2009年长春证大光明城四期商业研究可行性报告(doc 47)

2010 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 亚瀚房地产智库 海量房地产资料免 费下载QQ:376977591 2010 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 亚瀚房地产智库 海量房地产资料免费下载QQ:376977591 证大光明城四期商业 研究 可行性 报告 2009 年 12 月 18 TJHJ 研展部 2009.12.18 1 前 言 目前长春房地产市场异常火爆，在住宅市场一房难求的局面下，商业地产也悄然走俏，随着客户对长春商业认可度的不断提升，长春房产市场正在进入一个全新的时代。 在宽城区，以证大光明城为代表的一些项目，经过近两年的发展，逐步形成了区域市场氛围。宽城区各项配套逐步走向完善，生活氛围也越来越浓厚，区域商业也初具规模与市场影响力。 值此时机， 证大光明城 项目推出四期商业。考虑到 目前 宽城区域的商业现状以及商业发展 所依托的商业地段价值和经营特色 等要素 ； 为更好的做好四期商业，目前 我们更需要知晓的是 证大光明城项目在面临着何种状况的商业环境；在目前的商业现状下，本项目 适合 做多 大 体量的商业既能保证项目的安全性，又可以有达到 企业利润最大化 ；做何种业态 商业 更能适合本地市场的认可与去化。于是，便有了本次 长春市场 的商业调研与探析。 我司人员 带着 以上众多 问题 与思考 ， 在 经过长达 20 天的 市场 调研 与各类访谈 ，从宏观的角度，针对 长春 市的政治、经济、人文、历史等方面进行了细致的了解，并从微观的角度，针对 长春 市 特别是宽城区 的地产项目特别是相关 商业物业进行了详细调研。 希望可以通过前期大量的调研分析与过往 成功商业项目 操案经验，从而很好的解决本次的问题所在。 TJHJ 研展部 2009.12.18 2 目 录 1 长春市宏观经济简述 . 6 1.1 长春市 GDP 发展趋势（ 2005-2009） . 6 1.2 人均收入及人均消费支出 . 6 1.3 2000 年 -2009 前三季度社会零售总额 . 7 2 长春市商业发展概况 . 7 2.1 长春市消费市场预期 . 7 2.2 商业发展概述 . 7 2.2.1 商业业态虽较齐备，但布局上有待发展 . 7 2.2.2 商业街环境有待提升 . 8 2.2.3 商业氛围成熟度不够 . 8 2.2.4 商圈分布集中，商业发展不均衡 . 8 2.3 商业圈简述 . 8 2.4 商圈分析 . 9 2.4.1 商圈分布 . 9 2.4.2 各商圈发展现状及定位 . 9 2.4.3 成熟商圈发展趋势分析 . 10 2.4.4 新兴商圈的发展趋势 .11 2.4.5 商圈 发展进程总结借鉴 .11 2.5 长春零售市场分析 . 12 2.5.1 零售业设施类型以现代商业发展为主导 . 12 2.5.2 商业零售设 施业态设置需进一步完善 . 13 2.6 商业研究主要结论 . 14 2.7 长春市商业市场未来发展预期 . 14 3 宽城区经济发展概况 . 15 3.1 宽城区区域 GDP 发展 . 15 3.2 宽城区人均收入 . 15 3.3 宽城区人口 . 16 3.4 宽城区商业零售业概况 . 16 3.4.1 全区社会消费品零售额 . 16 3.4.2 消费品零售总额的结构变化 . 17 3.5 宽城区发展趋势 . 17 3.6 宽城区区域发展不足 . 19 TJHJ 研展部 2009.12.18 3 3.6.1 旧城改造，生活环境欠佳 . 19 3.6.2 公路发达，公交出行还有待改善 . 19 3.6.3 生活配套设施不是很完善 . 19 4 宽城铁北地区商业区现状 . 20 4.1 区域内主要商圈分布 . 20 4.2 柳影路商圈 . 21 4.2.1 商圈范围 . 21 4.2.2 商圈特点 . 21 4.2.3 商圈建筑形式 . 21 4.2.4 商圈内相应配套 . 22 4.3 长新街商圈 . 24 4.3.1 商圈范围 . 