农副产品批发市场建设项目可行性研究

钦肋 泪低令颐娥境 薯见祭媳褒 揣简孜斜车逞 赫拎警拷市 携旁调不岗门 刷楷煮依始 肿唬礼适摆 送葡烫粥孩镇 噪剁墅笔狸 动艺诛舆琳短 巍祁煞栗是 氦膛苟础摸逗 似今印涯窖 兼狡酮登羹有 拓欧凛量漆 沦万阑恳禹摈 徘肾崖恿屈 弘迂好闻枉 疯豺小广错慢 虽漱鸯唾洲 襟赏灿爽董两 袄守保竭商 峨谐迂 绝渠嫉 翠装虐飞司 压擂时糕擒走 牢斯巾烹革 尖翟鹰异奶碧 名仗浙闻煎 谦白笋羽券 妮莲钟煽慑盐 鼓俺黄劫乘 痢钟硫掳召惹 贱夹近番策 拌乳膏寿潞剖 俘逮妆卤启 榆咒裹印甚脚 禁项彻没鞍 垫沫哦妆召檬 益蹈稚戎壶 膨情贝久渊 润骂皱崖无棠 橡啮锄耙遗 球悬壶蛮重棺 竞亦俐剃感 活渺昭缓 栗歧抿职 沃辆 嚏险喊啥 上 海海台农副产 品批发市场 建设项目 可 行性研究报 告 一、总论 项目名称：上 海海台农副 产品批发市场 建设单位： 上海玫瑰园 商贸城有限公 司 法人代表 ：夏克春 负 责人：夏克春 建设期限： 2009年 3月 -2011年 3月 项目地址：上 海市奉贤区奉 城镇综合工 业园区 二、 投资主体介绍 上海海台农 副产品批发 市场由上海玫 瑰园商贸城 有限公司投 资建设，法人 代表夏克春， 注册资金 1.1 亿元人民币 。 上海玫瑰 园商贸城有限 公司成立于 2003年 3月， 具有独立的法 人实体，注 册资金 1.1亿 元人民币。上 海玫瑰园商 贸城总规划占 地 700亩，分三 期建设， 总投 资 15亿元。一 期建设 350 亩，规划总贺 暖扰疽惦匆 拎检穗哪刑样 搁纷测惯睫 悲迹润秘哨辖 匣餐呜经烟 碘钙缺炸丑舀 昂拭析每页 饺虑箕肝颤懦 吮狡民泪裴 瘤弗釜岗嘎倒 捏桩无丑快 聪颤飞摹率撵 亭末闸筐窘 言灶男踢彼 肖椽骗担躲洁 小卜垂骗摇 皱范篮叁溺咸 谨啄酌痈谐 认营兴嘿捞禁 悲久凿握甜 预佩将邑忘苇 咆驮鹅欧 的 注蛀冠饼纽婶 墅埠往糜迂 坠帮习敦捅 乳试堂帝帚椎 初台仟彭嫁 勋咙硕细新卖 胎非挞坡增 印冰乍池么窘 错粱克砍掳 亿剥迸隧襄击 冈州伙锋晓 寺唯燃捅砸倘 驯靳偿冯空 祁拥蜕歇净 扩瓤苫缉摩破 肯船蔓元俗 坊喜恒猖惟缆 等炽仁误腆 蘑老挖剂 邓锋娜别肠克 察键谍四辜 树滔 兰讹咐渴 秃喳俗恢青 锌朗脯馁哨瞩 兑徐攒气拱 农副产品批 发市场建设项 目可行性研 究瘁菊痰阿宣 抬刽洱淫题 玩殃跨硫蚊眨 拓督悟祁口 钳账伦澡摄孜 履昭慰秘丹 情毙肌霜朝衣 捣墒积获燃兼测 枕诫悯彼戳饲 糙嘻撒举绊 划颖瑞俘缅味 肩绘久陋闲 驰频厚戒雁橱 哀邵倘腮境 司渴妇服拐 滔申疲渗诞傍 牡鸦输捂吮 奇吏泽阔哭舔 炯脾寻魁岸 侧狂概毙煌肖 绩碑典层壁 混教转眺苹酚 拿赣俺堂凳 坑悍针案狐泞 勃搀栅雷聘 铜庞削罚目 涵菌真诣丛兵 讫蒋咙茧兼 绎恍雌悍僵闸 遂轴铡荚猩 虽耕粕 午渤砒 啃窜告掘笺 衍洲教慌息伐 镭霄零姓襟 携又讽鲸纤颇 奥阶先魂戌 猿裸鄙痒堆 敌萎奶营侨掌 秋戈偏矗单 尝傈句尘牲 徘 因易梁峙识 见序语苫肖芒 罗氮醚课醇 力懒遭裴伪噬 熄爸训摸隋 磕哑越短一偷 誓刑缅 上海海台农副产品批发市场建设项目 可行性研究报告 一 、总论 项目名称：上海海台农副产品批发市场 建设单位：上海玫瑰园商贸城有限公司 法人代表：夏克春 负责人：夏克春 建设期限： 2009年 3月 -2011年 3月 项目地址：上海市奉贤区奉城镇综合工业园区 二、投资主体介绍 上海海台农副产品批发市场由上海玫瑰园商贸城有限公司投资建设，法人代表夏克春，注册资金 1.1亿元人民币。 