【商业地产-DOC】成都青城山谷别墅项目整体市场研究报告-132DOC-2008年

2008-2009 年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 “ 青城山谷 ” 项目 整体 市场研究报告 （ 壹 稿） 四川 广居民生实业有限公司 青城山 谷 营销 部 2008 年 2 月 18 日 前 序 通过对项目区位、规模、规划指标 及宏观市场等 综合 因素的 分析，我们初步判断该地块应该开发 为 “复合 型 度假 地产项目 ” ，有了这个基调后，我们在进行市场研究过程中就可以抓住重点 ， 通过对各种 可能 规划 的 物业 形态 进行分析 ， 确定 可以与 本项目结合的相关行业和产业 ，并且 为 项目将来的规划、 营销、 运营提供有效的市场支撑 。暂定的调研内容如下： 高端别墅 商业 发展 环境 度假型公寓 旅游 市场及旅游配套商业 会议、会务 度假项目发展趋势 酒店行业 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 1 页 共 150 页 目 录 第一部分 宏观环境分析 . 5 一、政策环境分析 . 5 1、税收政策 . 5 2、金融政策 . 5 3、环保、节能政策 . 7 4、房地产政策 . 7 5、土地政策 . 8 6、住房保障政策 . 9 7、外资限入政策 . 9 9、政策发展趋势 . 10 8、小 结 . 10 二、经济环境 分析 . 11 1、经济运行概况 . 11 2、都江堰 经济 运行 情况 . 12 三、青城山的地理区位 . 16 1、青城山概况 . 16 2、都江堰青城山城市规划 . 17 第二部分 别墅市场研究 . 21 一、成都别墅市场分析 . 21 1、 成都别墅市场开发投资情况 . 21 2、成都别墅市场发展 的 5 个阶段 . 21 3、别墅发展重点片区分析 . 23 4、成都别墅现状 . 24 5、供给分析 . 25 6、需求分析 . 25 二、都江堰青城山别墅市场分析 . 26 1、区域房地产整体开发情况 . 26 2、都江堰青城山住宅供应市场现状 . 26 3、青城山目前别墅市场发展的主要特点 . 28 4、青城山片区别墅市场分析 . 30 5、青城山典型别墅开发板块分析 . 31 三、典型可类比项目分析 . 33 1、竞争项目区域分类 . 33 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 2 页 共 150 页 2、竞争项目分析 . 33 3、可类比项目个案分析 . 35 4、 青城山片区项目综合分析 . 44 5、客群分析 . 45 四、总 结 . 47 第三部分 商业地产分析 . 48 一、成都市商业概况分析 . 48 1、成都市商业地产开发情况 . 48 2、成都市商业地产供需情况 . 49 3、近几年成都市区商业地产发展简析 . 50 4、代表性商圈 盐市口商业中心 . 52 5、成都市商业网点发展规划 . 54 6、小结 . 56 二、都江堰市消费市场分析 . 56 1、人口状况 . 56 2、居民收入水平分析 . 56 3、居民消费水平及特点分析 . 57 4、消费指标走势分析 . 57 5、都江堰商品零售总额 . 58 6、结论 . 58 三、都江堰及青城山商业市场分析 . 58 1、都江堰市商业地产发展状况 . 58 2、青城山山门附近商业状况 . 60 3、清幽街商业状况 . 61 4、青城山镇的商业状况 . 64 5、青城山开发物业商业发展态势分析 . 65 6、都江堰及青城山商业市场结论 . 67 四、总 结 . 69 第四部分 都江堰旅游及酒店分析 . 71 一、都江堰旅游市场 . 71 1、都江堰市旅游市场概况 . 71 2、都江堰青城 山旅游市场发展情况 . 73 3、城市规划 -打造中国最佳休闲度假旅游区 . 74 4、青城山目前旅游市场开发的局限性与尴尬现状 . 77 二 、都江堰酒店调查 . 78 1、都江堰青城山典型宾馆个案调查 . 79 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 3 页 共 150 页 2、农家乐 . 82 三、都江堰青城山规划中的五星级酒店 . 82 1、美仑集团都江堰 5 年投资战略 . 83 2、攀煤宾馆 . 85 3、经都五星级酒店 . 85 4、蓝光五星级酒店 . 86 5、豪森五星级酒店 . 86 四、 5+2 模式及酒店式公寓调研 . 86 1、成都酒店式公寓发展简析 . 86 2、成都酒店式公寓市场前景及面临风险 . 87 3、青城山片区酒店式公寓及相应情况 . 88 4、青城山片区酒店式公寓发展前景预判 . 88 第五部分 国际性商务、会务分析 . 90 一、国际性商务、会务释义 . 90 二、国际会议（会展产业）市场发展动向 . 90 1、世界商务、会务、会议市场发展现状 . 90 2、我国商务、会务、会议旅游市场的现状和问题 . 90 3、国际会议的内涵要求和选址条件 . 91 三、成都商务、会务、会议产业发展概况 . 91 四、四川典型类比项目分析 . 92 1、世纪城 . 92 2、成都沙湾国际会展中心 . 97 3、九寨天堂 . 100 五、小 结 . 102 第六部分 可类比项目分析 . 103 一、世纪城 . 103 1、项目概况 . 103 2、经营理念 . 105 3、项目 Swot 分析 . 106 二、国色天乡 . 107 1、项目概况 . 107 2、旅游与地产相结合 . 107 三、黄龙溪 . 108 1、项目概况： . 108 2、项目商业规划 . 109 3、项目 SWOT 分析 . 112 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 4 页 共 150 页 四、成都极地海洋公园 . 113 1、项目概况 . 113 2、项目定位 . 114 3、项目 SWOT 分析 . 116 第七部分 项目地块分析 . 117 一、都江堰区位 . 117 1、都江堰城市性质 . 117 2、都江堰功能定位 . 117 3、都江堰规划 . 117 二、项目区位 . 118 三、地块地形地貌 . 118 四、宗地现状 . 119 五、地块四至 . 120 六、项目用地及各用地区块分析 . 120 1、金石桥区块 . 120 2、上元中段区块 . 122 3、上元西段区块 . 123 4、五显岗段区块 . 124 5、三溪段区块 . 125 七、地块 SWOT 分析 . 126 八、结 论 . 129 第八部分 结语 . 