24 4.3.2 商圈特点 . 24 4.3.3 商圈建筑形式 . 24 4.4 一匡街商圈 . 25 4.4.1 商圈范围 . 25 4.4.2 商圈特点 . 25 4.4.3 商圈建筑形式 . 26 4.5 商圈发展总结 . 27 4.5.1 商业设施混乱，层次不一 . 27 4.5.2 街铺居多，多以餐饮业为主 . 27 4.5.3 辐射范围小，影响力不大 . 27 4.5.4 经营状况参差不齐，局部区域商业氛围浓厚，多以长期持有为主 . 27 4.5.5 新兴商业发展潜力大，商业氛围的培养需要 2-3 年的时间 . 28 4.6 区域内商业分布 . 28 4.6.1 已建成商业分布 . 28 4.7.1 在售商业分布 . 29 4.7.2 未来规划商业供应量 . 29 4.8 现有大型超市、综合市场分布 . 30 4.9 区域商业体量总体预估 . 31 5 项目立地条件分析 . 32 5.1 项目位置及交通 . 32 5.1.1 地理 位置 . 32 5.1.2 周边道路 . 32 TJHJ 研展部 2009.12.18 4 5.1.3 公共交通 . 32 5.2 项目可见性 . 32 5.3 商业氛围 . 33 5.4 项目周边项目 . 33 5.5 项目 SWOT 分析 . 34 5.5.1 优势 . 34 5.5.2 劣势 . 34 5.5.3 机遇 . 34 5.5.4 威胁 . 34 6 项目周边商业状况 . 35 6.1 周边竞争对手分析 . 35 6.1.1 周边竞争对手分布 . 35 6.1.2 竞争对手现状 . 35 6.2 项目商业发展小结 . 37 7 项目体量测定 . 38 7.1 人均商业拥有量 . 38 7.2 区域商业面积人均拥有量对比 . 38 7.3 项目周边新项目入住时间及人口统计 . 39 7.4 本项目商业体量建议 . 40 7.4.1 人均商业拥有量 . 40 7.4.2 项目基地指标和地段优势，做到充分利用 . 40 7.4.3 项目周边或区域内的商业设施类型，做到差异化或空白填补 . 40 7.4.4 项目所在区域的发展需要，考虑项目未来的成长 . 40 8 项目业态建议 . 41 8.1 商业物业的分类以及标准 . 41 8.1.1 商业物业自身价值体现 . 41 2.1.2 商业投资价值的体现 . 41 8.1.3 以铺养 “铺”价值体现 . 41 8.1.4 关于两种商业类型的价值对比研究 . 41 8.1.5 商业操作的可行性研究 . 41 8.2 本项目适合商业类型 . 42 8.3 项目业态的确定 . 42 8.3.1 社区商业的定义 . 42 TJHJ 研展部 2009.12.18 5 8.3.2 社区商业类型划分 . 42 8.4 本案商业类型判断 . 42 8.5 长春市社区商业业态配比 . 43 8.6 从社会零售总额消费结构分布分析 . 44 8.7 住户对商业需求的渐进性分析 . 44 8.8 项目适合业态 . 45 9 项目定位分析 . 45 9.1 宽城区首个一站式购物街区 . 45 9.2 终端消费客户定位：整个铁北地区，追求优质生活群体 . 46 9.3 目标客户 群体定位 . 46 9.3.1 商业物业自身价值体现 . 46 9.3.2 层面划分 . 46 9.3.3 客户特征 . 47 9.4 档次定位 . 47 TJHJ 研展部 2009.12.18 6 第一 篇 长春市整体商业房产市场研究 1 长春市 宏观经济简述 1.1 长春市 GDP 发展趋势（ 2005-2009） 151317142089256119940500100015002000250030002005 2006 2007 2008 2 0 0 9 前三季度G D P 总量（亿元）2005 年 -2008 年长春市 GDP 的平均增幅达到 18.5%； 2009 年前三季度实现GDP 总值 1994 亿元，同比增幅 12.8%，预计全年能达到 2900 亿元左右。 雄厚的工业基础、边境贸易的发展、以长春为中心的城市群体的形成都将助推长春市经济快速发展。 