【广告策划-PPT】北京国瑞房地产项目营销策划最终2007年

2006.11.18 营销中心市场策划部 &销售部 北京 国瑞城 A区项目 营销策划提案 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789 第一部分 市场扫描 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 3 竞争楼盘 项目 楼体形 式 物业公 司 已推出套数 成交套数 销售率 成交价格 价格支撑点 US联邦 塔楼 戴德梁 行 293 18 6% 19127 第三使馆区、美式精装、楼宇自动 化 银泰中心 塔楼 凯悦 260 202 77.70% 41574 地段、国际顶级团队、楼宇智能化 荣尊堡 塔楼 宾至君 悦 840 481 57.10% 12438 俱乐部生活、高档精装 昆仑公寓 点塔 锦江 23 3 13.10% 65665 产品稀缺、一流团队、顶级楼宇系 统 星河湾 板楼 星河湾 一期售 罄 一期 15000，二期24000以上 奢华风格装修、别墅式园林、 裘马都 板楼 宾至君 悦 186 77 41.40% 15000 16000 机场路、瘦板、双大堂、精装修 乐城豪丽公寓 塔楼 金地物业 413 0 0% 标价 14000 国际学校、精装修酒店公寓、配家电家具 富力服务式公寓 塔楼 富力 170 10 6% 17000 小户型 90 140，精装修服务公寓 第二部分 项目理解及产品定位 建立城市新秩序，树立国瑞商圈新地标 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 5 项目解读 二环之内 综合业态 高尚居住 国瑞 A区的三重属性 地理位臵 生活方式 建筑品质 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 6 核心卖点 1 地段：二环之内，地块稀缺 2 交通发达：双轨走廊，地铁三线交汇 3 配套成熟，优先发展 4 超越周边产品 5 全新的生活方式 商务、时尚、国际、快捷 6 产品附加价值 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 7 目标客户 我们的客户在哪里？ 1、国内买家，包括外省市专业投资人士 2、外籍买家，包括境外投资基金 3、在长安街、建国门工作的企业中高层管理人员，国家级运动员教练员 4、有住宅升级需求的本区域客户 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 8 产品定位 建立城市新秩序，树立国瑞商圈新地标 改变城市的无序状态，不要奔波，不要切换，一切尽在国瑞城！ 留在人们脑海中的不是崇文门外有个国瑞城， 而是国瑞城那片地区以前叫崇外！ 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 9 案名建议 释义： 1、延续国瑞城气场 2、国瑞城产品升级，颠峰之作 3、 A概念的延展 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 10 A释义， A延展 Absolute 完全的，绝对的 Achievement 成就，功绩 Accept 接受，认可，同意，承认 Accelerate 加速 Ace 一流的，王牌 Admirable 令人钦佩的，值得赞美的，绝妙的，极好的 Acclaim 喝彩，欢呼，称赞 Active 积极的，主动的，活跃的 Across 交叉，越过 Advanced 高级的，先进的 Advantage 优势，有利条件，利益 Aggiornamento 现代化 Aesthete 审美家，唯美主义者 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 11 解题 A级 化 ： 国瑞城的 A级 区 ， 商圈的 A级 区 A极 化 ： A， 极度 深入 ， 极度 丰富 A概念 演绎 A形象 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 12 副标题之一 红中心 深白公寓 紫金公馆 总部形象生产力 客观品质 主观享受 高度气质 名流魅力 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 13 副标题之二 完全中心 尤其公寓 绝对公馆 低调奢侈 高调舒适 建筑尤品 自得其所 完全财质 中心价值力 第三部分 营销策略 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 15 销售目标 项目产品 销售面积 预计成交均价 （元 /米 2） 开盘起价 预计 1年内升值均价 销售周期 公寓 39345 20000-22000 19000 25000-35000 12个月 服务公寓 35009 21000-24000 20000 25000-35000 12个月 写字楼 15000 16000-18000 15800 16000-18000 16个月 四合院 8726 按套销售 按套销售 按套销售 18个月 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 16 销售目标 公寓部分销售金额约： 9.1亿元 (均价 23000元 /平方米 ) 酒店公寓部分销售金额约： 8.4亿元 (均价 