房地产企业规范化管理制度设计

弗布克房地产企业规范化管理系列 房地产企业 规范化管理制度设计 配套光盘 周鸿 编著 北 京 目 录 第 1 章 房地产企业六大规范化管理制度设计概述 .4 1 1 工程项目规范化管理制度设计概述 . 4 1 1 1 图纸管理制度设计 . 4 1 1 2 工程造价制度设计 . 4 1 1 3 工程招标制度设计 . 5 1 1 4 工程外包管理制度设计 . 6 1 1 5 工程项目合同管理制度设计 . 7 1 2 工程施工规范化管理制度设计概述 . 7 1 2 1 材料设备采购管理制度设计 . 7 1 2 2 材料设备使用管理制度设计 . 8 1 2 3 工程施工现场管理制度设计 . 9 1 2 4 工程施工技术管理制度设计 . 10 1 2 5 工程施工质量管理制度设计 . 10 1 2 6 工程竣工验收管理制度设计 . 11 1 3 营销销售规范化管理制度设计概述 . 12 1 3 1 营销管理制度设计 . 12 1 3 2 销售管理制度设计 . 13 1 3 3 售楼中心管理制度设计 . 13 1 4 投资融资规范化管理制度设计概述 . 14 1 4 1 投资管理制度设计 . 14 1 4 2 融资管理制度设计 . 15 1 5 财务会计规范化管理制度设计概述 . 15 1 5 1 财务管理制度设计 . 15 1 5 2 会计管理制度设计 . 16 1 6 人事行政规范化管理制度设计概述 . 17 1 6 1 人事管理制度设计 . 17 1 6 2 行政管理制度设计 . 18 第 2 章 工程项目规范化管理制度设计 . 20 2 1 工程图纸管理制度设计 . 20 2 1 1 图纸自审管理办法 . 20 2 1 3 图纸资料管理办法 . 21 2 2 2 工程结算管理制度 . 22 2 2 7 工程尾款支付工作规定 . 25 2 3 1 项目招标管理制度 . 26 2 3 3 项目招标标底管理规定 . 33 2 4 工程外包管理制度设计 . 38 2 4 1 工程承包商管理制度 . 38 2 4 2 工程分包商管理办法 . 42 2 5 工程项目合同管理制度设计 . 45 2 5 2 工程项目施工合同管理制度 . 45 第 3 章 工程施工规范化管理制度设计 . 47 3 1 1 材料设备采购管理制度 . 47 3 1 3 材料设备供应商管理办法 . 53 3 2 材料设备使用管理制度设计 . 56 3 2 1 施工材料管理制度 . 56 3 2 2 机械设备管理制度 . 60 3 3 工程施工现场管理制度设计 . 62 3 3 6 工程工序交接管理办法 . 62 3 3 8 安全文明施工检查制度 . 63 3 4 工程施工技术管理制度设计 . 66 3 4 1 工程技术管理责任制度 . 66 3 5 工程施工质量管理制度设计 . 72 3 5 2 施工进程质量控制制度 . 72 3 5 3 工程质量检查管理规定 . 74 3 6 工程竣工验收管理制度设计 . 76 3 6 4 工程竣工资料管理规定 . 76 第 4 章 营销销售规范化管理制度设计 . 79 4 1 营销管理制度设计 . 79 4 1 1 营销调研管理制度 . 79 4 1 3 市场定位管理规定 . 82 4 2 销售管理制度设计 . 85 4 2 4 销售会议管理制度 . 85 4 3 售楼中心管理制度设计 . 88 4 3 1 客户接待管理制度 . 88 第 5 章 投资融资规范化管理制度设计 . 92 5 1 投资管理制度设计 . 92 5 1 1 项目投资管理制度 . 92 5 2 融资管理制度设计 . 96 5 2 1 融资决策制度 . 96 第 6 章 财务会计规范化管理制度设计 . 100 6 1 财务管理制度设计 . 100 6 1 5 内 部审计管理制度 . 100 6 2 会计管理制度设计 . 104 6 2 4 会计人员交接办法 . 104 第 7 章 人事行政规范化管理 制度设计 . 107 7 1 人力资源管理制度设计 . 107 7 1 2 招聘管理制度 . 107 7 1 3 培训管理制度 . 113 7 2 1 会议管理制度 . 117 7 2 5 工作服管理办法 . 122 7 2 9 员工宿舍管理制度 . 123 第 1 章 房地产企业 六 大规范化管理制度设计 概述 1 1 工程项目规范化管理制度设计概述 1 1 1 图纸管理制度设计 房地产开发企业设计管理部在开展图纸设计与优化设计工作时，应制定规范化的图纸管理制度与作业程序，并不断合理化。根据图纸设计与管理程序，图纸管理各项工作任务所需遵循的制度体系可按图 1-1 所示的模板设计。 图 1-1 房地产企业工程图纸 管理制度体系 设计示例 1 1 2 工程造价制度 设计 房地产企业造价管理部在开展工程预算、结算与决算工作时，为达到既确保工程质量，又能有效控制工程成本的目的，应建立规范化的工程造价管理制度与工作程序，并不断合理化。工程造价管理各项工作任务需遵循的制度体系可按图 1-2 所示的模板设计。 