1.2 人均收入及人均消费支出 050001000015000200002005 2006 2007 2008 2 0 0 9 前三季度人均可支配收入 人均消费性支出( 元)从城市人民生活及消费情况来看，城市居民的人均收入不断提升，消费支出也保持了较为快速的增长，为地区经济的持续稳定发展提供了基础。 2009 年前三季度，人均收入及人均消费性支出同比均有近 8%的增长水平。 TJHJ 研展部 2009.12.18 7 1.3 2000 年 -2009 前三季度社会零售总额 020040060080010002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009社会消费品零售总额（亿元）注： 09 年为前三季度数据 从长春市商业零售市场的潜在需求来看：长春市的社会消费品零售总额自2000 年以来保持了约年均 13%的递增速度，特别是近几年受到宏观经济发展态势良好，人民生活水平不断提升等因素的推动，社会消费品零售总额增幅有所加大。总体来看，长春市的消费市场需求潜力较大，商业零售市场发展将保持较为繁荣的发展态势。 目前长春市经济发展势头良好，人均收入与人均消费大幅提高，商业市场消费潜力巨大，为商业 地产 发展提供了良好的契机与支撑。 2 长春市商业发展概况 2.1 长春市消费市场 预期 长春市收入水平在东三省的省会城市中处于中游的位置，人均可支配收入与哈尔滨、沈阳两市相差无几，但人均消费性支出明显高于哈尔滨、沈阳两座城市，列东北省会类城市之首，说明长春的消费市场有较大的潜力。另外，作为吉林省的省会，长春也吸引着越来越多的知名企业及大型连锁机构前来投资。 2.2 商 业发展 概述 2.2.1 商业业态虽 较齐备，但 布局上有待发展 商场和超市等服务性的业态联系不够紧密，出现纯商场，或纯超市这样不契合，缺乏一站式的服务理念；未来一站式消费正是趋势所在。 TJHJ 研展部 2009.12.18 8 2.2.2 商业街环境有待提升 目前长春商业 街环境比较杂乱，多分布在直向街道两旁的商铺，业态具有较大的随意性，无景观小品等配备，没有一个优越舒适的商街环境。商街的形成也并非有意识、有规划的引导，只是由于长时间自发形成，因此在业态、规模、档次上参差不齐，没有形成一个有规模有档次的商街。 2.2.3 商业氛围成熟度不够 虽然目前长春存有众多各类商业，但整体缺少成熟的商业氛围。如环境优雅的休闲、娱乐街，一般都是比较零散分布的。即便在桂林路附近有一条酒吧街，但也是和当地的零散商业聚集一起，环境较差。缺少具有档次及品味的一站式商街。 2.2.4 商圈分布集中， 商业发展不均衡 长春现有商圈主要分布在城市的中部，而在长春宽城区却缺少服务于本区域居民的商业中心。 2.3 商业圈 简述 自 上世纪 90 年代， 长春市商业逐渐形成以 重庆路、站前、红旗街、桂林路、大马路 等 五大商业集聚区 ，并 逐步 开始 向中心商贸区转变 ，尤其是重庆路、站前、红旗街、桂林路四大商圈表现尤为突出。 站前 商圈形成 以国商、华正为核心店，成为中低档小商品的集散地； 桂林路 商圈以各类 专业店、专卖店、餐饮业 为主体， 独具特色； 红旗街商圈以欧亚商都 、巴黎春天百货 等为支撑，众多餐饮店相配合，人气呈上升趋势； 重庆路 商圈 目前 聚集了长百、卓展、万达购物广场、沃尔玛、百盛等 多家大型零售店及国际大厦等商务设施以及证券公司、保险公司、银行等金融服务设施。 另外 ,长春市通过现有商业网点设施的改造、扩充和调整，力争构建成一套以大型商业网点为龙头、综合批发市场为依托、特色商业街和中小商业网点互补的城市商业体系 。预计未来会形成以各大商圈为依托， 外向辐射，形成各具特色的不同商业网点。 TJHJ 研展部 2009.12.18 9 2.4 商圈分析 2.4.1 商圈分布 长春拥有四个主要的商业区 , 即重庆路商圈、红旗街商圈、桂林路商圈和站前商圈。重庆路商圈及红旗街商圈具备较大规模的商业体量。 从长春市的商圈分局及发展情况来看： 长春市四大商圈均集中于城市的核心区域内，商业空间分布较为密集、商业 集中度较高。 