130 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 5 页 共 150 页 第一部分 宏观 环境 分析 一、政策环境分析 1、税收政策 时间 发文部门 政策 2005/05/30 建设部 关于 加强房地产税收管理的通知 2005/10/11 国务院 二手房交易必须交纳个人所得税 2006/05/31 国税局 加强住房营业税征收管理有关问题的通知 2006/07/26 国税局 住房转让所得征收个人所得 税有关问题的通知 2006/10/10 国土资源局 城镇土地使用税提高 2 倍 2006/11/07 财政部、国土资源部 、中国人民银行 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策 等问题的通知 2007/01/16 国税局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知 （表 1： 2005-2007 年房地产税收政策一览表） 房地产税作为国家税务体系的重要组成部分，近几年随着房地产业的高速发展，房地产税收收入占地方财政收入的比重越来越大，如： 2006 年成都房地产税收占全年税收的 4 成，如果加上其它的 费用，其比例更高。房地产行业的税收已经成为地方税务机 关 重点监管对家。 从发展趋势来看，房地产税的征收、监管还将更严厉。 2、金融政策 （ 1） 、 2007 年六次加息 次数 调整时间 调整内容 6 2007/12/21 一年期存款基准利率上调 0.27 个 基准点 ； 一年期贷款基准利率上调 0.18 个 基准点 5 2007/09/15 一年期存款基准利率上调 0.27 个 基准点 ； 一年期贷款基准利率上调 0.27 个 基准点 4 2007/08/22 一年期存款基准利率上调 0.27 个 基准点 ； 一年期贷款基准利率上调 0.18 个 基准点 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 6 页 共 150 页 3 2007/07/20 人民币存贷款基准利率 0.27 个 基准点 2 2007/05/19 一年期存款基准利率上调 0.27 个 基准点 ； 一年期贷款基准利率上调 0.18 个 基准点 1 2007/03/18 上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.27% （表 2： 2007 年 央行 历次调整利率时间及调整 幅度 一览 ） 2007 年进行了 6 次存、贷款利率调整，从表 面上 看是由于 CPI 涨幅 过 快， 中国 已经进入了负利息时 代 ，但 其 实质是 ：投资比重过大，形成了 资产泡沫，市场上资金量过大，易形成金融危机，只 有通过 不断 加息 、 收紧信贷 、 回收资金，防止经济过热 ，实现中国经济的软着陆 。 对开发商而言 ：将 面临融资成本的不断上升 、融资难度不断加大 ，势必影响开发商的利润率， 同时 对开发 商 的自有资金要求更高， 对消费者而言，不断上涨的利率， 意味 着还贷压力的增大，出现烂帐的几率明显加大。 （ 2） 、 9 次提高存款准备金率 次数 调整时间 调整内容 9 2007/11/26 存款准备金率调至 13.5% 8 2007/10/25 存款准备金率调至 13% 7 2007/09/25 存款准备金率调至 12.5% 6 2007/08/15 存 款准备金率调至 12% 5 2007/06/05 存款准备金率调至 11.5% 4 2007/05/15 存款准备金率调至 11% 3 2007/04/16 存款准备金率调至 10.5% 2 2007/02/25 存款准备金率调至 10% 1 2007/01/15 存款准备金率调至 9.5% （表 3： 2007 年央行 9 次提高金融机构存款准备金率一临览表 ） 自 2000 年以来总共进行 了 14 次提高存款准备金率，但 2007 年就出现了 9 次，在世界各国都是少见 的 ，这充分说明了监管部 门 对 防范 金融风险的高度重视，提高准备金率 也意味着银行可以放贷的规模变小了，开发商能够贷到的钱 更 少了 。 为了保证资金的安全，银行更愿意将资金贷给信誉好、品牌价值高、实力强的开发企业，开发商的融资难度变大了。 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 7 页 共 150 页 （ 3） 、央行发行定向票据 发行日期 名称 发行量 （亿元） 期限 （年） 票面利率 （ %） 调控 时间 2007/10/11 2007年第 108期央行票据 1500 3 年 3.95% 10/13 2007/09/07 2007年第 100期央行票据 1510 3 年 3.71% 9/14 2007/08/17 2007 年第 90 期央行票 据 1010 3 年 3.69% 8/22 2007/07/13 2007 年第 74 期央行票据 1010 3 年 3.60% 7/21 2007/05/11 2007 年第 46 期央行票据 1010 3 年 3.22% 6/5 2007/03/09 2007 年第 21 期央行票据 1010 3 年 3.07% 3/18 （表 4： 2007 年央行发行定向央 行 票 据 情况一览） 2007 年的金融政策除了加息、提高资金准备率频率高外，另一个新高就是定向发行央行票据，回收现金 的频率非常高 。 2007 年出现了 6 次 发行定向票据 ，由此可以 看出监管部 门 对控制流动性过剩的决心。 小结：系列金融政策的不断出台，开发企业的入市门槛不断提高，势必会影响 房 地产行业的 竞争 格局，弱势开发企业将不断被淘汰出市场 ，市场的 2： 8 效应正在形成 。 对消费者而言：不断提高的银行利率，对普通消费者的影响是比较大的。但 对高端的消费人群不会有太大的影响 。 从近期中央的系列 政策来看： 2008 年的金融政策 仍然是 从紧，这个大的趋势在未来一、两年 内不会发生 改变。如何在紧缩的政策下稳定房地产业的发展，是政府、开发商共同面对的问题。 “青城山谷”项目 位于 青城山 版块 ，高端的 项目 定位， 系列 金融政策 其目标消费 人群的影响 不会太大 。 3、环保、节能政策 颁布住宅节能建设标准，引导住宅 行业 向环保、节能方向发展。 4、 房地产政策 时间 发文部门 内容 2006/12/28 国家税务总局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 8 页 共 150 页 的通知 2006/05/18 八部委 促进房地产业健康发展措施 审议 2005/05/28 七部委 关于贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知的通知 2007/09/28 国土资源部 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 （表 5： 近几年出台的系列房地产政策 一览） 小结： 2007 年全 国 各地不断出现新的“地王”，开发商为了获取土地使出了浑 身 解术， 对各种新政毫不关心。随着系列针对房地产行业的新政不断出台和落实 ，开发 商 以前采用的 “八个锅盖盖十口锅的现象”将难以出现 。 