图纸管理设计 设计 单位招标管理 图纸自审管理 图纸会审管理 设计变更管理 图纸资料管理 设计交底 管理 规划设计招标实施细则 图纸自审制度 图纸会审制度 设计变更管理制度、工程签证管理规定 施工图设计交底制度 图纸资料管理制度 图 1-2 房地产企业工程造价 管理制度体系 设计示例 1 1 3 工程招标制度设计 房地产企业为 规范公司的招标活动 ， 选择合适的外部合作单位， 保证开发项目的质量、工期，提高公司的投资效益 ，需 建立规范化的工程招投标制度与流 程，并不断合理化。根据项目招投标管理的流程，招投标各项工作任务所需遵循的制度体系可按图 1-3 所示的模板设计。 工程造价管理 工程项目成本管理 工程概算预算管理 工程计量管理 工程进度付款管理 工程尾款支付管理 工程决算管理 工程结算管理 分包工程预决算管理 项目成本管理制度、工程预算管理制度 管理制度、 工程预算管理制度、工程定额管理办法 工程项目计量管理规定 付款审批审核工作规定 工程结算管理制度 工程尾款支付规定 工程决算管理规定 分包工程预决算审计办法 图 1-3 房地产企业工程招 投 标 管理制度体系 设计示例 1 1 4 工程外包管理制度设计 房地产企业为使项目工作能顺利开展，对承 （ 分 ） 包单位进行有效的监督与控制，保质保量 完成项目进度计划 ，应建立规范化的承（分）包管理制度。工程外包管理过程中所需遵循的制度体系可按图 1-4 所示的模板设计。 图 1-4 房地产企业工程外包 管理制度体系 设计示例 工程外包 承包商选择与管理 签订承包合同 承包过程管理 工程分包管理 各专业承包管理 项目招标管理制度、工程承包商管理制度 管理制度、 勘察设计合同 管理制度、施工合同管理制度、监理合同管理制度、合同评审管理制度 、 工程承包管理制度 工程分包商管理规定 工程监理单位管理办法 、设计外包管理制度 项目招投标决策管理 招标实施管理 开标、评标、议标管理 标底管理 招标决策管理制度、招标费用预算制度 管理制度、 项目招标管理制度 、招标费用控制制度 评标专家管理制度 勘察设计合同 管理制度、施工合同管理制度、监理合同管理制度、合同评审管理制度 招标标底编制规范、标底保密工作规定 招 投 标文件 管理 招标文件编写规范 各专业项目招投标 细则 规划设计招标实施细则、监理单位招标实施细则、工程施工招标实施细则 签订合同 工程招投标 1 1 5 工程项目合同管理制度设计 为确保房地产企业工程项目各项合同的谈判、拟订、签订与执行等工作顺利进行，公司需建立规范化的合同管理制度与工作程序。根据合同管理的流程，合同管理各项工作事务应遵循的制度 体系可按 图 1-5 所示的模板设计。 图 1-5 房地产企业工程项目合同 管理制度体系 设计示例 1 2 工程施工规范化管理制度 设计概述 1 2 1 材料设备采购管理制度设计 为使工程施工所需材料设 备的采购工作能顺利开展，保证采购人员正确执行并控制采购业务，企业应在采购管理方面建立规范化的作业程序与制度规范，并不断合理化。根据采购方式及相应的采购作业程序，采购过程中各项工作任务所需遵循的制度 体系可按 图 1-6 所示的模板设计。 合同管理 合同谈判 合同会审 签订合同 合同履行与监督 各类合同管理 违约责任、 纠纷处理 项目招标管理制度、合同管理制度、 管理制度、 合同评审制度、 合同管理制度、项目招投标管理制度、 合同执行管理制度、合同变更管理制度、 合同管理制度、合同纠纷处理制度 、 采购合同管理制度、 勘察设计合同 管理制度、施工合同管理制度、监理合同管理制度、 图 1-6 房地产企业材料设备采购 管理制度体系 设计示例 1 2 2 材料设备使用管理制度设计 为加强材料设备的使用管理，保证施工现场材料设备的合理使用，避免不必要的损失与浪费，企业应建立规范化的材料设备使用管理制度与工作程 序，并不断合理化。根据材料设备的使用与管理程序，材料设备使用管理的各项工作所需遵循的制度 体系可按 图 1-7 所示的模板设计。 材料设备采购管理 提出采购申请 采购决策、制订采购计划 编制采购预算 市场调查、询价、比价 采购绩效管理 采购 申请管理制度 采购计划管理制度、采购库存管理制度 采购预算管理制度 采购价格管理办法、采购招标管理制度 供应商管理制度、采购质量认证制度 采购合同管理制度 采购订单跟催管理规定 跟单与催货管理制度 采购检验管理制度、采购付款管理制度 采购绩效评估制度、采购成本管控制度 供应商评价 供应商管理制度 采购检验、采购付款 选择供应商 订立采购合同 履行采购合同、执行采购作业 监督供应商准 时交货 图 1-7 房地产企业材料设备使用 管理制度体系 设计示例 1 2 3 工程施工现场管理制度设计 房地产企业施工现场管理工作主要包括施工现场人员管理、施工计划与进度管理、施工技术质量管理、施工现场材料设备管理、安全文明施工管理、施工成本控制等，其制度体系的设计如图 1-8 所示。 