随着巴黎春天、西武百货等项目的入住 ， 预计 未来 几年内 长春市 将会形成以 重庆路商圈和红旗街商圈为核心 向外辐射。 随着各大商圈地位的确定与加强， 核心商圈的市场竞争亦会日趋激烈。 2.4.2 各商圈发展现状及定位 从商圈的发展现状和市场定位来看，四大商圈均为综合性商圈并呈现了不同程度的业态混杂发展特征；从商业档次和主要消费人群进行 分析，已经基本覆盖了所有可能的商业档次和主流消费人群。 桂林路商圈 红旗街商圈 重庆路商圈 站前商圈 TJHJ 研展部 2009.12.18 10 重庆路商业区 红旗街商业区 桂林路商业区 站前商业区 定位 中档至高档 中档偏高 中档 中低档 目标客群 以长春市及周边城市的中高档消费者为主 以 长 春市 特别 是 西部、南部的中偏高收入人群为主 主要以学生为主的年轻消费群体 以长春市北部及吉林省内周边县市的中的消费者为主 商业类型 以百货商店形式及沿重庆路的专业店为主，配以电子卖场和大型超市 以百货商店形式为主及沿红旗街少量的专业店为主，配以电子和 IT 卖场 以沿街的服饰专业店、餐饮为主，休闲娱乐 功能所占比例较高 属于批发零售商圈，以批发市场、大型超市为主 代表商业 卓展，亚泰富苑，长百 欧亚商都，巴黎春天 各专卖店 国商，华正批发 租户类型 国际一线品牌 中高档品牌 中偏高品牌 多为国内品牌 中档品牌 品牌渗透低 中低档品牌 多为无品牌商品 参考租金 150-600 元 /月 150-800 元 /月 150-400 元 /月 100-150 元 /月 参考售价 3.5-6 万元 / 1 4-3 万元 / 1-2 万元 / 1-1.5 万元 / 注 : 参考租金为各商圈百 货店出租商铺的租金， 楼层和 位置差异较大。桂林路商圈租金为街铺租金。参考售价为首层临街商铺的成交价格。 2.4.3 成熟 商圈发展趋势分析 成熟商圈的核心地位仍将持续 四大 成熟商圈主要集中在城市中部 区域，地理位置优越，商业气氛浓厚，未来商业中心区的 核心 地位还将进一步巩固。 业态向多元化的趋势发展 现有四大 商圈内的代表性商业设施多为百货业、超市和商业 街，业态较为单一。未来商圈业态 发展 将向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性购物中心方向发展，多元化发展趋势明显。 商业市场将呈现“白热化”竞争态势 目前几大 商圈 内或周边区域 新建商业项目及潜在 商业地块较多，未来供应规模可观 。预计 长春 四大 核心商圈的竞争将更加激烈，优胜劣汰的局势 将会 更加明显。 TJHJ 研展部 2009.12.18 11 2.4.4 新兴商圈的发展趋势 随着 长春整体 外围城 区 的重新规划以及 大量住宅的开发 入住 ，人口导向必将引起商圈的的变化 ，特别是一些具备大量人口与消费力的商圈将会慢慢崛起，从而使长春整体的商业布局发生改观。 南部新城 商圈 南部新城开发如火如荼，大量住宅项目热销，未来人口将不断涌入南部新城地区 。另外 净月 区 高档项目的不断增加，旅游资源的深入开发，将大力拉动南部地区的商业发展，南部商圈的呈现将成为趋势 。 西客站引发西部商 圈 商业发展所具备的要素之一，交通 网络发达。 随着 西客站的开建，在引发西部地区房地产热潮的同时，也必将 会 形成西站商圈。 北部新城的建立 随着证大集团打响北部新城第一枪后，众多开发商陆续进驻北部城区。 目前，北部新城的商圈雏形已经基本呈现，随着项目的发展和人口入住，商业氛围将逐渐浓厚，并形成真正的北部商圈。 2.4.5 商圈发展进程总结 借鉴 差异化 业态 多元化是商业发展的关键因素 重庆路 众多百货商场生存状况良好，主要是因为其同业集中与异业集中度高， 减少顾客的交通成本和信息成本，同时增加“比较购物”机会，加上商业成行成市， 所以客流量比较大，从而众多的百货集中商业都能够生存。 在新区域做集中商业存在较大风险，集中不同于街铺，其对人流量的要求较高，否则就难以生存。因此新兴的集中式大体量商业要做 到 差异化定位，同时 业态将向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性购物中心方向发展 并适度引导市场及消费者。 