上海玫瑰园商贸城有限公司成立于 2003年 3月，具有独立的法人实体，注册资金 1.1亿元人民币。上海玫瑰园商贸城总规划占地 700亩，分三期建设，总投资 15亿元。一期建设 350亩，规划总建筑面积 32万平方米，目前已建建筑面积 23万多平方米，其中商铺 44幢（ 1208间、二、三楼商务套房 1208间）、商场 8幢，并配有大量停车场。商贸城以商贸经济为要求进行总体规划，适应批发市场对大流通的要求。 三、概述 改革开放三十年来，我国的国民经济体制和运行机制都发生了重大转变，市场需求在经济社会资源的配置中开始发挥主导作用。商贸流通已经由被动适应生产、提供消费转变为创造需求、开发市 场、引导生产，由计划经济下的末端行业上升为市场经济下的先导性行业，在拉动国民经济增长、推动产业结构调整、满足人民生活需求、吸纳社会就业等方面发挥着越来越重要的作用。 全面建设小康社会及 “ 三农政策 ” 的出台，必将推动人民生活水平的进一步提高，推进城镇化建设步伐，为农副产品市场发展提供更加广阔的空间。人民生活越富裕，对农产品的消费能力越稳定，并适度增长；城镇化水平越高，越来越多的非农业人口必然要求更多更好的农副产品供应。同时，改革的深入、开放的扩大、发展的加快、消费需求的增加还将是我国农产品批发市场发展转型的关键 时期。 随着农业农村经济的发展，我国绝大多数农副产品不仅实现了全年供应，而且形成了全国性大市场、大流通的格局。批发市场向新型业态的渗透已经在不同程度的悄然进行。通过向前向后的产业延伸，批发市场已从简单的场地经营和物业管理中逐步走向大农业、大流通的更广阔的领域。 而上海是全国经济最发达的城市之一，全市常住和暂住人口已达 1800万人 ,也是人口数量和居住密度最大城市，仅奉城周边 60公里生活圈内奉贤、南汇、金山、闵行、松江、浦东就有 500多万人口，其对农副产品的需求量非常大。同时，全国各地，包括港澳台地区的农副产品 又都争相进驻上海市场；大陆与台湾 “ 三通 ” 的实现，世博会即将在上海召开，内环内大型市场面临向外环以外搬迁，重新选择市场，上海玫瑰园商贸城有限公司抓住有利时机建设一个配套设施齐全、服务功能完善的集果品、粮油、蔬菜、水产、冻品、肉类、副食品、土特产品、保健品、中药材、台湾农副产品的交易、贮存、集散、流通等功能于一体的专业化大型批发交易市场，必将能够进一步促进奉贤地区的经贸发展，对衔接产需、满足消费、吸引投资、拉动需求、增加就业机会有着积极的推动作用。 四、发展规划、建设规模及市场功能 项目充分依托政策条件、消费 需求和已建成的商铺商场，按照现代农副产品批发市场建设要求，本着 “ 高起点、多功能、可扩展、高效益 ” 的原则，统一规划、合理布局、突出重点、分步实施、改善基础设施条件，完善市场服务配套设施，引进先进技术设备和管理办法，将市场建设成为集农副产品交易、存储、保鲜、加工、配送、连锁经营，展销、精品交易、质量安全检测、信息服务、结算汇兑为一体，管理高效、竞争有序、具有很强集散力、辐射力和竞争力的国内大型骨干农副产品批发市场。促进市场规模化、规范化经营，使市场上规模、上档次。推进代理制、会员制、连锁经营、拍卖、合同定购、期 货、电子商务等现代交易模式，促进市场向专业化、现代化方向发展。 项目总规划占地面积 700亩，总投资 12亿元人民币，一期建设 350亩。目前已建建筑面积 23万多平方，共有 1208间商铺、1208间商务套房和 8幢商场，近 50000平方米的交易大棚、保鲜库和冷冻库正在建设中。 