸联动、产业链整体转移的聚合平台的同时，为推动江西区域产业相对优势建设作出贡献。 慧谷 红谷 紫金城 赣江新天地 鸿顺德 小商品城 华东装潢城 茶叶市场 汇 报 目 录 香江家居 新洪大 华东装潢建材城 项目概况： 2008年 3月份，一期开业，开业率 70%。 3 5月份举办红五月采购节活动，投入 200万左右的推广费用。 二期： 占地面积 4.4万平米，总建筑面积为 7.7万平米，由 2栋商务公寓和 9栋两层商铺组成，其中，商铺总量为92套，单套建筑面积为 176平米左右（面宽 8米，进深 11米左右）一楼层高 4.2米，二楼层高为 3.6米。 以往销售状况： 2008年 5月 25日二期开盘。推出商铺的 5、 6、 7、 8号楼共 48套，推出铺位无返租政策，主要是以经营户销售为主，经营户购买最高可享受 93折优惠（一次性付款 2%、认购 VIP卡 2%、经营户 2%、按时签定合同 1%）。成交均价 4603元 /平米。 当前销售状况： 华东装潢建材城二期总体是由 9栋双层商铺（已封顶）和 2栋商务公寓（未动工）组成。项目现售的商铺，业态定位于装潢建材， 2008年 5月上旬推出 36套商铺以来，截止本月华东装潢建材城 2期共销售 32套，这些铺位基本上都在 7月份之前售出， 7月份之后销量寥寥无几。去年五月开发商为了蓄客开盘宣传造势，期间共投入 220万推广费用。从销售开始到现在，实际成交均价为 3960元 /平米。 租金情况： 一期签约三年，第 1-2年 560元 /套 /月（租金单价 7.8元 /平米），第 3年720元 /套 /月（租金单价 10元 /平米）。 最新销售动态： 计划 3月 28日推出三栋共 18套商铺，价格预计在 4000元 /平米。但当日销售境况不佳，改为全部出租，租期为 3年。租金约 10元 /月 /平米。 招商情况： 目前一期商家入驻率约 50%。二期尚无商家装修入驻。 最新推广动态： 未作推广。 慧谷 红谷 紫金城 赣江新天地 鸿顺德 小商品城 华东装潢城 茶叶市场 汇 报 目 录 香江家居 新洪大 茶叶交易市场 地理位置： 项目位于青山湖区京东镇，南京东路 509号。 项目规划： 规划面积约为 2万平方米，有长达 600米跨度的临街纯商业设施，总投资 5000多万人民币，占地面积 6000多平方米，建筑总面积达到 20000平方米，可容纳近 150户商家。 招商状况： 目前，该市场已有安溪铁观音、大益普洱、婺绿等国内外知名茶叶品牌以及永利茶具、宜兴紫砂等茶具以及其他配套产业等 120多户商家入驻。基地落成后将填补我省没有大型专业茶叶交易市场的空白，并促进江西茶叶市场的经营逐步走向规模化。可提供 2000个以上的就业岗位，并能搭建起区域茶叶文化的交流平台，有利于重振江西茶叶产业的发展，推动茶叶产业水平的提升及规范化运营。 项目优势： 南昌茶叶交易市场，是政府立项并批准的南昌第一个也是惟一一个专业茶叶交易市场，江西省农业厅、南昌市政府、青山湖区政府的重点商业支持项目；是政企合力打造的江西精品名茶展销平台与形象窗口，融合茶叶批发、零售、旅游、休闲、娱乐等多元素于一体，集茶叶交易、特色茶具、茶艺表演、茶叶价格指数发布、茶叶拍卖、仓储物流于一体的综合性专业市场；立足南昌，辐射华东、华中，是面向国际专业化、信息化、现代化的茶叶综合交易市场。众多知名茶叶企业加盟，带来国内外众多名品茶叶，融茶叶交易、茶艺展示、茶文化交流为一体的大型专业化茶叶交易中心和茶文化传播交流中心。 最新招商动态： 由青山湖区政府牵头引进 220家省内外单位。 租售情况： 项目只租不售，租期为 2年，目前一楼全部租完，二楼所剩数量不多。