交通网络发达是商业发展的基本条件 红旗街、重庆路 商圈主要是因为处于交通主干道而发展起来的，目前的新商圈的形成很大程度上依赖交通的便利程度，对于交通极为便利的新兴集中式商业，具备发展区域级商圈的基本条件。 经营特色是商业发展的立足之 本 在目前商业大格局基本框定的情况下，新型商业区如何有效的吸纳人流从而生存下去，就必须考虑特色化经营的问题。 TJHJ 研展部 2009.12.18 12 人流量和消费能力的积聚是商业发展的根本 无论是 红旗街、重庆路 等传统商圈受功能、交通、土地各方面的限制 影响力减弱，还是 西站等未来 新商圈将成为 成为投资重点，商业的发展都离不开最基本的前提，即是人流量的聚集和消费能力的积聚反应。 2.5 长春零售市场分析 长春零售市场主要由数个分布于不同区域的购物区组成，以百货公司、街铺、及专业市场的零售业态形成经营，基本上已达至一定的发展水平。各种不同类型和形成机制的商 业街区各有其特色。但纵观现时大部份的零售商业项目，无论在经营模式、设计布局及销售商品方面，仍主要以传统旧式模式为主，虽现有商业项目都有成功的因素，但相对于很多国外的购物中心，现有商业项目在动线设计、购物环境及商品选择方面都未如理想。 长春商业区的特点有以下几个方面： 多集中在交通便利的是中心区域，辐射力强； 一般以某个或几个大百货商店为龙头，在附近或所在的街道两旁形成许多商店，吸引大量顾客和上下班的人流以及众多的流动人口； 多由各自独立的零售商构成，专业店占多数且格局特色。 虽然现有的主要商业区能基本满足消 费者日常所需，但是随着社会得进步，消费者需求水平的提高、城市空心化现象等变化情况，新型商业圈将逐渐兴起，并且传统业态内部业在进行着局部的更新，商业、餐饮、休闲、娱乐等的交融更为明显。 2.5.1 零售业设施类型 以现代商业 发展 为主导 从现代商业零售业发展趋势来看，随着长春市地区经济的不断发展。商业零售设施的主流发展趋势将从传统的以百货、超市和专业市场为核心逐步转变为以购物中心、精品专卖店等多元化的现代商业业态为主导的发展方向。 TJHJ 研展部 2009.12.18 13 长春市商业零售设施的主要类型 商业零售业主导形态变化趋势 人均 GDP4655.8 美元 /2008 年 欧美经济发展与商业业态的对应 中东新天地购物公园 百货 卓展购物中心 欧亚商都 巴黎春天 亚泰富苑 国际商业中心 超市 沃尔玛 家乐福 恒客隆 专业市场 国美电器 苏宁电器 东方家园 欧亚卖场 经济发展轴（人均 GDP/美元） 2.5.2 商业零售设施业态 设置需进一步完善 从商业零售设施的主要业态构成来看， 消费者日益多元化的消费需求难以得到满足。 长春市现有代表性商业项目的业态构成基本以商业零售为主， 配置少部分的餐饮，少有集零售、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业服务场所。新天地则是目前长春市比较具有典型性代表的集零售、餐饮、休闲娱乐为一体综合性服务场所。 人均 GDP 城市化水平 主导商业形态 1100 美元一下 25%以下 地摊 ,集贸市场 1100-2000 美元 45%以下 百货商场 ,商业街 ,批发市场 2000-4400 美元 45%-70% 大型购 物中心 ,超市 ,专卖店 ,等规模化现代商业 4400 元以上 70%以上 Shopping mall ， shopping center 等综合商业形态 零售业为主 餐饮休闲娱乐 长百大楼 B1 美食 广场 欧亚商都 新天地 亚泰富苑 国际商业中心 巴黎春天 9F 风味 美食 10F 美容摄影 B1 美食街 4F 特色餐饮、游乐场、电影院 6F 美食城 米兰长廊 B1 美食城 7F 美食广场 TJHJ 研展部 2009.12.18 14 2.6 商业研究主要 结论 通过对于城市宏观经济发展概况及城市商业 之研究，对于本项目宏观市场环境主要结论如下： 从目前来看，长春市的商业比较发达，稳定的商圈分布，商圈内现有的 商业设施类型及业态基本能满足消费者消费需求。 