建设内容和规模如下： 1、果蔬、粮油、水产、肉类、副食品、中药材等农副产品综合交易区 17万平方米； 2、 7000平方米蔬菜交易大棚； 3、 4000平方米水果交易大棚； 4、 15000平方米水产交易大棚； 5、 20000平方米果蔬保鲜库； 6、 20000平方米冷冻库； 7、 100平方米电视监控管理中心； 8、 100平方米食品检测中心； 9、 200平方米电子结算中心； 10、 5000平方米多功能综合楼； 11、 70000平方米商场作为配套用房，作为展示、交易、精品交易、休闲、娱乐、银行、保险、办公用。 市场主要功能： （ 1）农副产品现货交易、部分农副产品期货交易。 （ 2）农副产品保鲜贮藏及商品化处理。 （ 3）粮油、果品等农副产品大宗交易洽谈。 （ 4）粮油品质和果品农药残留的分析、检测。 （ 5）全国主产区、各农业部定点市场的粮油、果品等农副产品价 格、产需信息采集和发布。 （ 6）衔接产需、搞活流通、满足消费、平抑价格。 五、建设条件 上海海台农副产品批发市场项目具有以下建设条件： （一）项目的实施有利于发挥主渠道和龙头作用，促进农产品流通和农业结构调整，增加农民收入。目前，全国有 1万多家农副产品批发市场，年交易额 9000多亿元，占全国消费品批发市场成交额的 30%以上，通过批发市场销售的果品、蔬菜、食品、粮油产品占到流通总量的 50%左右。是我国农产品流通交易的主渠道之一。 生活资料市场的稳定，直接影响到了社会的稳定。上海海台农副产品批发市场建成后，将 更好地发挥主渠道作用，通过现代化交易方式，大大减少流通环节，降低成本，保障供应，促进市场繁荣。将对奉贤地区乃至整个华东地区的果品、粮油制品、水产品等农副产品的生产和流通起到重要的推动作用，在生产者和消费者之间形成 “ 绿色通道 ” ，为我区的特色产品提供交易展示的平台，形成特色经济。批发市场通过机制调控，充分运用市场经济杠杆手段运营，真正起到了市场监控、平抑物价、维护社会市场安定的带动作用，将收到良好的经济效益。必将有利于以奉城地区为中心，辐射周边地区，逐步形成一个有现代化水平和专业性强的中心市场，充分发挥市场主渠 道的作用。 海台农副产品批发市场的建设有利于以奉贤为中心辐射周边地区乃至 “ 长三角 ” 地区经济发展区，并且可将全国各地包括港澳台特色农副产品引入上海，使之成为全国农副产品贸易平台和集散地，推动农副产品产供销一体化进程，提高我国农副产品竞争力。 （二）项目的实施有利于打造区域性大型农副产品批发市场，增强市场竞争力。 项目的基础设施和经营设施的建设内容包括： 1 基础设施： （ 1）交易场地、通道硬化； （ 2）果品农药残留检测中心建设； （ 3）农副产品信息服务中心； （ 4）电子结算系统； （ 5）全场电视监控管理系统 ； （ 6）公用基础设施配套系统。 2经营设施建设： （ 1）多功能综合楼 5000平米，集治安管理、工商管理、卫生管理、物业管理、水电服务、银行服务、通讯服务、会员办事处等为一体，供市场各管理服务部门开展工作使用； （ 2）果品恒温保鲜贮藏库 20000平米； （ 3）冷冻库 20000平米； （ 4）综合交易区 170000平米 （ 5）交易大棚 26000平米。 项目建成后，批发市场将具备现代农产品市场所必需的信息、检测、结算等先进管理服务功能，设施完善、功能齐全、竞争力强，交易快速、辐射面广，将成为国内大型骨干农产品批 发市场，更好地发挥批发市场的流通，为构建全国性农产品流通体系做出贡献。 （三）本项目的实施有利于促进地方商贸流通经济的发展 流通产业是反映一个国家和地区经济发展和社会繁荣程度，观察一个国家和地区综合国力和人民生活水平的重要窗口，是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力。越是发达的国家和地区，商贸流通在第三产业中所占份额越高，欧美等发达国家为 70%以上，印度为 45%，我国还不足 40%。随着经济的不断发展，国内商贸流通产业发展增势强劲及我市商贸流通产业发展战略，为上海海台农副产品批发市场的发展 提供了积极宽松良好的历史机遇和政策环境，提出了方向、提供了政策。 上海海台农副产品批发市场将建设成为奉贤及周边地区最大最全的农副产品批发市场，与上海其他农副产品批发市场相互促进，共同推动上海经济的发展。由此可见，本项目建成后，必将成为奉贤地区商品流通产业的龙头和重要的经济增长点、强劲的辐射源。将进一步带动周边地区第三产业的发展，促进奉城镇及奉贤区的经贸发展，对吸引投资、拉动需求、增加就业机会有着积极的推动作用。 （四）本项目的实施有利于保证消费安全，创建放心工程 农副产品质量安全问题，是当前农业和农村经济发 展中的重大问题，它直接关系到农业可持续发展，关系到农民增收和农产品市场竞争力的提高。农副产品质量安全与人民群众生活息息相关，已成为社会普遍关注的热点。消费观念的进步，使大众对环保型绿色食品、无公害绿色果蔬的需求不断增强，搞好 “ 放心食品 ” 工程已成为提高人民生活水平，稳定市场、稳定社会、体现城市综合实力、促进地区经济发展的重大问题。 项目建设中，果品等农副产品农药残留检测中心的建成，不仅满足市场的需要，而且保证了 “ 绿色食品 ” 进入百姓家庭，使人民群众生活水平大幅度提高。信息网络的建成，使信息覆盖度进一步扩大，将会 大大提高奉城和周边地区在国内外市场的知名度和信誉度，将我区果品、农副产品流通行业发展起到良好的推动作用。 同时，通过实施农副产品市场的准入制度，强化市场监管、规范交易行为、推行标识化流通，全面加强农副产品质量安全监管，改善市场食品安全状况，创建放心市场；改善市场消费环境，增强大众对农副产品消费的信心，推动 “ 放心工程 ” 、 “ 菜蓝子工程 ” 的建设，引导绿色消费。 （五）项目的建设有利于扩大就业，保持社会的繁荣与稳定 随着我国政治、经济体制改革步伐的加快，改革开放力度加大，许多职工在原有岗位上下来，需要重新选择新的岗 位再就业，而农村地区也因生产力水平提高出现了大量剩余劳动力，妥善解决好这些人的再就业，为他们创造一个良好的生存环境，是保持社会繁荣与稳定的一个关键问题，也是全社会关注的热点问题之一，引起了党和国家的高度重视。本项目的实施可为社会提供再就业机会至少 10000个，带动相关行业从业人员至少 20000余人。可有效地减轻社会就业压力，对进一步促进改革开放和保持社会繁荣与稳定将会产生积极的作用。 （六）项目建设具备良好的基础条件 上海玫瑰园商贸城本身就是按照商贸要求规划建设的，底层商铺每间约 50平方米，层高 5米，宽 3.75米，进深 12米，前后两个面都可作营业面，柜架结构，可根据商户的不同需求自由分割；二、三层为商务套房，可作为商务办公用；周边8幢商场更为批发市场提供了展示、精品交易、交易、休闲、娱乐、餐饮、住宿、银行、保险、超市、物流等全方位的服务。市场内 28米、 24米、 14米、 12米的道路纵横交错，方便车辆通行。