图 1-8 房地产企业工程施工现场 管理制度体系 设计示例 施工现场管理 施工成本控制 材料设备管理 安全文明 施工 现场人员管理 现场环境管理 施工进度管理 安全文明施工责任制度、施工管理人员绩效考核制度、施工作业人员绩效考核办法 协作单位安全管理制度、安全用电管理制度、安全文明施工管理制度、施工现场事故处理制度 施工进度管理制度、工程量统计管理制度、工程签证管理制度、工序交接管理办法 物资进场检验管理制度、物资仓储管理制度、物资领用管理制度、物资回收管理制度、物资报废管理制度、设备操作规程管理制度、设备维修保养制度 安全文明施工管理制度、安全文明施工 检查制度、安全施工作业传票管理制度、施工安全设施管理制度 工程量统计管理制度、项目施工成本核算管理制度、物料消耗统计制度、质量成本管理制度 材料设备领用 进场检验 设备安装调试 使用管理 故障处理 报废处理 维护与保养 物资回收 物资领用管理制度、设备租赁管理制度 材料设备质量检验管理制度 设备安装调试管理制度 施工材料管理制度、机械设备管理制度、设备使用管理规范、仪器设备档案管理制度 设备使用管理规范 设备故障分析处理制度 物资报废管理制度 材料设备领用回收办法 材料设备使用管理 1 2 4 工程施工技术管理制度设计 工程施工技术管理工作贯穿于房地产建设项目开发、施工、移交的整个过程，为规范新型环保技术的 采 用，规范工程技术管理工作，提高施工技术水平，确保工程施工进度、技术水平和质量，降低工程项目的总成本，提高企业经济效益，企业应建立一整套规范化的技术管理制度体系，具体制度体系设计如下图 1-9 所示。 图 1-9 房地产企业工程施工技术 管理制度体系 设计示例 1 2 5 工程施工质量管理制度设计 房地产企业为确保地产建设项目的质量，必须建立一整套规范化的质量管理制度。质量管理工作包括质量体系管理、质量人员管理、材料设备管理、项目前期质量管理、施工过程质量管理、项目竣工质量验收管理等多个方面，具体的制度体系设计如图 1-10 所示。 工程技术管理 编写施工作业指导书 制订施工计划、方案 技术核定 技术总结 技术交底 技术档案管理 工程技术管理制度、工程技术管理责任制度 施工组织设计管理制度、施工组织设计编制细则 施工作业指导书编写规范 项目施工管理制度 工程项目技术交底制度 工程技术核定管理办法 施工 技术总结编写细则 工程技术档案管理办法 工程技术总管理 施工组织设计 图 1-10 房地产企业工程施工质量 管理制度体系 设计 1 2 6 工程竣工验收管理制度设计 房地产企业为规范工程竣工验收工作，可依据竣工验收的基本程序设计如图 1-11 所示的竣工验收管理制度体 系。 工程质量管理 质量数据统计制度、质量信息管理制度、工程质量记录控制细则、质量报告制度 材料设备管理 质量信息管理 前期质量管理 工程竣工验收管理 质量体系管理 质量人员管理 施工过程质量管理 质量管理经济责任制度、质量管理培训制度、质量人员考核制度 采购质量控制制度、物资存储管理制度、材料进场检验管理制度、设备使用管理规范、设备维护保养制度、仪器设备定期检查制度 质量计划管理制度、质量标准管理制度、质量目 标管理制度、委托外部质量检验管理制度 施工过程质量控制制度、质量检查管理制度、隐蔽工程质量管理制度、工序交接质量管理制度 质量体系管理制度、质量标准管理制度、 程序文件编写 规范 、质量体系执行 制度 、质量体系内审 制度、质量记录管理制度 请参照图 1-11 的相关内容 质量异常处理 质量异常处理制度、不合格现象分析制度、质量事故处理制度、质量纠纷处理制度、质量处罚制度 质量成本管理 质量成本管理制度、质量成本控制制度 图 1-11 房地产企业工程竣工验收 管理制度体系 设计示例 1 3 营销销售规范化管理制度 设计概述 1 3 1 营销管理制度设计 房地产企业营销管理工作包括营销调研、营销策划、市场定位、销售定价、广告投放、营销费用预算与控制等事项。其制度体系设计如图 1-12 所示。 图 1-12 房地产企业营销 管理制度体系 设计示例 营销管理 销售管理 营销规划管理 市场调研管理 营销策划管理 营销费用管理 营销计划管理制度、 企业品牌管理制度 营销调研管理制度、市场分析管理制度、市场调查作业规程、调研档案管理细则、营销信息管理办法 营销策划管理制度、市场推广管理办法、广告策划管理 制度、促销策划管理办法、营销公关制度 广告投放管理制度、 广告宣传管理制度、广告费用预算制度、广告宣传品管理办法 请参考图 1-13 的相关内容 营销预算管理制度 、营销费用管控制度、费用报销管理制度 广告管理 楼盘项目管理 楼盘上市管理制度、楼盘定位管理制度、楼盘价格管理制度 工程竣工资料管理 工程竣工验收管理 工程施工管理 工程竣工验收管理制度、分部分项工程验收办法、隐蔽工程验收管理制度 工程施工现场管理制度、工程质量管理制度、工程技术管理制度、材料设备管理制度 工程竣工资料管理规定 单位工程验收 隐蔽工程验收 分部工程验收 分项工程验收 1 3 2 销售管理制度设计 房地产企业销售管理工作包括销售人员管理、 销售合同管理、销售会议管理、售楼中心管理、销售提成管理、销售费用控制等事项，其制度体系设计如图 1-13 所示。 