当前的房地产市场已经变成资本的博弈，融资渠道、开发模式已经成为开发商竞争的核心。那些缺少资源的小开发商将不断的被挤出市场，市场越来越容易形成寡头局面。 5、土地政策 时间 发文部门 政策 2008/01/03 国务院 国务院关于促进节约集约用地的通知 2007/11/27 七部委 关于印发经济适用住房管理办法的通知 2007/11/27 国务院 关于加强和规范新开工项目管理的通知 2007/09/18 国土资源部 关于加大闲置土地处置力度的通知 2007/08/14 五部委 五部门部署开展国有土地使用权出让专项清理工作 2007/05/18 国土资源部 中华人民共和国物权法（ 2007/04/04 国土资源部 监察部 关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知 2007/03/29 八部委 关于开展房地产市场秩序专项整治的通知 2007/03/12 国土资源部 监察部 印发查处土地违法行为立案标准的通知 2007/08/31 国务院 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 （表 6：近一年出台的系列土地政策一览表） 小结：土地政策不断紧缩是以后市场发展的必然，对开发商而言 ： 优胜劣汰 将 成为必然。由于土地掌握在政府手里，开发商对土地的争夺将会更加激烈，同时对开发高的要求也越来越高。融资手段、经营模式成为开发 商 生存的主要法宝。 2007 年 3 月国土资源部正式启动国土监查制度（必要时可以启动问责制），在实行土地垂直监管体系中成都成为五个大区域中心之 一。 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 9 页 共 150 页 对“青城山谷”项目而言：由于前几年的无序开发，土地市场比较混乱，受到中央的直接批评，此次都江堰对整个青城山片区进行统一规划，土地出让更加“阳光” 。这也加激了市场竞争 。 6、住房保障政策 时间 发文部门 内容 2007/05/23 商务部 关于贯彻落实关于规范房地产市场外资准入和管理的通知有关问题的通知 2007/08/07 国务院 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 2007/11/14 财政部 廉租住房保障资金管理办法 2007/11/27 八 部委 廉租住房保障办法 2007/11/30 七部委 经济适用住房管理办法 （表 7：近一年出台的系列住房保障政策一览表） 2005 2007 年各地房地产价格上涨过快，为了保障更多低收入人群的住房问题，中央出台了系列政策，一方面是促进房地产行业的持续、健康发展；另一方面是让更多消费者能够 买得起适合自己的房子 ， 为创建 和谐社会 打下良好的基础 。 7、外资限入政策 时间 发文部门 内容 2007/10/31 发改委 商务部 外商投资产业指导目录（ 2007 年修订） 2007/07/21 建设部 商务部 发展改革委 人民银行 工商总局 外汇局 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 2007/05/23 商务部 国家外汇管理局 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 （表 8：近一年出台的系列限制外资进入房地产领域的政策一览表） 据世界银行统计 ： 目前进 入 中国进行房地产开发和短期炒作的资金超过 4000 亿美元 。特别是随着中国经济高速增长 ，进、 出口逆差不断上升、人民币升值 预期 不断加大的前提下，还有更多的海外游资蠢蠢欲动。从日本、东南亚的金融危机来看，海外资本的豪赌是泡沫不断吹大的幕后黑手，因此控制海外资本的涌入是控制金融风险的 首要问题。 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 10 页 共 150 页 9、 政策发展趋势 1）、 贷币紧缩的政策在短时间内不会 发生 改变 ，而且近两年还可能会更严格 ； 2）、 对 高端、低密度、大套型物业征收 保有环节的物业税可能会在近两年“空转”落地； 3）、 加快中、小套型住宅的上市量和上市速度，保障中、低 收入 人群的利益 ； 4）、 进一步规范土地市场、投资行为、销售管理等；促进房地产行业持续、健康的发展； 5）、 土地增值税全面开始清算、控制价格过快上涨、增加地方税 收 收入 ； 6）、 稳定住房价格，合理控制土地上市速度及成交价格， 对拍卖土地开发时间进行严格的限制 ； 7）、 推进个人住房需求，限制投资性住房的需求，从税收、信贷等方面进行监管 ； 8、小 结 小结：近几年出台了系列针对房地产行业的新政，涉及到金融、税收、环保、国土、房地产开发、商业等 领域 ，可谓五花八门；不管从数量上，还是从涉及范围来 看、 都是近年来最严厉的一次。纵观此轮的宏观调控，主要表现在以下几 个 方面： 1）、控制房地产价格过快上涨； 2）、控制低密度、大户型物业的开发； 3）、加快房屋供应速度； 4）、保障低收入人群的住房供应； 5）、限制外资进入房地产领域； 6） 、对房地产的投资行业进行打压、规范房地产市场； 7）、收缩“银根”、加强货币、信贷监管力度，促进金融行业稳定发展； 8）、加强房地产行业税收（土地税、营业税、土地增值税等） 管理 ； 从以上政策来看 ； 根本点就是规范房地产行业，抑制房价过快上涨，预防由开发投资过快增长、价格过快上涨引发的金额风险，从目前来看：针对高端物业开发的限制、加快中、小套型住房的供应是一个长期的趋势。 对本项目而言：“青城山谷”定位于高端物业，相关宏观调控对本项目的影响不大（特别是对消费者的影响），由于土地政策的紧缩、低密度物业用的停止审 批，对本项目来说是“利大于弊”，只是对开发商的融资要求更高。 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 11 页 共 150 页 二、 经济环境 分析 1、 经济运行概况 1）、 区域市场运行环境 （ 1） 成都市场运行环境 成都：西部大开发的战略支撑点、西南地区重要中心城市、四川省省会城市、国家历史文化名城、西部大开发的战略支撑点、中国最佳旅游城市，具有强大汇聚能力。 近三年人口变动情况 （数据来源：成都市统计局） 年份 年末总人口（万人） 总户数（万户） 机械增长人口（万人） 2003 年 1044 336 14.1 2004 年 1060 351 14.3 2005 年 1082 367 20.6 2006 年 1103 382 19.0 （表 9：近三年成都市人口变化情况） （ 2） 成都经济运行状况 2006 年，成都市地区生产总值达 2750.0 亿元，并且连年保持 13%以上的增幅较快发展。产业结构中第三产业比例逼近 50%，第二产业比例约 44%。农业所占比例较小，三产结构较为合理。固定资产投资 2006 年达 1899.6 亿元，同比增长 30.9%，呈快速增长态势。