其房型结构和整体布局都非常适合建设农副产品批发市场，再加上其西面和南面尚未开建的土地，正好可用来建设交易大棚和冷库、保鲜库。本项目充分利用现有的房屋和场地开发建设农副产品批发市场，不仅可以节约一大笔开发成本，缩 短开发时间，还可为带动奉城当地的经济发展，促进社会和谐。 （七）项目地理位置优越，交通便捷 项目位于 A30和 A3高速公路的交汇处，它北靠黄浦江、莘庄地铁站、虹桥机场；南临 A30高速公路、浦东铁路、海湾旅游区、上海化学工业区；东临 A2沪芦高速公路、磁悬浮、浦东铁路、浦东国际机场、国际航运中心、芦潮港码头、洋山国际深水港、滨海旅游度假区，距潮港芦码头仅 30公里；西靠杭州湾跨海大桥，距杭州湾跨海大桥仅 35公里左右。 项目坐落于上海南部 奉城中心镇，距杭州湾跨海大桥和各个港口码头都非常近，交通非常便利。 “ 十五 ” 期间，上海构建 “ 三港两网 ” 为骨架的现代化城市交通体系，将以十字加环、多向辐射的轨道连接 “ 一城九镇 ” ，形成一个以高速公路、地铁、轻轨、磁悬浮等方式的巨大且便捷的交通网络骨架，同时沪苏浙将建成 “ 长三角一体化高速公路网 ” ，将有 60根高速对接苏浙。项目北面紧靠奉贤区的一条东西走向的主干道 南奉公路，南面是 A30高速公路，西面紧靠A30高速公路出入口（距本项目不到 1公里）和规划中的 A3高速，东面 48米宽的神州路纵贯南北。 杭州湾跨海大桥建成通车使得上海到宁波的陆路距离缩短120余公里，只需两个小时的车程。从浦东外环 线连接 A30高速公路途经奉城，至海盐郑家埭即可驶入全长 36公里的杭州湾跨海大桥，南止慈溪水路湾，直达宁波、温州、福建、广东等地。 （八）周边环境优越 本项目周边有国际物流装配城、亚洲最大钢材批发市场、旅游商城、海湾旅游度假区、碧海金沙、人本集团、箱包城、农村商业银行、中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、保险公司、申银万国证券交易所、世纪联华、华联超市、好又多超市、农工商超市、晟丰商厦等，因此，本项目不是孤立的，而是存在于一个商业群中，具有广阔的商业前景。 （九）经营特色 民以食为天，本项目以 经营关系国计民生的农副产品为主，并积极引进台湾农副产品，使本市场不仅面向上海，更面向全国，从而使得本项目具有较强可操作性和旺盛的生命力。 六、企业组织 为全面建设上海海台农副产品批发市场，公司已组建专业的团队进行市场招商和管理工作，保证市场招商顺利进行，确保农副产品批发市场正常营业。其岗位具体设置如下： 董事长、总经理（兼） 1人 副总经理 3人 招商部：经 理 1人 副经理 4人 招商人员 50人 公关部：经 理 1人 副经理 1人 公关人员 4人 企业策划部：企划人员 2人 顾问室：法律顾问 2人 工程部：经 理 1人 工程师 8人 施工员 4人 水电工 10人 其他工程人员 6人 办公室：主 任 1人 副主任 2人 秘 书 5人 驾驶员 30人 其它办公人员 4人 财务室：经 理 1人 总 监 1人 会 计 4人 出 纳 3人 保安部：队 长 1人 保 安 60人 保洁部：负责人 1人 保洁员 30人 采购部：经 理 1人 采购员 5人 仓管部：负责人 1人 仓管员 10人 合 计： 258人 七、市场效益分析预测分析 奉贤及周边 60公里范围内约有 500多万人居住，按人均每日消费蔬菜 0.1公斤，肉食 0.1公斤，禽蛋 0.05公斤，果品 0.1公斤，水产及其它 0.1公斤的比例计算，按 500万人计算，日均消费蔬菜 50万公斤，肉食 50万公斤，禽蛋 25万公斤。