图 1-13 房地产企业销售 管理制度体系 设计示例 1 3 3 售楼中心管理制度设计 房地产企业售楼中心的管理工作包括楼盘销控管理、客户接待管理、样板间管理、售楼中心日常管理等事项，其制度体系设计如图 1-14 所示。 销售管理 促销管理 销售任务管理 销售人员管理 销售团队管理 客户管理 招商管理 销售管理制度、销售计划与任务分配管理制度、 销售会议管理 制度 销售人员管理办法、销售新人培训管理制度、 销售考核管理制度 、销售奖金管理制度 、职务晋升考核管理制度 请参考图 1-14 的相关内容 促销活动管理规定、促销人员管理规范、促销宣传品管理办法 客户关系管理办法、客户接待管理制度、客户信息管理制度 销售团队管理制度、销售团队考核制度、销售评比管理制度 商业地产招商管理制度、招商合同管理制度 售楼中心管理 销售合同管理 销售合同管理制度、销售谈判管理制度、销售代理合同管理制度 销售费用管理 销售费用预算制度 、销售费用控制制度、销售费用报销管理制度、销售提成管理制度 图 1-14 房地产企业售楼中心 管理制度体系 设计示例 1 4 投资融 资规范化管理制度 设计概述 1 4 1 投资管理制度设计 为加强投资管理工作，选择合适的项目，降低投资风险，确保投资报酬，企业应建立一整套规范化的投资管理制度体系和工作程序，具体制度 体系的 设计如图 1-15 所示。 图 1-15 房地产企业投资 管理制度体系 设计示例 投资管理 投资项目调研、可行性研究 投资决策 实施投资 投资过程监督 制定投资方案 投资收益管理 投资处置 投资调研管理制度、投资可行性分析制度 投资决策分析制度 投资管理制度 投资管理制度 投资过程控制制度 投资收益分析管理制度 投资处理管理制度 编制投资报告 投资结果分析总结制度 售楼中心管理 日常工作管理 费用管理 楼盘销控管理 客户接待管理 样板间管理 楼盘销售管理制度、售楼人员日常工作规范、售楼人员管理制度、售楼人员考核制度 客户接待管理制度、客户投诉管理制度、客户档案管理制度、客户购房手续办理办法 样板间使用管理制度、样板间维护保养制度、样板间报废回收制度 售楼中心考勤制度、售楼中心用水用电管理制度、售楼中心销售宣传管理制度、售楼中心安全卫生管理制度、售楼中心装饰管理制度 售楼中心费用预算管理制度、售楼中心费用控制办法 1 4 2 融资管理制度设计 房地产企业为规范融资管理工作，降低融资风险，确保企业正常运营，需建立一整套规范化的融资管理制度体系和工作程序，具体制度体系的设计如图 1-16 所示。 图 1-16 房地产企业融资 管理制度体系 设计示例 1 5 财务会计规范化管理制度 设计概述 1 5 1 财务管理制度设计 房地产企业依据国家有关财经法规，结合本企业具体情况和实际需要，采用文字、图表等多样化的形式，针对财务组织管理、全面预算管理、资金管理、资产管理、成本控制、会计管理、内部控制管理等工作，制定出一套具体的、可遵照执行的制度体系，具体如图 1-17所示。 融资管理 财务状况分析 融资分析 融资决策 签订融资合同 资金使用 管理 还款、偿付 执行融资方案 工作总结、报告 财务分析制度、资金需求预测分析制度 融资分析管理制度 融资决策管理制度 融资合同管理制度、合同评审制度 融资执行管理制度、融资过程控制制度 资金使用管理制度、资金变更使用制度 融资偿付管理制度、 融资工作总结制度、 图 1-17 房地产企业财务 管理制度 体系 示例 1 5 2 会计管理制度设计 从会计管理事项的角度来看，房地产企业会计管理工作可分为会计人员管理、会计核算管理、财务报告管理、财务分析管理、会计电算化管理、会计档案与票据印章管理等，其具体制度体系的设计如图 1-18 所示。 财务管理 货币资金控制制度、采购业务控制制度、销售业务控制制度、长期股权投资控制制度、对外担保控制制度、成本费用控制制度、业务外包控制制度、内部审计控制制度 资金管理 内部控制管理 资产管理 会计管理 财务组织管理 财务预算管理 成本控制管理 全面预算管理制度、收入预算管理制度、费用预算管理制度 货币资金管理制度、货币资金预算制度、现金管理制度、银行结算制度、融资管理制度、投资管理制度、资金运营管理制度、收入及利润分配制度 固定资产管理制度、存货管理制度、流动资产管理制度、无形资产管理制度、财产清查制度、财产盘点制度、物资管理制度、物资编码管理制度、定额管理制度、价格管理制度 成本费用管理制度、采购成本管理制度、质量成本管理制度、人力成本管理制度、销售费用管理制度、管理费用管理制度、 财务费用管理制度、差旅费与会议费开支制度 财务体制管理制度、财务部经济责任制度、财会人员管理制度、财会人员工作交接制度 请参照图 1-18 的相关内容 图 1-18 房地产企业会计 管理制度体系 示例 1 6 人事行政规范化管理制度 设计概述 1 6 1 人事管理制度设计 房地产企业人事管理包括人力资源规划、岗位分析、招聘与甄选管理、培训管理、绩效管理、薪酬福利管理、员工 关系管理、企业文化管理等方面的工作，其制度体系设计如图1-19 所示。 