宏观经济运行保持持续、稳健、较快发展态势。 同时良好的经济运行使居民收入快速提高， 2006 年城乡居民储蓄余额达 2411 亿元，同比增长 16.3%，城市居民人均可支配收入达 12789 元，同比增长 12.6%。人民生活水平快速提高。详见下图： 近四年城乡居民储蓄余额（单位：亿元）14941726241120742 1 .9 0 %1 5 .5 0 % 1 6 .3 0 %2 0 .2 0 %0500100015002000250030002003 2004 2005 20060 .0 0 %5 .0 0 %1 0 .0 0 %1 5 .0 0 %2 0 .0 0 %2 5 .0 0 %城乡居民储蓄余额 增长率近四年城市居民人均可支配收入（单位：元）96411039411359127891 2 .6 0 %7 .8 0 %7 .5 0 %9 .3 0 %020004000600080001000012000140002003 2004 2005 20060 .0 0 %2 .0 0 %4 .0 0 %6 .0 0 %8 .0 0 %1 0 .0 0 %1 2 .0 0 %1 4 .0 0 %城市居民人均可支配收入 增长率（图 1：近四成都乡居民储蓄余额情况情况） （图 2：近四年成都城市居民人均可支配收入 情况） 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 12 页 共 150 页 从 2006 年各大城市 GDP 来看，成都市经济发展水平距发达城市还有一定差距。但 GDP 增长率处于较高水平。 2）、 成都城市规划 规划方向：国际旅游枢纽城市、西部经济中心、现代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。 成都市规划发展定位为国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群 ，创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。未来城市人口为 800-1000 万人。 经济方面规划建设成为西部重要经济中心，重点建设一个基地（现代民用工业和国防工业基地）、二个枢纽（交通运输枢纽、 邮政通讯枢纽）、三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）、四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）、建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部地区最大规模的第三产业中心。 区域空间布局：成都平原城市带、成渝城市带、城镇密集区。 按照成都市城市总体规划，成都发展格局将呈现“一主六 组团”的局面，即绕城以内的主城区和新都 青白江、龙泉、双流（东升）、华阳、温江、郫县六个组团。空间拓展方向近中期（ 2015 年前）空间拓展以向东、向南方向为主，远期（ 2020 年前）和远景（ 2020 年后）以向南、北方向为主。 2、 都江堰 经济运行情况 1）、 都江堰概况 （ 1） 地理、交通概况 都江堰市位于成都平原西北，紧邻西部特大城市成都，扼成都平原进入川西北高原的交通要冲，是川西旅游环线上的黄金地段、成都平原经济圈的重要组成部分。距成都 56 公里，经高速路 25 分钟可到达成都。全市幅员面积 1208 平方公里，人口约 60 万，城市人口约 20 万，建成区面积 20 平方公里。 作为国际旅游名城，都江堰市先后获得“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”、“国（图 3：成都市空间发展规划） 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 13 页 共 150 页 家级生态示范区”、“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”、“长寿之乡”等称号，并于 2000 年 11 月在联合国第 24 届世界遗产大会上获得“世界文化遗产”的殊荣。 （ 2） 环境、历史概况 都江堰市以世界著名的水利工程都江堰而得名，是一座历史悠久自然生态环境优越、旅游资源十分丰富的历史文化名城、国家级风景名胜区。这里环境优美，水质良好，全市森林覆盖率 52.8，年均 气温 15.2，环境质量达国家一级标准，地表水质居全省第一，是成都地区环境质量最好的地区。旅游资源丰厚是都江堰市的特色，拥有都江堰、青城山、龙池虹口国家级森林公园、灵岩观音山等多处在国内外具有较高知名度的景区。 （ 3） 城市性质 “文化之都、遗产之地、山水之城、长寿之乡、养生之园” ,国家历史名城和国家优秀旅游城市 ,是西南唯一获得双文化遗产的生态性文化名城） ，“国家园林城市” ,“最佳中国魅力城市” ,川西水利枢纽，成都西北部经济重镇” 。 （ 4） 城市 功能定位 世界遗产为特色的风景旅游城市。成都平原与川西北高原少 数民族地区之间的经贸集散地。成都平原经济圈生态保护屏障，休闲旅游、科研教育、高新技术产业及居住副中心，成都中心城市卫星城。 2）、 都江堰经济发展状况 （ 1） GDP 增长态势 GDP（万元） 人均GDP(元 ) 2001 年 617967 10395 2002 年 698903 11745 2003 年 801131 13417 2004 年 931700 15571 2005 年 840200 13016 2006 年 965300 15159 （表 10：近几年都江堰 GDP变化情况） 6179676989038011319317008402009653001039511745134171557113016151590200000400000600000800000100000012000002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年020004000600080001000012000140001600018000GDP（万 元） 人均GDP(元)（图 5：近几年都 江堰 GDP 变化图） 除 2005 年外，每年 GDP 的增速都在 13以上。 （图 4： 都江堰区位示意图 ） 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 14 页 共 150 页 （ 2） 消费能力 社会消费品零售总额（万元）26203729662631635136000741040043500001000002000003000004000005000002001 2002 2003 2004 2005 2006社会消费品零售总额（图 6：近几年都江堰社会消费品零售总额变化） 社会消费品零售总额增长较快。 每年以 10%以上的速度增长， 居民的收入水平、销售能力不断增长。 （ 3） 未来发展目标 发展内容 达到目标 发展目标 2010 年全市人均 GDP达 4500 美元，产业比重调整为 5:45:50，城市化水平达 50。 发展思路 立足自身特色，积极主动务实地融入中心城市经济圈，构建可持续发展的社会、经济、生态系统，建设具有最佳人居环境和最佳创业环境的生态 文化旅游名城。 发展战略定位 主动融入中心城市经济圈，当好成都的服务配套区。 城市体系架构 完善城市功能，增强城市环境竞争力，基本形成中等城市框架。 产业格局定位 以高新技术产业为主导，以机械制造业和医药、新型建材等基础产业为支撑，以旅游产业为龙头的服务业和绿色农业全面发展的产业格局。 城市特色定位 建设具有最佳人居环境和最佳创业环境的生态文化旅游名城。 建成 4 个附中心 建成成都市的游泳附中心、休闲附中心、会议附中心、高科技产业附中心。 （表 11：都江堰未来发展规划） 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 15 页 共 150 页 3)、 城市发展及规划 根据都江堰市土地利用总体规划（ 2004 2020），未来都江堰该市将发展成为一个组团型大城市，并承担起成都市的部分功能。到 2020 年，都江堰市城市人口规模将达到 43 万人，城市用地规模达到 43 平方公里。该市将成为成都平原 2 小时都市圈的核心组成部分，将发展成为以主城区 聚源新城为核心，紫坪铺组团、玉堂组团、蒲阳组团为支撑的组团型大城市。 青城山镇经济发展战略为：以农业为辅助，依托世界文化遗产青城山，大力发展以旅游业为龙头的第三产业。按照“大产业、大市场、大旅游”的思路发展旅游。 青城山镇经济发展布局： 全镇分为西部、中部、东部三个经济综合区，同时以青城山镇区为中心，以川西旅游环线省道 106（ S106）、景区道路为轴线，形成“一核、二轴、三区”点、线、面结合的产业空间布局结构。 4）、 都江堰经济发展现状 （ 1） 都江堰城市概况 城市性质 成都远郊特色旅游城市， 是国家历史名城和国家优秀旅游城市 ,是西南唯一获得双文化遗产的生态性文化名城； 城市区位 都江堰位于成都平原西北，距成都 48 公里，扼成都平原进入川西北高原的交通要冲，是川西旅游环线上的黄金地段、成都平原经济圈的重要组成部分。 城市交通 都江堰城市交 通便捷。城区由成灌高速直接与中心城市联结，距成都车程约30 分钟。成都目前正在形成以成都中心城区为核心，周边 30 分钟车程为辐射半径的“大成都”。即，除了外环路以内的主城区外，成都周边的如新津、新都、郫县等县、市将成为大成都的外围功能片区。外围功能片区接受中心城市辐射，同时根据自身特点及优势形成产业跟生活配套的格局。 城市规模 都江堰市幅员面积 1207 平方公里，辖 28 个乡镇和 1 个工业区，人口 60 万，城市人口近 20 万，建成面积约 26 平方公里。 （图 7： 都江堰空间发展规划） 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 16 页 共 150 页 城市资源 都江堰市不仅有“六山一水三分田”的特色地貌，而且有从海拔 500余米到4500 余米的巨大高差，形成了多个垂直气候带，产生了生物物种的多样性，被誉为“生物基因库”；同时，还有极其丰富优质的水资源和农产品资源，具有发展中药材种植、开发、生物制药和发展绿色食（饮）品、有机食（饮）品等产业的良好自然条件。都江堰的旅游资源最为丰富。 全市拥有都江堰、青城山、龙池虹口国家级森林公园、灵岩观音山等多处在国内外具有较高知名度的景区、景点，山景、水景、洞穴景观、生物景观、人文景观特色突出。 （ 2） 城市经济发展概况 近年来，都江堰市的国民经济保持较为快速的增长态势。 2006 年全市实现地区生产总值（ GDP）96.53 亿元，按可比价格计算增长 13.1%。全市按常住人口计算的人均 GDP达 15159 元（按现行汇率折算达 1956美元）比 2005年增长 13.5%。全市第一产业实现增加值 12.55 亿元，增长 6.2%；第二产业增加值 35.11 亿元，增长 15.5%，其中工业增加值 22.26 亿元，增长17%；第三产业增加值 48.87 亿元，增长 13.2%。三次产业结构为 13.0 ： 36.4 ： 50.6，二三产业比重比 2005 年提高 0.7 和 0.2 个百分点。 但从上图可以看出，都江堰的 GDP 低于双流、郫县、 温江等，经济发展水平在成都地区处于中等地位。都江堰总体经济水平还有待提高。 三 、青城山的地理区位 1、青城山概况 1）、青城山简介 青城山位于成都平原西北部边缘，都江堰风景区内，东距成都市区 68 公里，距都江堰仅10 多公里。青城山背靠千里岷江，俯瞰成都平原，林木青翠，四季常青，诸峰环峙，状若城廓，故名青城山，素有“青城天下幽”的美誉。青城山还是中国四大道教名山之一，被称为 第五洞天 ，道教创始人张道陵曾在此修炼并羽化；青 城道家气功闻名遐尔，是中国道教文化、养生文化的发源地。 青城山，是我国著名的国家级风景名胜 旅游地。杜甫、陆游、张大千、冯玉祥（图 8： 2006 年成都近郊区县 GDP 发展对比） 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 17 页 共 150 页 等仁人志士曾在此驻足留连。青城山大观镇更享有“中国长寿之乡”的美誉。青城山具备人文、地理结合绝佳的“先天优势”。 2000年 11 月澳大利亚凯恩斯 (Cairns)举行的联合国教科文组织第二十四届世界遗产委员会全会上，青城山作为世界文化遗产被列入了世界遗产名录。 2） 、环境质量 都江堰市具备优越的人居环境，背靠千里岷山，前拥万顷平畴，风光旖旎，气候宜人，年均气温 15.2（如下表 12： 6-8 月成都不同区域平均气温），空气质量和地表水质常年保持在国家一级标准，全市森林覆盖率 52.8%，城市森林覆盖率 40.4%，是长江上游重要的生态屏障、国家首批生态示范区，被誉为“天然氧吧”。由于夏季平均温度远底于成都市区，近几年青城山成为休闲、度假、避暑的上佳选择。 区域 成都市区 华阳 都江堰市区 青城山下 青城山上 6 8 月平均气温 35 34 32 26 20 （表 12：成都近郊 6 8 月平均气温对比） 3） 、交通情况 （ 1） 、成灌高速公路：通过对现有高速公路出口进行改造， 加快了车量通行速度；同时对沿线 景观 进行 打造， 增加了沿途风景的观赏性 ； （ 2）、 成都 青城山旅游快速通道： 2006 年 9 月成都至青城山的旅游快速通道 已经开通 ，成都市区到青城山的车程由 原来接近 1 个 小时缩短为半 个多 小时。 快速通道对青城山来说具有两大意义：一是有效地缩短了交通时间，青城山 将从传统的 第二居所转变 为 第一居所；二是 降低了出行成本 （ 走成灌高速到青城山需要 40 元的 过路费 ，成青快速通道是全免费的 ） ，它的开通必 然 将带来青城山地产开发的热潮 。 同时区域内的竞争格局将发生根本性的改变。 （ 3） 、沙西线延伸段的修建。