【广告策划-PPT】创意产业园_8号桥 海上海新城

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。创意产业跑盘报告 8号桥+海上海新城 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2007.11.30 战略咨询部一组 本报告是严格保密的。 上海创意产业走过了一条从自发集聚到政府引导的发展之路 上海一些从事艺术、设计的创意者们自发地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化创意活动。 上海市经委看到了创意产业未来的发展方向，积极寻找国外一些发达国家在创意产业方面的经验，结合上海特色，在 11月份组织成立了上海创意产业中心 上海首批 18家创意产业集聚区挂牌，建筑面积总共占地 30多万平方米。 截止 2006年底第二、第三批集聚区建成，第四批筹建中 上海创意产业发展历程 上世纪 90年代 2004年下半年 2005年 4月 2006年底 上海创意产业的定义： 以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业，主要包括研发设计、建筑设计、文化艺术、咨询策划和时尚消费等 几大类， 并涉及诸多行业。 本报告是严格保密的。 上海创意产业主要分布在老厂房聚集区以及政府引导的特色产业基地 泰康路田子坊 8号桥 苏河现代艺术馆、登琨艳工作室等 苏州河创意仓库 海上海新城LOFT M50 莫干山路 50号 外滩 3号、 18号 2577创意大院 空间 188 创智天地 上海创意产业分布特征 本报告是严格保密的。 8号桥地处上海市中心，是上海首批创意产业集聚区，吸引了众多创意类、艺术类及时尚类的企业进入 8号桥位于上海市中心城区卢湾区建国中路 8-10号，由 20世纪 70年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房改造而成 。园区占地 7000多平方米，总建筑面积 12000平方米，吸引了众多创意类、艺术类及时尚类的企业入驻，包括海内外的知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体、顶级餐饮等公司。 8号桥创意产业集聚区 本报告是严格保密的。 8号桥创意产业空间布局（一）：基本维持原有老厂房空间布局 8号桥创意产业集聚区 整个号桥由 8栋房子构成，基本上保持了原来的布局。 8号桥 二期工程改建 8000多平方米，和一期工程遥相呼应，21米高的天桥将两座工业老建筑连接起来 本报告是严格保密的。 8号桥创意产业空间布局（二）：独特的 租户共享空间 成为艺术工作者激发灵感和创意空间 商务中心 后院 8号桥创意产业集聚区 8号桥最独特的是园区设计师留出了很多租户共享空间，如商务中心、休闲后街、阳光屋顶等，可以给租户提供许多互动空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素在这里互相碰撞，激发灵感和创意。 本报告是严格保密的。 8号桥建筑特征（一） :历史与未来、传统与现代的交汇融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围 8号桥创意产业集聚区 8号桥建筑特征：历史与未来、传统与现代、东方与西洋、经典与流行在这里交汇融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围 。 8号桥创意产业集聚区由上海汽车制动器厂旧工业厂房改造而成。其老工业建筑的内部由艺术家改造后，保留了原来的砖石墙体、屋梁架构，同时艺术家又以艺术手法将现代材料、设施安臵其中。 本报告是严格保密的。 8号桥创意产业集聚区职能：创意产业基地 +休闲旅游 8号桥创意产业集聚区 “8号桥 将工业老厂房运用新的设计和模式改造，在上海的老厂房改造、创意产业发展等方面具有示范效应，是上海工业历史与文化、城市建设与改造、文化创意与科技创新、旅游休闲与生活时尚的新地标，是继宝钢之后本市第二个全国工业旅游示范点 “8号桥 是上海首批创意产业集聚区，集聚着国内外知名知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体等创意类企业，承担着上海创意产业基地示范职能。 本报告是严格保密的。 8号桥创意产业业态构成： 建筑设计、设计咨询、影业制作、时尚商铺、休闲餐饮 8号桥创意产业集聚区 建筑设计 设计咨询 时尚商铺 休闲餐饮 本报告是严格保密的。 海上海新城 创意 LOFT+创意商业街 +创意生态居 海上海位于上海市杨浦区与虹口区交汇处的大连路 920 号，项目定位为中高档社区，容积率 2.44 左右，建筑占地面积 8.49 万平方米，总建筑面积约 23.4 万多平方米 其中 7 幢住宅的建筑面积为 9万多平方米， 3 幢 LOFT 建筑面积为 7 万多平方米，商业面积近 3万平方米 。 海上海新城 本报告是严格保密的。 海上海建筑特征：通过现代建筑展示 激发原创精神的热土，创造新型精神的上只角 这一主题 创意 LOFT是 3幢高 80米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。三栋 LOFT的立面在不同的位臵分别开了三个不同大小的洞口，分别象征 创意之门 、 智慧之眼 、 成功之梯 ，仿佛是一部人生咏叹调凝固与建筑之上。 创意商业街长达 400 米以原创精神为主题，按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质 5 个不同的区域。在创意商业街的三个入口，分别设计了海上讲堂、海上会馆和海上剧场，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所。 海上海新城 本报告是严格保密的。 海上海空间布局：紧扣创意理念，巧妙的将办公、商业、住宅融合在一起 创意 LOFT 创意商业街 创意生态居 整个 海上海 将通过这三种不同建筑组合和空间场景的联动，营造出一个打破住商办边界、打破事业与休闲边界、打破经营与学习边界的开放空间，来实现对传统 商业地产和住宅形态的本质性超越。 “海上海 新城从建筑规划之初就被赋予创意产业概念。根据规划，近 8万平方米建筑用地面积、23万平方米的总建筑面积中涵盖了三种独具风格的物业形态 : 创意商业街、创意 LOFT 和生态居。 