会计核算管理制度、原材料核算管理制度、产成品核算制度、低值易耗品核算制度、固定资产及在建工程核算管理制度、成本核算管理制度 会计核算管理 财务报告管理 会计电算化管理 会计电算化管理制度、 会计电算化系统岗位责任制度 、会计微机管理规定 会计档案、票据 与印章管理 会计档案管理制度、会计报表管理细则、票据管理制度、支票管理办法、发票管理制度、财务印章使用与管理 办法 财务分析制度、财务分析报告撰写规定 财务会计报告制度、会计报告质量考核办法 会计人员管理 会计出纳人员管理制度、会计人员监交制度、出纳作业细则、会计稽核制度 会计管理 财务分析管理 图 1-19 房地产 企业 人事 管理制度体系 设计示例 1 6 2 行政管理制度设计 房地产企业行政管理工作包括行政办公管理、文件档案管理、资证章管理、会议管理、人事管理 薪酬福利管理 培训管理 绩效管理 人力资源规划 岗位分析管理 招聘管理 人力资源规划管理制度、人力资源部预算管理制度 员工关系管理 岗位分析管理制度、职位管理制度、职位 说明书编写规范、岗位评估管理制度 招聘管理制度、面试管理制度、甄选录用制度、招聘面试人员行为规范、招聘效果评估制度、试用期管理制度、内部竞聘管理制度、招聘费用预算制度 培训管理制度、新员工培训制度、晋升培训管理制度、培训讲师管理制度、培训课程管理制度、培训效果评估制度、培训费用控制制度 绩效管理制度、新员工试用期考核制度、晋升考核制度、年度考核评比制度、绩效实施过程监督制度、绩效面谈制度 薪酬管理制度、薪酬调整制度、奖 金发放规定、业务提成制度、员工提案管理制度、过节费管理制度、津贴补助管理制度 劳动合同管理制度、离职管理制度、离职挽留制度、离职面谈管理制度、工作交接制度、职业生涯管理制度 企业文化管理 企业发展与战略培训制度、员工活动管理制度 员工日常管理 考勤管理制度、假务管理制度、加班管理制度、人事档案管理制度、奖惩制度、体检管理制度 职业保护 体检管理制度、工伤管理制度、劳保用品管理制度、施工安全培训管理制度 出差管理、食堂管理、宿舍管理、车辆管理等方面，其制度体系设计如图 1-20 所示。 图 1-20 房地产 企业 行政 管理制度体系 设计示例 行政管理 食堂管理 资质、证书、印章管理 出差管理 行政办公管理 文件档案管理 会议管理 办公用品采购管理制度、办公用品领用回收管理制度、工作服管理制度、办公场地卫生管理制度 宿舍管理 收发文管理制度、档案管理制度、档案借阅管理制度、公文编写发放细则 会议管理制度、会议准备制度、会议记录管理制度 印章管理制度、资质申请管理制度、资质（证书、印章）章变更制制度 员工出差管理制度、差旅费报销制度 员工食堂管理制度、食堂卫生环境检查制度、食堂工作人员管理制度、食堂采购管理制度、食堂服务质量管理制度 宿舍 日常管理制度、宿舍卫生环境检查制度、优秀宿舍评比制度、门禁制度 车辆管理 车辆调度管理制度、车辆维修保养管理制度、车辆保险管理制度、驾驶员管理制度、事故处理制度 行政费用控制 行政费用预算管理制度、行政费用控制制度、差旅费报销制度 第 2 章 工 程项目规范化管理制度 设计 2 1 工程图纸管理制度设计 2 1 1 图纸自审管理办法 以下是某房地产开发公司的图纸自审管理办法，供读者参考。 房地产开发公司 图纸 自审管理办法 第 1 章 总则 第 1 条 为规范图纸自审工作，使图纸满足公司要求，提高会审工作质量和项目工作效率，结合公司的实际情况，特制定本办法。 第 2 条 本办法适用于公司所有工程项目的图纸自审工作。 第 3 条 图纸自审工作由公司设计管理部负责组织，项目 技术人员 、相关职能部门人员、主要工种班组长等参与执行。 第 2 章 图纸自审的 内容 第 4 条 图纸自审前，需审查各专业施工图的张数、编号与图纸目录是否相符。 第 5 条 审查图纸说明、设计说明是否齐全，规定是否明确 ， 相互之间是否矛盾。 第 6 条 审查平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。 第 7 条 审查图面上的尺寸，标高，预留孔、预埋件的位置，构件平、立面的配筋与剖面等是否存在错误。 第 8 条 审查 专业图之间 、 专业图内各图之 间 、图与表之间的规格、标号、材质、数 量 、坐标、标高等主要数据 是 否一致，是否有 “ 错、漏、缺” 。 第 9 条 审查 施 工 图中各专业的设计人员是否 已 在会签栏目签字。 第 10 条 审查 图纸上构配件的编号、规格型号及数量与构配件一览表是否相符。 第 11 条 审查 实现新技术项目、特殊工程、复杂设备的技术可能性和必要 性。 第 12 条 审查 采用的新材料以及特殊材料的技术性能资料是否齐备。 