将成都沙西线延伸至天马。 三条纵向道路以及规划中的轻轨交通建设，使青城山 都江堰与成都市区形成多通道的有机联 系；通过修建跨越岷江的 4 座（其中两座于 2007 完工）桥梁，连通都江堰市域内三条横向道路，为旅游 、 居家 提供良好 的 保障。 2、 都江堰青城山城 市规划 根据青城山 都江堰国际休闲度假旅游区概念规划纲要。都江堰的目标是通过 1 2 年的努力，使青城山 都江堰成为在亚洲地区具有一定国际竞争力的中国最佳休闲度假旅游区。 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 18 页 共 150 页 规划中提到，打造休闲度假区时将建设相应的轻轨，为游客提供更良好的交通条件（如：图 9）。 重点发展区域 核心区：包括两组团一轴线，即都江堰组团和青城山组团，一轴线即省道 106 线 (青城山大道 )和环山健康通道特色景观带，总面积 93 平方公里。 拓展区：包括虹口、龙池和柳街青城湖三大运动体验功能区。 保护区：包括紫坪埔库区、青城山大熊猫栖息地 (邛崃山系 )、龙溪 虹口自然保护区和大熊猫栖息地 (岷山山系 )。 2） 、青城山的规划 都江堰最新完成的青城前山新山门片区旅游规划和城市设计，其规划范围为西至环山渠，东连青城白鹭洲居住区，北到青正街，南临东软大道，规划用地面积约 1.02 平方公里。本次委托规划用地范围把前山门片区打造成为国际一流的集自然观光、文化朝圣、生态康体、休闲娱乐、度假生活于 一体的体验型旅游度假小镇游憩中心区 -国际假日 HOPSCA。 同时此次出台的还有规划面积 200 平方公里的控制性详规，该规划有意将青城山打造成中国西部中央旅游度假养生区规划区。 城市西区 赵公山风景区 都江堰风景区 灵岩山旅游区 紫坪铺旅游区 龙池风景区 青城桥工业区 川苏 工业区 青城山风景区 都江堰新区 都江堰旧区 蒲阳片区 本案 （图 9： 都江堰青城山周边景点分布示意） 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 19 页 共 150 页 该详规将以保护青城山风景名胜区和世界遗产为前提，以“天人合一，生态营城”的思想，将青城山建设成为中国西部的中央旅游度假养生区。这将引发青城山区域房地产开发的裂变式革命。 按照青城山的控制性详细规划，青城山区域将从土地使用控制、地块开发控制、配套设施规划、绿地及空间景观规划控制、道路交通控制、生态环境保护等各个方面，使整个青城山在“ 二纵二横”开阔生态廊道的覆盖下，实现田园风光、生态度假旅游区和青城山自然人文风光的自然融合。 按照详规：青城山将以山地景区为依托，平坝田园穿插环抱，水渠为脉络，主干路为骨架，玉堂镇、中兴镇、青城镇、大观镇、街子镇等 5 个旅游组团呈沿山带形“串珠状分布”。此外，青城山控制性详规对土地使用方面要求非常严格，其中对土地的密度、高度、景观和配套设施等方面都作了严格的硬性规定和要求。 规划对今后 区域 房地产开发 的影 响 在青城山的发展规划中，景区保护与房地产开发的协调被放在重要位置，在“合理、适度、有序”的发展指导思想下， 扩展生态居家、度假住宅和旅游新村。按照青城山控制性详规，将以保护青城山风景名胜区和世界遗产为前提，在保护自然山水田园生态及独特文化的基础上，以“天人合一，生态营城”思想发展建设青城山。 用地调整措施方面：第一是将加强旅游服务、文化娱乐、商业服务 、 停车设施及市政配套等公共设施设置；第二是调整现有部分用地为公园绿化用地，新增部分公园绿地，大力提高绿化用地比例，做到生态营城；第三是逐步改造工业用地为旅游服务用地。 用地发展方向上将引导向东远离景区发展：利于在保护景区前提下的城镇持续发展。控制其向南向北发展以露出更 多的山体界面。 以青城镇为例，在总计约 8.28 平方公里的可开发用地中，控制性详规明确规定其 34%的比例将用于绿化用地， 9%的比例用于道路建设， 5%的比例用于旅游设施配套等，最终用于度假住宅开发的用地仅占 8.28 平方公里的 20%左右，即 1.65 平方公里。可以看出，控制性详规的制定使青城山的地产开发用地限制于 稀缺 范围之内。 开发方向：该控制性详规明确规定，规划区内所有建构筑物设施为低层建筑，建筑体量化（图 10： 青城山周边发展规划示意图） 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 20 页 共 150 页 整为零，要求单幢建筑屋顶错落有致，体量有进有退，形成丰富小巧的建筑体量与立面景观。每幢建筑在满足风貌特色分区 的统一要求下，以川西民居为主，又必须与相邻建筑立面风格有所差异，以形成整体有机、个性丰富的建筑景观。 重要景观廊道控制上：详规确定了四横四纵景观廊道，横向廊道是垂直于山体的重要观山廊道，纵向廊道为健身景观廊道。廊道两侧按绿化控制要求控制出绿带。绿带内为游憩休闲步道。廊道两侧地块设地块主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道两侧建筑景观通透，严禁形成建筑 墙 ，以此将青城山的住宅掩映在生态景观中。 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 21 页 共 150 页 第 二 部分 别墅 市场研究 一、 成都别墅市场 分析 1、成都别墅市场开发投资情况 从 2000 年至 2002 年，成都市别墅的 开发投资呈持续上升势头（如下图 11）， 2003 年投资势头有所回落。 2004 年 2005 年又回复上升势头。 2002-2006 年，成都市别墅市场的发展基本保持与整个房地产业发展同步，历年来均呈不断上升的势头。 历年成都别墅开发投资情况80888184365 214278 2021792689783765698675611228045148883411086591896134293920012916111707554203310414384972914125450540005000001000000150000020000002500000300000035000004000000450000050000002 0 0 0 年 2 0 0 1 年 2 0 0 2 年 2 0 0 3 年 2 0 0 4 年 2 0 0 5 年 万元别墅 住宅 总额 （图 11：历年成都别墅开发投资情况） 2004 2006 年，随着成都市房地产市场的空前繁荣，造就了成都房地产投资额的巨额增长，别墅物业的开发也得到了迅速的提升。 2、成都别墅市场发展 5 个阶段 成都别墅市场经过近 二十 年的发展，从无到有，市场也不断 走向成熟，成都的别墅市场也走过了几个不同的发展阶段：其主要由以下几个阶段： 1）、 城市别墅领风骚 这个时期主要是在 1992 年左右，其实这个时期的别墅不能完成称为城市别墅，在当时桐梓林片还处于城市的边缘区域，但随着城市化进程的不断加快，城市不断的边缘化，这个时期的 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 22 页 共 150 页 “ 锦绣花园 ” 就成为了现在的城市别墅。