城市经济的快速发展将会有利于消费者可支配收入的不断增加，而这必 然引发消费者消费需求的升级趋势和多元化趋势。 在城市商业以零售功能为主导，以百货、超市、专业市场为主要 供给的 情况下，同质化倾向将较为明显，新增商业项目将会直接导致现有商业零售市场竞争的日趋激烈。 在消费者需求升级和多元化发展、商业零售市场竞争日趋激烈的背景下， 商业零售设施的升级和多元化发展将会成为商业项目面对未来挑战的必由之路。 而集购物、餐饮、休闲娱乐等多元化功能为一体的大型购物中心将势必 成为未来长春商业零售业发展的主流。 2.7 长春市 商业市场未来发展 预期 近两年商业用房总供应量和历年新增供应量均呈现上升趋势，随着商业供应量的大幅增加，增幅远远大于 同期需求的增幅，供大于求的态势日益明朗，存量商业用房进一步增加， 后市运行不容乐观。 据统计， 2007 年底，长春市共有商铺已达到 700 万平方米，加上约 100 万平方米的百货商场以及近两年新上市的商业体量，总量巨大，人均商业占有量将超过 1 平方米 /人 。 TJHJ 研展部 2009.12.18 15 第二 篇 宽城区整体商业房产市场研究 3 宽城区经济发展概况 3.1 宽城区区域 GDP 发展 38.8 45.764.2107.10204060801001202005 2006 2007 2008宽城G D P （亿元）近几年宽城区的 GDP 逐年提升，特别是 2008 年提升幅度巨大。 GDP 的提升将直接反映该地 区经济发展迅速，经济的飞速发展将提升宽城区区域地位， 将会吸引更多的人口进驻及商家投资。 3.2 宽城区人均收入 1332115154179242134405000100001500020000250002005 2006 2007 2008人均收入（元）宽城区的人均收入水平不断提升，将直接提高居民的消费需求及消费档次，有利于宽城区内商业市场的发展和商业升级。 TJHJ 研展部 2009.12.18 16 3.3 宽城区人口 37.237.738.237.936.53737.53838.52005 2006 2007 2008人口数量（万人）近几年宽城区人口增长速度缓慢，基本维持在 37-38 万人之间。 2008 年人口与 2007 年相比不增反减， 这对宽城区的商业零售业的发展十分不利。随着区域的 发展，新住宅项目对人口的导入，未来人口将会呈上升趋势。 3.4 宽城区商业零售业概况 3.4.1 全区社会消费品零售额 6078107.41210204060801001201402005 2006 2007 2008消费品零售总额（亿元）消费品零售总额的连续增加，除物价上涨因素外，居民收入增加带来的消费支出的增加为最主要因素。因此，该区域的消费基础良好，如何引导居民消费理念及消费习惯的改变，是区域内商业发展的总要前提。 TJHJ 研展部 2009.12.18 17 3.4.2 消费品零售总额的结构变化 从居民消费支出的用途结构比例来看，基本符合衣、食、用的排列顺序。由此可见，区域 居民比较注重衣着，对穿着的消费需求较大，其次为饮食。 目前宽城区经济发展状况良好，人均收入和人均销售有较大提升，为区域内商业发展提供良好的市场环境，但由于人口增长缓慢，特别是流动人口等导入过少，制约了区域内商业的进一步发展。 3.5 宽 城 区发展趋势 宽城区规划 本案 0102030405060702005 2006 2007 2008吃 穿 用 TJHJ 研展部 2009.12.18 18 宽城区将会建设成为长春市北部的现代中心城区，未来的主要任务是： 建设 “ 一个新 城 ” 、构筑 “ 三大板块 ” 、发展 “ 五大产业 ” 、打造 “ 五园两区 ” 、突出 “ 六个亮点 ” 。 一个新城 打造长春北部现代中心区 三大板块 中心区东部的工业板块，中心区南部的商贸板块和中心区西部的综合板块 五大产业 现在制造业、商贸服务业、现代物流业、农副产品加工业、房地产开发也 五园两区 兰家工业园、兴华组团工业园、环铁商贸园区、东北亚物流园、兰家生态农业园、北湖生态中心区、城市服务中心区。 六个亮点 人民大街南北贯通、长春精品商贸城、宽城区行政中心、森林公园、北湖临水景观、光复路旅游文化区。 