第 3 章 图纸 自审记录 第 13 条 设计管理部 负责 检查自审记录工作 ，图纸自审记录应包括对设计图纸 提出 的疑问和对设计图纸的有关建议。 第 14 条 在图纸 自 审前 ，设计管理部需将自审结果反馈给 设计单位，设计人员提早熟悉图纸存在的一些问题，做好设计交底准备，以节省时间，提高会审的质量。 第 4 章 附则 第 15 条 本办 法由设计管理部制定，解释权、修改权归设计管理部所有。 第 16 条 本办法自发布之日起实施。 2 1 3 图纸资料管理办法 以下是某房地产开发公司的图纸资料管理办法，供读者参考。 房地产开发公司 图纸 资料管理办法 第 1 章 总则 第 1 条 目的 为规范项目设计图纸的管理，便于施工过程控制，保证项目施工的顺利实施，同时为工程索赔提供依据，特制定本办法。 第 2 条 适用范围 本办法适用于公司工程项目的所有设计图纸。 第 3 条 职责 公司设计管理部 是技术图纸等相关资料的归口管理部门，设计管理部设专人（可兼职）负 责图纸的发放和归档工作。 第 2 章 图纸 的 评审 第 4 条 设计管理部组织各专业工程师进行设计图内部评审工作。内部评审可根据图纸内容分阶段进行评审。 第 5 条 工程技术部组织项目经理部、设计单位、监理单位、施工单位参与图纸会审会议，充分熟悉掌握设计具体情况，解决会审中出现的图纸问题。 第 6 条 针对施工中碰到的各种问题，设计单位可进行设计变更，但须由公司设计管理部、工程技术部审批通过。 第 3 章 图纸的发放与管理 第 7 条 设计管理部负责从设计单位领取设计图纸。 第 8 条 图纸发送一般采用图文发送单的形式，设 计单位草拟图文发送单，经设计管理部经理审阅后签发。 第 9 条 项目技术负责人负责根据公司各部门提供的图纸需求发放图纸。 第 10 条 一般情况下，施工图可按如下方式分配：项目施工单位 套施工图，项目监理公司 套，项目各工种工程师 套。 第 11 条 施工图纸一经发放，不再回收，失去时效自动作废。 第 12 条 图纸管理人员需详细记录图纸接收与发放情况，设立设计图纸收发台账。 第 13 条 各专业技术人员领取图纸后，由领取图纸的人员负责保管，并在图纸的印章边签名。一旦发现图纸乱堆、乱放、损坏或丢失， 须 对领 取人（或保管人）进行处罚，每丢失一张罚 元，并责令其将丢失的图纸复印一份。 第 14 条 作废图纸经项目总工程师同意后，由各领取人加盖“作废”章。 第 15 条 零星工程图纸需经设计管理 部 经理在设计通知单上签字确认。 第 16 条 零星工程图纸发放标准为工程技术部、材料设备部各 1 份，领用人在设计通知单上签收。 第 4 章 图纸 的 归档 第 17 条 项目竣工前，设计管理部图纸管理人员负责对各阶段设计图纸进行分项分类存档整理工作。 第 18 条 项目竣工后，公司设计管理部做好项目竣工图纸的编制工作，将需存档的各阶段设计图纸移交公司项目经理部图纸管理人员，配合完成项目资料存档工作。 第 5 章 附则 第 19 条 本办法由公司设计管理部制定，解释权、修改权归设计管理部所有。 第 20 条 本办法自发布之日起实施。 2 2 2 工程结算管理制度 以下是某房地产开发公司的工程结算管理制度，供读者参考。 房地产开发公司 工程结算管理制度 第 1 章 总则 第 1 条 为加强对工程项目的结算管理，提高工程人员的成本意识，使工程项目的竣工结算工作进入受控状态，特制 定 本 制度 。 第 2 条 本 制度 适用于工程结算的管理事项。 第 3 条 工 程结算原则 ： 1实事求是 的 原则 ； 2维护收付双方的正当经济权益原则。 第 2 章 结算定额单价确定 规范 第 4 条 结算定额单价 以预算、合同及招标价为主 ， 同预算项目相同的分项，单价 必须相同，不得调整。 第 5 条 增加项目的结算单价按相应的定额单价套入。 第 6 条 设计中的分项工程在定额上 既 不能换算 ， 又不能套用时， 必须 编制补充单价 。 第 7 条 除定额说明容许换算外，其余不得任意调整 。 第 8 条 土建部分的甲供材料需安装的项目计费直接在预算 标书单价中扣出，不计任何费用。 第 9 条 安装部分的甲供材料、设备需安装 的项目不计取税金。 第 3 章 结算 工程量 确定 规范 工程量是工程结算的重要内容与依据， 结算 人员在计算工程量时，必须遵守以下规定。 第 10 条 必须严格计算规则，项目划分、计量单位、相关系数调整换算等内容必须严格按公司相关规定执行。 第 11 条 必须严格按图纸、随工签证和相关协议计算 、 计列单项工程量。 第 12 条 要在日常的工作中逐步总结影响结算及时性、准确性的主要矛盾，安排合理的计算程序。 第 13 条 结合工作情况，整理汇总各种常用资料，使用常用的定额外标准、常用的计算结果，分门别类记录在工作日志上，以备查。 第 14 条 依据施工图和竣工图，按实物工程量编制结算，任何计费都必须有据可查，不得随意编列。 第 15 条 竣工结算的工程量，应以 实际 安装 （ 验收规范标准 ） 就位净值数量为准 ， 不得将“工地材料投入量”和“实际安装就位 净值 数量”混为一谈。 