加拿大购房移民必须要考虑这三大因素.docx

移民、留学加拿大购房移民必须要考虑这三大因素非加居民买房，从最初的留学生家长为子女在学校附近买个condo单位，到大量在好社区里购置独立屋，支付房款的方式也从现金付全款，到现在越来越多地使用银行贷款。加国几大银行为满足非居民借贷需求，逐渐放宽尺度和年龄限制。不过，借贷者的置业目的，经济状况和负担能力，本身的信贷纪录，仍是银行放贷前要考核的因素。银行是否批准非居民的房贷申请，首先要的考虑是其购房置业的目的。作为分行，业务重点是个人财务，如果买家是作为长远投资（自住或者单纯出租），尤其是家长为留学子女买房，银行十分愿意提供贷款。非居民最初比较常见的是用现金支付房款，但随着越来越多的国际学生计划毕业后留在本地工作或者申请移民，银行也愿意提供房贷帮助他们尽早实现安居。可如果置业的目的是将买卖房产作为一门生意，则属于商业范畴。所以，正常情况下，分行只为非居民提供一套住房的按揭贷款，若购买多套房，则视为商业性质，需要由银行的商业部门处理。第二，银行要考虑借贷者是否有偿贷能力。这就要求其提供财务资料，例如银行存款、收入证明以及有没有其它投资项目。有些人声称自雇，有很可观收入，银行需要有合理的证明。另外，有些申请者虽在中国拥有房产，但就没有其它收入，或者已经退休，这些不动产只有在售出套现之后才能体现价值；或者一向没有储蓄；或者首付是以现住房抵押套现筹得，这些情况银行批贷时会很慎重。首付比例高未必获批曾经有种说法：非居民申请房贷时，只要首付比例超过35%，银行就不再要求借贷者的收入证明。首付超过35%仍需要考虑其收入。例如某人想买200万的房，首付能达到50%，然而他虽然有固定收入，首付的100万却是辛辛苦苦20、30年才储足。此时银行就要考虑其负担能力，银行担心的不是这200万的房屋是否会跌价，而是关心他如何偿还这100万的贷款。购买越贵的房子贷款越难，因为房子的日常消费支出、地税等都更贵。第三要看借贷者的信贷记录好不好，若常欠债、曾经破产银行都会更慎重。总体上说，非居民与居民在贷款政策方面没有什麽不同，是否符合批放贷款的基本条件也是一样的，所不同的只是执行尺度上的区别。年满18岁不再需要担保人BMO的业务主打新移民、留学生和非居民，在非居民个人住房按揭贷款方面有一些优惠政策。例如某些银行只批准非居民一套房产的贷款，BMO的政策是，无论你是否在其它银行获得过房贷，只要在BMO没有贷款，就等同新客户发放房贷。此外，BMO的利率政策从上周起已经改为居民和非居民享受同等利率，而在这之前追朔至2013年5月，非居民获得的房贷利率平均要比居民高出0.25%。再比如，25岁以下很少有收入来源的留学生，多是由父母提供购房首付。以前这个群体申请房贷时，BMO是要求有父母担保。但现在只要持有学签的购房者年满18岁，所购买的房屋价格在100万加币以内，就不再需要任何担保人即可申请按揭贷款。比较多人关注无加拿大签证的非居民如何贷款，由于各种原因无法前来加拿大的客户，可以前往BMO香港分行递交房屋按揭贷款申请，由香港分行的职员作为见证人，确认申请者的身份，再将文件传到加拿大批准，所以不需来加拿大也可以办理房贷。这项政策存在至少一年，并且已有不少成功案例。不少华人家长都舍得为在加拿大读书的子女买房，其所在银行对18岁以上能够签署法律文件的留学生，也可以提供房贷。不过银行更希望家长与子女联名置业，共同承担还贷责任。他说，年龄小的留学生独自在本地求学，家长不能太放松管理，因为有时他们会在理财方面出问题，或者有同居情况，将来房产的处理都会很复杂。至于非居民没有来加拿大能否购房贷款，原则上是可以的，该行允许在北京开户，账户不需要前来加拿大激活，客户签署POA委托书也可以在中国通过律师签。不过买房置业毕竟是项大投资，买家还是应该前来观察再做决定为好。还款期最长25年目前只有几家加国大银行会做非居民房贷，可能也有外资银行做，但其它贷款机构就不提供非居民贷款。各家银行有不同