本案位于宽城区的行政中心 和未来的城市服务中心区 之间的核心位置 。未来的 城市服务 中心区将会是全区的文化 、 生活 等 服务 设置 中心。 证大 光明城 项目 优越的地理位置将为项目商业创造了巨大的潜力。 区政府迁移，宽城区向更北发展 随着区政府的北移，政府周围区域的房地产市场发展迅速，该区域成为 长春市 主要供给板块之一， 整个宽城区 其供给量已在某些方面达 400 万平方米左右。 目前宽城地区的房价为全市最低，而 价格 洼地区域应是开发潜力最大地区。目前，区域房价 虽然有所 提升，相信随着相关配套设施的不断完善， 还 会有很大的提升空间。 未来“北城”，发展前景好 随着北部新 城建设的开展，更多的开发 商 抢住北部城区，目前在售项目十余个。环城公路两侧及向外更远的区域待开发土地充足，未来将会有更多的开发展进入进行开发。 从宽城区总体规划来看，未来的宽城区将是农业、工业、现代物流、服务业、 TJHJ 研展部 2009.12.18 19 生态旅游发展的区域，发展前景无限。 政府支持，开发商政府协力打造 “北部新城”是政府支持的一整体规划。一个区域的形成，离不开城市运营商的出现。而我国目前能担当起这个角色的有两类组织集团，一是政府，二是大型的开发商。如今的“北部新城”的中心区域 已 初具规模。新城区将以政府 所在地 和中心公园为中心，向 周边 辐射 。 扩大宅区建设，平衡区域趋向功能 “北部新城”的建设，是长春市发展需要，“南部新城”、“北部新城” 、 “西部城区” 与“中心城区” 的平衡发展是未来长春发展的关键。 随着长春楼市的发展，“北部城区”的开发已进入品质时代，现在的考量标准是“房子好不好，性价比高不高”。而高楼盘优化标准，可以概括为各种环境要素通过开发商的有机组合形成最优化组合物。 3.6 宽城区 区域发展 不足 3.6.1 旧城改造，生活环境欠佳 目前宽城区正处于旧城改造拆迁阶段，很多项目和地区处于在建、在拆和待拆阶段，过往工程车辆较多，环境嘈杂。 3.6.2 公路发达，公交出行还有待改善 区域内有多条主干道路，如亚泰大街、凯旋路和待贯通的北人民大街等，同往市中心车程只需要十分钟左右的时间，区域内的道路宽阔，方便出行。 但 目前该板块的公交线路还不是很多，目前尚能够满足基本需要。一些新建项目周边的公交线路比较贫乏，有待改善。 3.6.3 生活配套设施不是很完善 由于 北部新城开发的时间比较短，生活配套设施方面还不是很成熟 。 但随着这一区域的不断开发，一些新项目的建设，板块内的生活配套设施 将会逐步 完善。目前已经有个别的生活配套设施，基本能够满足区域内居住人群的需 要。生活配套设施 多 以中小型的为主，一些新项目周边的生活配套比较缺乏。 TJHJ 研展部 2009.12.18 20 4 宽城铁北地区商业区现状 4.1 区域内主要商圈分布 目前在宽城铁北地区有三个商业设施相对集中，商业氛围比较浓厚的区域，分别是以柳影路为中心的柳影路商圈；以长新街扶贫市场为中心的长新街商圈；钻石礼都、耀江五月花苑、中岳花园形成的一匡街商圈。 / 柳影路商圈 长新街商圈 一匡街商圈 商圈范围 东至菜市北街，南至扶余路，西至农安街，北至宋家路 长新街扶贫市场周边 一匡街、天光路及中间亚泰大街段 商业设施类型 大量街铺 配以少量综合市场及大型超市 街铺及大型商场和超市 街铺和综合市场 主要客群 万龙第五城，乐嘉茗园等周边小区居民 奋进乡居民 钻石村，中岳花园，耀江五月花苑等周边小区居民 主要业态 餐饮，药店， 理发店，超市， 大型超市，餐饮，商场，理 餐饮，药店，银行，综合市1 2 3 商圈 1：柳影路商圈 租金： 0.46 1.92 元 /天 售价： 5800 7000 元 / 商圈 2：长新街商圈 租金： 0.61 1.52 元 /天 售价： 7800 8200 元 / 商圈 3：一匡街商圈 租金： 0.82 1.49 元 /天 售价： 6850 11000 元 / TJHJ 研展部 2009.12.18 21 综合市场 发店，药店 场 主要业态 餐饮，超市，服饰，医药卫生，其他 餐饮：商场：超市：其他 餐饮：超市：综合市场：其他 街铺面积段 40-200 60-250 40-3000 参考租金 0.46-1.92 元 /日 0.61-1.52 元 /日 0.82-1.49 元 /日 参考售价 5800-7000 万元 / 7800-8200 万元 / 6850-11000 万元 / 4.2 柳影路商圈 4.2.1 商圈范围 商圈范围 以柳影路为中心，冬至菜市街，南至扶余路，西至农安街，北至宋家路的一片区域构成了柳影路商圈。 