第 4 章 结算造价确定 规范 第 16 条 设计变更及现场签证分类计算并当月结算 。 第 17 条 结算造价 要求分项计算并编制分项汇总表，其计算公式如下： 结算造价 =预算造价 +设计变 造价 +现场签证 造价 +人工补差 +材料差价 +增加项目 第 18 条 工程结算需 确定现场的实际情况、土壤的种类、 放坡坡度、运距等 。 第 19 条 工程结算需扣除甲供材料的多用材料费， 扣除预算中的未施工项目的造价 。 第 20 条 材料价差严格按项目 经理 部的材料限价 进行 调整 。 第 5 章 工程竣工结算书编制规范 第 21 条 项目经理部预结算人员负责工程竣工 结算 工作。 第 22 条 主体工程项目 应于承包商 提供结算后 的 2 个月内核对完毕， 总体结算 应在 竣工验收后 的 5 个月内完成，其 他 工程项目 应在 乙方提供结算后 的 30 天内核对完毕 。 第 23 条 工程竣工结算 书 编制依据如下 所示 ： 1竣工报告，交工验收资料 ； 2施工设计、竣工图纸、施工预算、 承包合同 ； 3设计变更、材料代用申请 ； 4随工现场签证 ； 5工程委托书； 6材料市场价格资料 ； 7工程各项取费标准和双方协议等 。 第 24 条 工程竣工结算书 编制程序 如下 ： 1项目经理部负责 编制 工程竣工 结算工作计划 ； 2 100 万 元 以上的工程 ， 项目 经理部 预 决 算 人员必须 对原预算及不清楚的问题及时 与造价管理 部联系 ； 3造价管理 部有必要进行关于前期预算编制问题的结算工作协调及配合 ； 4 收集 并 整理 结算依据，包括 分项工程的材料设备限价价格表、图纸、设计变更、现场签证、涉及造价的会议纪要、图纸部分未施工项 目的记录、付款及待垫款、甲供材料设备的领用清单、承 包商 的结算报价等 ； 5项目经理部预决算人员负责 工程量的计算 ，并与承包商进行 核对 ； 6项目经理部预决算人员 单列清理甲供的预算工程量及承建商超领用量的扣款表 ； 7 确定结算造价后， 10 万 元 以上 的 工程报 造价管理部进行核定。 第 25 条 进行工程竣工结算时，项目经理部应核实竣工图纸的完整性。 第 26 条 项目经理部需 提前选择供电、自来水、煤气、电话工程结算，便于 承包商 配合 业主 入住的 “ 四通 ”工作。 第 27 条 工程 竣工 结算书的主要内容包括以下三个方面 ： 1编制说 明，包括工程概况、编制依据、经济分析及其 他 需要说明的问题 ； 2竣工结算书的主要内容，包括竣工图、工程量、机械台班费、人员费、材料费、各种工程签证等 ； 3工程结算的分析。 第 28 条 工程竣工 结算 书必须经 项目经理部预算人员及 造价 管理部 人员 相互交叉审核 ，经审核后的造价方可 作为最终 的 结算价。 第 29 条 项目经理部建立 “承包商 的结算报送及审核情况登记台 账” ，便于时间的掌握及责任的界定。 第 30 条 项目经理部 预 算人员 必须 建立 “ 三方及甲供材料的领用及付款台 账” ，对领用单的原件进行存档，便于结算扣减。 第 6 章 附则 第 31 条 本 制度 由造价管理部拟定，并由造价管理部负责解释和修改。 第 32 条 本 制度 经总经理 审批通过后 ，自颁布之日起实施。 2 2 7 工程尾款支付工作 规定 以下是某房地产开发公司的工程尾款支付工作规定，供读者参考。 房地产开发公司工程尾款支付工作规定 第 1 条 目的 为确保工程尾款的正确支付，避免产生遗留问题，结合公司的实际情况，特制定本规定。 第 2 条 相关定义 工程尾款是指工程完工并已完成结算程序，但还未支付的款项，包含质保金和 除 质保金外的其他款项。 第 3 条 适用范围 本规定适用于所有 已经结算审核的工程（除零星工程以外）。 第 4 条 职责 1项目经理部对工程质量扣款、保修情况、工程档案资料 的 上交情况作最后确认。 2财务部负责工程尾款的审核与支付工作。 第 5 条 工程尾款支付原则 1按合同主体分类管理。 2减少对公司当前进行的其他项目的影响。 3考虑减少公司风险和保护公司的信誉。 4根据资金状况制订支付计划并有效执行。 第 6 条 工程尾款支付确认 工程结算经造价管理部审核完毕后，造价总工程师在填写“付款申请单”之前，必须先办理“工程尾款支付确认单”，该确认单作为办理结算付款的前 提条件。 第 7 条 工程检查 根据 “ 工程尾款支付确认单 ” 的要求，由造价工程师到相关单位办理有关手续，再次确认该工程已无任何质量、保修上的扣款。如果有扣款，则应开出扣款单，以便在尾款中扣除，并 以加盖相关单位 公章为准。 第 8 条 工程档案管理 为保证完整工程档案，项目工程师应到档案专管人员处再次核实归档情况，并签署意见。 第 9 条 “工程尾款支付确认单”管理 项目经理部在办理完“工程尾款支付确认单”后，方可办理付款申请，该确认单即作为尾款付款申请的附件，一起上报公司财务部。 第 10 条 本规定由公司造价管理部制 定，解释权、修改权归造价管理部所有。 