24000元 /平方米 ) 写字楼部分销售金额约： 2.6亿元 (均价 17000元 /平方米 ) 四合院部分销售金额约： 4.3亿元 (均价 50000元 /平方米 ) 总体销售金额约： 24.4亿元 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 17 营销五大方针 大盘效应，大宅观念 主打自用启动市场，带动投资型产品销售 分步推广，节奏控制 老客经营，滚动开发 北京结果，全国开花 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 18 整合营销：定向传播、互动沟通 新闻策划、品牌互动 总体营销策略 根据本项目的市场定位，形象定位，产品属性，制定以下总体营销策略： 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 19 营销策略阐述： 定向传播 是一种高效的经济的传播方式，本项目未来的客户群层次非常高，如采用大众化的推广手法势必要付出极大的推广费用，因此建议采用小众媒体，定向直投，直接到达准客户的终端，节省推广费用。 互动沟通 利用投资说明会、产品说明会、售楼处、样板间落成、通过大量的客户互动沟通活动，让客户直接体验本项目产品带来的高标准、高水准服务、高附加值，增加客户对投资本项目的信心。 新闻策划 充分调动和利用一切可以利用的媒体资源为项目宣传服务，策划各种类型的新闻话题，制造新闻热点，保持一个相对较高的曝光率，有利于在大众心目中树立品牌形象，籍由大众客群影响到目标客群。 品牌互动 利用其它行业知名品牌，如名车、名表、名酒、高尔夫等客户资源，进行品牌互动传播，承办或组织大型的有影响力的会议、论坛等。 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 20 媒体通路考虑： 1、网络广告 2、 DM直投 3、机场媒体 4、机票票封 5、财经时尚类杂志、报纸 6、外省市推介会或报广 7、报纸媒体 8、广播媒体 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 21 另类机会媒体 票底广告位：山西煤票 农机展销会入场券 工业科技进步展入场券 针对异地的大型展会，定点促销： 农用机械展销会 矿业设备展销会 山西煤交会 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 22 整体销售推盘节奏 公寓 酒店式公寓 四合院 四合院 国瑞办公 客户积累期 销售第一阶段 销售第二阶段 尾盘销售阶段 06.12 市场预热 07.03 样板间开放 07.07 楼体封顶 07.11 收官 正式公开 积累客户 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 23 整体时间表 时间 事件 公寓 服务公寓 写字楼 四合院0 6 年1 2 月 前期筹备0 7 年1 月 售楼处进驻0 7 年2 月 样板间开放 售卡排号0 7 年3 月 正式公开0 7 年4 月 四合院观摩0 7 年6 月 主体封顶 售卡排号0 8 年7 月 服务公寓开盘0 7 年9 月 四合院公开0 7 年1 2 月 年末促销0 8 年1 月高调面世持续销售持续销售强销强销持续销售接受咨询持续销售持续销售强销不公开深藏小露隐性销售接受咨询强销接受咨询保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 24 销售实现 商场如战场 实现销售目标的五大战役 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 25 第一大战役 客户积累阶段 06.12 07.3 联谊酒会 老客户答谢会 产品研讨会，户型鉴赏 装修招标会，新闻炒点 战役结果：完成客户积累 800 1000组 国瑞尊荣售卡仪式 高密度软文 轰炸，提升人气 节日主题活动 销售现场新闻发布会 恳谈会 专家会 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 26 第二大战役 聚集人气全面启动阶段 07.4 07.6 战役结果： 完成公寓销售的 25%，写字楼的 5% 天价四合院若隐若现 新闻话题制造 开盘强势入市 异地定点销售 老客户定向销售 定向渠道销售 现场销售 异地同步开盘 节日主题活动 公关活动 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 27 第三大战役 产品纵向拔高阶段 07.7 07.10 战役结果： 产品价格普遍上调 10% 适度硬广推广，形象树立 四合院产品鉴赏观摩活动 产品拍卖会 天价四合院面市，制造新闻点 企业公益性捐助活动 专业商业论坛或金融论坛 项目吉祥物征集 高密度软文轰炸，提升人气 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 28 第四大战役 全面消化阶段 07.10 07年底 战役结果： 完成公寓销售、酒店式公寓的 85%； 写字楼的 60%，四合院的 50% 工程进度宣传 主题性公关活动 制造势头 针对性促销活动 异地巡展销售活动 现场 SP销售活动 全面软文密集宣传 元旦答谢客户音乐会 展会促销 保密资料，严禁外传！ 国瑞营销中心 市场策划部 29 第五大战役 高调谢幕 战役结果： 08年延续 07年气势，成