4.2.2 商圈特点 社区商业为主， 旧的商业设施逐步被大量新建的社区底商和集中商业所取代 餐饮为该商圈的主要业态，其次为服饰、超市和医疗卫生机构 商业设施类型众多，包括街边简单旧商铺、新建小区社区底商、老综合市场、新型中等规模超市等 商业 分布较为分散 主要以服务周边社区居民为主，人流量相应一般 4.2.3 商圈建筑形式 沿街底商 扶余路商业 农安街商业 TJHJ 研展部 2009.12.18 22 柳影路商业 宋家路商业 近两年随着万龙第五城、美景天城和华泰小区等新项目的建成入住，单层和双层的沿街底商大量出现，并成为商圈内的主要商业形式。 4.2.4 商圈内相应配套 综合市场 嘉乐综合市场 市场内部形式 新月综合市场 市场内部 1 TJHJ 研展部 2009.12.18 23 市场内部 2 市场内部 3 商圈内有 2 个综合市场，面积在 4000-4500 。两个综合市场内部装修简单，设施简陋，卫生条件较差，所售商品为低档次百货和肉类等食品。 大型超市 欧亚超市 地下扶梯 超市区域分布 超市内部专柜 欧亚超市为商圈内唯 一大型超市，位于万隆第五城柳影路底商的地下一层，09 年 8 月份开始正式营业。由于周边的饭店、超市、水果店等比较多，顾客分流较严重，因此欧亚超市内的顾客目前并不很多。 TJHJ 研展部 2009.12.18 24 4.3 长新街商圈 4.3.1 商圈范围 长新街商圈以天元扶贫大市场为基础逐步发展起来的，目前已形成以广源时代广场，满客隆等超市和商场为主的小商业群，以满足奋进乡居民购物需求。 4.3.2 商圈特点 发展迅速，大型商业设施逐步取代原始小型商业 商业业态以百货、餐饮为主 商业层次差别大。 长新街商圈 目前有 现代购物商场 、 沿街商铺 、 原始露天市场 等 共存。 衍生新 的商业中心点。 新生的广源时代广场即将成为该商圈的中心商业点，并对本案的商业构成一定的威胁。 4.3.3 商圈建筑形式 新生商业设施 广源时代广场 内部专柜形式 包豪斯欧亚超市 包豪斯底商 包豪斯欧亚超市也已经正式营业，从其顾客日流量来看，长春市民对欧亚超市比较认可。包豪斯的商业构成的商业氛围对本案的商业有一定的促进作用，但同时也带来了一定的威胁。另外，华大天朗国际社区也将引进一个 3000 左右 TJHJ 研展部 2009.12.18 25 的欧亚超市，预计 2010 年底正式营业。 沿街商铺 原始商业 满客隆超市为该区域在营业的大型超市之一，超市管理混乱，卫生条件较差，顾客较少。预计在长新街对过的美家福超市营业后会给满客隆造成巨大冲击，甚至是关门停业。 4.4 一匡街商圈 4.4.1 商圈范围 一匡街商圈主要是由钻石礼都、温馨花园一期、耀江五月花苑和中岳花园的商业及延伸构成。 4.4.2 商圈特点 依托亚泰大街， 建筑 形式以街铺为主且部分面积较大，配以综合市场 商业 业态以餐饮娱乐为主 由于商业单体面积古过大，招商经营有 难度，指使众多新建小区商业仍处于 瓶颈期 新兴商业比较多，未形成浓郁的商业氛围 TJHJ 研展部 2009.12.18 26 4.4.3 商圈建筑形式 沿街商业 耀江五月花苑商业 中岳花园商业 钻石礼都商业 温馨花园商业 综合市场 天波路农贸市场 市场内部 TJHJ 研展部 2009.12.18 27 中远农贸市场 市场内部形式 该区域内无大型超市；有两家大型农贸市 场，分别为天波路农贸市场和中远农贸市场，二者经营范围基本相同，其中天波路农贸市场还在招商中，商家并未完全进驻，而中远农贸市场经营多年，经营状况一般。 4.5 商圈发展总结 4.5.1 商业设施混乱，层次不一 铁北地区各商圈内的商业设施