第 11 条 本规定自发布之日起开始实施。 2 3 1 项目招标管理制度 以下是某房地产开发公司的项目 招 标管理制度，供读者参考。 房地产开发公司项目招标管理 制度 第 1 章 总则 第 1 条 目的 1 规范公司的招标活动，加强公司对招标工作的管理 。 2合理评估投标公司，选择与工程项目匹配的承包商。 3 保证开发项目的质量、工期，降低开发成本，提高公司的投资效益 。 第 2 条 适用范围 本制度适用于本公司所有分包工程、工程监理及所有甲供、乙供（包括三方合同）的工程材料采购 、设备采购。以下情况除外。 1工程造价在 5 万元以下或者采购材料设备在 1 万元以下的。 2明码实价的商品以及垄断经营项目。 3经公司总经理批准的其他项目。 第 3 条 招标原则 1全面招标原则，凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包单位。 2整体招标原则，禁止将项目肢解或化整为零， 以 规避招标的行为。 3事前预算原则，施工类工程在招标前，应先根据施工图预算书编制标底。 4资质审查原则， 所 有投标单位都要经过严格的资质预审，符合项目要求的投标单位才有资格参加项目投标。 5合理低价中标原则，选择 的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低且合理 的那家 。 6公平、公正、公开原则。 7保密原则，要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以 免 影响招标的公正与效果。 第 2 章 招标管理组织及其职 能 第 4 条 招标管理组织 公司的建设工程招标工作由本公司招标工作领导小组负责实施。 第 5 条 组建招标工作领导小组 公司招标工作领导小组是公司招标工作的决策机构，由总经理负责组建。招标工作领导小组的成员一般应包括总经理（可授权），主管副总，项目开发部经理及项目管理人员，工程技术部经理及专业人员， 造价管理部经理及专业人员等。 第 6 条 招标工作领导小组的主要职责 1确定招标方式。 2审定招标计划和招标文件。 3确定单价合同、总价合同或其他合同形式。 4确定投标单位。 5确定评标专家组人数及其成员。 6确定中标单位。 第 7 条 相关职能部门职责 1项目开发部的主要职能 （ 1）提出详细的招标要求（如承包单位、材料设备的进场计划和技术要求）。 （ 2）全过程参与招标工作（主要是会审工作），并督查招标工作的进展。 2工程技术部的主要职能 （ 1）投标单位资质预审，建立合格承包商数据库。 （ 2）编 制招标文件，发标，评技术标，控制整个招标工作进度。 （ 3）负责招标资料的收集、整理、归档、保存。 （ 4）负责会务安排。 3造价管理部的主要职能 造价管理部主要负责编制标底、接标、参与开标、评经济标、谈判。 第 3 章 招标方式的选择 第 8 条 选择招标方式 本 公司 建设 工程 的 招标方式 一般采用 公开招标、 邀请招 标、定向 招标（又称为协商 议标 ）三种方式。 1 单项 工程发包、重要单位工程发包采用公开招标的方式进行。 2有特殊要求的单位工程发包和分项工程发包可采用 邀请招 标、定向 招标的方式进行 。 第 9 条 公开招标 1 公开招标的定义 公开招标即由公司通过报刊、电视、广播等形式公开发表招标公告，邀请不特定的法人或其他组织参加投标。招标公告的主要内容包括工程项目的名称、建筑面积、建筑结构与设备安装特征、质量要求、招标投标日期等。 2 实行公开招标的工程发包由项目 开发部经理 牵头， 项目开发部 组织招标活动。 3 公开招标必须有三家以上的投标单位参与竞标，但下列情况除外。 （ 1） 金额 （ 工程造价 ） 在 5 万元以下的工程可按照“货比三家、合理低价”的原则，通过 对 承包商 进行 考察，报公司招标工作 领导 小组批准后确定承包单位。 （ 2） 某些经过公司审 批 已 确定了长期合作伙伴关系的工程。 （ 3） 某些垄断工程。 第 10 条 邀请招标 1邀请招标的定义。 邀请招标是公司根据工程特点，有选择地向有限的几个特定法人或其他组织（具有承担该工程能力的企业）发出招标通知，邀请其前来投标。 2邀请招标的使用范围。 邀请招标是建立在公司 招标工作 领导 小组 根据所掌握的情报资料，已经得知被邀请的企业在社会上有一定的信誉和实力，曾承担过类似的工程项目，施工技术、施工经验和信誉都比较可靠，工程质量和进度能基本上得到保证。 第 11 条 定向 招标 1 定向 招标的定义。 定向招标是指经 建设主管部门同意后，直接选定本公司所熟悉并信任的施工承包企业，并与之进行协商，达成协议后签订合同的 招 标活动。 2定向招标 的 适用 范围 。 因定向招标方式没有竞争性，一般适用于某些专业性较强的工程，以及急于开工、没有充足时间组织招标竞争的工程。此外，因政策等特殊原因，承包商目前处于垄断地位时，也适合采用定向招标这一方式。 第 4 章 项目招标前期准备 第 12