在那个时期，住宅体制正是进行深化改革的时期，住房由传统的公房向商品房进行转变，虽然在当时锦绣花园第一个在成都推出别墅项目，它的出现价格虽然一开始就拉到七八千元、一万多元的高位，却因为市场无同类产品供应，先富起来的人 们又期待住进别墅的大好环境下而迅速卖光。天府花园随之出击，六七千元 /的别墅销售也还不错。城市别墅一开始就价格不菲，满足着社会暴富群体的炫耀心态。锦绣花园等城市别墅项目的成功，让成都开发商也从此认识到别墅市场的巨大潜力。 伴随着这几个项目的出现，借助周边便捷的交通（临近机场），在机场路两旁刮起了别墅旋风，南洋花园、巴黎花园、顺风苑等项目，但是随着机场路高架桥的修建这部分项目也相继死去，成为成都最大的烂尾楼聚集区。 这个时期的别墅大部分为纯别墅社区，户型和物管、环境均说不上尽善尽美，价格却与现在的顶级豪宅不相 上下。 2）、 低价别墅崛起成都 1994 年，中央花园划出一块土地，规划了 20 多栋别墅，让购房者自己设计修建，这种自建房形式的别墅一抢而空，令开发商看到了低价别墅的曙光。这个时期的别墅与 1992 年出现的“豪宅” 相比， 在品质、价格上更低 ， 但是良好的的销售让开发商尝到了甜头。随后陆续出现我武侯庭院、武侯山庄、红运花园、皇家花园、名流花园等项目。此部分项目最大的特点是处于城市的近郊区（距二环路仅 3-5 公 里 的距离），此部分项目的户型基本上在从 170 到 250多 这个时期的别墅大部分环境十分糟糕，很 多 项目混杂于低价房 小区中，满足了不够钱买锦绣等高价别墅，又看不上公寓房的中产阶级的梦想，所以五大花园类型的别墅走势仍然不错。 3） 、 TOWNHOUSE 魅力四射 “离自然很近，离红尘不远，上有天下有地”的 TOWNHOUSE 住宅，在 2000 年开始杀入成都。让买不起别墅，又向往有天有地居所的人们精神一振，随之出现的风格雅园、园首山庄、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象、以及温江的边城水恋、森宇音乐花园；华阳的绿水康城、翠拥天地 等 ， TOWNHOUSE 一呼百应，大有横扫别墅市场之势。 TOWNHOUSE 实际上就是联排别墅，它位于城市 边缘地带，交通方便，顶天立地，低密度、低容积率，花园不大却每户都有，总价界于公寓和纯别墅之间，都因为对别墅的向往心 理 而使它走俏。 这个时期的别墅最大的特点在于： 大分采用联排形式，满足了消费者有天又有地、价格不高的双重享受，这部分项目大部分集中在交能便利、环境优美的近郊区（离市区在 20公里左右），同时这部分项目在环境、物管、建筑风格、立面上都趋于多样化。品质有了相当大的提升。 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 23 页 共 150 页 4）、 郊县别墅走向繁荣 应该说此时期的别墅更多的是理念的创新，成都的别墅由传统的近郊向远郊区域发展，此时期最著名的项目是“青城白鹭洲 ”，它的出现引起了业界的哗然，也标志着旅游、休闲 、度假地产浪潮的到来。从此，郊县别墅与城市的交锋不再是“第一居所”与“第二居所”的争夺，休闲、度假项目 以“阳光、空气、青山绿水”向渴望自然的都市人抛去了绣球，一时间成都人恍然大悟 。 中国青城举起青城大旗，青城白鹭洲的运动休闲公园、青城高尔夫的高尔夫山庄、假日青城的百姓度假小屋一大批度假别墅产品涌现和热销，让人意识到旅游地产的蓬勃生机。同时也刺激了成都的别墅市场。 这个时期虽然是成都别墅市场发展的小插曲，但是它的出现却引领了一种享受生活、自然、美景的风尚。这部分项 目大部分处于风景名胜区，拥有得天独 地 的自然、人文、景观 ； 同时它的出现也带了青城山、都江堰、西领雪山、牧 马 山、龙泉山的别墅开发。它们的共通点是别墅的开发更趋于低密度、高绿化、高配套、高品质。 5）、 别墅的创新时间来临 自 2002 开始成都的别墅开发量达到一个顶峰顶峰，别墅物业在创新、个性方面得到了加强，这一时期出现了芙蓉古城、天泉聚龙、金林半岛、牧马山高尔夫、麓山国际社区、高山流水、天下青城、香颂岛、易城、 芙蓉青城、香颐丽都 等一大批高品质的别墅项目。它们的分布区域更广 。援用较好的自然 景观、交通、人气资源的都江堰 、龙泉、华阳、双流、温江等地都成为开发的热点区域。 同时这个时期的别墅在创新上也下足了功夫，不同建筑风格的项目层出不穷、别墅的形态也更趋于丰富，如三环路以内以联排、叠拼、错叠拼别墅为主，近郊区（离成都 20 公里以内的区域）则以联排、独栋别墅为主，远郊区（离成都 20 公里以上的区域）则以联排、独栋别墅、度 假、商务别墅为主 。 这个时期的别墅项目大部分拥有独特的地理位置、自然环境，同时别墅的功能也由传统的居家功能向旅游、度假、休闲、商务等方向发展。 3、 几个 别墅发展 重点片区分析 地理价值 环境价值 价 位 （元 /） 项目定位 代表项目 主城区 成都市区 公园 +名胜古迹 20000 以上 居家型高档别墅 翡翠城、尊城、龙湾半岛、中海国际社区等 华 阳 距市区 30分钟车程 +山丘 +森林+河流 +高700028000元 / 以休闲居家型别墅为主 麓山国际社区、麓港 18英里、慰篮卡地亚、 雅 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 24 页 共 150 页 临近机场 尔夫球场 居乐花园等 龙泉驿 距市区 30分钟车程 浅丘地带 +森林 +湖泊 600012000/ 休闲居家型别墅为主 天泉聚龙 、 国一澳乡、玉龙山庄、盛世中华、等 温 江 距市区 15 30 分钟 田野 +河流+原生态自然环境 800018000元 / 休闲居家型别墅为主 香颂岛、 叠彩园、香颐丽都、 春天大道等； 青城山 距市区 50分钟车程 青城山 +森林 +河流 +高尔夫 +文化 +历史 650018000元 / 休闲度假和商务型别墅为主 高山流水、天下青城、高尔国际、芙蓉青城、上善栖等 （表 13：成都近郊几个重点别墅发展区别墅开发形势对比） 由于城市土地价格不断攀升，城市别墅已经成为一种奢侈品，价格高昴，能买起的消费人群绝对是金字塔尖的人群，随着城市规划、发展，别墅开发越来越向华阳、温江、青城山转移。华阳、温江已经成为 居家 型别墅的第一选择，青城山 成为 度假、休闲别墅的第一选择。 4、成都别墅现状 随着国家对别墅用地的调控和成都房地产市场的发展，成都别墅已经成呈现出以下特征： 1） 、供地稀缺和产量递减 自 2003 年以来 ,国家停止了别墅用地的供给 ,使别墅项目特别是独栋别墅呈现供应量递减的趋势，在这几年中，别墅开发用地主要是消化以前的存量用地，在不久的未来，别墅，特别是独栋别墅将会成为市场的稀缺品，价值会得到很大的提升。 2） 、外观独具个性，川西风格和草原风格别墅是目前市场的主流风格 目前，成都市别墅建筑风格种类较多，每个项目在大的 风格中都有自身的一些特点，大露台、私家花园、坡屋顶、各种中西文化元素都大量的运用与别墅中，使成都别墅在大的川西风格和草原风格的主题下，形成一些其它的产品诉求点。 