海上海新城 本报告是严格保密的。 海上海 LOFT室内布局：平层高 3.4米，高大而开敞的工作空间，上下双层的复式结构 彻底摆脱动线、视线、功能的相互干扰，成就更大的空间利用经济价值 海上海新城 本报告是严格保密的。 海上海创意产业业态构成：设计咨询、会展影视、时尚商铺、休闲餐饮 海上海新城 会展 休闲餐饮 设计咨询 时尚商铺 本报告是严格保密的。 8号桥与海上海新城的成功为创意地产开发提供多种方案 分类 部分实例 老工厂 上海 8号桥 分类 部分实例 商办楼 海上海 LOFT 商业街 海上海商业街 创意社区 海上海生态居 创意地产新建筑新建模式 创意地产老建筑改建模式 8号桥与海上海比较 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。西郊百联跑盘报告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2007.11.30 战略咨询部一组 本报告是严格保密的。 西郊百联位于城市扩散和人口导入的长宁西部区域，周边 25万人口的中高档社区为百联提供了充足的客源 百联西郊购物中心位于长宁区仙霞西路剑河路口，总建筑面积 11万平方米。在其开业一年之际已出租率 100并且商铺租金高达 8元 /平方米 /日，而周边大商场商铺租金仅 2-3元 /平方米 /日。开业一年来平均日客流量为 5 8万。 25万人口中高档社区 西郊百联 西郊百联 本报告是严格保密的。 西郊百联采用开放式空间布局，是国内首个开放式社区型购物中心，为顾客提供全新的购物空间 开发式的空间布局是西郊百联最大的特色 西郊百联 本报告是严格保密的。 西郊百联哑铃状商业布局，方便客流在主力店以及中小店铺穿梭分散，带来更多商机 哑铃状布局，一条由中小零售业组成的露天商业街连接两端的主力店。客流在主力店中汇集又在中小店铺中分散，客流穿梭的过程中带来更多的商机和展示。 世纪联华 友谊百货 西郊百联 本报告是严格保密的。 西郊百联业态齐全，购物、餐饮、休闲、娱乐、服务功能完善，满足消费者多方位需求，增强社区型购物中心的吸引力 西郊百联目前有包括友谊百货、世纪联华、HOLA特力屋、迪卡侬、永乐家电在内的共 116家商家入驻，其中大型生活超市 1家、百货公司 1家、专业卖场 4家、主题餐饮 29家、专卖店 62家、娱乐健身 5家、社区服务14家。包含了购物、餐饮、休闲、娱乐、服务等几乎所有的功能，满足了消费者多方位需求，增强了社区型购物中心的吸引力。 西郊百联 本报告是严格保密的。 The End 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。如何进行房地产市场分析 本报告是严格保密的。 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 本报告是严格保密的。 市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师 消费者 1。 评估项目所处的市场环境 2。 寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。 制定项目的发展方向和市场定位 4。 推荐最具竞争力的产品建议 5。 评估项目目标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行 整合与提炼 的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析 是基于对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 本报告是严格保密的。 什么是房地产市场分析？ 概念，即指： 针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 本报告是严格保密的。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济环境和房地产市场 广州住宅市场 项目所在地市场 例如： 区域房地产发展处于何种阶段？ 项目市场处于何种竞争格局？ 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 本报告是严格保密的。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤 第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分 。 第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。 本报告是严格保密的。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 区域经济环境分析 区域房地产市场分析 （一）基本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 本报告是严格保密的。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （二）基本资料的获得 区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均 GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空臵量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈 本报告是严格保密的。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 人均 GDP与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均 GDP （美元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于 4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于 8% 高速发展 本报告是严格保密的。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 异常 基本正常 正常运行 基本正常