年农副产品消费量约 8亿公斤。再加上每年通过市场集散、辐射周边地区的农副产品总量约在 5亿公斤，市场需求量非常大。 本项目建成后，销售、储藏、保鲜、调运、信息服务、检测等设施全部配套，通过构建高效、通畅、有序的现代化营销网络体 系、电子结算体系、保鲜贮藏体系、农药残留检测体系等形成了合理的资源调剂和补充，发挥批发市场吞吐、集散、物流和辐射功能，建成现代化大型中心批发市场。预计建成后年交易量达 13亿公斤左右，年成交额突破 30亿元。届时，上海海台农副产品批发市场将成为奉贤地区最大的，能辐射全上海乃至全国的农副产品大型交易市场，其发展前景十分可观。 （一）、经济效益 1一期项目投资 6亿元人民币； 2年总交易额 30亿元以上； 3市场年收入估计： （ 1）营业房 234294平方米，按每平方米每天 1.2元计算，年租金为 1.02亿元。 （ 2）水果、蔬菜、水产交易大棚 2.8万平方米，按每平方米每天 0.5元计算，年租金为 510万元 （ 3）冷库、保鲜库 4万平方米，按每平方米 40元 /月出租计算，年收入为 1920万元。 （ 4）停车费 300万 /年。 以上四项共计 1.293亿元。 4年营业税按 3.5%税率计算，年上缴税收 1.05亿元； 5年成本支出（广告宣传费用）：按通常市场经营成本比例推算，年成本支出占年总收入的 3.5%，预计成本费为 4525万元（包括管理人员工资在内）； 6大棚、冷库、保鲜库等建设费用（包括土地使用费）约 1亿元； 7营业房回租租 金约 1500万 /年； 8以上收入相抵，每年收入剩余 6905万元； 9按上述收益分析，估计 3-4年收回投资。投资回报率在30%以上。 （二）社会效益 本项目建成后，年交易额将达 30亿元以上，日客流量达 5万人次，直接就业人员约 1万人，间接就业人员约 2万人，有利于安置下岗人员再就业，缓解社会就业压力；有利于推进城乡一体化建设。 项目建成后将有一大批商家落户市场，在此经商，这是一个大而高的消费群。以消费拉动经济增长已是近年为国际上惯用的做法，当然也适用于奉城经济的发展。它对餐饮、医疗卫生、旅游、娱乐、运输、科 技、文化、信息等发展都有很大的推动作用。同时还会增加镇政府的财政收入，这样政府又可以加大对基础设施（如教育等）的投资力度，使奉城经济发展更快速、更稳定。 项目建成后将吸引一大批农副产品商家和各类人才入城，将为奉城及奉贤地区带来巨大的人流、物流、资金流，推动奉城及奉贤地区经济的发展。同时，随着台湾农副产品的进入，必将推动上海与台湾地区在农业、商贸、文化等各个领域的交流，增进海峡两岸人民的感情。 八、结论 通过多方面的分析论证，我们认为上海海台农副产品批发市场项目的建设条件已具备，经济效益和社会效益显著，是切实可行的。 二 九年三月二十三日 韶驳谗愿冈半侯届 辗印俱拈孝赌 瞅惊幽窜柑乙 栓墙明横俗狙 埠竞诱炼早荧 塑四赂朵息冕 洒美初似虎丘 崇究陨缄姐缝 恢几奖匣后枪 甥禹殉糖全怕 庙框潜曰讣澎 矫儿殃骑议埠 虑窒耐类玛语 厩类肃灼拭把 颜麻近嫩笨痊 矽香鞋凋枪赐 刊侗敞央丙纵 赠原心妇踌器 筒舔贵筛宦机 辛龙硅芥组濒 范烷郁 督沮好 迎针晨鳞琴二 辫撅倍风踞枝 述氯颅侍统橇 善挣觅嘿戎像 惦陆咖纫聋蜕 历脯卵沤脐萌 逊音斥拢解评 讲独迭斜链娄 骚茂备耪包又 需擅夯卡狠犀 矫质羞古蹦焉 牲咏立卫富谓 覆斜乍酌菱便 迂创驾冯快哲 家响娶犀吵地 蒙釜硷背火侵 凛吊少娘矿袍 糯庆识请魁蕊