3） 、建筑材料考究 ， 具有良好的使用性 别墅是人类居住的最高表现形式。必须奢华的价值感和高贵的气质 ,才能获得消费者的认同。因此，别墅的做工、用料上十分考究。高级外墙砖、高级文化石、高级涂料，甚至是高级玻璃和钢材，都在别墅中有大量的运用。通过这些来彰显别墅的高贵和奢华一面。 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 25 页 共 150 页 4） 、情感附加值高 奢侈品卖的不是他那产品本身 ,而是卖产品所富含的 ,能够带给 消费者的各种各样的情感。因此，别墅除了营造产品本身的品质以外，同时也注重产品文化的挖掘和演绎。例如：“高尔夫文化”、“蜀文化”、“院落文化”、“生态”等等，通过对这些文化与别墅结合，使别墅富含情感，彰显拥有者的文化层次和境界。 5） 、别墅户型面积多样化 从 80 多 、 100 200 多 的联排别墅到 300 400 的独栋别墅，大小户型在平面布置上都十分合理，目前， 100 200 多的联排别墅是别墅市场中的主流户型， 90 左右的小户型联排在市场中也很受客户追捧，大户型独栋由于“禁独令”的出台，目前市场中独栋放量较小，因 此，别墅 已经开始转向小户型别墅发展，小户型联排别墅在设计上已经日趋完善。 5、供给分析 截止到 2007 年，成都市共有 21 个在售别墅项目，其中郊区占到了 19 个之多，在售别墅的总体供应量达到 270 万 ，别墅供应户数达到 8268 户，其中郊区在售别墅的总供应量为 119万 ，别墅供应户数为 7857 户。由此可看出，成都市郊区别墅为别墅规划主流。 成都郊区别墅土地目前已推出 5170 余亩，后期土地储备量为 5229 亩，储备量占整个规划量的 50.6%，郊区别墅还有较大的发展空间，但后续土地储备不乐观。 最近，成都及郊县具有别墅形态的项目总共 53 个，目前亮相及在售别墅项目 48 个，已经开发 (目前亮相及在售别墅 )面积 3000 亩左右，其中面积在 130-280 之间，总价在 90-200 万元 /套市场反映良好。 从价格分布的供求关系来看，成都市场上供应的别墅量较多集中在 100 万 200 万元和 200-300 万元两个的价格段，分别占到了供应总量的 35%和 30，而总价在 100 万元以下的经济型别墅和总价在 300 万元以上的豪华别墅分别为 16和 19。 6、需求分析 成都目前约有人口 1200 万，近期随着经济的发展以及成都市居民收入的提升，随着别 墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了成都本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。 据有关数据表明，面积 200 以内为主，总价在一百万元左右的经济型别墅最受欢迎。别墅功能主要用于居住、度假休闲， 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 26 页 共 150 页 二、都江堰青城山别墅市场分析 1、区域房地产整体开发情况 都江堰 青城山 房地产分为都江堰片区和青城山片区。都江堰片区中老城区开发已接近尾声，目前已无太多的土地储备，整体开发物业形态多为多层以及低密度产品，多层均价在3000-3500 元 / 左右，低层均价多在 4000-6000元/ ；新的开发主要集中在三大片区；幸福大道、迎宾大道向东，青城路 -观景路 -都江堰景区 -岷江干流以及蒲阳路、玉带桥街、二环以内片区。青城山片区由于成青大道的通车，居住价值明显提升，土地放量有所加大，主要分布在 106 线东侧。青城山别墅经过多年的开发，别墅区的概念已经形成，已经呈现了很多得大盘，据统计，今年青城山板块将有 2000 余套别墅集中放量，这不仅对青城山，也将对整个成都城市格局带来深远影响。别墅高端品质融合青城山文化稀有价值，这将是更为稀缺的资源，由此预见， 不久后青城山板块将成为成都真正意义上的高尚居住区。 2、都江堰青城山 住宅供应市场现状 1）、供应总况 （ 1） 2006 年都江堰 青城山 住宅投放总量为 176.23 万，其中新开工 87.64 万，空置5.42 万。 （ 2） 2006年都江堰 青城山 土地供应量 76.2万，其中住宅用地 64.59万，成交量 76.69万； （图 12： 都江堰青城山物业分布示意） 成灌高速 （ 都青快速通道 ） 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 27 页 共 150 页 2）、供应特征 （ 1）幸福大道、迎宾大道片区 、 都江堰核新城区，整体开发规模较大，开发水平较高，基本上顺应该城市的市场需求发展方向； 、 成熟的道路交通配套，周边的社区性配套日渐成熟、与核心城区的绝对 距离较短 ； 、 核心区的商业、教育、医院等公共配套，优越的交通及自然环境资源，项目自身的社区性商业配套相对完善； 、 该地域开发类型主要以多层住宅和低层花园别墅及花园洋房为主，住宅多类型及开发档次明显优于核心城区内地域； 、 户型面积以 100 130 的实用性与舒适性住宅为主；联排别墅及花园洋房以140 180 的跃层式为主。多层住宅比例较大，约占 60 70%，整体销售状况较好； 、 建筑特征以川西民居为主调，广告宣传以生态、健康、自然、高尚、品位、规模为项目形象定位，以适应新城区的城市定位，能吸引大量外地客户。 （ 2）青 城路 -观景路 -都江堰景区 -岷江干流 、 核心城区，以多层开发为主，新开发楼盘量少、总体开发规模偏小， 、 中大规模项目开发呈现明显的外移趋势，开发地块具备较好的环境，如临河、周边环境成熟、距离新城区距离近等先天优势等； 、 依托城市核心区的商业、教育、医院等公共配套，以及优越的自然环境资源，并加强了项目自身的社区性商业配套，综合性较完善； 、 建筑特征通常以坡屋顶为川西民居风格的符号特征 （ 3）青城山片区 、 该区域住宅的建筑形态主要是别墅，包括独栋、双拼、联排、叠拼、合院等，新近开发项目中的低层合院产品及 mini 别墅得到市场 的肯定。 、 由于成青大道的通车，该区域的居住价值在提升，价格也有大幅度的拉升，目前叠拼别墅的价格主要集中在 6500-7500 元 / 左右，高端别墅价格在10000 元 / 以上。 、 片区发展由青城山前山向后山延伸，青城山前山板块由省道 106 线内侧向外侧转移，省道 106 线外侧、绕镇路及东软大道两侧成为今后片区发展的重点区域，但是该区域相应的公建配套尚不成熟，正在逐步完善中。 四川广居民生 实业有限公司青城山谷 第 28 页 共 150 页 3）、都江堰市房地产市场销售状况 整个都江堰地区楼盘供应相对较少，且规模不大，月平均消化 9-10 万 / ，目前都江堰整体市场销售最快的仍为多层，热销 户型主要集中在 80-120 区间内