主力面积为 63平米，开间 5.8米，进深 9.5米。 该市场经营局面良好，目前一楼的租赁价格为 70-100元 /平米，二楼为 35-50元 /平米。从周边企业、人口规模、交通等可以得出该地段租金价格适中。 最新推广动态： 电视媒体、分众传媒为主。 慧谷 红谷 紫金城 赣江新天地 鸿顺德 小商品城 华东装潢城 茶叶市场 汇 报 目 录 香江家居 新洪大 香江家居 地理位置： 南昌香江商贸中心何于南昌东部青山湖区，南邻城市主干道解放东路，东邻城市景观线青山湖大道。 项目规划： 占地面积 50万平方米，南昌香江商贸中心一期建成为中部地区规划庞大的家居建村批发、零伟、采购、仓储、运输和流通基地。香江集团将以创新求发展，凭借雄厚的史力、超人的胆识和抱负，倾力打造的一艘超大型商贸“航母”。 项目优势： 南昌香江商贸中心是香江集团在全国投资建设的国际化超大型商贸流通基地之，也是中国光彩事业促进会和南昌市政府的重点项目，将成为我国中部一座布局科学，功能齐全，辐射华东华中地区、京九沿线和 K江流域的国际商贸中心。 销售状况： 香江家具城由深圳市南方香江集团有限公司倾力打造，对外均价 5800元 /平米，目前一期只剩 50-60套。 备注：另据了解， 5800元 /平米为对外价格，香江家具城以更低的价格给到销售人员手上，中间差价由销售人员赚取。 最新销售动态： 目前余铺对外报价为 5000元 /平米，实际成交均价 4200元 /平米，降幅达 28%，实际完成销售 10余套。 主要销售手段： 老带新客户购买有优惠。 租赁情况： 该市场经营局面良好，整体出租率达到 95%，靠解放路沿街 合同一般为 5年，可以免装修期，租金一般为 35元左右靠市场路档口租金一般为 25元左右，合同一般都和投资客谈市场最后面，租金一般为 10-15元。 最新推广动态： 未作推广。 慧谷 红谷 紫金城 赣江新天地 鸿顺德 小商品城 华东装潢城 茶叶市场 汇 报 目 录 香江家居 新洪大 新洪城大市场 地理位置： 新洪城大市场位于西湖区现洪城大市场所在地。 建筑面积： 占地面积为 25.3万平米，总建筑面积为 50万平米 业态： 洪城大市场原为以服装、食品副食品、日用百货、皮具箱包、鞋帽、装饰建材和装饰五金、玩具、精品、饰品、工艺品、礼品、文化产业十大类产品为主导的江西省大型批发市场，为全省的物流批发中心，是行业进驻南昌的第一站。 目前，洪大集团将对洪城大市场进行投资改造，兴建一个高起点、高标准、高品位、高质量的新型市场。 项目规划： 新洪城大市场按照整体规划，分步实施的原则，三至五年后，在原有 380亩洪城大市场的地块上将崛起一个 40-50万平米的集购物、休闲、旅游、会展、商务洽谈等多种功能为一体的现代化大型批发中心。 新洪城大市场空间布局独具匠心，以商铺为点，风情步行街为线，名牌广场为面，达到商业空间步行化，经营空间国际化，公共空间景观化，倡导“人文主义”情景式购物新主张，体现丰富的个性化商业主体，厚实的人性化文化底韵，形成一个以商务批发为主，融商务办公、休闲购物、文化娱乐为一体的大型综合专业商务市场。 新洪城大市场将保留原有的产业十大类主导产品，以时尚天堂及港澳城为辅。 新洪城大市场拥有银行专属区、餐饮专属区、休闲专属区、娱乐专属区、会展交易专属区五大专属区。同时，拥有中部地区最大的球形数码影院。 新洪大一期： 新洪大一期首先启动服装商务大厦，占地面积 1万平米，建筑面积 11.6万平米的服装商务大厦，其中 1-4楼为商业裙楼，约 4万平米， 5楼 -25楼为专业商务写字楼，共6.6万平米。 一期改建于 2006年下半年开工，在